Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 11 avril 2024

JG/ND



Numéro 24/





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 11/04/2024 







Dossier : N° RG 23/00176 - N° Portalis DBVV-V-B7H-INPD 





Nature affaire :



Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire















Affaire :



S.A. AGENCE DONIBANE





C/



S.A.R.L. SAGEC SUD ATLANTIQUE







 























Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 11 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 12 Février 2024, devant :



Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,



assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,





Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Phiippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Joëlle GUIROY, Conseillère faisant fonction de Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère









qui en ont délibéré conformément à la loi.





























dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



S.A.S AGENCE DONIBANE

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 353 873 797

représentée par son représentant légal domicilié es qualité de droit au siège

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représentée par Me Lionel FOURGEAU, avocat au barreau de Bayonne









INTIMEE :



S.A.R.L. SAGEC SUD ATLANTIQUE

immatriculée au RCS de Bayonne sous le numéro 384 009 973,

agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 9]

[Localité 8]



Représentée par Me Béatrice VELLE-LIMONAIRE de la SARL VELLE-LIMONAIRE DECIS, avocat au barreau de Bayonne































sur appel de la décision 

en date du 09 JANVIER 2023

rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE BAYONNE

RG : 2022001673



Exposé du litige et des prétentions des parties :



La SARL Sagec sud atlantique, constituée en 1992, a pour objet notamment l'acquisition, la mise en valeur, l'administration, l'exploitation, la location, la vente en totalité ou partie et l'échange de tous terrains et immeubles en France et à l'étranger.



La SAS Agence Donibane, agence immobilière, est titulaire d'une carte professionnelle délivrée par la préfecture des Pyrénées-Atlantiques portant la mention "transactions sur immeubles et fonds de commerce".



Le 16 mars et le 31 décembre 2020, ont été publiés à la Conservation des Hypothèques, les actes authentiques d'achat de deux parcelles sises à [Localité 6], [Adresse 10], cadastrées BW n°[Cadastre 2] et BW n° [Cadastre 3] .



Soutenant qu'un mandat de recherche n° 9790 daté du 1er février 2016 lui avait été donné par la SARL Sagec sud atlantique pour ces biens et s'appuyant sur une convention d'honoraires intermédiaire du 17 mars 2016, la SAS Agence Donibane lui a adressé, le 17 janvier 2022, une facture n°2201 pour un montant de 94.000 € HT soit 112.800 € TTC.



Malgré une mise en demeure du 19 janvier 2022, la Sagec sud atlantique n'a pas réglé la facture.



Par acte introductif en date du 23 mars 2022, la SAS Agence Donibane a assigné la SARL Sagec sud atlantique (ci-après Sagec) devant le tribunal de commerce de Bayonne afin de la voir, à titre principal et au visa de l'article 1104 du code civil, condamner à lui payer à la somme de 94.000 € HT (50.000 € HT + 44.000 € HT) soit 112.800 € TTC sur le fondement de la facture impayée dont elle se prévaut outre 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Par jugement contradictoire du 9 janvier 2023, le tribunal de commerce de Bayonne a :

Vu la loi dite « Hoguet » n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972,

Vu l'article 1353 du code civil,



- reçu les parties en leurs demandes, fins et conclusions,

- dit que l'Agence Donibane n'apporte pas la preuve de l'existence d'un mandat conforme en tous points aux dispositions de la Loi Hoguet que lui aurait donné la Sagec sud atlantique pour la recherche de parcelles,

- débouté l'Agence Donibane de sa demande de paiement de commissions suivant sa facture du 17 janvier 2021,

- débouté l'Agence Donibane de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamné l'Agence Donibane à payer la somme de 1.000 € à la Sagec sud atlantique au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a déboutée du surplus,

- rappelé l'exécution provisoire de droit,

- condamné l'Agence Donibane aux entiers dépens de l'instance dont les frais de greffe liquidés à la somme de 69,59 €.



Par déclaration au greffe en date du 16 janvier 2023, la SA Agence Donibane a formé appel de ce jugement.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2024.



**



Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 janvier 2024, la SA Agence Donibane demande à la cour de :



A titre principal, vu les articles 1104 et suivants du code civil,

- déclarer son action recevable et bien fondée ;

- débouter la SARL Sagec sud atlantique de l'ensemble de ses demandes ;

En conséquence, 

- réformer le jugement et, statuant à nouveau :

- condamner la SARL Sagec sud atlantique à lui payer la somme de 94.000 € HT (50.000 € HT + 44.000 € HT) soit 112.800 € TTC au titre de la facture impayée, somme à majorer des intérêts légaux jusqu'à parfait paiement



A titre subsidiaire, vu les articles 1303 et suivants du code civil,

 - déclarer son action recevable et bien fondée ;

- débouter la SARL Sagec sud atlantique de l'ensemble de ses demandes ;

En conséquence, 

- condamner la SARL Sagec sud atlantique à lui payer la somme de 94.000 € HT (50.000 € HT + 44.000 € HT) soit 112.800 € TTC au titre de la facture impayée, somme à majorer des intérêts légaux jusqu'à parfait paiement,

 

Dans toutes les hypothèses,

Vu l'article 1231-1 du code civil et l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SARL Sagec sud atlantique à lui payer la somme de 15.000 € au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive, somme à majorer des intérêts légaux jusqu'à parfait paiement,

- la condamner à lui payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,

 - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du constat d'huissier de 345,20 euros.



**



Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 janvier 2024, la SA Sagec Sud-Atlantique demande à la cour de :



Vu la loi dite « Hoguet » n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972, 

Vu les articles 1104, 1376, 1385 et 1984 et suivants du code civil,

Vu l'article 9 du code de procédure civile,

 

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Agence Donibane de l'intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures, en la condamnant à une indemnité de procédure de 1.000 € et aux dépens de première instance,

 - condamner la société Agence Donibane à lui payer une indemnité de 5.000€ à titre d'indemnité de procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel,

- débouter l'appelante de toute ses demandes, fins, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures.



MOTIFS :



En droit, les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat, la vente, et la recherche d'immeubles bâtis ou non bâtis sont, spécialement et de manière impérative, réglementées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet et par le décret modifié n° 72-678 du 20 juillet 1972.





Selon les dispositions des articles 1 et 6 de cette loi, les conventions conclues par ces personnes aux fins de recherche de biens immobiliers doivent être rédigées par écrit.



Aux termes des articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dans leur version applicable à la date à laquelle le mandat dont se prévaut la société Agence Donibane aurait été signé, l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi précitée que si, préalablement à toute négociation, il détient un mandat écrit délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de la détermination de la commission ou de la rémunération ainsi que la partie qui en aura la charge.



Ce mandat doit être mentionné par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie et le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant.



Le mandat et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans.



Enfin, aux termes de l'article 92 du décret du 20 juillet 1972, les personnes visées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 doivent faire figurer sur tous documents, contrats et correspondances à usage professionnel : le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom ou la raison sociale et l'adresse de l'entreprise ainsi que l'activité exercée et le cas échéant, le nom et l'adresse du garant.



Le formalisme du mandat de gestion immobilière est d'ordre public et son non-respect entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes accomplis sans mandat.



Au cas présent, il est constant que la société Agence Donibane ne produit pas le mandat n°9790 qui sert de fondement à sa demande.



Cependant, l'appelante fonde son action à titre principal sur les dispositions de l'article 1104 du code civil, qui reprend les dispositions de l'article 1134 alinéa 3 du code civil dans sa version applicable aux faits, qui dispose que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.



Elle affirme que la Sagec lui a confié, le 1er février 2016, un mandat de recherche de biens immobiliers n°9790 qui a abouti à la vente des propriétés BW n°[Cadastre 2] et BW n°[Cadastre 3] selon actes authentiques publiés les 16 mars et 31 décembre 2020. Bien que l'ayant égaré, elle soutient qu'elle a droit au versement des commissions engendrées par ces cessions car la Sagec s'est engagée, au terme de ce mandat, à lui verser une commission de 5 % sur les ventes soit 50.000 euros HT pour la propriété BW n°[Cadastre 2] et 44.000 euros HT pour la propriété BW n°[Cadastre 3].



L'intimée s'oppose à sa demande et souligne que la société Agence Donibane ne produit pas le mandat dont elle se prévaut alors que la réglementation issue de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972 imposent que ce mandat soit écrit et comporte des dispositions précises dont l'absence emporte la nullité du mandat et prive le mandataire de toute commission

Elle estime que, faute de produire ce mandat, l'appelante ne rapporte ni la preuve de son existence ni celle de sa régularité et sa carence ne peut être suppléée par les pièces qu'elle produit à l'instance.

Elle ajoute qu'elle ne s'est pas portée acquéreuse des biens cadastrés BW n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] qui ont été acquis par la SCCV [Adresse 11], entité juridique tierce à la procédure.



De fait, pour justifier la facture qu'elle a émis à l'endroit de la société Sagec, qui ne porte pas référence à un mandat ni même le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle, et sa demande en paiement de la somme de 112..800 euros TTC, la SA Agence Donibane remet notamment aux débats :

- la copie de son registre des mandats "transactions sur immeubles et fonds" qui référence un mandat, numéro 9790, à la date du 1er février 2016, donné par la société Sagec pour la recherche d'un terrain situé [Adresse 5] - [Localité 6] et d'un terrain sis au [Adresse 10] de cette rue - BW n° [Cadastre 2] - [Cadastre 3] - [Cadastre 4].



- la convention d'honoraires intermédiaire que la Sagec lui a adressée le 17 mars 2016 et qu'elle a signé le 18 mars 2016 ainsi rédigée : "Monsieur,

Dans le cadre de la lettre de mission que nous vous avions confiée en date du 4 septembre 2015, nous avons signé une offre d'acquisition le 4 mars 2016 aux prix respectifs de :

- parcelle BW n°[Cadastre 2] (propriété bâtie) : 1.000.000 € net vendeur

- parcelle BW n°[Cadastre 3] (propriété bâtie) : 880.000 € net vendeur.

Ainsi, conformément à ce mandat, nous nous engageons à régler à votre société "Agence Donibane" dont le siège social est situé [...], les sommes de :

- 50.000 € HT lors de l'acte authentique de la propriété BW n° [Cadastre 2]

- 44.000 € HT lors de l'acte authentique de la propriété BW n° [Cadastre 3]".



- un constat d'huissier du 26 septembre 2022 qui retranscrit les termes de cette convention, atteste de sa signature par les deux parties et constate que le registre de ses mandats mentionne le mandat de recherche n° 9790 du 1er février 2016 au nom de Sagec pour les terrains situés 36 et 38 de la rue de Cristobal - BW n° [Cadastre 2] - [Cadastre 3] - [Cadastre 4].



- un modèle de mandat de recherche d'un bien à acquérir destiné à permettre à la cour d'apprécier la régularité du mandat n° 9790 par comparaison avec les autres mandats qu'elle détiendrait.



Cependant, la mention sur son propre registre des mandats, même conjuguée au constat d'huissier sus-décrit, tout comme la convention d'honoraires intermédiaire, qui se réfère à une lettre de mission du 4 septembre 2015, non produite à l'instance, et sur laquelle ne figure ni le numéro du mandat ni les renseignements relatifs à la carte professionnelle de l'appelante, sont insuffisantes pour attester de la réalité du mandant n° 9790 dont elle se prévaut alors que la remise d'un modèle de ce mandat, élaboré pour les besoins de la cause, ne permet pas de s'assurer de son existence et de sa conformité.



En outre, le courriel du 20 octobre 2021 adressé par la Sagec et qui, selon elle, porte reconnaissance de la dette dont elle poursuit le règlement est ainsi rédigé " Objet : re : Besoin d'un syndic ',

Bonjour [D], je vais tâcher de te régler ça d'ici la fin de la 'année mais je n'ai toujours pas pu passer un seul acte en raison du recours sur le PCM4 toujours pas soldé... Si le TA tient ses promesses, l'affaire pourrait être jugée d'ici le 31/12 ! On reste en contact. A bientôt.".

Il ne comporte aucune des mentions indispensables pour valoir reconnaissance de dette.



Enfin, aucun acte emportant ratification d'actes de recherche accomplis par la société Agence Donibane sous mandat n° 9790 n'est allégué étant souligné que la convention du 17 mars 2016 n'est pas,en tout état de cause, postérieure à la réitération de la vente par acte authentique.





La SA Agence Donibane échoue ainsi à prouver que la SARL Sagec sud atlantique lui a confié un mandat de recherche pour les terrains cadastrés BW n°[Cadastre 2] et BW n°[Cadastre 3] à [Localité 6] et elle sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 1104 actuel du code civil.



S'agissant de sa demande subsidiaire fondée sur les dispositions du code civil relative à l'enrichissement injustifié (article 1303 et suivant du code civil), il sera rappelé que contrairement à ses affirmations, la convention d'honoraires intermédiaire qu'elle a signée le 18 mars 2016 ne se réfère pas expressément au mandat n°9790 et que le courriel du 20 octobre 2021 ne comporte pas reconnaissance de dette.



En outre, les cessions à l'origine du litige ont été faites par la SCCV [Adresse 11], entité juridiquement tierce à la procédure, et non par la Sagec, de telle sorte qu'il ne peut lui être opposé un enrichissement sans cause.



En conséquence et en confirmation du premier jugement, la SA Agence Donibane sera déboutée de ses demandes à l'encontre la SA Sagec sud atlantique, en ce celle formée au titre d'une résistance abusive au payement de la facture qu'elle a émise à son endroit le 17 janvier 2022. 



Compte tenu de la solution du litige, les dispositions du jugement prises au titre des dépens et des frais irrépétibles seront également confirmées.



A hauteur d'appel, la SA Agence Donibane, qui succombe en toutes ses demandes, sera condamnée aux dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ainsi qu'à payer à la société intimée une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile



Elle sera déboutée de ses propres demandes sur ces fondements.



PAR CES MOTIFS :



La cour, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement du 9 janvier 2023 rendu par le tribunal de commerce de Bayonne ;



Y ajoutant,



Condamne la SA Agence Donibane aux dépens ;



Condamne la SA Agence Donibane à payer à la SARL Sagec sud atlantique une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Madame Joëlle GUIROY, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière, La Présidente,