Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 11 avril 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 11/04/2024





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N° de MINUTE :24/289 

N° RG 23/00984 - N° Portalis DBVT-V-B7H-UY54



Jugement (N° 22/01088) rendu le 22 Novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection d'Avesnes sur Helpe







APPELANTE



SCI la Thierache, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Camille Desbouis, avocat au barreau de Douai, assistée de Me Justine Potier, avocat au barreau d'Ardennes, avocat plaidant



INTIMÉ



Monsieur [J] [N]

né le 13 Octobre 1995 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Jean-Benoît Moreau, avocat au barreau d'Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué,



DÉBATS à l'audience publique du 06 février 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller







ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 avril 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 janvier 2024



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Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2020, à effet du 1er février 2020, la société civile immobilière La Thiérache a donné à bail à M. [J] [N] un local à usage d'habitation sis [Adresse 1]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 425 euros outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 25 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 500 euros. 



Par courrier en date du 30 mars 2021, l'agence régionale de santé a informé M. [J] [N] de ce que le logement qu'il occupait sis [Adresse 1]) faisait l'objet d'un arrêté préfectoral du 20 décembre 2017 déclarant son insalubrité et donc également d'une interdiction temporaire d'habiter entraînant pour le propriétaire l'interdiction de le mettre en location et d'en percevoir les loyers. 



Par courrier recommandé en date du 25 février 2022, dont l'accusé de réception indique « avisé non réclamé » le 18 mars 2022 M. [J] [N] a mis en demeure la SCI La Thierache de lui restituer la somme de 10 275 euros représentant l'ensemble des loyers versés depuis son entrée dans les lieux et 500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie dans un délai de 15 jours. 



M. [J] [N] a engagé une procédure de conciliation restée vaine selon constat de carence en date du 9 mai 2022. 



Par requête en date du 12 juillet 2022, M. [J] [N] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d' Avesnes-sur-Helpe d 'une demande de condamnation de la SCI La Thiérache à lui restituer la somme de 10 275 euros indûment versées au titre des loyers et dépôt de garantie pour le logement [Adresse 1]) alors qu'il faisait l'objet d'un arrêté d'insalubrité du 20 décembre 2017 non levé. 





Suivant jugement contradictoire en date du 22 novembre 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Avesnes sur Helpe a :



- constaté l'état d'insalubrité du logement sis [Adresse 1]) donné à bail le 8 janvier 2020 par la SCI La Thiérache à M. [J] [N], depuis le 20 décembre 2017, 







En conséquence, 

- condamné la SCI La Thiérache à payer à M. [J] [N] les sommes de 

9 775 euros en restitution des loyers indûment perçus de mars 2020 à décembre 2021, 500 euros au titre du dépôt de garantie,

- dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022, date d'avis de la mise en demeure,

- condamné la SCI La Thiérache aux entiers dépens de l'instance,

- constaté l'exécution provisoire du présent jugement. 





La SCI La Thiérache a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 27 février 2023, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise .



M. [J] [N] a constitué avocat le 16 mars 2023.





Par ses dernières conclusions en date du 27 septembre 2023, la SCI La Thiérache demande à la cour de :



- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avesnes-Sur-Helpe le 22 novembre 2022 en toutes ses dispositions.



Statuant à nouveau,

- débouter M. [J] [N] de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions,

- condamner M. [J] [N] à verser à la SCI La Thiérache la somme de 1 500 euros correspondant aux loyers et charges dus pendant la période de préavis,

- condamner M. [J] [N] à verser à la SCI La Thiérache la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [J] [N] en tous les dépens de première instance et d'appel.



Par ses dernières conclusions en date du 3 octobre 2023, M. [J] [N] demande à la cour de :



- dire et juger la SCI La Thiérache mal fondée en son appel,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Avesnes sur Helpe le 22 novembre 2022,

- débouter la SCI La Thiérache de l'ensemble de ses demandes,

- condamner la SCI La Thiérache à payer à M. [J] [N] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI La Thiérache aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de la SELARL JBM avocats, Maître Jean-Benoit Moreau, avocat aux offres de droit.





Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS : 





La présente action est exercée sur le fondement de l'action en répétition de l'indû.



L'article L.521-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable au présent litige énonce que :



Le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cesse d'être dû pour les locaux qui font l'objet d'une mise en demeure prise en application de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique à compter de l'envoi de la notification de cette mise en demeure.



Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet d'une mise en demeure ou d'une injonction prise en application des articles L. 1331-23 et L. 1331-24 du code de la santé publique ou de mesures décidées en application de l'article L. 123-3, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.



Pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité prise en application des articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.



Dans le cas où des locaux ont fait l'objet d'une mise en demeure prononcée en application de l'article L. 1331-26-1 du code de la santé publique suivie d'une déclaration d'insalubrité prise en application de l'article L. 1331-28 du même code, le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mise en demeure ou son affichage jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée de l'insalubrité.



Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable



Il résulte en l'espèce des éléments de la cause le logement donné à bail a fait l'objet d'un arrêt déclarant l'insalubrité en date du 20 décembre 2017, avec possibilité d'y remédier. Cet arrêté rappelait que le propriétaire mentionné à l'article 1er de l'arrêté était tenu de respecter les droits des occupants dans les conditions précisées aux articles L 521-1 à L. 521-3-2 du code de la construction et de l'habitation reproduits en annexe dudit arrêté et que le non-respect des prescriptions de ce dernier était passible de sanctions pénales.

Il précisait que compte tenu de la nature et de l'importance des désordres constatés, il était interdit à l'habitation à titre temporaire de façon immédiate et qu'afin de remédier à l'insalubrité constatée il appartiendrait au propriétaire mentionné à l'article 1 de réaliser les mesures préconisées pour y remédier dans les règles de l'art et ce avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location.



Ce n'est par ailleurs que par un arrêté en date du 13 mai 2022 que le préfet a levé la déclaration d'insalubrité concernant le logement et ce notamment sur la base d'un rapport de l'ARS du 25 février, l'arrêté de levée de la déclaration d'insalubrité ayant précisé qu'à compter de la notification du présent arrêté, le logement pouvait être utilisé à nouveau aux fins d'habitation et que les loyers ou indemnités d'occupation seraient à nouveau dus à compter du 1er jour du mois qui suivra l'envoi de la notification.



Il s'ensuit que le propriétaire ne pouvait percevoir aucun loyer entre la notification de l'arrêté du 20 décembre 2017 et le 1er jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté du 13 mai 2022.



Or, force est de constater que c'est précisément à l'intérieur de cette période que M. [J] [N] réclame les loyers indûment payés puisque la demande de l'intimé porte sur les loyers allant de mars 2020 à décembre 2021 outre la somme de 500 euros au titre du dépôt de garantie



Peu importe que la société bailleresse ait pu produire aux débats diverses attestations d'anciens locataires dans lesquelles les témoins indiquent qu'ils n'ont jamais eu à se plaindre de la SCI La Thiérache en tant que bailleur et que différents travaux aient pu être effectués dans l'immeuble, sachant qu'il est constant que des travaux ont été effectués puisque la levée de l'arrêté d'insalubrité a été obtenue plus tard.



S'agissant de la réalité des paiements intervenus au profit de la SCI La Thiérache, les relevés de compte bancaire de M. [J] [N] font apparaître des versements mensuels de 450 euros en 2020 et en 2021et ce pour un montant total de 9775 euros qui n'est pas spécialement contesté.

Comme l'a exactement retenu par ailleurs le jugement entrepris, il résulte du contrat de bail et d'une attestation de paiement par la caution qu'un dépôt de garantie a été effectivement versé.



La mise en location du logement et la perception des loyers alors qu'un arrêté d'insalubrité était applicable audit logement justifient ainsi la condamnation de la SCI La Thiérache au paiement de la somme de 9775 euros au titre des loyers indûment réglés ainsi qu'au remboursement de la somme de 500 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie. Il convient de confirmer le jugement entrepris de ce chef ainsi en ce qu'il a alloué à la partie intimée les intérêts légaux sur cette somme à compter du 25 février 2022 date de la mise en demeure adressée par M. [N] à la bailleresse.



Sur la demande reconventionnelle de la SCI La Thiérache tendant à obtenir la condamnation de M. [N] correspondant à un délai de préavis :



Alors que M. [N] a quitté le logement en décembre 2021, il ne peut lui être demandé de verser un préavis de trois mois puisque le logement ne pouvait être mis en location à cette même date.



Il y a donc lieu ajoutant au jugement entrepris de débouter la SCI La Thiérache de sa demande tendant au paiement de la somme de 1500 euros au titre du préavis.







Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sort des dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.



La SCI La Thiérache succombant dans son appel en supportera les dépens.



Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif.





PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Ajoutant au jugement entrepris,



Déboute la SCI La Thiérache de sa demande tendant à voir condamner M. [J] [N] au paiement de la somme de 1500 euros pour loyers et charges pendant la période de préavis ;



Condamne la SCI La Thiérache aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SELARL JBM avocats, Maître Jean-Benoit Moreau ;



Condamne la SCI La Thiérache à payer à M. [J] [N] la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.







Le greffier







Fabienne DUFOSSÉ







Le président







Véronique DELLELIS