Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/03843 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YTKX

Minute : 24/358







Société CILOGER HABITAT 2
Représentant : Me [T], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

 

C/


Monsieur [W] [I]
Madame [Z] [I]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Avril 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 05 Février 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Société CILOGER HABITAT 2, 
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [I], 
demeurant [Adresse 10] 
[Adresse 2] 
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [I], 
demeurant [Adresse 10] 
[Adresse 2] 
[Localité 6]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 et 28 juin 2022, la SCPI CILOGER HABITAT 2 a donné à bail à Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [I] un logement et un emplacement de stationnement situés résidence "[Adresse 9], pour un loyer mensuel de 887,50 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, la SCPI CILOGER HABITAT 2 a fait signifier à Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8115,57 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 21 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, la SCPI CILOGER HABITAT 2 a fait signifier à Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [I] un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, la SCPI CILOGER HABITAT 2 a fait assigner Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [I] aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire, et juger que le bail a été résilié au 18 octobre 2023, et que Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [I] sont occupants sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [I] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 10 octobre 2023 jusqu’à libération effective des lieux, égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, soit 1038,51 euros au 1er octobre 2023 , réévaluée chaque année comme le loyer,les condamner solidairement au paiement de la somme de 11367,05 euros au titre de la dette locative arrêtée au 8 novembre 2023, actualisée à l’audience, avec intérêts à compter du 18 aout 2023 sur la somme de 8115,57 euros et de l’assignation pour le surplus,les condamner in solidum au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,juger que l’exécution provisoire est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 15 décembre 2023.

À l'audience du 5 février 2024, la SCPI CILOGER HABITAT 2, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 14482,58 euros arrêtée au 1er février 2024, loyer du mois de février inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

la SCPI CILOGER HABITAT 2 soutient que Monsieur [W] [I] et madame [Z] [I] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 18 août 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique que les locataires n’ont pas justifié de l’assurance du bien. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [I], régulièrement assignés, à personne, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. 

L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 décembre 2023 en vue d'une audience prévue le 5 février 2024, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SCPI CILOGER HABITAT 2 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 décembre 2023.

En conséquence, la demande de la SCPI CILOGER HABITAT 2 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 18 août 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicables avec mention d’un délai de six semaines pour régler les sommes dues.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. Aucun paiement n’est intervenu pendant cette période.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 29 septembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 juin 2022 à compter du 30 septembre 2023.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [I] et madame [Z] [I] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [I] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 juin 2022, du commandement de payer délivré le 18 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er février 2024 que la SCPI CILOGER HABITAT 2 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [I] et madame [Z] [I] à payer à la SCPI CILOGER HABITAT 2 la somme de 14482,58 euros, au titre des sommes dues au 1er février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2023 sur la somme de 7115,57 euros, de l’assignation du 14 décembre 2023 sur la somme de 4251,48 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [I] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification des commandements et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCPI CILOGER HABITAT 2 les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [I] à payer à la SCPI CILOGER HABITAT 2 la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
 
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCPI CILOGER HABITAT 2 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 juin 2022 entre la SCPI CILOGER HABITAT 2 d'une part, et Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [I] d'autre part, concernant les locaux situés résidence "[Adresse 9], sont réunies à la date du 30 septembre 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,


FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [I] à compter du 30 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [I] et madame [Z] [I] à payer à la SCPI CILOGER HABITAT 2 la somme de 14482,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er février 2024 échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2023 sur la somme de 7115,57 euros, de l'assignation du 14 décembre 2023 sur la somme de 4251,48 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [I] et madame [Z] [I] à payer à la SCPI CILOGER HABITAT 2 l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 2 février 2024, échéance de mars 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [I] à payer à la SCPI CILOGER HABITAT 2 la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [I] et Madame [Z] [I] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 août 2023, du commandement de justifier de l’assurance du 18 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SCPI CILOGER HABITAT 2 de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT