Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 12 avril 2024

Du 12 avril 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 24/00060 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YVRA







S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

[T] [P]










 

- Expéditions délivrées à


- FE délivrée à 
Me Damien MERCERON


Le 12/04/2024





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 avril 2024


PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT, SA d’HLM à directoire et conseil de surveillance
RCS PARIS N° 572 015 451
[Adresse 2]
[Localité 5]

Représentée par Me Damien MERCERON, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [P]
né le 10 Avril 1978 à 
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Février 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Novembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2022, la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [P] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°66 situé à la même adresse.

Par acte d’huissier de justice du 28 juillet 2023, la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4464,31 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT a assigné Monsieur [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 16 février 2024 aux fins de voir :
-constater le jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail,
-ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la Force Publique, dans les conditions prévues par les articles L411-1, L412-1 à L412-8 et R411-3 et R412-1 à R412-4 du Code des procédures civiles d'exécution,
-ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, et aux frais, risques et périls des défendeurs, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,
-condamner Monsieur [T] [P] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5097,50 euros arrêtée au 20 novembre 2023, à valoir sur les loyers et charges jusqu'à résiliation du bail,
-condamner Monsieur [T] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à vidange effective des lieux,
-dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil à compter du courrier de mise en demeure du 7 juin 2023,
-condamner Monsieur [T] [P] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,


-condamner aux entiers dépens par application des dispositions de l'article 696 du
Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement et de la notification à la CCAPEX d'un montant de 184,68 euros, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et des frais d'exécution à venir.

Lors de l’audience du 16 février 2024, la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7095,55 euros au 15 février 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [T] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [T] [P] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 12 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 30 novembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 16 février 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 3 août 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°66 loué par la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT à Monsieur [T] [P].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA D'HLM 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Monsieur [T] [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 4464,31 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 28 juillet 2023 soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.


Monsieur [T] [P] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 28 juillet 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 29 septembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 29 septembre 2023.

Dès lors, Monsieur [T] [P] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 29 septembre 2023, ce qui constitue pour la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7095,55 euros à la date du 15 février 2024.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :
- des indemnités pour frais de dossier au titre de l'enquête de supplément de loyer de solidarité (50 euros),
- des pénalités pour non réponse à l’enquête de ressources (7,62 euros) sans qu’il soit justifié de la régularité de leur application.






Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [T] [P] sera donc condamné au paiement de la somme de 7037,93 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 15 février 2024 – échéance du mois de janvier 2024 incluse. Monsieur [T] [P] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (387,85 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 16 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La demanderesse sollicite également la condamnation du défendeur aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [T] [P].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [T] [P] à verser à la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 150 euros.

Il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des frais d'exécution à venir, qui sont régis par les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.




PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 29 septembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [P] à quitter le logement, appartement 3209 et l'emplacement de stationnement n°66 loués situés [Adresse 4] à [Localité 3] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [T] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (387,85 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [P] à payer à la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 7037,93 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 15 février 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [P] à payer à la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT, à compter du 16 février 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [P] à payer à la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION