Cour d'Appel · 1ère chambre — 11 avril 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS































ARRÊT N°



N° RG 23/00737 - N°Portalis DBVH-V-B7H-IXL4 



DD



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

17 janvier 2023 RG:21/00896



[T]



C/



S.A. SAFER





























Grosse délivrée

le 11/04/2024

à Me Gaël Maritan

à Me Jean-Philippe Galtier 















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre



ARRÊT DU 11 AVRIL 2024



Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Carpentras en date du 17 janvier 2023, N°21/00896



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Delphine Duprat, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre

Mme Delphine Duprat, conseillère

Mme Audrey Gentilini, conseillère



GREFFIER :



Mme Audrey Bachimont, greffière, lors des débats, et Mme Nadège Rodrigues, greffière, lors du prononcé,



DÉBATS :



A l'audience publique du 14 mars 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



Mme [P], [O] [T] veuve [F]

née le 09 avril 1946 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Gaël Maritan de la Selarl Société d'avocat Gaël Maritan, postulant, avocat au barreau de Carpentras

Représentée par Me André Bonnet, plaidant, avocat au barreau de Valence





INTIMÉE :



La SAFER de Provence-Côte d'Azur, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 7]

[Localité 1]



Représentée par Me Jean-Philippe Galtier de la Scp Rey Galtier, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentée par Me Julien Dumolie de la Selarl Cabinet Debeaurain & Associés, plaidant, avocat au barreau d'Aix-en-provence



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 11 avril 2024, par mise à disposition au greffe de la cour





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Le 04 novembre 2020, Me [K], notaire à [Localité 5] a informé la SAFER Provence-Alpes-Côte d'Azur, au visa des dispositions de l'article R.141-2-l du code rural et de la pêche maritime, être chargée d'instrumenter la vente par Mme [P] [T] veuve [F] à M.et Mme [G] d'une parcelle cadastrée commune de [Localité 5], section ZK n°[Cadastre 2], au prix de 7 000 euros.



Le 23 décembre 2020 la SAFER a fait part de son intention de préempter ce bien.



Confrontée à la carence de Mme [T] pour l'établissement de l'acte de vente, elle a le 04 juin 2021 assigné celle-ci devant le tribunal judiciaire de Carpentras, afin d'obtenir à titre principal un jugement valant titre de propriété. 



Par décision du 16 juin 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables comme prescrites les contestations de Mme [T] de la décision de préemption portant sur sa motivation, la nature préemptable du bien et la procédure suivie et écarté la fin de non-recevoir soulevée pour non-respect des objectifs définis par l'article L.143-2 du code rural et de la pêche maritime. 



Par décision du 17 janvier 2023 le tribunal judiciaire de Carpentras : 

- a dit bonne et valable la décision de la SAFER en date du 23 décembre 2020 de préempter la parcelle agricole cadastrée section ZK n°[Cadastre 2] [Adresse 6] d'une surface totale de 00ha29a 30ca, 

- a dit ladite décision de préemption régulière au fond et en la forme, 

- a dit que ladite décision a rendu la vente parfaite au profit de la SAFER, 

 En conséquence 

- a dit que le jugement vaut titre de propriété pour la SAFER sur cette parcelle moyennant le prix de 7 000 euros, 

- a condamné Mme [P] [T] à payer à la SAFER PACA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



- a débouté la SAFER de sa demande au titre du paiement du procès-verbal de carence du 15 avril 2021 et de sa demande de compensation, 

- a condamné Mme [T] au paiement des entiers dépens.



Le 27 février 2023, Mme [P] [T] a interjeté appel de ce jugement. 



Par ordonnance du 06 octobre 2023, la procédure a été clôturée le 29 février 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 14 mars 2024.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS



Au terme de ses conclusions notifiées le 23 mai 2023, Mme [P] [T], appelante, demande à la cour : 

- de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la SAFER de ses demandes au titre du paiement du procès-verbal de carence du 15 avril 2021 et de compensation, 

- d'annuler ou réformer le jugement attaqué dans tous les chefs critiqués, en ce qu'il a jugé régulière en la forme et sur le fond la décision de préemption du 23 décembre 2020, qu'il a jugé parfaite la vente de sa parcelle à la SAFER, dit qu'il vaut titre de propriété au profit de celle-ci, et l'a condamnée aux dépens ainsi qu'à payer à la SAFER, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 1000 euros. 

 Statuant à nouveau

- de juger que la décision de préemption n'est justifiée par aucun des motifs limitatifs posés par le législateur à l'article L.143-2 du code rural et de la pêche maritime,

- de juger que cette décision est par suite illégale, de même que par voie de conséquence, les deux décisions rejetant ses recours formés les 19 février et 2 mars 2021, 

- d'annuler ces décisions,

 - de débouter la SAFER de sa demande tendant à ce que la vente soit regardée parfaite, et de l'ensemble de ses prétentions visant à ce que soit constaté un prétendu transfert de propriété à raison de la décision du 23 décembre 2020, et de sa demande de paiement des frais du procès-verbal de carence, 

- de la condamner à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Elle soutient 

- que la vente initiale du bien à un proche lui assurait une libre disposition des lieux,

- qu'il s'agit d'un jardin d'agrément qui ne peut donc suivant l'article L.143-4 b) faire l'objet d'une préemption,

- que la parcelle avait fait l'objet en 2019 d'un remembrement qui interdisait donc suivant l'article L.412-3 du code rural une telle préemption,

- que l'article L.412-2 du même code permet la préemption afin de consolider une exploitation ce dont il n'est pas rapporté la preuve.



Par conclusions notifiées le 27 juin 2023, la SAFER PACA, intimée, demande à la cour:

- de confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à la compensation entre les créances respectives des parties et a rejeté sa demande de paiement au titre du procès-verbal de carence,

 Et statuant à nouveau

 - d'ordonner la compensation entre les sommes dues par chacune des parties,

- de condamner Mme [T] à la somme de 350,25 euros au titre du procès-verbal de carence du 15 avril 2021et au paiement de l'intégralité des frais liés à la publication de la décision à venir au service de la publicité foncière compétent,

En tout état de cause

- de la condamner aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Elle soutient :

- que l'action relative à la nature préemptable du terrain et contestant la motivation de sa décision est prescrite comme tranchée par le juge de la mise en état dans sa décision du 16 juin 2022,

- que l'acte de préemption respecte les formalités légales définies par l'article L.143-2 du code rural et de la pêche maritime 



Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIVATION



Sur la contestation de la décision de préemption pour non respect des objectifs définis par l'article 143-2 du code rural et de la pêche maritime 



Le tribunal, pour retenir que la SAFER avait exercé son droit de préemption dans le cadre des objectifs prévus par la loi, a énoncé qu'elle ne s'était pas bornée à une motivation abstraite et générale, n'avait pas préjugé du bénéficiaire éventuel de la rétrocession et avait exposé avec précision les raisons qui l'avaient décidée à préempter. 





Soutenant que les objectifs légaux n'ont pas été respectés, l'appelante expose que la parcelle litigieuse est un jardin d'agrément qui ne peut donc aux termes de l'article L.143-4 b) faire l'objet d'une préemption ; que la vente initiale prévoyait un droit viager qui n'a pas été retranscrit dans la déclaration d'intention d'aliéner ; que la parcelle avait fait l'objet en 2019 d'un remembrement interdisant aux termes de l'article L.412-3 du code rural une telle préemption ; que l'article L.412-2 du code rural permet la préemption afin de consolider une exploitation ce dont il n'est pas rapporté la preuve, s'agissant de l'exploitation agricole contiguë. 



L'intimée réplique qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la nature préemptable du terrain ou sur la contestation de sa motivation, points déjà tranchés par le juge de la mise en état le 6 juin 2022 ; que la décision de préemption du 23 décembre 2020, matérialisant l'acceptation de l'offre de vente adressée à Mme [T], a rendu la vente parfaite. 



Par ordonnance du 16 juin 2022, le juge de la mise en état a en effet déclaré irrecevables comme prescrites les contestations de Mme [T] de la décision de préemption portant sur sa motivation, la nature préemptable du bien et la procédure suivie.



Mme [T] n'est donc plus recevable devant la cour à soulever les moyens relatifs à un droit viager non retranscrit, à la nature du jardin ainsi qu'à la motivation de la décision de préemption. 



Seuls peuvent encore être examinés le respect ou le non-respect par la SAFER des objectifs définis par l'article L.143-2 du code rural et de la pêche maritime. 



Le juge judiciaire n'a pas la faculté d'enjoindre à une SAFER d'exercer son droit de préemption ou de rétrocession ni le pouvoir d'apprécier l'opportunité d'exercer ou non ce droit. (Cass. 2e civ. 18 mai 2005 n°03-21.187)



La cour ne peut en conséquence examiner que la légalité et non l'opportunité de la décision de préemption. 



Selon l'article L.143-2 du code rural et de la pêche maritime l'exercice du droitde préemption a pour objet, dans le cadre des objectifs définis (L. n° 2014-1170 du 13 oct. 2014, art. 29-7°) « à l'article L. 1» : 1° L'installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ; (L. n° 2014-1170 du 13 oct. 2014, art. 29-7°) 2°La consolidation d'exploitations afin de permettre à celles-ci d'atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l'amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l'article L. 331-2(...).



En l'espèce, l'avis de préemption du 23 décembre 2020 mentionne : 

Conformément aux dispositions prévues par la loi, nous avons l'honneur de vous informer que notre Société exerce le droit de préemption qui lui a été accordé par le décret du 03 août 2017, poursuivant les objectifs suivants, et entrant dans le cadre de l'article L143-2 du code rural et de la pêche maritime : 

«2° La consolidation d'exploitations afin de permettre à celles-ci d'atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l'amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l'article L. 331-2».



La SAFER a donc motivé sa volonté de préempter par référence au 2° de l'article L.143-2 du code rural. 



Elle expose en suivant : 

'la vente porte sur la parcelle d'une surface de 29 a 30 ca en nature de jardin, située en zone agricole du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 5]. 

L'intervention de la Safer permettrait d'analyser et d'arbitrer entre les différents projets agricoles susceptibles de se réaliser sur ce bien et ainsi de répondre aux demandes de restructuration parcellaire et de consolidation des exploitations agricoles existantes, tout en garantissant un usage conforme aux règles d'urbanisme. 

On peut d'ores et déjà citer l'intérêt d'une exploitation agricole conduite sous forme sociétaire orientée en polyculture d'une superficie de 28 ha 84 ca soit 0.99 seuil de référence. L'adjonction de cette parcelle contigue à un des ilots d'exploitation lui permettrait de restructurer son parcellaire et de se consolider facilitant ainsi ses conditions d'exploitation.' 

La SAFER a donc exposé les raisons qui l'ont poussée à préempter soit l'analyse et l'arbitrage entre différents projets agricoles d'une part et la réponse aux demandes de restructurations parcellaires garantissant un usage conforme aux règles de l'urbanisme d'autre part. Plus précisément, elle évoque l'hypothèse de l'intérêt d'une exploitation agricole pouvant répondre à ces exigences. 



En argumentant de la sorte et en visant exprèssement le fondement légal à l'appui de sa décision, elle a répondu aux objectifs légaux fixés par la loi. 



L'appelante soutient que cette motivation n'explique pas en quoi l'hypothèse de l'intérêt d'une exploitation agricole en particulier à savoir orientée en polyculture d'une superficie de 28 ha 84 ca soit 0.99 seuil de référence, permettrait la consolidation ou l'amélioration de la répartition parcellaire de l'exploitation.

Elle conteste ce faisant la motivation de l'acte, ce qu'elle n'est plus recevable à faire en l'état de la décision du juge de la mise en état. 



Elle soutient également que l'acte serait illégal comme anticipant la rétrocession d'une autre parcelle. 



Or, en se référant à l'intérêt d'une exploitation agricole conduite sous forme sociétaire orientée en polyculture d'une superficie de 28 ha 84 ca soit 0.99 seuil de référence. L'adjonction de cette parcelle contiguë à un des ilots d'exploitation lui permettrait de restructurer son parcellaire et de se consolider facilitant ainsi ses conditions d'exploitation, la SAFER ne fait que donner un exemple, envisager une hypothèse sans anticiper sur la seconde phase de la procédure soit le droit de rétrocession, la phase dite de préemption n'étant pas encore terminée. 



De plus l'acte mentionne 'la publicité légale pourra, par ailleurs révéler d'autres candidatures qui seront soumises aux instances de décision de la SAFER'



Cette mention démontre que l'identité du bénéficiaire de la rétrocession est encore inconnue comme soumise à l'ouverture de cette autre phase procédurale. 



L'acte répond donc aux exigences de légalité imposées. 



Les objectifs légaux définis par l'article L. 43-2 du code rural et de la pêche maritime sont donc remplis et la décision sera confirmée en ce qu'elle a déclaré valable la décision de la SAFER du 23 décembre 2020 de préempter la parcelle agricole cadastrée Section ZK n° [Cadastre 2] [Adresse 6] à [Localité 5] d'une surface de 29a 30 ca. 



Sur la demande tendant à voir considérer la vente comme parfaite 



Selon l'article L.412-8 du code rural et maritime, après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l'hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir.

Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l'article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l'offre ainsi faite.

Le preneur dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.

 En cas de préemption, celui qui l'exerce bénéficie alors d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l'acte de vente authentique; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d'huissier de justice et restée sans effet. (L. no 88-1202 du 30 déc. 1988) «L'action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l'acquéreur évincé lors de la préemption». (...)



Selon l'article 1589 du code civil la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.



En l'espèce, par notification délivrée le 06 novembre 2020 produite aux débats, le notaire a informé la SAFER du projet de cession de la parcelle litigieuse au prix de 7 000 euros. 



Cette déclaration constituait offre de vente aux prix et conditions convenues. 



La décision de préemption du 23 décembre 2020 précitée matérialise l'acceptation de cette offre. 



Dès lors, la vente est parfaite et la décision sera confirmée sur ce point. 



Sur la demande de compensation



Selon l'article 1348 du Code civil la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. 



La SAFER sollicite la compensation des sommes dues par chacune des parties, l'appelante sollicitant la confirmation de la décision ayant rejeté cette demande. 



Toutefois la SAFER ne produit aucun élément relatif à la nature et au montant des créances à compenser. 



La Cour de cassation énonce que l'incertitude concernant, non pas la liquidité et l'exigibilité, mais l'existence de la créance prétendue d'une partie ne permet pas d'opérer une compensation avec la créance certaine, liquide, exigible et reconnue par elle, de son adversaire. 



En l'espèce, en l'absence d'aucun élément, il n'est pas démontrél'existence de créances réciproques entre les parties, et il ne peut être fait droit à la demande de compensation.



La décision sera encore confirmée sur ce point. 



Sur le paiement des frais liés à la publicité foncière



Selon l'article 1593 du Code civil les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur.



En l'espèce, l'acheteur est la SAFER et les frais liés à la publicité seront mis à sa charge



La décision sera encore confirmée sur ce point. 



Sur les autres demandes



L'appelante qui succombe devra supporter les dépens de la présente instance, en ce compris la somme de 350,25 euros au titre du paiement du procès verbal de carence du 15 avril 2021 en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. 



Elle sera condamnée à payer à la SAFER la somme de 1 500 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour



Confirme la décision en toutes ses dispositions soumises à la cour, 



Y ajoutant, 



Condamne Mme [P] [T] aux entiers dépens, en ce compris la somme de 350,25 euros au titre du paiement du procès verbal de carence du 15 avril 2021 



Condamne Mme [P] [T] à payer à la SAFER Provence-Alpes-Côte d'Azur la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Arrêt signé par le présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,