Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 8 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/02037 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLA4

Minute : 24/353







Société 1001 VIES HABITAT
Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

 

C/


Monsieur [R] [H]
Madame [H]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 08 Avril 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 05 Février 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Société 1001 VIES HABITAT, 
demeurant [Adresse 3] 
[Localité 4]

Représentée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [R] [H], 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 6]

Comparant en personne, 

Madame [H], 
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]

Non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2014, la SA d'HLM COOPERATION ET FAMILLE a donné à bail à Monsieur [R] [H] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 364,66 euros, augmenté des provisions sur charges.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 28 juin 2018, la SA d’HLM COOPERATION ET FAMILLE a modifié sa dénomination sociale pour devenir 1001 VIES HABITAT. 

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2022, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [H] et Madame [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1017,14 euros en principal, au titre des loyers impayés au 4 janvier 2022.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par courrier électronique reçu le 8 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2023, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [H] et Madame [H] aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation judiciaire du bail à compter du 8 mars 2022,ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [H] et Madame [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il désignera ou au choix du bailleur, en garantie des sommes qui pourront être dues, aux frais des défendeurs,condamner solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [H] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,condamner solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [H] au paiement de la somme de 280 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juin 2023 selon décompte du 19 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2022,les condamner solidairement à lui payer la somme de 390 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 17 août 2023.

À l'audience du 5 février 2024, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT, représentée, demande le renvoi de l’affaire en vue d’un éventuel désistement si la dette est soldée.

L’affaire est retenue.

La SA d'HLM 1001 VIES HABITAT maintient ses demandes , actualise sa créance à la somme de 165,89 euros arrêtée au 26 janvier 2024, loyer du mois de janvier inclus et indique qu’elle se désistera de ses demandes si la dette est soldée en cours de délibéré.

Elle soutient que Monsieur [R] [H] et Madame [H] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 7 janvier 2022, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

À l'audience, Monsieur [R] [H] reconnait être redevables des loyers et charges et précise qu’il va régler la dette avant le délibéré à défaut, il demande le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il demande la suppression des frais de procédure imputés sur son décompte.
 
Madame [H], régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et ne sont pas représentée. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2024.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 5 mars 2024, Monsieur [R] [H] justifie d’un paiement de 165,89 euros par carte bancaire le 28 février 2024 et d’un paiement de 252,77 euros par carte bancaire le 5 mars 2024 et demade la suppression des frais de contentieux de 289,74 euros.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 15 mars 2024, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT indique que la dette n’a pas été soldée et maintient toutes ses demandes. Elle communique un décompte actualisé au 11 mars 2024 à hauteur de 282,12 euros.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 17 août 2023 en vue d'une audience prévue le 5 février 2024, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 juillet 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 août 2023.

En conséquence, la demande de la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 septembre 2014, du commandement de payer délivré le 7 janvier 2022 et du décompte de la créance actualisé au 26 janvier 2024 que la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Le décompte arrêté au 11 mars 2024, incluant l’échéance de février 2024, s’élève à 282,12 euros.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 87,85 euros et 186,65 euros, et deux fois 7,62 euros, soit la somme de 289,74 euros.

En conséquence, il ne reste aucune somme due au titre des loyers et charge au 11 mars 2024.

Il convient de rejeter la demande au titre des loyers et charges.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 7 janvier 2022 à Monsieur [H] et à son épouse, vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés en intégralité dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 7 mars à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 septembre 2014 à compter du 8 mars 2022.

Cependant, si les sommes visées au commandement de payer n’ont pas été payées intégralement dans les deux mois, et les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, le locataire a toutefois effectué des paiements réguliers qui ont permis de rembourser la dette locative.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [R] [H] et Madame [H] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

En effet, au 11 mars 2024, les sommes restant dues selon le décompte s’élevaient à 282,12 euros. 

Au regard du décompte actualisé, il est imputé des frais de relance et de contentieux depuis l’origine de la dette qui ne peuvent être imputés au locataire selon l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Or après déduction des frais indument appliqués sur le décompte, de 289,74 euros, il n'existe aucune dette de loyers et charges.

Le paiement intégral, avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, rend sans objet une quelconque demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, par ailleurs formées par le locataire à l’audience.

Cette situation ne saurait toutefois priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989. 

De fait, les sommes ont été remboursées dans un délai de moins de trente-six mois, qui aurait pu leur être accordé par le juge des contentieux de la protection, avec suspension des effets de la clause résolutoire. 

Dès lors, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail et d'expulsion et la demande au titre de l’indemnité d’occupation, sans objet.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [H] et Madame [H] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 septembre 2014 entre la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT d'une part, et Monsieur [R] [H] et Madame [H] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], 

REJETTE la demande d’expulsion,

REJETTE la demande en paiement des loyers et charges arrêtés au 11 mars 2024,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [H] et Madame [H] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 janvier 2022, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
 
DEBOUTE la SA d'HLM 1001 VIES HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT