Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 12 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Ilanit SAGAND-NAHUM

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me François-Xavier LAGARDE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/08588 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3G6V

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 12 avril 2024


DEMANDEURS
-Monsieur [L] [U] [Y] [F], venant aux droits de Mme [F] [C]
 demeurant [Adresse 3]
-Monsieur [J] [T] [F],venant aux droits de Mme [F] [C]
 demeurant [Adresse 1]
- Monsieur [V] [T] [D] [F], venant aux droits de Mme [F] [C]
 demeurant [Adresse 4]
tous trois représentés par Me Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1021


DÉFENDEUR
Monsieur [R] [A]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me François-Xavier LAGARDE, avocat aux barreaux de LILLE et de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 14 février 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 avril 2024 par Deborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 12 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08588 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3G6V


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2021, Madame [C] [F] a donné à bail à Monsieur [R] [A] un appartement meublé à usage d'habitation meublé situé [Adresse 2], pour un loyer de 870 euros charges comprises à compter du 15 juillet 2021, pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction.

Madame [F] est décédée le 9 avril 2022, laissant pour lui succéder Messieurs [L], [J] et [V] [F].

Un commandement de payer a été délivré à Monsieur [R] [A] le 24 novembre 2022 pour le paiement d'un arriéré de loyer de 4505 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2023, les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur [R] [A] un congé pour vente du logement à effet au 14 juillet 2023.

Par assignation du 16 mars 2023, les consorts [F] avaient fait assigner Monsieur [R] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire, d'expulsion de Monsieur [R] [A], de condamnation au paiement de la dette locative, d'une indemnité d'occupation, de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement des loyers, et de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral du fait de ses incivilités et dégradations.

Par jugement du 22 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection, ayant reçu en cours de délibéré une note des consorts [F] indiquant se désister de leur demande d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail d'une part, et ayant considéré que le logement devait être qualifié d'indécent, a rejeté la demande des consorts [F] au titre de la dette locative, condamné les consorts [F] à verser à Monsieur [R] [A] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice de jouissance en tant que locataire, enjoint les bailleurs à procéder à l'installation d'une VMC dans la cuisine et la salle d'eau sous astreinte provisoire et de saisir la copropriété de la nécessité d'accomplir des travaux, débouté Monsieur [R] [A] de sa demande de relogement, débouté les consorts [F] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement des loyers, condamné Monsieur [R] [A] à verser à Monsieur [L] [F] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral, et débouté les consorts [F] de leurs autres demandes.

Les consorts [F] ont interjeté appel de ce jugement le 6 novembre 2023, et la procédure est actuellement pendante devant la cour d'appel de Paris.

Par acte de commissaire de justice des 31 juillet 2023 et 20 septembre 2023, les consorts [F] ont fait assigner Monsieur [R] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-valider le congé pour vente délivré le 24 janvier 2023 à Monsieur [R] [A] à effet au 14 juillet 2023 ;
-les autoriser à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [R] [A] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée à compter du jugement à intervenir ;
-ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient être dues par le locataire ;
-condamner Monsieur [R] [A] au paiement de la dette locative pour un montant de 8147 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 ;
-fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel majoré de 50% à compter du 14 juillet 2023, date de fin du bail, charges en sus, jusqu'au départ des lieux de Monsieur [R] [A] de tous occupants de son chef ;
-condamner Monsieur [R] [A] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner Monsieur [R] [A] aux dépens, incluant la délivrance du congé pour vente.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat les 3 août 2023 et 20 septembre 2023.

L'affaire a été appelée à l'audience du 21 novembre 2023 et renvoyée à la demande du défendeur à l'audience du 14 février 2024 à laquelle elle a été retenue.

Les consorts [F], représentés par leur avocat, ont déposé des conclusions écrites aux termes desquelles ils demandent :
-à titre principal : de valider le congé pour vente notifié le 24 janvier 2023 à Monsieur [R] [A] et venu à échéance le 14 juillet 2023 ;
-à titre subsidiaire : de constater et prononcer l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 24 novembre 2022 ;
-à titre encore subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 7 juillet 2021 compte tenu de l'absence de règlement des loyers, des troubles de voisinage et du comportement inapproprié du locataire à l'égard de ses voisins ;
-en tout état de cause :
-de condamner Monsieur [R] [A] au paiement de la dette locative d'un montant de 9570 euros selon un décompte arrêté au 31 janvier 2024 ;
- de condamner Monsieur [R] [A] au paiement de la somme de 10000 euros de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage ;
-en conséquence :
- d'autoriser l'indivision [F] composée de Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [R] [A] et de tous occupants de son chef avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée à compter du jugement à intervenir ;
- d'ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal et ce, en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourront être dues par le locataire ;
- de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel majoré de 50% à compter du 14 juillet 2023 date de fin du bail, charges en sus, jusqu'au départ des lieux de Monsieur [R] [A] et de tous occupants de son chef ;
- de condamner Monsieur [R] [A] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner Monsieur [R] [A] aux entiers dépens incluant la délivrance du congé pour vente, les frais de délivrance du commandement de payer et les frais de signification des assignations en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile.

Monsieur [R] [A], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il demande :
-in limine litis :
- de juger recevable et bien fondée l'exception de litispendance, de dessaisir le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire de Paris au profit de la cour d'appel de Paris et de renvoyer en l'état la connaissance de l'affaire à la cour d'appel de Paris ;
- de déclarer irrecevables les demandes formulées par les consorts [F] pour cause de chose jugée ;
-subsidiairement d'ordonner un sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel de Paris dans le cadre de l'appel interjeté par les consorts [F] contre le jugement du 22 septembre 2023 ;
-à titre encore subsidiaire :
- de déclarer nul le congé délivré le 24 janvier 2023 ;
- de débouter les consorts [F] de l'ensemble de leurs demandes 
- de condamner in solidum les consorts [F] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de les condamner aux dépens.

Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 14 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 12 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 15 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a demandé les observations des parties sur la recevabilité de la demande de sursis à statuer au regard des dispositions de l'article 74 du code de procédure civile.

Par l'intermédiaire de son conseil, le défendeur a indiqué s'en rapporter sur la recevabilité de cette demande, étant précisé que dans le cadre d'une procédure orale, c'est l'ordre de formulation orale des prétentions à l'audience qui permet au juge de juger de leur éventuelle recevabilité.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur l'exception de procédure tirée de la litispendance


Aux termes de l'article 100 du code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d'office.

L'article 102 du code de procédure civile dispose que lorsque les juridictions saisies ne sont pas de même degré, l'exception de litispendance ou de connexité ne peut être soulevée que devant la juridiction du degré inférieur.

Il est constant que pour être constituée la litispendance suppose une identité de litige, et donc une identité de parties, d'objet, et de cause, portée devant deux juridictions différentes.

En l'espèce, en premier lieu, il est constant qu'une instance est en cours devant la cour d'appel de Paris à la suite du jugement rend le 22 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, et dont appel a été interjeté, en même temps que devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. La condition de deux juridictions différentes est donc remplie.

En second lieu, s'agissant du caractère identique du litige, le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 22 septembre 2023, dont les demandeurs ont interjeté appel et dont l'instance se trouve actuellement pendante devant la cour d'appel de Paris, opposait Messieurs [L], [J] et [V] [F] à Monsieur [R] [A]. Il s'agit donc des mêmes parties dans les deux instances.

En ce qui concerne l'objet et la cause du litige, les demandes formées au cours de la présente instance par les demandeurs concernent à titre principal la validation du congé délivré le 24 janvier 2023 à Monsieur [R] [A] et venu à échéance le 14 juillet 2023, subsidiairement l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 24 novembre 2022, encore subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat de bail du 7 juillet 2021 et en tout état de cause la condamnation au paiement de l'arriéré locatif de 9570 euros selon le décompte arrêté au 31 janvier 2024, et de la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinages, outre l'expulsion du défendeur et sa condamnation à une indemnité d'occupation. Pour sa part, Monsieur [R] [A] demande au tribunal d'annuler le congé pour vente et de débouter les demandeurs de leurs demandes.

Pour sa part, la cour d'appel de Paris est saisie de l'appel relatif au jugement du 22 septembre 2023, dont le dispositif indique qu'il a :
-débouté Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] de leur demande au titre de la dette locative ;
-condamné Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] à payer à Monsieur [R] [A] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice de jouissance en tant que locataire ;
-enjoint Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] de faire procéder à l'installation d'une VMC dans la cuisine et la salle d'eau du logement loué ;
-dit que faute pour Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] d'avoir fait effectuer lesdites diligences dans le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement, ils seront redevables, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard ;
-dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour Monsieur [R] [A], à défaut de respect de cette obligation par les bailleurs, de solliciter du juge de l'exécution du tribunal judiciaire la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ;
-enjoint à Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] de saisir la copropriété de la nécessité d'effectuer les travaux nécessaires à l'isolation des murs et du sol, ou a minima de faire réaliser les analyses nécessaires pour établir la cause précise de cette humidité, l'exécution de cette obligation devant être justifie par l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires ;
-dit que faute pour Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] d'avoir fait effectuer lesdites diligences dans le délai de six mois suivant la signification du présent jugement, ils seront redevables, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard ;
-dit que l'astreinte provisoire court pendant le délai maximum de trois mois, à charge pour Monsieur [R] [A], à défaut de respect de cette obligation par les bailleurs, de solliciter du juge de l'exécution du tribunal judiciaire la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ;
-débouté Monsieur [R] [A] de sa demande de relogement ;
-débouté Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] de leurs demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement des loyers ;
-Condamné Monsieur [R] [A] à payer à Monsieur [L] [F] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral ;
-débouté Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] de leur demande de dommages et intérêts pour dégradations de matériels et Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;
-rappelé l'exécution provisoire de la décision ;
-condamné Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] à verser 1500 euros à Monsieur [R] [A] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'acte d'appel du 6 novembre 2023 produit par Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] mentionne que l'ensemble des chefs de condamnation prononcés à leur encontre ont fait l'objet du recours.

Par ailleurs, dans leurs conclusions d'appelants datées du 5 février 2024, Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] demandent une actualisation de la dette locative arrêtée au mois de janvier 2024 à la somme de 13367 euros.

Il existe ainsi une identité de litige en ce qui concerne la demande en paiement de la dette locative, les sommes réclamées se chevauchant, ainsi que sur le moyen soulevé par Monsieur [R] [A] relatif à l'exception d'inexécution pour indécence du logement, et enfin sur la demande de condamnation de Monsieur [R] [A] pour trouble anormal de voisinage.

En revanche, la cour d'appel n'est pas saisie de la demande principale de validation du congé délivré le 24 janvier 2023, ni de la demande d'acquisition de la clause résolutoire, ni de celle tendant à ce qu'il soit prononcé la résiliation du bail, ces deux dernières demandes ayant fait l'objet d'un désistement au cours du délibéré ayant conduit au jugement du 22 septembre 2023. Ainsi, l'objet du litige ne saurait ainsi être qualifié d'identique en sa totalité entre les deux juridictions, de sorte les conditions de la litispendance ne sont pas réunies en l'espèce.

L'exception de procédure soulevée à ce titre sera donc rejetée. 

II.Sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée

Aux termes de l'article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.

Aux termes de l'article 1355 du code civil, il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet du jugement et a été tranché dans le dispositif.

L'identité de cause implique que le demandeur doit présenter dès l'instance relative à sa première demande, l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci. En revanche, s'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, il n'est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits.

En l'espèce, un jugement a été rendu entre les mêmes parties le 22 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, et dont le dispositif a été rappelé plus haut. Si un appel a été interjeté, il n'en demeure pas moins que les contestations qu'il tranche ont autorité de la chose jugée à compter de la date à laquelle il a été rendu, et tant qu'il n'a pas été réformé.

Aucune décision en appel n'étant encore intervenue en l'espèce, il convient donc de déterminer s'il existe une identité de cause et d'objet entre ce qui est demandé devant la présente juridiction, et ce qui a été tranché par le jugement du 22 septembre 2023.

S'agissant de la demande principale de validation du congé du 24 janvier 2023, celle-ci n'a pas été soumise à l'appréciation du juge des contentieux de la protection ayant rendu son jugement le 22 septembre 2023, de sorte que le dispositif de cette décision ne tranche pas cette contestation. Quand bien même le congé a été délivré antérieurement à l'instance ayant donné lieu au jugement du 22 septembre 2023, et que celui-ci se fondait ainsi sur le même contrat de bail du 7 juillet 2021, les demandeurs n'avaient pas l'obligation de soumettre cette demande au premier juge, et pouvaient ainsi introduire, postérieurement, une nouvelle instance destinée à faire valider le congé.

La demande subsidiaire d'acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer du 24 novembre 2022, de même que la demande subsidiaire de résiliation du bail, avaient fait l'objet d'une contestation élevée devant le premier juge. Il résulte en effet du jugement du 22 septembre 2023 que ces demandes étaient mentionnées dans l'assignation introductive d'instance et avaient été maintenues à l'audience du 14 juin 2023. Le dispositif ne tranche toutefois pas ces demandes dans la mesure où ce même jugement précise que par courriel du 18 septembre 2023, le conseil de Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] a fait part de leur désistement partiel portant sur ces demandes, à la suite d'une note en délibéré adressée aux parties par le juge et les ayant interrogées sur la date à laquelle l'assignation avait été délivrée à la préfecture. Ces demandes n'ayant ainsi pas été tranchées dans le dispositif de la décision du 22 septembre 2023, aucune autorité de la chose jugée ne saurait leur être opposée.

Concernant la demande de paiement de l'arriéré locatif, pour un montant de 9570 euros selon un décompte arrêté au 31 janvier 2024 et couvrant la période de juillet 2021 inclus à janvier 2024 inclus, celle-ci excède nécessairement la période soumise au premier juge, celui-ci ayant statué à la date du 22 septembre 2023. Aux termes du jugement du 22 septembre 2023, Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] avaient demandé la condamnation de Monsieur [R] [A] à leur verser 7277 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de juin 2023 inclus, et ont été débouté de leur demande en paiement, le juge ayant fait droit à l'exception d'inexécution pour indécence du logement soulevée par le défendeur. La demande relative au paiement de l'arriéré locatif est donc identique à celle qui avait été tranchée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans son jugement du 22 septembre 2023 pour la période courant jusqu'à l'échéance de juin 2023, et se heurte donc à l'autorité de la chose jugée jusqu'à l'échéance de juin 2023. Elle doit donc être déclarée irrecevable pour la période courant jusqu'au mois de juin 2023 incluse, et recevable pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage, chiffrée lors de la présente instance à la somme de 10000 euros, aux motifs que les voisins se plaignent régulièrement de tapage nocturnes et notamment de violentes disputes entre Monsieur [A], une précédente demande avait été formée en ce sens devant le premier juge pour le paiement de la somme de 1000 euros en réparation d'un préjudice moral subi par le bailleur du fait des incivilités et dégradations du locataire. Le juge des contentieux de la protection a rejeté cette demande en précisant écarter les actes commis à l'égard des voisins afin d'examiner strictement les actes commis par le locataire qui ont causé un préjudice aux bailleurs. Force est ainsi de constater que la demande de dommages et intérêts formée au cours de la présente instance recouvre les éléments soumis au premier juge et qui avaient été rejetés. La demande et donc le même objet et la même cause que ce qui a déjà été tranché par le premier juge, et se heurte ainsi à l'autorité de la chose jugée. Elle sera donc déclarée irrecevable.

III.Sur la demande relative au sursis à statuer

Aux termes de l'article 377 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l'instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l'affaire ou ordonne son retrait du rôle. Les articles 378 et 379 précisent que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine et que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l'expiration du sursis, l'instance est poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient de manière discrétionnaire l'opportunité du sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice.

Selon l'article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.

En l'espèce, tel que cela résulte des écritures de Monsieur [R] [A], reprises dans le même sens dans ses observations orales, la demande de sursis à statuer est formulée en défense de manière subsidiaire à la demande relative à l'autorité de la chose jugée, qui constitue une fin de non-recevoir.

La demande de Monsieur [R] [A] tendant à ce qu'il soit prononcé un sursis à statuer sera en conséquence rejetée faute d'avoir été soulevée avant la fin de non-recevoir, et simultanément à l'exception de procédure tirée de la litispendance.

IV.Sur le fond

A.Sur la demande de validation de congé pour vente

En application de l'article 25-8 I. de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

En l'espèce, le bail a été conclu le 7 juillet 2021. Il est précisé sur le contrat qu'il s'agit d'un bail meublé, d'une durée d'un an à compter du 15 juillet 2021.

Un congé pour vente a été délivré le 24 janvier 2023 à Monsieur [R] [A], pour produire ses effets au 14 juillet 2023. Il a ainsi été délivré au moins trois mois avant la date d'expiration du bail.

Ce congé précise que les bailleurs n'entendent pas renouveler le bail afin de vendre le logement.

Ils versent une convention d'assistance et de conseil en vue d'une transaction immobilière conclue avec leur conseil le 1er juillet 2023, soit deux semaines avant la date d'expiration du bail, et visant à procéder à la vente du bien pour un prix de 210 000 euros net vendeur, pour une durée de 5 mois à compter de son acceptation. Ils justifient ainsi de démarches en vue de procéder à la vente du bien immobilier concomitamment à la date d'expiration du congé.

Néanmoins, ce congé est intervenu dans un contexte conflictuel entre les parties, et où Monsieur [R] [A] se plaignait de nuisances, notamment de moisissures, dans l'appartement, et où les demandeurs avaient d'ores et déjà initié des démarches en vue de procéder à l'expulsion du locataire.

A ce titre, Monsieur [R] [A] justifie qu'il avait fait délivrer une assignation à ses bailleurs le 4 octobre 2022, soit quelques mois avant la délivrance du congé pour vente, afin de faire procéder à des travaux de réfection, obtenir son relogement à la charge des bailleurs et obtenir la réparation de son trouble de jouissance. Si cette assignation a été déclarée caduque le 7 février 2023, il n'en demeure pas moins qu'elle avait été remise à Monsieur [V] [F].

Pour leur part, les bailleurs produisent un procès-verbal de constat d'huissier du 2 juin 2023 aux termes duquel le téléphone mobile de Monsieur [L] [F] est examiné et fait apparaître des messages laissés par Monsieur [R] [A] notamment au mois de juin 2022 sollicitant, en des termes brutaux la réalisation de travaux, et un courriel adressé par Monsieur [L] [F] à Monsieur [R] [A] le 28 octobre 2022, aux termes desquels il reproche au locataire de ne pas avoir ouvert la porte pour vérifier l'état de l'appartement, d'avoir un arriéré locatif, et d'y vivre en couple avec deux chiens, et demande donc au locataire de trouver un autre logement plus adapté à sa situation afin d'accomplir des travaux de rénovation. Ils versent également des SMS d'occupants de l'immeuble se plaignant de Monsieur [R] [A].

Il résulte ainsi de ces éléments que la délivrance du congé pour vente est intervenue dans un contexte tendu entre les bailleurs et le locataire, les premiers reprochant au second de s'abstenir de régler l'intégralité du loyer, de causer des troubles dans l'immeuble et de dégrader le logement, le second excipant de la défaillance des bailleurs à lui délivrer un appartement en bon état pendant la durée du bail.

Le réel motif de la délivrance du congé n'est ainsi pas de procéder à la vente de l'appartement mais d'expulser le locataire au regard de son attitude et des troubles qu'ils estiment qu'il cause au voisinage, et des dégradations dans l'appartement qu'ils imputent au locataire.

Cette circonstance apparaît ainsi clairement dans le courriel adressé par Monsieur [W] à Monsieur [F] (pièce numéro 27), qui se plaint de tapage nocturne de la part de Monsieur [R] [A], du fait que sa propre locataire a ainsi quitté les lieux au bout de trois semaines et qu'il craint de ne pouvoir relouer son logement si Monsieur [R] [A] conserve le même comportement, et lui demande si un congé pour motif légitime et sérieux a en conséquence été délivré.

La réalité du motif du congé, à savoir la vente du bien, fait ainsi défaut en l'espèce.

En conséquence, le congé sera annulé et la demande tendant à valider le congé sera rejeté.

B.Sur la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire

A titre liminaire, les demandeurs justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'Etat le 3 août 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, de sorte que cette demande est recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer la somme de 4504,00 euros en principal a été délivré à Monsieur [R] [A] le 24 novembre 2022.

Selon le décompte produit en pièce numéro 32 des demandeurs, Monsieur [R] [A] s'est acquitté, postérieurement à la délivrance des commandements de payer, des sommes de 870 euros le 5 décembre 2022 puis le 29 décembre 2022, et n'a pas accompli d'autre versement par la suite. Il ne s'est pas acquitté de l'intégralité de la cause du commandement de payer dans le délai de deux mois à compter de la signification de celui-ci.

Néanmoins, il résulte des dispositions du jugement du 22 septembre 2023 que l'exception d'inexécution tirée de l'indécence des lieux, qui avait été soulevée par Monsieur [R] [A] à l'occasion de la contestation du montant de la dette locative, avait été retenue à partir du mois de décembre 2022 au regard de la très forte humidité du logement ayant conduit au développement de moisissures et de champignons.

Il résulte en effet d'une expertise amiable du 6 janvier 2021 (qui est en réalité nécessairement du 6 janvier 2022 dès lors que le locataire est entré dans les lieux en juillet 2021) qu'à l'extérieur du logement, le crépi du mur de façade est endommagé en pied de mur, que celui-ci s'effrite et part en morceaux sur tout le linéaire, qu'il existe un doute sur l'étanchéité des pieds de mur et des allèges extérieurs des fenêtre, que le revêtement des tableaux des fenêtres et des appuis de fenêtre sont également endommagés, que les jonctions maçonnerie/bâti sont dégradées, qu'un défaut d'étanchéité serait possible entre le mur et le sol selon le syndic ; qu'à l'intérieur du logement dans la pièce de vie, les murs de pièce de vie sont saturés d'humidité et que de la moisissure prolifère sur l'ensemble des soubassements jusqu'à un mètre, un mètre cinquante ; qu'à gauche de la porte d'entrée, les pieds de mur ainsi que l'allège de la fenêtre sont fortement dégradés et piqués d'humidité, qu'il existe une condensation d'eau sur les vitres de la fenêtre ; que dans la cuisine, la fenêtre en bois simple vitrage est très dégradée, que son utilisation n'est plus possible et que l'ensemble est piqué d'humidité et de moisissure ; que dans la salle de bain de la moisissure prolifère sur tout le mur côté façade extérieur, que la salle de bain ne présente pas de ventilation mécanique, qu'un salpêtre se développe sur les canalisations. Ces éléments ont été confirmés par le procès-verbal de constat du 1er décembre 2022, soit près d'un an plus tard, et qui fait état de moisissures visibles dans la quasi-totalité de l'appartement.

Les demandeurs soutiennent que l'état du logement résulte de la présence dans les lieux, avec le locataire, de sa compagne ainsi que de deux gros chiens d'attaque de type pitt-bull et buldog, sans pour autant verser d'élément de preuve de nature à établir un lien de causalité entre la présence de sa compagne et d'animaux et l'état particulièrement dégradé du logement.

Si les parties ont interjeté appel du jugement du 22 septembre 2023, il n'en demeure pas moins que l'indécence des lieux, faisant obstacle à l'obligation de régler l'arriéré locatif a été retenue, et qu'il résulte des échanges de courriels et courriers entre les parties que les travaux prévus dans le jugement du 22 septembre 2023 n'ont pas été réalisés.

Ainsi, et au regard de l'exception d'inexécution retenue par la décision du 22 septembre 2023 depuis le mois de décembre 2022, il ne peut être fait grief à Monsieur [R] [A] de ne pas avoir réglé l'intégralité des causes du commandement de payer.

En conséquence, Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] seront déboutés de leur demande tendant à ce qu'il soit prononcé l'acquisition de la clause résolutoire.

C.Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, les bailleurs soutiennent que le locataire a manqué aux obligations du bail en s'abstenant de régler les loyers, en causant des troubles de voisinage et en étant l'auteur de nombreuses incivilités à l'égard des voisins de l'immeuble, adoptant un comportement intimidant et menaçant à leur égard, ce que conteste le défendeur.

En premier lieu, l'exception d'inexécution ayant été retenue, et celle-ci ayant fait obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire et à l'obligation de régler les loyers dès lors que les lieux n'ont pas été remis en état, aucun manquement ne sera retenu à l'encontre de Monsieur [R] [A] à ce titre.

Sur le comportement de Monsieur [R] [A] au sein de le l'immeuble, plusieurs attestations sont produites par les demandeurs par des voisins faisant état de nuisances qu'il cause. Madame [M] [P] s'est ainsi plainte à son propriétaire, Monsieur [G] [W], dans des échanges de SMS du 30 novembre 2021, de cris entre Monsieur [R] [A] pendant toute la nuit avec sa compagne. Elle est également plainte, dans un SMS du 26 janvier 2022 adressé à son bailleur d'aboiements de chiens. De même, dans des courriels, tronqués des 2 juillet 2023 et 23 novembre 2022, trois occupants font état de disputes pendant la nuit, de propos vulgaires, de cris, de jet de vaisselle et d'hurlements du chien. Madame [X] [N] rapporte de manière indirecte les plaintes de voisins de violentes disputes quotidiennes et de cris, et de l'agression verbale de l'employée de ménage mais sans pour autant avoir elle-même assisté à la scène. Elle évoque par ailleurs des interventions de la police qui ne sont toutefois pas établies par d'autres éléments versés aux débats. En revanche, elle fait état d'appels de Monsieur [R] [A] lui ayant tenu des propos inadaptés au sujet de l'agression de son amie et du fait qu'il avait laissé s'échapper par mégarde un rat dans l'immeuble à la fin de l'année 2023. Ces éléments permettent suffisamment de retenir un comportement inapproprié de Monsieur [R] [A] au sein de l'immeuble, causant des troubles aux voisins.

S'agissant des attestations de Monsieur [B] [W], celui-ci a, par courriel du 2 juillet 2023, fait état de bruits réguliers, nocturnes et consistant en des insultes, des hurlements, cris et menaces, avec parfois la présence d'un chien, causés par Monsieur [R] [A] et constatés par sa locataire actuelle. Néanmoins, il convient de relever qu'il résulte des termes de ce dernier courriel que Monsieur [B] [W] n'a pas lui-même constaté les éléments qu'il rapporte, mais qu'il les tient de sa locataire. De la même manière, Monsieur [B] [W] rapporte, dans un courriel du 4 janvier 2024 adressé à Monsieur [L] [F] que Monsieur [R] [A], alors en état d'ébriété, était venu voir son locataire le 14 novembre 2023 avec l'objectif d'en venir aux mains, mais sans pour autant avoir lui-même assisté à la scène qu'il rapporte.

Le comportement de Monsieur [R] [A] avec son précédent bailleur, Monsieur [O] [H], est en revanche sans aucun rapport avec les troubles de voisinage allégués dans les lieux objet du litige et ne permet ainsi pas de retenir de faute au titre de l'exécution du contrat de bail du 7 juillet 2021.

Concernant enfin le grief tiré de l'absence de production de l'attestation d'assurance, le défendeur ne justifie pas avoir produit son attestation d'assurance habitation pour les années 2022 et 2023.

Il résulte ainsi de ces éléments que Monsieur [R] [A] a causé des nuisances dans l'immeuble auprès des autres voisins, et qu'il n'a pas justifié avoir produit à ses bailleurs les attestations d'assurance locative.

Néanmoins, ces manquements doivent être mis en perspective avec les propres manquements des bailleurs, l'exception d'inexécution liée à la délivrance d'un logement indécent ayant été retenue pour la période courant depuis le mois de décembre 2022. Or, cette circonstance doit conduire à tempérer fortement la gravité des manquements de Monsieur [R] [A]. Ainsi, la demande de résiliation judiciaire du bail sera rejetée en l'espèce.

D.Sur la demande de paiement de la dette locative pour la période courant du mois de juillet 2023 au mois de janvier 2024

Comme indiqué précédemment, dès lors que l'exception d'inexécution a été retenue en faveur du locataire au regard de l'indécence des lieux, il s'est trouvé déchargé de l'obligation de régler les loyers tant que les lieux demeurent en l'état.

En l'espèce, les bailleurs ont adressé des courriers au locataire afin de mise en œuvre des travaux, sans pour autant que ceux-ci n'aient été accomplis à la date de l'audience.

En conséquence, la demande de paiement de la dette locative sera rejetée.

V.Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner in solidum Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] à verser à Monsieur [R] [A] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande formée par les demandeurs à ce titre sera en outre nécessairement rejetée.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, par jugement contradictoire,

Rejette l'exception de litispendance soulevée par Monsieur [R] [A] ;

Déclare irrecevable pour autorité de la chose jugée la demande de Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] tendant à condamner Monsieur [R] [A] au paiement de la dette locative pour la période courant jusqu'au mois de juin 2023 inclus ;

Déclare irrecevable pour autorité de la chose jugée la demande de Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] tendant à condamner Monsieur [R] [A] au paiement de la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée pour les autres demandes et les déclare en conséquence recevables ;

Rejette la demande de sursis à statuer ;

Annule le congé pour vente délivré le 24 janvier 2023 à Monsieur [R] [A] ;

Rejette en conséquence la demande de Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] tendant à valider le congé délivré le 24 janvier 2023 ;

Déboute Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] de leur demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire vise dans le commandement de payer délivré le 24 novembre 2022 ;

Déboute Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] de leur demande tendant à prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 7 juillet 2021 ;

Rejette la demande de paiement de la dette locative pour la période courant du mois de juillet 2023 au mois de janvier 2024 ;

Condamne in solidum Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] à verser à Monsieur [R] [A] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [L] [F], Monsieur [J] [F] et Monsieur [V] [F] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

La greffièreLa juge des contentieux de la protection