Cour d'Appel · 5ème Chambre — 10 avril 2024

5ème Chambre





ARRÊT N° 144



N° RG 21/02858 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RTUV













M. [I] [K]



C/



M. [H] [Z] [F]

M. [B] [C] [D] [M]

M. [X] [U] [O] [P] [F]

M. [E] [C] [P] [M]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Rajalu

 Me Lesourd









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 AVRIL 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,



GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Février 2024, 

devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 10 Avril 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats



****



APPELANT :

Monsieur [I] [K]

né le 20 mars 1951 à [Localité 9], de nationalité française, retraité, nf 

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Me Loïc RAJALU, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES





INTIMÉS :

Monsieur [H] [Z] [F]

né le 16 Novembre 1991 à [Localité 8], de nationalité française 

[Adresse 2]

[Localité 1]



Monsieur [X] [U] [O] [P] [F]

né le 14 Février 1949 à [Localité 11], de nationalité française, retraité

[Adresse 2]

[Localité 1]



Monsieur [B] [C] [D] [M]

né le 15 Septembre 1990 à [Localité 12], de nationalité française 

[Adresse 3]

[Localité 6]









Monsieur [E] [C] [P] [M]

né le 11 Septembre 1963 à [Localité 6], de nationalité française 

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentés par Me Mélanie LESOURD, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES





Suivant acte notarié du 29 juin 2017, M. [I] [K] a donné à bail à M. [H] [F] et M. [B] [M] des locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 7] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 950 euros.



Le contrat mentionne le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 950 euros.



M. [X] [F] et M. [E] [M] se sont portés cautions solidaires du paiement des sommes dues par M. [H] [F] et M. [B] [M] en exécution du contrat de bail.



Un état des lieux a été dressé contradictoirement lors de l'entrée dans les lieux le 1er juillet 2017.



M. [H] [F] et M. [B] [M] ont donné congé pour le 31 janvier 2019 et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties à cette date après restitution des clés.



Par déclaration au greffe reçue au greffe le 6 mai 2019, M. [H] [F] a demandé au tribunal d'instance de convoquer monsieur M. [I] [K] à une audience aux fins de restitution du dépôt de garantie.



Suivant acte d'huissier en date du 27 décembre 2019, M. [I] [K] a donné assignation à M. [H] [F], M. [B] [M], M. [X] [F] et M. [E] [M] de comparaître devant le tribunal d'instance de Nantes aux fins de les voir condamner solidairement et avec l'exécution provisoire à lui payer la somme de 8 805,79 euros à titre d'indemnités de réparations locatives, ainsi que la somme de 4 460 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de revenus locatifs pendant la durée des travaux et la somme de 5 000 euros au titre des frais de déplacement du bailleur pendant la durée des travaux, outre la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, ordonner la capitalisation des intérêts et la compensation partielle de la caution versée.



Les deux procédures ont été jointes à l'audience du 13 octobre 2020.



Par jugement du 23 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a :

- condamné M. [I] [K] à payer à M. [H] [F] et M. [B] [M] la somme de 2 702 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre de la restitution du dépôt de garantie,

- condamné M. [I] [K] aux dépens,

- condamné M. [I] [K] à payer aux consorts [F]-[M] la somme unique de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.



Le 10 mai 2021, M. [I] [K] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 5 juillet 2021, il demande à la cour de :

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 23 février 2021,

- condamner solidairement les consorts [F]-[M] à payer aux époux [K] les sommes suivantes :

* 1 190,62 euros au titre des frais de nettoyage de la maison,

* 467,50 euros au titre des frais de traitement du sol en terre cuite,

*1 035,12 euros au titre des frais de remplacement de la moquette chambre 1er étage,

* 372,10 euros au titre des frais de remise en état plafond et mur chambre est,

* 2 620,08 euros au titre des travaux de chauffage, mise en sécurité et ramonage,

* 86,54 euros au titre du remplacement des clefs perdues et du verrou porte,

* 352 euros au titre du remplacement de la porte cassée,

* 1 061,50 euros au titre des frais de réfection de l'escalier,

* 4 460 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de revenus locatifs pendant la durée des travaux,

* mémoire pour les travaux non chiffrés,

* 5 000 euros au titre des frais de déplacements du bailleur pendant la durée des travaux de remise en état ;

- condamner solidairement les consorts [F]-[M] à payer aux époux [K] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonner que la majoration de 10 % par mois sur la restitution de la caution ne peut s'appliquer et que seule la caution brute est restituable,

- ordonner la compensation des créances respectives,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil,

- condamner solidairement les consorts [F]-[M] à payer aux époux [K] aux entiers dépense de l'instance,

- débouter les consorts [F]-[M] de leurs demandes fins et conclusions.



Par dernières conclusions notifiées le 30 juillet 2021, les consorts [M]-[F] demandent à la cour de :

- les accueillir en leurs demandes, et les déclarer bien fondés,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes, en date du 23 février 2021, en ce qu'il a :

* condamné M. [I] [K] à leur payer la somme de 2 702 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre de la restitution du dépôt de garantie,

* condamné M. [I] [K] aux dépens,

* condamné M. [I] [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en date du 23 février 2021 en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

- juger que les demandes de M. [I] [K] sont infondées,

En conséquence,

- débouter M. [I] [K] de l'intégralité de ses demandes,

- condamner M. [I] [K] au paiement de la somme de 1000 euros à M. [H] [F] à titre de dommages et intérêts,

- condamner M. [I] [K] au paiement de la somme de 1000 euros à M. [B] [M] à titre de dommages et intérêts,

À défaut,

- juger qu'une compensation devra intervenir entre les sommes dues par M. [I] [K] et les sommes dues par les consorts [F]-[M],

En tout état de cause,

- leur accorder les délais de paiement les plus larges,

- condamner M. [I] [K] à payer aux consorts [F]-[M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,



L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



M. [K] entend invoquer de nombreuses dégradations du bien loué au cours du bail, soit pendant un an et demi.

Il estime que le premier juge n'a pas tiré les conséquences utiles de la confrontation des états des lieux d'entrée et de sortie. Il conteste l'application d'une vétusté pour les moquettes qui étaient en très bon usage avant l'entrée dans les lieux des locataires.

Il signale un problème de disponibilité des artisans pour effectuer les travaux de remise en état et indique qu'il a effectué une partie importante de ces travaux (qui se sont étalés sur 4 mois et demi) avec l'aide d'une femme de ménage.



Les locataires et cautions répondent en invoquant une maison toujours en travaux à leur entrée dans les lieux.

Ils affirment qu'après leur départ, les lieux sont restés inoccupés pendant de nombreux mois parce qu'ils ne trouvaient pas preneurs, comme en 2017.



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé : [']

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 



L'article 1 du décret du 26 août 1987 précise quant à lui que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. 



L'article 1730 du code civil indique que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 

Au visa de l'article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.



En préliminaire, la cour écarte les photographies produites tant par l'appelant que par les intimés, à défaut de déterminer avec exactitude les circonstances et les modalités desdites photographies.



Pour déterminer si des réparations locatives sont imputables aux locataires, la cour d'appel se base sur les états des lieux d'entrée et de sortie.



- Sur le nettoyage de la maison et le traitement du sol en terre cuite.

M. [K] invoque l'état de saleté de la maison qui a nécessité 39 heures de ménage.

Il explique qu'il a dû acheter des produits de nettoyage et de lustrage.



Les consorts [F]-[M] signalent que l'attestation de Mme [V] doit être écartée puisque l'intéressée est engagée et payée par M. [K] et que son attestation ne reproduit pas les dispositions de l'article 441-7 du code pénal.

Ils contestent la demande.



L'état des lieux de sortie ne fait aucunement mention d'un état de saleté de la maison.

L'attestation de Mme [V] est, contrairement aux écritures des intimés, conforme en ce qu'elle rappelle les dispositions de l'article 441-7 du code pénal. Elle n'est cependant pas retenue puisque Mme [V] a été salariée de M. [K] et parce que ses bulletins de salaire de février à août 2019 ne font état que de quelques heures de ménage par mois sur la période sans qu'il soit possible de déterminer ce qui pourrait relever d'une action face à l'état de saleté décrié par M. [K] ou d'un entretien d'usage.



L'état des lieux signale que le sol du séjour-salon est sale, justifiant ainsi la somme de 346,60 euros au titre du nettoyant dégraissant, de l'hydrofuge et de la cire de finition. Cette somme est retenue.



- Sur les dégradations affectant le sol en terre cuite.

M. [K] explique que des rayures profondes sur le sol ont nécessité le remplacement de 12 carreaux de terre cuite.



Les intimés discutent les photographies produites ainsi que le devis du 29 octobre 2019.



L'état des lieux de sortie mentionne un 'carrelage rayé' pour le salon-séjour alors que l'état des lieux d'entrée fait état de deux carreaux abîmés.

La somme de 467,50 euros réclamée au titre du sciage, buchage et remplacement de joint pour 12 carreaux ne peut être prise en compte puisque l'état des lieux de sortie ne permet pas de déterminer le nombre de carrelage à changer.



- Sur la réfection du sol de la chambre Ouest du premier étage.

M. [K] indique que la moquette de cette chambre comportait de nombreuses tâches de déchets alimentaires ou d'excrément d'animaux, qu'il a dû enlever cette moquette et poser un nouveau revêtement de sol.



Les intimés contestent la demande.



L'état des lieux d'entrée concernant cette chambre note 'moquette usagée' alors que l'état des lieux de sortie signale une 'moquette tâchée'.



En tenant compte de l'ancienneté de la moquette, il est alloué à M. [K] la somme de 300 euros.



- Sur la remise en état des murs du couloir, du bureau, de la cuisine et du plafond de la chambre Est.

M. [K] rappelle l'état des lieux de sortie. Il avance que 80 heures de travail ont été nécessaires pour refaire les peintures.



Les intimés contestent la demande.



Pour la chambre Est, l'état des lieux de sortie indique : plafond tâché et placard coupé.

L'état des lieux d'entrée consigne concernant le plafond : bon état, quelques impacts.

La réfection du plafond est à la charge des locataires ainsi que la réparation du placard.



Concernant la cuisine, il est fait état d'une porte de placard cassée dans l'état des lieux de sortie, mention qui n'apparaît pas dans l'état des lieux d'entrée.

Cette dégradation est à la charge des locataires.



L'état des lieux d'entrée ne fait pas mention d'un couloir. Il n'est pas tenu compte des '6 trous' notés dans l'état de sortie.





M. [K] produit aux débats un certain nombre de factures qui ne permettent pas de déterminer ce qui relève de la réfection du plafond de la chambre.

La somme réclamée par M. [K] à hauteur de 372,10 € n'est pas retenue.



Les portes de placard ont dû être remplacées pour une somme de 352 euros.

Cette somme est prise en compte.



- Sur la remise en état de l'escalier bureau-séjour.

M. [K] explique que cet escalier était en parfait état avant l'entrée dans les lieux des locataires et qu'il a été restitué très tâché.



Si l'état des lieux de sortie indique un escalier très tâché, les pièces du dossier ne justifient pas que la nécessité d'un ponçage et d'une nouvelle vitrification soient imputables aux locataires.



M. [K] est débouté de sa demande.



- Sur le remplacement du poêle à bois, la mise en sécurité et le ramonage.

M. [K] explique que le poêle chaudière alimente les radiateurs du séjour, de la cuisine, de la salle d'eau et du bureau, que le chauffage central a subi une forte surchauffe qui n'a pu être constatée qu'après le départ des locataires lors d'une mise en fonctionnement.

Il affirme qu'il a fallu installer un nouveau système de chauffage au bois impliquant la mise en conformité du conduit de cheminée. Il sollicite une indemnisation à hauteur de 30 % de la valeur du poêle pour tenir compte d'une certaine vétusté.



Les intimés contestent la demande. Ils expliquent qu'ils ont mandaté un professionnel qui a refusé de ramoner le poêle en raison de sa non conformité.



Il n'est pas contesté par les intimés que le logement était pourvu d'un poêle.

Cet appareil ne figure ni sur l'état des lieux d'entrée ni sur l'état des lieux de sortie contradictoirement dressés.



La facture produite par M. [K] faisant état d'une surchauffe du poêle et d'une mise en sécurité date du 2 septembre 2019, soit près de 8 mois après le départ des locataires. Cette facture ne peut être probante.

Aucun élément du dossier ne permet d'imputer les dégradations du poêle aux anciens locataires, M. [K] ayant eu la possibilité de mettre ce poêle en fonctionnement dès le départ des messieurs [F] et [M].



Concernant le ramonage, les locataires communiquent une facture datée du 20 décembre 2018 de la société Ramoneur du Grand Ouest dans lequel est écrit : 'installation non conforme. Impossible de ramoner par le bas et impossible de récupérer la suie en bas. Interdiction d'utiliser le poêle. Risque de feu de conduit. Mise en conforme obligatoire avant l'utilisation'.

Aucun reproche ne peut donc être formulé aux intimés.



M. [K] est débouté de ses demandes.



- Sur la consommation de 2 stères de bois.

M. [K] rappelle que le bail précise que le locataire doit laisser 5 stères de bois et que 2 stères sont manquants.



Les intimés s'opposent à cette demande.





L'état des lieux d'entrée ne consigne rien sur la présence de stère de bois ; celui de sortie mentionne 5 mètres cubes.



Les déclarations de M. [K] sur la 'dissimulation' de stères de bois ne sont en rien démontrées.

M. [K] est débouté de cette demande.



- Sur le coût de remplacement des clés perdues et du verrou.

M. [K] demande la confirmation du jugement.



Les locataires reconnaissent avoir perdu des clés.



L'état des lieux d'entrée note :

'boîtes aux lettres 2

garage 2

entrée séjour N (port) 4

 Volet 5

entrée jardin 4

entrée (ancienne porte) 2

autres 3".



L'état des lieux de sortie mentionne : 

'boîtes aux lettres ok

garage ok

entrée séjour N (port) 3 (1 manquante)

 Volet 3 (2 manquantes)

entrée jardin 4

entrée (ancienne porte) 1 (1 manquante)

autres 0 (3 manquantes).



Les sommes de 76,80 euros et de 9,74 euros ne sont pas contestées par les intimés.



- Sur l'absence d'entretien des gouttières, descentes des eaux pluviales, de la fosse septique, et des regards cassés.

M. [K] souligne que les murs ont été gorgés d'eau à la suite de cette absence d'entretien et que la fosse septique a été nettoyée avec 6 mois de retard.



Les intimés ont produit un bon d'entretien de la fosse du 18 janvier 2019.

Sur ce point, M. [K] ne produit aucune pièce probante.



L'absence d'entretien des gouttières pendant le temps de la location n'est pas démontrée.

M. [K] est débouté de cette demande.



- Sur l'absence d'entretien du jardin et de la cour.

M. [K] évoque un jardin laissé à l'abandon et la nécessité de décaper la cour.



Aucun état des lieux ne décrit le jardin et la cour.

M. [K] est débouté de cette demande.



- Sur les dépenses d'énergie pendant la durée des travaux.

M. [K] écrit qu'il abandonne ce poste de préjudice. Dont acte.



- Sur la perte de revenus locatifs.

M. [K] prétend que le bien n'a pas pu être remis en location pendant 4 mois et 25 jours.



Les intimés contestent cette demande.



M. [K] a fait le choix de procéder lui-même aux travaux.

Il ne démontre pas que les réparations locatives ont pu justifier une impossibilité de location pendant près de 5 mois.



Il est débouté de cette demande.



- Sur les frais de déplacement de M. [K].

L'appelant rappelle qu'il n'a pas facturé le temps de travail nécessaire à la remise en état du bien mais souhaite être indemnisé de ses frais de transport.



Les intimés contestent cette demande.



Ces frais ne peuvent être directement imputés aux intimés, M. [K] pouvant résider dans la maison qui était louée.



En conséquence, il est dû à M. [K] au titre des réparations locatives les sommes de :

- 346,60 euros au titre du nettoyage du sol,

- 300 euros au titre de la moquette de la chambre du 1er étage,

- 352 euros au titre des portes de placard,

- 76,80 et 9,74 euros au titre des clés et verrou,

soit un total de 1 085,14 euros.



- Sur la dépôt de garantie.

M. [K] conteste l'application d'une majoration de 10 % par période mensuelle.



Les locataires estiment illégitime la rétention du dépôt de garantie.



L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Le dépôt de garantie est restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (...)

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.



L'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée.

Le montant des réparations locatives est supérieur au dépôt de garantie.

Il ne peut être reproché à M. [K] d'avoir conservé ce dépôt de garantie d'un montant de 950 euros.

Le jugement est infirmé en ce qu'il a retenu une majoration de 10 % par mois.



M. [H] [F], M. [B] [M], M. [X] [F] et M. [E] [M] sont condamnés à payer à M. [K] la somme de 135,14 euros (1 085,14 - 950) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision avec capitalisation.



La demande de délais de paiement n'est pas justifiée en raison de son montant. Messieurs [F] et [M] sont déboutés de cette demandes.



- Sur les autres demandes.



Messieurs [H] [F] et [B] [M] s'estiment profondément choqués par les allégations de leur ancien propriétaire.

Ils ne justifient d'aucun préjudice. Ils sont déboutés de leur demande de dommages et intérêts.



L'instance étant due principalement à l'inexécution de leurs obligations par les locataires, messieurs [F] et [M] sont déboutés de leur demande en frais irrépétibles et sont condamnés (en ce compris les cautions) à payer à M. [K] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens d'appel.

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles sont infirmées, messieurs [F] et [M] étant déboutés de leur demande en frais irrépétibles et condamnés aux dépens de première instance.



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Infirme le jugement entrepris sauf en sa dispositions déboutant M. [F] et M. [M] de leur demande en dommages et intérêts ;



Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. [H] [F], M. [B] [M], M. [X] [F] et M. [E] [M] à payer à M. [K] la somme de 135,14 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;



Dit que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ;



Déboute M. [H] [F], M. [B] [M], M. [X] [F] et M. [E] [M] de leur demande en frais irrépétibles de première instance;



Condamne M. [H] [F], M. [B] [M], M. [X] [F] et M. [E] [M] aux dépens de première instance ;



Y ajoutant,

Déboute M. [H] [F], M. [B] [M], M. [X] [F] et M. [E] [M] de leur demande en frais irrépétibles en cause d'appel ;



Condamne M. [H] [F], M. [B] [M], M. [X] [F] et M. [E] [M] à payer à M. [K] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;



Condamne M. [H] [F], M. [B] [M], M. [X] [F] et M. [E] [M] aux dépens.



Le greffier, La présidente,