Cour d'Appel · 5ème Chambre — 10 avril 2024

5ème Chambre





ARRÊT N° 148



N° RG 21/03074 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RUTX













Mme [K] [D] épouse [G]



C/



M. [C] [S]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Verrando

 Me Peltier







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 AVRIL 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Février 2024, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 10 Avril 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

Madame [K] [D] épouse [G]

née le 20 Septembre 1959 à [Localité 4], de nationalité française 

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Jérémie PAJEOT de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, plaidant, avocat au barreau de CAEN





INTIMÉ :

Monsieur [C] [S]

né le 19 Mars 1943 à [Localité 2], de nationalité française, retraité

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Agata BACZKIEWICZ substituant Me Emmanuel PELTIER de la SELARL HORIZONS, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES









Suivant acte sous seing privé du 24 mai 2007, M. [I] [D] a donné à bail à M. [C] [S] une maison à usage d'habitation située à [Adresse 3] pour une durée de trois ans renouvelable moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 300 euros.



Un second bail portant renouvellement a été régularisé par les mêmes parties sur ledit bien en date du 24 mai 2010 moyennant un loyer mensuel de 320 euros.



Le bien immobilier a été transmis par voie successorale à Mme [K] [G], fille de M. [I] [D], ensuite du décès de ce dernier, M. [C] [S] a délivré congé en lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 août 2019 pour le 30 novembre 2019.



Par acte d'huissier de justice du 12 juillet 2019, M. [C] [S] a assigné Mme [K] [G] devant le tribunal d'instance de Fougères.



Par jugement du 12 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de Fougères a :

- condamné Mme [K] [G] à régler à M. [C] [S] la somme de 13 760 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- donné acte à Mme [K] [G] de son désistement quant à la demande d'expulsion et de résiliation du bail,

- débouté Mme [K] [G] de sa demande en paiement au titre des loyers impayés,

- débouté Mme [K] [G] de sa demande de dommages et intérêts,

- dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [K] [G] aux dépens.



Le 19 mai 2021, Mme [K] [D] épouse [G] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 juillet 2023, elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 12 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fougères en ce qu'il : 

* l'a condamnée à régler à M. [C] [S] la somme de 13 760 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

* l'a déboutée de sa demande en paiement au titre des loyers impayés,

*l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

* a dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [K] [G] aux dépens,

Statuant à nouveau, 

- débouter M. [C] [S] de toutes ses demandes,

- condamner M. [C] [S] à lui payer la somme de 4 252,90 euros au titre de l'arriéré locatif,

- condamner M. [C] [S] à lui payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts,

- condamner M. [C] [S] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner M. [C] [S] aux entiers dépens,

- faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 













Par dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2021, M. [C] [S] demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- débouter Mme [K] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Mme [K] [G] au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [K] [G] aux entiers dépens d'appel, mais également de première instance.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2024





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Mme [D] épouse [G] indique que M. [S] l'a alertée, par courrier du 31 décembre 2014, de problème d'humidité dans la maison louée.

Elle expose qu'elle a tenté de rendre visite à M. [S] à plusieurs reprises pour constater le problème et que le locataire a refusé l'accès à son logement.

Elle précise qu'elle a saisi le conciliateur de justice et que M. [S] a refusé toute discussion constructive.



Mme [G] explique que M. [S] ne rapporte pas la preuve que l'humidité présente dans le logement résulte d'un défaut structurel de l'immeuble. 

Elle souligne que M. [S] ne démontre pas que le logement était insalubre à son arrivée. 

Elle affirme que M. [S] n'occupe plus le logement depuis, a minima, 2012, qu'il ne chauffe plus le logement et ne l'aère pas plus. Elle entend invoquer un manquement de M. [S] à son obligation d'entretien.



En réponse, M. [S] argue ce qu'il s'est plaint de longue date de l'insalubrité du logement et que l'humidité est telle qu'il ne peut y vivre.



Il affirme que le logement ne correspond pas aux caractéristiques d'un logement décent.



- Sur l'indécence du logement.



Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Le locataire supporte la charge de la preuve de l'indécence.



Au regard du procès-verbal de constat du 4 juin 2018, il est avéré que le logement loué comporte des signes d'humidité (tels que des moisissures sur les murs, des traces sur le parquet, du pourrissement sur les plinthes en bois...).



La cour constate que M. [S] a signé un premier bail le 24 mai 2007 puis un second le 24 mai 2010 sans faire la moindre remarque à son bailleur. 

À défaut de communication d'un état des lieux en 2007 et 2010, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, les attestations contradictoires sur cet état étant inopérantes.



Le seul courrier dans lequel M. [S] faisant état de problème d'humidité date du 31 décembre 2014 soit après 7 années de location.





Aucun élément du dossier ne permet de justifier de l'origine de cette humidité.

Ainsi il n'est démontré aucune trace d'infiltration, d'un défaut de couverture ou de fenêtres, de remontées capillaires ou d'un défaut structurel de l'immeuble.



Il est attesté et reconnu par M. [S] que ce dernier ne réside plus dans le logement depuis au moins le mois d'octobre 2012. Ainsi le logement n'était pas aéré ni chauffé.



L'abandon du logement est entériné par un artisan, M. [W] qui, lors d'une visite à la fin de 2012, a précisé que la chambre, dans laquelle il est intervenu, n'était pas chauffée, ainsi par Mme [Z], une voisine et par M. [Y], expert près la cour d'appel.



De même, l'attestation de M. [F] confirme l'opposition de M. [S] à faire entrer la bailleresse dans l'habitation à trois reprises, Mme [G] se déplaçant pour vérifier les raisons de l'humidité.



À défaut de démontrer que Mme [G] a manqué à son obligation de délivrance, il ne peut être fait droit à la demande de M. [S] en remboursement des sommes versées au titre de la location du 1er janvier 2015 au 31 juillet 2018.

Le jugement est infirmé à ce titre.



- Sur l'arriéré locatif.



Il n'est pas contesté par M. [S] que les loyers de septembre, octobre et novembre 2019 n'ont pas été réglés, soit une somme de 960 euros.



Des pièces versées au dossier, il résulte que M. [S] a restitué les clés du logement le 9 octobre 2020, soit 10 mois et 9 jours après la date de départ prévue à la suite du congé notifié le 21 août 2019 pour le 30 novembre 2019.

M. [S] est redevable d'une somme de 3 292,90 euros au titre de l'indemnité d'occupation (soit 320 x10 + 9/31).



En conséquence, il convient de condamner M. [S] à payer à Mme [G] la somme globale de 4 252,90 euros.

Le jugement est infirmé.



- Sur les autres demandes.



Mme [G] ne justifie pas du préjudice moral invoqué. Elle est déboutée de sa demande en dommages et intérêts.



Succombant principalement, M. [S] est débouté de sa demande en frais irrépétibles et est condamné à payer à Mme [G] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles sont confirmées et celles sur les dépens infirmées, M. [S] étant condamné aux dépens de première instance.























PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Infirme le jugement sauf en ses dispositions sur les dommages et intérêts, le désistement de Mme [K] [D] épouse [G] de sa demande d'expulsion et de résiliation de bail et sur les frais irrépétibles ;



Statuant à nouveau,

Déboute M. [S] de l'ensemble de ses demandes ;



Condamne M. [C] [S] à payer à Mme [K] [D] épouse [G] la somme de 4 252,90 euros au titre de l'arriéré locatif ;



Condamne M. [S] aux dépens de première instance ;



Y ajoutant,

Déboute M. [S] de sa demande en frais irrépétibles ;



Condamne M. [S] à payer à Mme [G] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [S] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le greffier, La présidente,