Cour d'Appel · 5ème Chambre — 10 avril 2024

5ème Chambre





ARRÊT N° 146



N° RG 21/03035 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RUK6













Mme [O] [D]



C/



Mme [Z] [N]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Thébault (+ afm)

 Me de Villartay







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 AVRIL 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Février 2024, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 10 Avril 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

Madame [O] [D]

née le 29 Mars 1991 à [Localité 5], de nationalité française 

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/004214 du 16/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)

Représentée par Me Irène THEBAULT, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉE :

Madame [Z] [N]

née le 01 Mars 1979 à [Localité 5], de nationalité française, agent administratif

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Axel DE VILLARTAY de la SCP VIA AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES







Par acte sous seing privé du 18 septembre 2019, Mme [Z] [N] a consenti un bail d'habitation à Mme [O] [D] sur des locaux meublés situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 400 euros.

Des loyers étant restés impayés, la bailleresse a, par acte d'huissier de justice du 5 février 2020, fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 200 euros et de justifier d'une assurance contre les risques locatifs. 



Parallèlement, Mme [Z] [N] a, par acte d'huissier de justice du 12 février 2020, fait délivrer à Mme [O] [D] un congé pour le 14 septembre 2020.



Par acte d'huissier de justice du 27 juillet 2020, Mme [Z] [N] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer, à titre principal, la résiliation du bail, ou, à titre subsidiaire, pour constater cette résiliation par l'effet du congé, et être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [D].



Par jugement du 26 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a :

- validé le congé délivré le 12 février 2020 à Mme [O] [D],

- constaté que le bail portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 15 septembre 2020,

- fixé à 400 euros l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [O] [D] à Mme [Z] [N] à compter du 15 septembre 2020,

- condamné Mme [O] [D] à payer à Mme [Z] [N] la somme de 5 120 euros, dont 4 186 euros au titre des loyers impayés et 934 euros au titre des indemnités d'occupation du 15 septembre au 24 novembre 2020,

- condamné Mme [O] [D] à payer à Mme [Z] [N] la somme de 80 euros au titre des frais de nettoyage du logement,

- condamné Mme [Z] [N] à payer à Mme [O] [D] la somme de 3 562,50 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

- débouté Mme [O] [D] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

- ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties,

- débouté Mme [Z] [N] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [O] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 février 2020 et celui de l'assignation du 27 juillet 2020.



Le 17 mai 2021, Mme [O] [D] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 9 décembre 2021, elle demande à la cour de :

- Infirmer le jugement du 26 février 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes,

À titre principal,

- débouter Mme [Z] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions

À titre subsidiaire,

- condamner Mme [Z] [N] à lui verser la somme de 4 885,01 euros en réparation du préjudice matériel,

- condamner Mme [Z] [N] à lui verser la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice moral,

- ordonner la compensation des sommes,

- débouter Mme [Z] [N] de ses autres demandes plus amples et contraires,

En tout état de cause,



- débouter Mme [Z] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Mme [Z] [N] à régler la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions des articles 37 et 75 de la Loi de 1991 relative à l'aide juridictionnelle,

- condamner la même aux dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 28 janvier 2022, Mme [Z] [N] demande à la cour de :

- confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes du 26 février 2021 en ce qu'il :

* a validé le congé délivré le 12 février 2020 à Mme [O] [D],

* a constaté que le bail portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 15 septembre 2020,

* a fixé à 400 euros l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [O] [D] à compter du 15 septembre 2020,

* a condamné Mme [O] [D] à lui payer la somme de 5 120 euros, dont 4 186 euros au titre des loyers impayés et 934 euros au titre des indemnités d'occupation du 15 septembre au 24 novembre 2020,

* a condamné Mme [O] [D] à lui payer la somme de 80 euros au titre des frais de nettoyage du logement,

* a débouté Mme [O] [D] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

* a condamné Mme [O] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 février 2020 et celui de l'assignation du 27 juillet 2020.

- réformer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes du 26 février 2021 en ce qu'il a :

* l'a condamnée à payer à Mme [O] [D] la somme de 3 562,50 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

* a ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties,

* l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter Mme [O] [D] de toutes ses demandes plus amples contraires,

- condamner Mme [O] [D] aux entiers dépens,

- condamner Mme [O] [D] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et 3 000 euros au titre des mêmes frais exposés en cause d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Mme [D] expose que la caisse d'allocations familiales lui a signalé que le contrat de bail était entaché d'erreur dans la mesure où son nom était mal orthographié et que le loyer ne mentionnait pas le montant des charges.

Elle précise qu'elle a demandé la régularisation d'un nouveau bail en vain et qu'elle n'a pas reçu les quittances de loyer sollicitées.

Elle signale qu'elle n'a pas pu, ainsi, recevoir les APL.



Elle affirme qu'elle a dû vivre avec les affaires de Mme [D], cette dernière n'ayant pas débarrassé l'ensemble de ses affaires de l'appartement, qu'un professionnel est entré dans le logement avec un double des clés et ce sans son accord et qu'elle a dû laisser le nom de la bailleresse sur sa boîte aux lettres.

Elle fait état d'une plainte pour vol de son courrier de la part de la bailleresse.



Mme [D] indique qu'à défaut de bail régulier, Mme [N] ne peut prétendre au règlement d'un quelconque loyer.



À titre subsidiaire, elle entend invoquer les fautes de Mme [N] qui n'a pas régularisé le bail et n'a pas remis de quittance de loyer.

Elle explique qu'elle ignore tout de l'existence d'un nouveau bail qui lui aurait été signifié par voie de commissaire de justice et évoqué dans un échange avec le conseil de Mme [N].



Elle rappelle qu'elle n'a pas reçu l'exemplaire de l'état des lieux d'entrée, ni le règlement de copropriété, ni la notice d'information ni l'état d'installation du gaz.

Elle considère que si Mme [N] avait respecté ses obligations, elle aurait perçu les APL dès le mois d'octobre 2019.



Elle conteste le montant réclamé au titre des frais de nettoyage.



En réponse, Mme [N] soutient qu'elle a, sur demande de la locataire, rédigé un second bail en modifiant le nom de cette dernière et qu'elle a procédé à une nouvelle modification sur le montant des charges signifiée par commissaire de justice au regard des relations devenues dégradées avec Mme [D].



Elle souligne qu'elle a demandé que son nom puisse apparaître sur la boîte aux lettres pendant quelques temps seulement et elle conteste les propos de Mme [D] sur l'utilisation de cette boîte aux lettres.

Elle constate que la plainte pour vol du courrier est postérieure au commandement de payer, au congé et à l'assignation de Mme [D].



Elle déclare que Mme [D] n'a pas justifié d'une assurance et n'a pas régularisé le paiement de sa dette locative dans les délais.



Mme [N] estime que le bail est régulier et que le montant du loyer est de 400 euros, et que les charges ne sont pas comprises dans ce montant.



Elle fait valoir qu'elle n'a pas, de mauvaise foi, mal orthographié le nom de la locataire sur le bail et que Mme [D] ne s'est pas rendue à l'étude du commissaire de justice pour récupérer le nouveau bail mentionnant le montant des charges.



Concernant les quittances, elle avance que Mme [D] n'a réglé que les loyers de septembre et d'octobre 2019 et qu'elle a transmis les quittances de ces seuls mois.



Elle explique que Mme [D] ne peut prétendre à une indemnisation au titre d'allocations qui seraient dues au titre du loyer qu'elle n'a pas versé.

Elle conteste les déclarations de Mme [D] selon lesquelles elle voulait se dispenser de la déclaration de ses revenus fonciers.



Mme [N] discute les propose de Mme [D] sur les affaires laissées dans le logement, sur la visite d'un artisan et sur l'utilisation de la boîte aux lettres.











- Sur le bail.



Le bail initial comporte une erreur dans la mesure où le nom de Mme [D] a été noté [H].

Cette erreur s'explique par les coordonnées mail de la locataire qui sont : 'mirouchard@aol.fr'.

Il prévoit un montant de loyer de 400 euros et mentionne pour les charges récupérables :

'Provisions sur charges électricité/gaz/eau avec régularisation annuelle. Seul le paiement des charges relatives au contrat de gaz/électricité/eau sera répercuté sur le locataire annuellement, à date anniversaire du bail.

La cour constate que Mme [D] a signé ce bail sans la moindre remarque ou réserve.



Le second bail signé a rectifié le nom de la locataire.

Il ressort des échanges entre bailleur et locataire que ce dernier savait que des charges devaient être payées au moins annuellement.



En outre, si le montant du loyer est une référence obligatoire sur un contrat de bail, aucun texte ne prévoit de mention obligatoire au titre des charges, au titre d'une provision mensuelle.



Contrairement aux affirmations de Mme [D], le bail conclu est régulier.

Mme [D] est déboutée de sa demande principale portant à débouter Mme [N] de sa demande en paiement.



- Sur la responsabilité du bailleur.



Il a été dit qu'un second bail a été rédigé en rectifiant le nom de Mme [D]. Cette dernière n'a formulé aucune réserve sur ce bail.



Après son entrée dans les lieux, Mme [D] a réclamé un autre bail portant mention du montant des charges.



La bailleresse a modifié une nouvelle fois le bail qui prévoyait :

'fixation du loyer mensuel : 400 euros, hors charges,

Charges récupérables.

Le locataire sera tenu d'acquitter en même temps que le loyer sa quote-part de charges réglementaires. En annexe sont jointes les factures justifiant l'évaluation des provisions sur charges à l'entrée des lieux.

Le locataire est tenu d'acquitter, en même temps que le loyer, ladite provision sur charges fixées au jour de la signature du bail à 80 euros par mois.

Modalité de règlement des charges récupérables :

Règlement des charge au 'réel' portant sur l'électricité, le gaz et l'eau avec régularisation annuelle (...).

Le commissaire de justice qui devait transmettre ce bail avec l'état des lieux à Mme [D] le 2 janvier 2020 n'a pas pu joindre l'intéressée à défaut de nom sur la boîte aux lettres.

Ce nouveau bail n'a donc pas pu être signé par la locataire.



Les déclarations de Mme [D] sur l'utilisation de la boîte aux lettres par la bailleresse (qui au demeurant avait procédé à un changement d'adresse auprès de la poste le 21 septembre 2019) ou sur l'enlèvement de l'étiquette portant son nom de cette boîte ou encore sur le vol de son courrier ne sont pas justifiées par une pièce objective.



Mme [D] ne peut donc pas invoquer la responsabilité de Mme [N] sur ce point.



En application de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. 



Mme [N] a adressé les quittances de septembre et octobre 2019 par mail du 24 avril 2020.

Certes cette transmission est pour le moins tardive, mais Mme [D] ne peut arguer que cette tardiveté a eu pour conséquence de la priver des prestations sociales auxquelles elle avait droit puisqu'elle n'a plus payé son loyer à compter du mois de novembre 2019, condition nécessaire pour percevoir l'APL notamment.



En conséquence, Mme [D] est déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Le jugement est infirmé à ce titre.



- Sur la résiliation du bail et les loyers.



Il n'est pas contesté que Mme [D] n'a plus réglé son loyer à compter du mois de novembre 2019 et ce jusqu'au 24 novembre 2020.

La cour note que la locataire n'a pas pris la peine de justifier de l'assurance du logement.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a validé le congé délivré le 12 février 2020 et constaté la résiliation du bail au 15 septembre 2020.



Mme [D] est redevable des sommes suivantes :

- 4 186 euros de novembre 2019 au 14 septembre 2020 (jour du congé) au titre des loyers,

- 934 euros du 15 septembre au 24 novembre 2020 (jour de la remise des clés) au titre de l'indemnité d'occupation fixée très justement par le premier juge au montant du loyer.

Le jugement est confirmé à ce titre.



- Sur les frais de nettoyage.



Comme l'indique Mme [D] dans ses conclusions, le constat d'huissier du 24 novembre 2020 fait état à plusieurs reprises de saleté dans le logement.



Les réparations locatives présentent un caractère indemnitaire et si le bailleur n'est pas tenu de démontrer qu'il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives, il n'en demeure pas moins que de tels dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle.



La somme de 80 euros telle qu'allouée par le premier juge est confirmée.







- Sur les autres demandes.



Concernant la demande en dommages et intérêts de Mme [D], cette dernière ne justifie d'aucune faute de Mme [N] concernant l'absence de régularisation de son dossier de remboursement de ses frais médicaux, ni d'avoir été 'malmenée par Mme [N] et son compagnon', ni de l'aggravation de son état de santé en raison d'un stress dû à sa bailleresse.

Elle est déboutée de sa demande en paiement d'une somme de 2 500 euros au titre d'un préjudice moral.

Le jugement est confirmé à ce titre.



Succombant en cause d'appel, Mme [D] est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée à payer à Mme [N] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux dépens étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement sauf en sa disposition condamnant Mme [N] à payer à Mme [D] la somme de 3 562,50 euros à titre de dommages et intérêts et en sa disposition ordonnant la compensation entre les parties ;



Statuant à nouveau,

Déboute Mme [D] de sa demande en dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;



Dit n'y avoir lieu à compensation de créance ;



Y ajoutant,

Déboute Mme [D] de sa demande en frais irrépétibles ;



Condamne Mme [D] à payer à Mme [N] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [D] aux dépens.



Le greffier, La présidente,