Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/02682 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOBY

Minute : 24/354







S.A. BATIGERE HABITAT
Représentant : Me Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

 

C/


Madame [W] [D]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Avril 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 05 Février 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. BATIGERE HABITAT, 
demeurant [Adresse 3] 
[Localité 4]

représentée par Me Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [W] [D], 
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 7]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mars 2009, la SA d'HLM FIAC a donné à bail à Madame [W] [D] un logement avec cave situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 335,25 euros, augmenté des provisions sur charges.

La SA d’HLM FIAC a vendu le bien immobilier à la SA d’HLM NOVIGERE.

Selon traité de fusion du 2 mai 2018, la SA d’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM NOVIGERE. Par acte authentique du 13 janvier 2023, la SA d’HLM NOVIGERE a, dans le cadre de l’opération de fusion, apporté la SA d’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE l’immeuble où sont situés les locaux loués.

Selon mention au registre du commerce et des sociétés de Nancy du 5 octobre 2023 la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2023, la SA d'HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE a fait signifier à Madame [W] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5228,45 euros en principal, au titre des loyers impayés au 3 février 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 7 mars reçue le 16 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [W] [D] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [W] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 10 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [W] [D] au paiement de la somme de 20453 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 novembre 2023, terme d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement pour les sommes visées et de l’assignation pour le surplus, outre loyers charges et indemnités d’occupation, impayés au jour de l’audience,ordonner la capitalisation des intérêts,la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,rappeler l’exécution provisoire,la condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 23 novembre 2023.

À l'audience du 5 février 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 21093,71 euros arrêtée au 2 février 2024, loyer du mois de janvier inclus. Elle s’en rapporte à la décision du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement d’office.

la SA d'HLM BATIGERE HABITAT soutient que Madame [W] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 1er mars 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Madame [W] [D], régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée. 

L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 23 novembre 2023 en vue d'une audience prévue le 5 février 2024, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2023.

En conséquence, les demandes de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 mars 2009, du commandement de payer délivré le 1er mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 2 février 2024 que la SA d'HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Toutefois, il résulte des articles L441-3 et L441-9 du code de la construction et de l'habitation, que l'imputation du supplément de loyer de solidarité forfaitaire peut être retenue au titre de l'arriéré locatif, si le bailleur justifie avoir adressé une mise en demeure aux locataires de produire leur avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer, qui, si elle est restée infructueuse, permet de liquider provisoirement le supplément de loyer. Le supplément de loyer est liquidé définitivement après communication des informations par le locataire.

Il apparaît qu’il est produit une lettre du 16 novembre 2022 dont les modalités de distribution ne sont pas précisées, puis une lettre du 18 janvier 2023, avisant de l’imputation du supplément de loyer de solidarité et enfin, une mise en demeure du 12 juin 2023, non réclamée, mais à la suite de laquelle le supplément n’est plus appliqué.

L'examen du décompte démontre qu'à partir d’aout 2023 le supplément de loyer n'est plus appliqué. Dès lors, l'existence de la créance au titre du supplément de loyer entre janvier et juillet 2023 n’est pas démontrée. 

En conséquence, le supplément de loyer de solidarité forfaitaire imputé à hauteur de sept fois 2117,74 euros, soit 14824,18 euros sera déduit de l'arriéré locatif, calculé uniquement en fonction du dernier loyer appelé avant son application.

En outre, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 156,43 euros et 178,21 euros, soit la somme de 334,64 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [D] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 5934,89 euros, au titre des sommes dues au 2 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 novembre 2023 sur la somme de 5091,22 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 1er mars 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 2 mai à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 mars 2009 à compter du 3 mai 2023.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [W] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [W] [D] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [W] [D] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts : 

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [W] [D] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
 
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
 
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
 
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 mars 2009 entre la SA d'HLM BATIGERE HABITAT d'une part, et Madame [W] [D] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 mai 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [W] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
 
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [W] [D] à compter du 3 mai 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Madame [W] [D] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 5934,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 2 février 2024 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 21 novembre 2023 sur la somme de 5091,22 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [W] [D] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 3 février 2024, échéance de février, et jusqu'à complète libération des lieux, 
 
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Madame [W] [D] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [W] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er mars 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
 
DEBOUTE la SA d'HLM BATIGERE HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT