Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 12 avril 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 22/00873 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-F754

NAC : 50G

JUGEMENT CIVIL
 DU 12 AVRIL 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. PLAY
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DÉFENDERESSE

Mme [X] [P]
[Adresse 5]
[Localité 3] / FRANCE
Rep/assistant : Me Caroline AMIGUES-OLIVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





Copie exécutoire délivrée le : 12.04.2024
CCC délivrée le : 
à Me Caroline AMIGUES-OLIVIER, Maître Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Wendy THY-TINE, Juge placée près la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion déléguée aux fonctions de juge au Tribunal judiciaire de Saint-Denis selon ordonnance du Premier Président en date du 02 février 2024,
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière 

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 Mars 2024.
 
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 12 Avril 2024. 

JUGEMENT : Contradictoire du 12 Avril 2024 en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Wendy THY-TINE, Juge placée près la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion déléguée aux fonctions de juge au Tribunal judiciaire de Saint-Denis selon ordonnance du Premier Président en date du 02 février 2024,assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière




En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 16 octobre 2020 reçu par Maître [E] [D], Notaire à [Localité 6], la SCI PLAY a conféré à Madame [X] [P] la faculté d’acquérir la propriété des lots n°8, 17, 19, 20, 21, 22 et 23 de l’immeuble sis [Adresse 2], pour un prix de vente fixé à 475 000 euros, dans le cadre d’un délai expirant le 31 janvier 2021. 

Cet acte prévoit un dépôt de garantie par virement bancaire à hauteur de 23 750 euros par le bénéficiaire, futur acquéreur. 

Il a été stipulé, en outre, une condition suspensive d’obtention de prêt auprès de tous organismes bancaires (courtiers compris) pour un montant maximal de 475 000 euros, sur une durée maximale de 20 ans et un taux nominal d’intérêt maximal de 2,00 % l’an (hors assurances), étant précisé que la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 30 décembre 2020.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 19 février 2021, distribué le 1er mars 2021, la SCI PLAY a mis en demeure Madame [X] [P] de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive. 

Par courriel du 25 mars 2021, Madame [X] [P] a indiqué avoir décidé de ne plus poursuivre le projet et attendre la réponse négative de la banque à transmettre au notaire, n’ayant reçu qu’une réponse négative par courriel. 

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 08 novembre 2021, Madame [X] [P] a mis en demeure la SCI PLAY de lui restituer la somme de 23 750 euros correspondant au dépôt de garantie, la non-obtention du prêt impliquant la résiliation de plein droit du contrat.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 07 mars 2022, distribué le 10 mars 2022, la SCI PLAY par l’intermédiaire de son conseil a maintenu son positionnement, rappelant à Madame [X] [P] les termes du contrat et lui demandant d’adresser au notaire un courrier en vue de libérer le dépôt de garantie au profit du promettant. 

Par courrier en date du 21 mars 2022, Madame [X] [P] par l’intermédiaire de son conseil a maintenu sa position selon laquelle la défaillance de la condition suspensive ne lui était pas imputable, ayant réalisé toutes diligences en vue de l’obtention d’un prêt, de sorte que le dépôt de garantie doit lui être restitué. 

C’est dans ce contexte que par acte en date du 30 mars 2022, la SCI PLAY a fait assigner Madame [X] [P] devant le Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de voir :
- Déclarer la SCI PLAY recevable et fondée en son action et en conséquence
- Déclarer acquis au profit de la SCI PLAY, le dépôt de garantie prévu à l’acte de promesse de vente du 16 octobre 2020
- Ordonner la remise de la somme de 23 750 euros au profit de la SCI PLAY par Me [E] [D] Notaire ou tout autre détenteur de ladite somme, conformément aux stipulations de la clause “dépôt de garantie par virement bancaire” de la promesse de vente du 16 octobre 2020 sur présentation du jugement à intervenir
- Condamner Madame [X] [P] à verser à la SCI PLAY une somme de 3500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile
- Condamner la même aux entiers dépens avec distraction pour ceux dont elle aura fait l’avance au profit de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA-CLOTAGATIDE, avocats aux offres de droit
- Rappeler que le jugement à intervenir est revêtu de l’exécution provisoire de droit. 
Par ordonnance du 12 février 2024, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé la date de dépôt du dossier au 11 mars 2024. 

Dans ses dernières conclusions, la SCI PLAY représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales et demandé à la juridiction de se déclarer non saisie par les propositions de “Dire et Juger” de la défenderesse et de débouter cette dernière de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions. 

Au visa de l’article 1103 du code civil, la demanderesse soutient que Madame [X] [P] n’a jamais justifié des diligences accomplies en vue de l’obtention d’un prêt et encore moins dans les conditions de temps et selon les modalités prévues par l’acte du 16 octobre 2020, le refus de prêt étant intervenu bien après l’expiration des délais contractuels, de sorte que la défaillance de la condition suspensive est imputable à la défenderesse et le dépôt de garantie acquis à la SCI PLAY en qualité de promettant. Elle s’estime donc fondée à solliciter la libération de la somme de 23 750 euros à son profit et conclut au débouté de l’ensemble des demandes de Madame [X] [P]. 

Dans ses dernières écritures, Madame [X] [P] représentée par son conseil, demande à la juridiction de céans de :
- Débouter la SCI PLAY de l’ensemble de ses demandes
Reconventionnellement,
- Ordonner la restitution à Madame [X] [P] du dépôt de garantie d’un montant de 23 750 euros versé par elle dans le cadre de la promesse de vente en date du 16 octobre 2020 et ordonner la remise de la somme de 23 750 euros à Madame [P] par le notaire instrumentaire dépositaire des fonds Maître [E] [D] ou tout personne dument habilitée au sein de l’étude notariale, et ce à compter du jugement à intervenir
Subsidiairement, si le Tribunal fait droit aux demandes de la SCI PLAY et sur le fondement de l’article 514 du Code de procédure civile, écarter l’exécution provisoire de droit, vu la nature de l’affaire, les fonds litigieux étant en tout état de cause déposés sur le compte du notaire instrumentaire et aux fins d’éviter toute déperdition éventuelle en cas d’appel
- Condamner la SCI PLAY au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
- Condamner la SCI PLAY aux entiers dépens. 

A l’appui d’échanges de courriels, la défenderesse soutient avoir accompli toutes les diligences nécessaires en vue de l’obtention d’un prêt, rappelant que la faculté de substitution était prévue à l’acte et ajoutant qu’il avait été discuté avec le promettant d’une prorogation du délai, que ce dernier ne s’y était pas opposé à la date butoir du 31 janvier 2021, de sorte que par son comportement le promettant a empêché la réalisation de la condition suspensive. A ce titre, elle demande à la juridiction de débouter la SCI PLAy de sa demande, et sollicite à titre reconventionnel, la libération du dépôt de garantie à son profit. 

L’affaire a été mise en délibéré et la date de son prononcé par mise à disposition au greffe fixée au 12 avril 2024.

MOTIFS

Sur la demande principale en restitution de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est constant qu’il appartient à l’acquéreur débiteur des diligences nécessaires à la réalisation de la condition suspensive, de prouver qu’il les a effectuées dans les termes définis par la convention. 

En l’espèce, le contrat du 16 octobre 2020 stipule plusieurs conditions suspensives dont la suivante: “le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes:
- Organisme prêteur: tous organismes bancaires (y compris courtiers)
- Montant maximal de la somme empruntée: quatre cent soixante quinze mille euros (475 000 euros)
- Durée maximale de remboursement: 20 ans
- Taux nominal d’intérêt maximal: 2,00% l’an (hors assurances) 
- Garantie: que ce ou ces prêts soient garantis par une sûrereté réelle portant sur le Bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité. 
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux variable à plus ou moins 0,5% et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil. 
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 30 décembre 2020. 
Refus de prêt - justification
Le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt”.

Pour justifier avoir respecté ses obligations au titre de la condition suspensive, Madame [X] [P] se repose sur les éléments suivants: 

- un courriel de Madame [X] [P] en date du 3 novembre 2020 adressé au Notaire, Me [E] [D], en réponse au courriel de ce dernier lui demandant un justificatif de sa demande de prêt, duquel il ressort que la SCI censée la substituer dans l’acquisition de l’ensemble immobilier est toujours en cours de constitution et que “la demande de prêt sera lancée bientôt”, sous-entendant qu’aucune demande de prêt n’a été déposée à cette date ;

- un courriel du 03 décembre 2020 faisant état d’un rendez-vous avec la banque au 21 décembre prochain, qui ne vaut pas demande de prêt ; 

- un courriel du 16 mars 2022 attestant d’un mail adressé à un conseiller de la caisse d’épargne par un membre de la SCI, faisant part du projet immobilier, ne valant pas demande de prêt ;

- une simulation de prêt en date du 9 décembre 2020 de la BRED pour un montant de 380 000 euros sur 180 mois et au taux de 1,50%, sans aucune précision sur l’objet de cette simulation et l’identité du client demandeur de prêt ;

- un courrier de la banque en date du 08 avril 2020, rectifié de manière manuscrite “08 avril 2021", en tout état de cause soit antérieur à la promesse de vente du 16 octobre 2020 soit postérieur aux délais contractuels fixés, refusant la demande de financement relatif au bien sis [Adresse 2] à [Localité 3], sans précision sur la date de la demande de prêt ;

- des échanges de mails en vue d’obtenir un rendez-vous avec le CIC, sans autre précision, ne valant pas demande de prêt ; 

- des échanges de mails en 2021 avec le CIC en vue de l’obtention d’un prêt professionnel et non d’un prêt immobilier ;
- un courriel en date du 28 janvier 2021 par lequel Madame [X] [P] informe le notaire de la volonté de la banque de bénéficier d’un délai supplémentaire pour l’instruction de leur dossier, sans pour autant produire le courrier de la banque en ce sens ;

- des échanges de courriels entre le promettant et la bénéficiaire, lors desquels est évoquée l’éventualité d’une prorogation du délai, à condition de renoncer au dépôt de garantie, non acceptée et n’ayant fait l’objet d’aucun avenant devant notaire, de sorte que les délais contractuels tels qu’ils résultent de l’acte du 16 octobre 2020 restent applicables, sans qu’il ne puisse être reproché à Monsieur [V] [I] son comportement, étant rappelé qu’un contrat résulte d’un accord de volonté entre deux personnes.

Il en ressort que contrairement aux stipulations de l’acte du 16 octobre 2020, Madame [X] [P] ne démontre aucunement avoir déposé deux demandes de prêt, ne produisant qu’un courrier de refus de la banque dont la date d’émission reste incertaine et en tout état de cause hors du délai contractuel fixé car antérieur à la promesse de vente ou postérieur au 30 décembre 2020 ; qu’elle ne démontre pas non plus l’avoir fait selon les exigences de la promesse de vente, les courriels faisant état de simples contacts avec des banques et la seule simulation produite apparaissant insuffisants. 

Dans ces conditions, faute de justifier le respect de ses obligations liées à la condition suspensive d’obtention de prêt conforme à la promesse de vente, la défaillance de la condition suspensive est imputable à la bénécifiaire, Madame [X] [P], de sorte que le dépôt de garantie reste acquis au promettant, la SCI PLAY.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SCI PLAY.

Madame [X] [P] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant à l’instance, Madame [X] [P] sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA-CLOTAGATIDE. 



Sur l’article 700 du Code de procédure civile
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [X] [P] sera condamnée à verser la somme de 1200 euros à la SCI PLAY au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire de droit

Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, aucun élément de l’espèce justifiant de faire droit à la demande de la défenderesse.

PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe: 

ORDONNE l’attribution au profit de la SCI PLAY de la somme de 23 750 euros correspondant au dépôt de garantie constitué selon promesse de vente du 16 octobre 2020, entre les mains du notaire, Me [E] [D] ou toute autre personne habilitée en son étude, 

DEBOUTE Madame [X] [P] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE Madame [X] [P] à verser à la SCI PLAY la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [P] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA-CLOTAGATIDE,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 avril 2024.

LE GREFFIER LE PRESIDENT