Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 9] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]



N° RG 23/03504 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YR2J

Minute : 24/39





Monsieur [S] [G]
Représentant : Me Pierre MORELON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0151
Madame [U] [P] épouse [G]
Représentant : Me Pierre MORELON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0151


C/

Monsieur [C] [M]
Madame [L] [M]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Avril 2024




DEMANDEUR :

Monsieur [S] [G]
[Adresse 12]
[Adresse 3]

représenté par Me Pierre MORELON, avocat au barreau de PARIS

Madame [U] [P] épouse [G]
[Adresse 12]
[Localité 4]

représentée par Me Pierre MORELON, avocat au barreau de PARIS




DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [M]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [M]
domiciliée : chez Madame [E]
[Adresse 5]
[Localité 7]

non comparante, ni représentée


DÉBATS :

Audience publique du 05 Février 2024


DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2024, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, Greffier.












EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2022, Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G] ont donné à bail à Monsieur [C] [M] un logement et un emplacement de stationnement situé appartement [Adresse 10] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 752 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte séparé du 11er avril 2022, Monsieur [L] [M] a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Monsieur [C] [M] au bénéfice du bailleur pour une durée de 12 mois

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2023, Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G] ont fait signifier à Monsieur [C] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 860 euros en principal, au titre des loyers impayés au 27 mars 2023. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [L] [M], en date du 13 juillet 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 1er décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2023, Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G] ont fait assigner Monsieur [C] [M] Monsieur et [L] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération des lieux et remise des clefs,ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner solidairement Monsieur [C] [M] et Monsieur [L] [M] au paiement à titre de provision de la somme de 2580 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 mai 2023,condamner Monsieur [C] [M] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2023,les condamner in solidum au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,débouter Monsieur [C] [M] Monsieur et [L] [M] de leurs demandes,écrater l’exécution provisoire de la décision à intervenir en cas de condamnation à l’encontre de Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G].
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 1er décembre 2023.

À l'audience du 5 février 2024, Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 11320 euros. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement d’office. 

Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G] soutiennent que Monsieur [C] [M] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 mars 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [C] [M], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté. 

Monsieur [L] [M], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté. 

L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2024.

Invités à communiquer leur décompte actualisé en cours de délibéré, Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G] communiquent par note en délibéré du 26 mars 2024 un décompte au 5 février 2024 à hauteur de 10320 euros.


MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 1er décembre 2023 en vue d'une audience prévue le 5 février 2024, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 29 mars 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. En effet, si un règlement de 860 euros a été fait par virement du 7 avril 2023, le règlement du 12 mars 2023 par chèque est revenu impayé, si bien que les sommes dues au jour du commandement ne sont pas réglées.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 mai à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er avril 2022 à compter du 30 mai 2023.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner par provision Monsieur [C] [M] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. 

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [C] [M] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.



Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er avril 2022, du commandement de payer délivré le 29 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 5 février 2024 que Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

En conséquence, il convient de condamner par provision Monsieur [C] [M] à payer à Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G] la somme de 10320 euros, au titre des sommes dues au 5 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2023 sur la somme de 860 euros, de l’assignation du 7 octobre 2023 sur la somme de 1720 euros et de la présente ordonnance sur le surplus.

Sur les demandes à l'encontre de Monsieur [L] [M] : 

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d'un bail d'habitation. Les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, Monsieur [L] [M] s'est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par le locataire, pour une durée de 12 mois, à compter du 1er avril 2022.

Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1.

Toutefois, l’engagement de caution a pris fin le 31 mars 2023 à 24 heures, si bien que l’obligation de couverture de la caution a pris fin à cette date. Les sommes dues au 31 mars 2023 s’élèvent à 860 euros.

En conséquence, il convient de faire droit aux demandes à l’encontre de la caution, dans la limite de son engagement, soit à hauteur de 860 euros.

Par ailleurs, le commandement de payer du 29 mars 2023 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [L] [M] le 13 juillet 2023, soit après le délai de 15 jours, si bien que la caution ne peut être tenue des intérêts de retard.

Par conséquent, il convient de condamner par provision Monsieur [L] [M] à payer 860 euros au bailleur, celui-ci étant tenu solidairement avec le locataire.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [C] [M] et Monsieur [L] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [C] [M] et Monsieur [L] [M] à payer à Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er avril 2022 entre Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G] d'une part, et Monsieur [C] [M] d'autre part, concernant les locaux situés appartement [Adresse 10] à [Localité 8], sont réunies à la date du 30 mai 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [C] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [C] [M] à compter du 30 mai 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [C] [M] à payer par provision à Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G] la somme de 10320 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 29 mars 2023 sur la somme de 860 euros, de l'assignation du 7 octobre 2023 sur la somme de 1720 euros et de la présente ordonnance sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [C] [M] à payer par provision à Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l’échéance de mars 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, 

CONDAMNE Monsieur [L] [M] solidairement avec Monsieur [C] [M], dans la limite de son engagement de caution, au paiement par provision des sommes dues au bailleur à hauteur de 860 euros,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [M] et Monsieur [L] [M] à payer à Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [M] et Monsieur [L] [M] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 mars 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, 

DEBOUTE Monsieur [S] [G] et Madame [U] [P] épouse [G] de leurs autres demandes et prétentions,


RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Page