Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/03157 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQHA

Minute : 24/355







Société MGPARC IMMO
Représentant : Me Christian LEFEVRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 385

 

C/


Madame [P] [Z]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Avril 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 05 Février 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Société MGPARC IMMO, 
demeurant [Adresse 4] 
[Localité 7]

représentée par Me Christian LEFEVRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [P] [Z], 
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART










EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2013, la SCI MGPARC IMMO a donné à bail à Madame [P] [Z] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 770 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2022, la SCI MGPARC IMMO a fait signifier à Madame [P] [Z] un commandement d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2022, la SCI MGPARC IMMO a fait signifier à Madame [P] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3931,90 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 29 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2022, la SCI MGPARC IMMO a fait signifier à Madame [P] [Z] une mise en demeure de justifier de l’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, la SCI MGPARC IMMO a fait assigner Madame [P] [Z] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement, non justification de l’assurance, non justification de l’occupation des lieux,ordonner l’expulsion de Madame [P] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,juger que le sort des meubles sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [P] [Z] au paiement de la somme de 12904,30 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er aout 2023,la condamner à lui payer la somme de 1290 euros au titre de la clause pénale,la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,la condamner au paiement de la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 21 novembre 2023.

À l'audience du 5 février 2024, la SCI MGPARC IMMO, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 18294,36 euros arrêtée au 31 janvier 2024, loyer du mois de janvier inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.
Elle soutient que Madame [P] [Z] n'a pas justifié de l’assurance du logement après signification du commandement, ni réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 novembre 2022, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Madame [P] [Z], régulièrement assignée, par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée. 

L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 21 novembre 2023 en vue d'une audience prévue le 5 février 2024, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de la SCI MGPARC IMMO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, la SCI MGPARC IMMO justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 novembre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance:

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. 

Selon l'article 1103 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement signifié par huissier en date du 24 novembre 2022 vise et reproduit la clause résolutoire insérée au bail du 12 décembre 2013, ainsi que les dispositions de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989. la locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 décembre à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 décembre 2013, à compter du 25 décembre 2022.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [P] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [Z] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 décembre 2022, Madame [P] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, en réparation du préjudice subi.

Il y a lieu de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Madame [P] [Z] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 décembre 2013, du commandement de payer délivré le 24 novembre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 31 janvier 2024 que la SCI MGPARC IMMO rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [Z] à payer à la SCI MGPARC IMMO la somme de 18294,36 euros, au titre des sommes dues au 31 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la clause pénale :

Aux termes de l'article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat du 12 décembre 2013, renouvelé après l’entrée en vigueur de la loi, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 12 décembre 2013 contient à l'article 14 une clause qui prévoit une majoration de plein droit des sommes dues en cas de non-paiement au terme convenu.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s'analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification des commandements de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI MGPARC IMMO les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [P] [Z] à payer à la SCI MGPARC IMMO la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI MGPARC IMMO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
 
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 décembre 2013 entre la SCI MGPARC IMMO d'une part, et Madame [P] [Z] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 25 décembre 2022, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [P] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [P] [Z] à compter du 25 décembre 2022, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer à la SCI MGPARC IMMO la somme de 18294,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2024 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer à la SCI MGPARC IMMO l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er février 2024, échéance de février, et jusqu'à complète libération des lieux, 

 REJETTE la demande au titre de la clause pénale,
 
CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer à la SCI MGPARC IMMO la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [P] [Z] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification des commandements signifiés le 24 novembre 2022, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SCI MGPARC IMMO de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT