Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 8 avril 2024

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00058 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSX2

MINUTE N° : 



Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

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JUGEMENT
DU 08 AVRIL 2024
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [K] [S]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Me Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [U] [O] [W] [B]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
Madame [Y] [M] [R]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey AGNEL,

Assisté de : Maëva SOUPAYA VALLIAMA, Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Mars 2024


DÉCISION :

Réputée contradictoire 


EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [F] [K] [S] a donné à bail à Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] selon contrat du 14 février 2023, moyennant un loyer mensuel de 1.690 euros charges comprises.

Le bailleur a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 5 octobre 2023, pour la somme en principal de 10.185 euros correspondant aux loyers et charges impayés. 

Par actes de commissaire de justice séparés du 8 janvier 2024 remis à l'étude, Monsieur [F] [K] [S] a fait assigner Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à compter de la décision à intervenir ;
- la libération des lieux et la restitution des clés du logement donné à bail, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] à défaut de libération spontanée des locaux et de remise des clés ; 
- l'autorisation de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet et de faire séquestrer les meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] ;
- la condamnation de Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 11.875 euros arrêtée au 20 novembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.690 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 1.700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l’audience du 4 mars 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Monsieur [F] [K] [S], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 16.985 euros.

Bien que régulièrement convoqués par actes de commissaire de justice signifiés le 8 janvier 2024 à l'étude, Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] ne se sont ni présentés à l'audience, ni fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] étant non comparants lors de l'audience du 4 mars 2024, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 22 janvier 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [F] [K] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le contrat de bail conclu le 14 février 2023 contient une clause résolutoire dans son article VIII et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] le 5 octobre 2023, pour la somme en principal de 10.185 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 16 novembre 2023. 

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [F] [K] [S] est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 16 novembre 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués. 

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [F] [K] [S] produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] étaient débiteurs de la somme de 16.985,90 euros à la date du 26 février 2024. Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R], non comparants à l'audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de les condamner à verser à Monsieur [F] [K] [S] la somme de 16.985,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 26 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 10.185 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. 

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)."


Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, et en l'absence de Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] à l'audience, il n'y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement d'office.

En conséquence, il convient d'ordonner leur expulsion.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique, pas plus que de faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet.
Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] seront également condamnés à verser à Monsieur [F] [K] [S] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.690 euros révisable, à compter du 1er mars 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R], parties perdantes, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [F] [K] [S], Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2023 entre Monsieur [F] [K] [S] et Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies au 16 novembre 2023.

CONDAMNE Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] à verser à Monsieur [F] [K] [S] la somme de 16.985,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 26 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023 sur la somme de 10.185 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R].

EN CONSÉQUENCE :



ORDONNE à Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Monsieur [F] [K] [S] à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

DIT n'y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, ni de faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet.

CONDAMNE Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] à verser à Monsieur [F] [K] [S] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.690 euros révisable, à compter du 1er mars 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] à verser à Monsieur [F] [K] [S] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [U] [O] [W] [B] et Madame [Y] [M] [R] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Loïs DECAESTEKER, Greffière.


LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE