Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/03165 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQHM

Minute : 24/356







S.C.I. DE [Adresse 2]
Représentant : Me Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

 

C/


Madame [T] [O]
Monsieur [R] [C]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Avril 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 05 Février 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.C.I. DE [Adresse 2], 
demeurant [Adresse 3] 
[Localité 4]

représentée par Me Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Madame [T] [O], 
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [C], 
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 6]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2011, la SCI DE [Adresse 2] a donné à bail à Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 827 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2023, la SCI DE [Adresse 2] a fait signifier à Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] un commandement d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2023, la SCI DE [Adresse 2] a fait signifier à Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1416,14 euros en principal, au titre des loyers impayés au 21 février 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 27 février 2023.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, la SCI DE [Adresse 2] a fait assigner Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’un contrat d’assurance,à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi conformément au code des procédures civiles d’exécution,la condamner d'avoir à produire l’assurance locative sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, puis chaque année ou ils se maintiendraient dans les lieux,fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la rupture du bail au montant du loyer mensuel et des charges locatives, condamner solidairement Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] au paiement de l’ indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,condamner solidairement Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] au paiement de la somme de 2902,28 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 novembre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1416,14 euros à compter du 24 février 2023, et de la décision à intervenir sur le surplus,les condamner solidairement à lui payer la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 30 novembre 2023.

À l'audience du 5 février 2024, la SCI DE [Adresse 2], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4396,04 euros arrêtée au 1er février 2024, loyer du mois de février inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.
Elle soutient que Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] n'ont pas justifié de l’assurance du logement après signification du commandement, ni réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 février 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C], régulièrement assignés, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. 

L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 30 novembre 2023 en vue d'une audience prévue le 5 février 2024, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SCI DE [Adresse 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 novembre 2023.

En conséquence, les demandes de la SCI DE [Adresse 2] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. 

Selon l'article 1103 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement signifié par huissier en date du 24 février 2023 vise et reproduit la clause résolutoire insérée au bail du 26 janvier 2011, ainsi que les dispositions de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989. les locataires n’ont pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 mars à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 janvier 2011, à compter du 25 mars 2023.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 janvier 2011, du commandement de payer délivré le 24 février 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er février 2024 que la SCI DE [Adresse 2] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 14 fois 9 euros, soit la somme de 126 euros.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

Les locataires sont par ailleurs mariés et habitent le logement.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] à payer à la SCI DE [Adresse 2] la somme de 4279,04 euros, au titre des sommes dues au 1er février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 novembre 2023 sur la somme de 1376,29 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de justification de l’assurance sous astreinte :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, malgré la signification d’un commandement aux fins de justification de l’assurance, les locataires n’ont pas justifié de l’accomplissement de leur obligation de s’assurer et les documents n'ont pas été produits dans le cadre de la présente instance. L'obligation de s’assurer constitue une obligation essentielle du locataire, dont le manquement peut justifier la résiliation du bail.

Compte tenu de la résiliation du contrat et de la disparition des obligations à la charge des parties en exécution du contrat, les locataires sont occupants sans droit ni titre après le contrat, si bien qu’il n’y a plus d’obligation d’assurance.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de communication de l’assurance.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
 
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI DE [Adresse 2] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] à payer à la SCI DE [Adresse 2] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SCI DE [Adresse 2] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
 
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 janvier 2011 entre la SCI DE [Adresse 2] d'une part, et Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 25 mars 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
 
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement in solidum par Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] à compter du 25 mars 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] à payer à la SCI DE [Adresse 2] la somme de 4279,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er février 2024 échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 novembre 2023 sur la somme de 1376,29 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] à payer à la SCI DE [Adresse 2] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 2 février 2024, échéance de mars 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, 

REJETTE la demande aux fins de communication de l’assurance sous astreinte,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] à payer à la SCI DE [Adresse 2] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [O] et Monsieur [R] [C] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification des commandements de payer du 24 février 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
 
DEBOUTE la SCI DE [Adresse 2] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
 
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT