Tribunal Judiciaire · Service des référés — 12 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58530 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GI4

N° : 15-CH

Assignation du :
13 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 12 avril 2024



par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. 
DEMANDERESSES

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la société JDM INVEST, SAS
[Adresse 3]
[Localité 5]

Société JDM INVEST, SAS
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentés par Maître Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS - #C1383





DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS - #K0049






DÉBATS

A l’audience du 08 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

La SAS FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE a été syndic de l’immeuble du [Adresse 1], [Localité 4], jusqu’au 31 mars 2023, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de son remplacement par le cabinet JDM INVEST.

Par courriels du 11 avril 2023, 25 avril 2023, 11 mai 2023 er 1er juin 2023, et lettre recommandée avec avis de réception du 12 juin 2023, le cabinet JDM INVEST a mis en demeure l’ancien syndic de lui transmettre les archives et pièces comptables documents de la copropriété en sa possession.

Faute de solution amiable, le syndicat des copropriétaires et son syndic, le cabinet JDM INVEST ont, par exploit délivré le 13 novembre 2023, assigné en référé la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE aux fins de voir condamner celle-ci : 

- « condamner la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE à remettre au cabinet JDM INVEST en sa qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 4] l’ensemble des documents et archives du syndicat ; 
- assortir cette condamnation d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; 
- condamner la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 4] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance et rétention abusive des documents et archives dudit syndicat des copropriétaires ; 
-condamner la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Localité 4] et à la société JDM INVEST la somme de 1 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
-condamner la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE aux entiers dépens de l’instance ».

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 mars 2024, après un renvoi accordé à la demande de la défenderesse. Le demandeur a réitéré les demandes formulées aux termes de son acte introductif d’instance. La défenderesse a indiqué que les pièces comptables ont déjà été communiquées sous forme dématérialisée par « we transfer » et qu’elle est prête à procéder à la remise des pièces administratives qu’elle détient en format papier.

Les parties ont été autorisées d’informer la juridiction dans le cadre du délibéré de la bonne remise des pièces à laquelle la défenderesse s’est engagée de procéder.

Par courriel du 5 avril 2024, le conseil de la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE a indiqué qu’un rendez-vous de remise des archives est prévu pour le 8 avril 2024. Par courriel en réplique du même jour, le demandeur indique maintenir l’intégralité des demandes soutenues à l’audience aux motifs que les archives sont « portables » et « non quérables », de sorte qu’il revenait à la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE de se déplacer dans les locaux de JDM INVEST pour remettre les documents et archives, et non l’inverse et que le rendez-vous de remise de pièces programmé le 8 avril ne présume en aucun cas des pièces qui seront effectivement remises par la défenderesse et de celles qui pourraient manquer. 

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret prévoit qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. 

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient.

En l’espèce, la défenderesse ne démontre pas avoir transmis au nouveau syndic l’intégralité des documents afférents à la copropriété depuis la fin de son mandat, et ce, malgré les courriels et le courrier recommandé aux fins de mise en demeure adressé le 12 juin 2023 ainsi que les engagements pris à l’audience. 

En conséquence, il sera fait droit à la demande de communication de pièces, la condamnation étant assortie d’une astreinte compte tenu de l’inertie de la défenderesse dans la remise de l’intégralité des documents sollicités. 

Sur la demande de provision pour dommages et intérêts

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La demanderesse sollicite du juge des référés de condamner la société défenderesse à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts subis en raison de la mauvaise volonté, de la rétention abusive de la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE.

La mise en œuvre de l'article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer suppose de la part de celui qui l'allègue la démonstration de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux. 

L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits et devoirs n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul refus de donner suite aux prétentions de l'autre partie, de sorte qu’elle ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol. 
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires qui reproche à son ancien syndic son inaction dans l'exécution de leur obligation de communication de documents relatifs à la gestion de l’immeuble, sans caractériser la mauvaise foi, la malice ou l'attitude dolosive de celui-ci dans ce cadre, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 
Il est au surplus observé qu'il affirme, sans davantage démontrer l'existence d'un préjudice, qui ne saurait résulter de l'absence de démarche de la part de la défenderesse en vue de procéder à la communication sollicitée. 
Sur les demandes accessoires

La société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE, partie perdante, sera condamnée aux dépens et à payer la somme de 1 000 euros à chacun des demandeurs au titre des frais irrépétibles engagés.

Il convient de rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.



PAR CES MOTIFS

Nous, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], [Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet JDM INVEST, l’ensemble des documents et archives relatifs à sa gestion de l’immeuble du [Adresse 1], [Localité 4], et ce, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts ;

Condamnons la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], [Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet JDM INVEST, la somme de 1 000 euros à chacun des demandeurs, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. 

Fait à Paris le 12 avril 2024

La Greffière,La Présidente,





Célia HADBOUNCristina APETROAIE