Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 9] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]





REFERENCES : N° RG 24/00392 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVTY

Minute : 24/360







Monsieur [K] [B] [Z]
Représentant : Me BRUMM, avocat au barreau de LYON, vestiaire :
Monsieur [D] [I] [Z]
Représentant : Me BRUMM, avocat au barreau de LYON, vestiaire :
Monsieur [U] [Z]
Représentant : Me BRUMM, avocat au barreau de LYON, vestiaire :

 

C/


Madame [O] [M] [F] [W]
Monsieur [A] [Y] [R] [H]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Avril 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Février 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [K] [B] [Z], 
demeurant [Adresse 3] 
[Localité 8]

représenté par Me BRUMM, avocat au barreau de LYON

Monsieur [D] [I] [Z], 
demeurant [Adresse 4] 
[Localité 8]

représenté par Me BRUMM, avocat au barreau de LYON

Monsieur [U] [Z], 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 6]

représenté par Me BRUMM, avocat au barreau de LYON

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [O] [M] [F] [W], 
demeurant [Adresse 11] 
[Adresse 11] 
[Localité 7]

comparante en personne

Monsieur [A] [Y] [R] [H], 
demeurant [Adresse 11] 
[Adresse 11] 
[Localité 7]

comparant en personne



D'AUTRE PART

















EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 août 2018 à Monsieur [B] [Z], Monsieur [D] [Z] et Monsieur [U] [Z] (ci-après les consorts [Z]) ont donné à bail à Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] un appartement, une cave et un emplacement de stationnement, situés [Adresse 11] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 800 euros outre une provision mensuelle sur charges de 150 euros.
 
Par acte de commissaire de justice du 27 février 2023, les consorts [Z] ont fait signifier à Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5994,94 euros en principal au titre au titre des loyers et charges impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 3 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, les consorts [Z] ont fait assigner Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy afin de voir :
Constater la résiliation du bail,être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner solidairement Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] à leur payer la somme de 6757,29 euros outre les loyers et charges et indemnités d’occupation dues au jour de l’audience outre intérêts au taux légal,les condamner solidairement à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,condamner in solidum Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] à leur payer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 21 décembre 2023.

A l’audience du 05 février 2024, les consorts [Z], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 7596,81 euros, janvier inclus. Ils sont opposés à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils soutiennent, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, que Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] n’ont pas payé les sommes dues malgré le commandement de payer en date du 27 février 2023 entraînant, à l’expiration d’un délai de 2 mois, la résiliation de plein droit du bail. Ils ajoutent que la créance est certaine ce qui justifie la condamnation solidaire des locataires au paiement des loyers charges et indemnités d’occupation.
 
Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette locative. Ils demandent la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement pour régler leur dette locative à hauteur de 300 à 350 euros par mois.
 
Ils justifient d’un paiement de 1500 euros par carte bancaire le 1er février 2024. Ils indiquent que leurs revenus s’élèvent à 2400 euros pour Madame et 3000 à 3900 euros pour Monsieur et qu’ils ont deux enfants à charge. Ils remboursent des crédits de 500 euros et 650 euros par mois.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 avril 2024.

Par note en délibéré, autorisée reçue le 20 février 2024, les consorts [Z] communiquent un décompte actualisé au 7 février 2024 à hauteur de 8677,07 euros.
 
MOTIFS DU JUGEMENT
 
Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande
 
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de l’assignation, l'assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l'audience, par lettre recommandée avec accusé réception, à peine d'irrecevabilité de la demande.
 
Les consorts [Z] justifient avoir notifié l’assignation le 21 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 05 février 2024.
 
La demande aux fins de constat de résiliation du bail des consorts [Z] est donc recevable.
 
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
 
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 27 février 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 avril 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 août 2018 à compter du 28 avril 2023.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
 
En l'espèce, les locataires qui justifient de leur situation personnelle et financière apparaissent donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués qu’ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

Il convient donc de leur accorder des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 1er février 2024 que les consorts [Z] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 72,28 euros, 177,59 euros et 184,61 euros, soit la somme de 434,48 euros.

Le paiement justifié à l’audience par carte bancaire à hauteur de 1500 euros n’apparait pas dans le décompte communiqué, arrêté au 1er février 2024. Il viendra en déduction des sommes dues après son encaissement.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] à payer aux consorts [Z] la somme de 8677,17 euros, au titre des sommes dues au 1er février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er décembre 2023 sur la somme de 6757,29 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais du procès :
  
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
 
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] in solidum à payer aux consorts [Z] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
 
DECLARE RECEVABLE la demande de Monsieur [K] [Z], Monsieur [D] [Z] et Monsieur [U] [Z] aux fins constat de la résiliation du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 aout 2018 entre Monsieur [K] [Z], Monsieur [D] [Z], Monsieur [U] [Z] et Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] concernant les locaux situés [Adresse 11] à [Localité 7], sont réunies à la date du 28 avril 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] à payer à Monsieur [K] [Z], Monsieur [D] [Z], Monsieur [U] [Z] la somme de 8677,07 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er février 2024 échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 1er décembre 2023 sur la somme de 6757,29 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] à s’acquitter de la dette en vingt-cinq fois, en procédant à vingt-quatre versements de 350 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] à payer à Monsieur [K] [Z], Monsieur [D] [Z] et Monsieur [U] [Z] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 28 avril 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] à payer à de Monsieur [K] [Z], Monsieur [D] [Z] et Monsieur [U] [Z] la somme de 700 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [O] [F] [W] et Monsieur [A] [Y] [R] [H] aux dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 février 2023, et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.
 
 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT