Cour d'Appel · 3ème Chambre — 11 avril 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 22/02587 - N° Portalis DBVS-V-B7G-F3D2

Minute n° 24/00123





[W]

 C/

S.A. HLM BATIGERE GRAND EST









Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 10 Octobre 2022, enregistrée sous le n° 11-22-0041

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - TI



ARRÊT DU 11 AVRIL 2024







APPELANTE :



Madame [M] [W]

[Adresse 2]

Représentée par Me Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-57463-2022-00000 du 10/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)





INTIMÉE :



S.A. HLM BATIGERE GRAND EST

[Adresse 1]

Représentée par Me Claire LALLEMENT-HURLIN, avocat au barreau de THIONVILLE





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier







ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





FAITS ET PROCEDURE'



Par acte sous seing privé du 3 mai 2013, la SA d'HLM Batigère Grand Est a consenti un bail à M. [B] [P] et Mme [M] [P] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 403,55 euros outre 123 euros de provision sur charges et un garage situé [Adresse 3] pour un loyer de 48 euros. Suite au divorce des locataires, seule Mme [W] est restée titulaire du contrat de bail.



Par acte d'huissier du 17 décembre 2021, la SA d'HLM Batigère Grand Est (ci-après la SA Batigère) a assigné Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la locataire et la voir condamner au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux et d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [W] s'est opposée aux demandes et a sollicité des délais de paiement.



Par jugement du 10 octobre 2022, le juge a :

- déclaré recevables les demandes de la SA Batigère

- prononcé la résiliation judiciaire du contrat de location du logement situé [Adresse 2] et du garage situé [Adresse 3] consenti par la SA Batigère à Mme [W] à compter du jugement

- ordonné que, faute de départ volontaire des lieux loués dans le délai précité, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [W] et de tous occupants de son chef, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution

- condamné Mme [W] à payer à la SA Batigère la somme de 4.207,68 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 9 juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter du jugement

- fixé l'indemnité d'occupation due par Mme [W], à compter du prononcé de la décision et jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme équivalente au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation soit la somme de 622,63 euros

- condamné Mme [W] à payer à la SA Batigère la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 14 novembre 2022, Mme [W] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions. 



Aux termes de ses dernières conclusions du 11 octobre 2023, Mme [W] demande à la cour d'infirmer le jugement et de :

- dire irrecevables les demandes de la SA Batigère 

- débouter la SA Batigère de ses demandes

- condamner la SA Batigère aux entiers dépens d'instance et d'appel

- subsidiairement lui accorder les plus larges délais de paiement

- plus subsidiairement lui accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieux.



Sur la recevabilité, l'appelante expose au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que l'intimée ne justifie pas avoir saisi la CCAPEX dans le délai de deux mois avant l'assignation en résiliation de bail. Sur le fond, elle soutient qu'elle ne justifie pas de manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, ni de la dette locative invoquée, la preuve du montant du loyer et des frais et charges n'étant pas rapportée. Elle précise avoir rencontré des difficultés professionnelles et familiales, qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir pris position sur un plan d'apurement dont il n'est pas établi qu'il lui ait été soumis, qu'elle a été admise à une procédure de surendettement le 29 décembre 2022 et que la commission a orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement de ses dettes, de sorte que la résiliation du bail ne se justifie plus. Subsidiairement, elle sollicite les plus larges délais de paiement au regard de sa situation financière et plus subsidiairement, des délais d'expulsion de 36 mois.



Aux termes de ses dernières conclusions du 27 novembre 2023 la SA Batigère demande à la cour de confirmer le jugement et condamner Mme [W] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civileet aux dépens d'appel.



Sur la recevabilité de la demande, elle expose avoir saisi la CAF puisque l'appelante bénéficie de l'APL et que la procédure est régulière. Sur le fond, elle soutient que l'arriéré locatif de la locataire est substantiel et ne cesse de se creuser, que la recevabilité du dossier de surendettement est intervenue postérieurement au jugement prononçant la résiliation du bail et que son décompte actualisé mentionne l'effacement de la dette suite à la décision de la commission ayant prononcé une mesure de rétablissement personnel. Elle ajoute que le loyer est majoré conformément aux dispositions de l'article L.442-1 du code de la construction et de l'habitation et de la convention ouvrant droit à l'APL sans notification préalable et avoir adressé à la locataire par courrier recommandé des propositions amiables de règlement, sans réponse de sa part.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 janvier 2024.



MOTIFS DE LA DECISION 



Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail



L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale.



La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) est ainsi réputée constituée quand la situation d'impayés est signalée à la CAF.



En l'espèce, la SA Batigère justifie avoir signalé à la CAF de la Moselle la situation d'impayé de Mme [W] par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 21 septembre 2020, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 17 décembre 2021. La situation d'impayé ayant persisté depuis le signalement effectué à la CAF, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée conformément aux dispositions précitées. En conséquence le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de la SA Batigère.



Sur la résiliation du bail 



Selon les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 1741 du code civil, le contrat de location se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Par ailleurs, il résulte de l'article 1224 du code civil que la résolution résulte, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.



En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats, notamment des relevés de compte produits par le bailleur, que l'appelante ne s'est plus acquittée régulièrement de ses loyers depuis le courant de l'année 2017 et que sa dette locative n'a cessé d'augmenter pour s'élever à la somme de 6.423,33 euros au 9 juin 2023. Si l'appelante a fait l'objet d'une procédure de surendettement, il est observé que la décision de recevabilité de sa demande est postérieure au jugement ayant prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail, de sorte que cette décision est sans effet sur la résiliation du bail.



Si la commission de surendettement a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision du 23 février 2023, validée le 11 avril 2023 en l'absence de contestation, ce qui a entraîné l'effacement de la créance de la SA Batigère à hauteur de 5.339,21 euros, il est rappelé que l'effacement d'une dette par l'effet d'une mesure de rétablissement personnel ne vaut pas paiement de la dette, de sorte que la décision de la commission n'est pas de nature à remettre en cause les manquements de l'appelante à son obligation de paiement du loyer. 



Le premier juge a exactement dit que le manquement réitéré et prolongé de l'appelante depuis 2017 à son obligation légale et contractuelle de régler son loyer à terme échu constitue un motif suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail, étant observé qu'elle n'a pas répondu au courrier recommandé du bailleur du 18 octobre 2021 l'invitant à prendre contact préalablement à l'engagement d'une procédure judiciaire et ne peut lui reprocher une absence de proposition de plan d'apurement. Il est précisé qu'elle ne justifie pas plus des difficultés personnelles développées dans ses conclusions. Enfin, l'appelante ne démontre pas avoir réglé d'autres sommes que celles figurant sur le décompte de l'intimée et ne peut valablement soutenir qu'il n'est pas justifié du montant du loyer, lequel est fixé par le contrat de bail et a été revalorisé conformément aux dispositions de celui-ci faisant référence à l'article L.442-1 du code de la construction et d'habitat.



En conséquence, le jugement est confirmé sur la résiliation du bail et l'expulsion de l'appelante.



Sur l'arriéré locatif



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, il est observé que l'intimée, qui conclut à la confirmation du jugement, produit un décompte actualisé au 27 novembre 2023 selon lequel, après effacement d'une partie de sa créance telle que fixée par la commission de surendettement, l'appelante ne reste rien devoir à la date du décompte. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement et de débouter la SA Batigère de sa demande en paiement de la somme de 4.207,68 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 juin 2022.



Sur l'indemnité d'occupation



En raison de la résiliation judiciaire du contrat de bail, Mme [W] occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste débitrice d'une indemnité mensuelle d'occupation, de sorte qu'il convient de confirmer le jugement l'ayant condamnée à verser à la SA Batigère une indemnité d'occupation de 622,63 euros par mois à compter du 10 octobre 2022 jusqu'à libération des lieux loués, cette indemnité étant revalorisée selon la réglementation propre aux loyers d'HLM devenues ESH.



Sur les délais de paiement



Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l'article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.



En l'espèce, en l'absence de condamnation de l'appelante au paiement d'une somme, il n'y a pas lieu de lui octroyer des délais de paiement. En conséquence elle doit être déboutée de sa demande, étant précisé que le premier juge n'a pas statué dans le dispositif du jugement sur la demande présentée en première instance.



Sur les délais d'expulsion



Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.



Selon les dispositions de l'article L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.



En l'espèce, Mme [W] ne verse aucune autre pièce relative à sa situation familiale et professionnelle et ne justifie d'aucune démarche accomplie en vue de son relogement, de sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



Mme [W], partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et il convient pour des raisons d'équité de débouter la SA Batigère de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

 

 CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a :

- déclaré recevables les demandes de la SA d'HLM Batigère Grand Est

- prononcé la résiliation du contrat de location du logement situé [Adresse 2] et du garage situé [Adresse 3] consenti par la SA d'HLM Batigère Grand Est à Mme [M] [W] à compter du jugement

- ordonné que faute de départ volontaire des lieux loués dans le délai précité, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [M] [W] et de tous occupants de son chef, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution

- fixé en cas de besoin l'indemnité d'occupation due par Mme [M] [W] à compter du prononcé de la décision et jusqu'à la libération effective des lieux à une somme équivalente au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation soit la somme de 622,63 euros

- condamné Mme [M] [W] à payer à la SA d'HLM Batigère Grand Est la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens';



L'INFIRME en ce qu'il a condamné Mme [M] [W] à payer à la SA d'HLM Batigère Grand Est la somme de 4.207,68 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 juin 2022 et statuant à nouveau,



DEBOUTE la SA d'HLM Batigère Grand Est de sa demande en paiement de la somme de 4.207,68 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 juin 2022 ;



DEBOUTE Mme [M] [W] de sa demande de délais de paiement';



Y ajoutant, 



DEBOUTE Mme [M] [W] de sa demande de délais d'expulsion';



DEBOUTE la SA d'HLM Batigère Grand Est de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE Mme [M] [W] aux dépens d'appel. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT