Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 12 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Catherine HENNEQUIN

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Laurine BERNAT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/07183 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XVG

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 12 avril 2024


DEMANDERESSE
Madame [H] [Y]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Laurine BERNAT, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDERESSE
La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP)
 dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 14 février 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 avril 2024 par Deborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 12 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/07183 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XVG


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 janvier 1988, la RIVP a donné à bail à Monsieur [M] [Y] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], d'une surface de 81 mètres carrés, ainsi qu'un emplacement de parking.

Il est acquis aux débats que Madame [H] [Y] est titulaire du bail.

Le 10 septembre 2020, Madame [H] [Y] a subi un dégât des eaux de son appartement.

Considérant qu'elle avait été contrainte de quitter son logement entre le mois de septembre 2020 et le mois d'octobre 2022, faute pour le bailleur d'avoir fait réaliser les travaux de reprise avant les mois d'août et octobre 2022, Madame [H] [Y] a fait assigner la société la RIVP, par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2023 afin de :
-condamner la RIVP au paiement de la somme de 36035,16 euros en réparation de son préjudice ;
-condamner la RIVP au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner la RIVP aux dépens dont distraction au profit de Maître Laurine Bernat, avocate au barreau de Paris, qui pourra les recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
-faire droit à l'exécution provisoire.

L'affaire a été appelée à l'audience du 21 novembre 2023 à laquelle un renvoi a été ordonné, à la demande des parties, à l'audience du 14 février 2024. L'affaire a été retenue à cette audience.

Madame [H] [Y], représentée à l'audience par son avocate, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande de :
-condamner la RIVP au paiement de la somme de 36035,16 euros en réparation de ses préjudices ;
-condamner la RIVP au paiement de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts ;
-condamner la RIVP au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner la RIVP aux dépens dont distraction au profit de Maître Laurine Bernat, avocate au barreau de Paris, qui pourra les recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
-faire droit à l'exécution provisoire.

Aux termes de ses écritures, et au visa des articles 1719, 1724 et 1231-1 du code civil, elle soutient que l'expertise du 8 janvier 2021 s'est déroulée de manière contradictoire en présence de la RIVP, et a permis de déterminer tant l'origine du sinistre que les réparations à accomplir pour un montant de 6174,30 euros ; que malgré cette expertise, la partie bailleresse a fait preuve d'inertie en s'abstenant de procéder avec diligence aux travaux de reprise pendant 26 mois à l'exception de la reprise du point de fuite ; que les travaux n'ont ainsi été réalisés qu'à compter du 22 août 2022 pour l'entoilage du plafond de la cuisine et les travaux du sol et du 10 octobre 2022 pour la réfection des embellissements des murs ; qu'entre le 10 septembre 2020 et le mois d'octobre 2022, son logement se trouvait insalubre en raison des dommages liés au dégât des eaux, de sorte qu'elle a été contrainte de vivre chez sa fille et n'a réintégré les lieux qu'à compter du mois d'octobre 2022 ; qu'elle évalue son préjudice à la somme totale de 36035,16 euros, constitué du remboursement des quittances de loyers dont elle s'est acquittée entre le 10 septembre 2020 et le 1er novembre 2022 (soit 17141,86 euros), des dépenses de relogement chez sa fille pendant 26 mois pour un montant mensuel de 300 euros (soit 7800 euros sur la période), des frais d'abonnement SNCF pendant 26 mois (1093,30 euros) et de son préjudice moral qu'elle évalue à 10 000 euros.

La RIVP, représentée à l'audience par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande :
-de débouter Madame [H] [Y] de ses demandes 
-de condamner Madame [H] [Y] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que l'expertise du 8 janvier 2021 n'est pas contradictoire faute pour elle d'y avoir participé et qu'il ne saurait en tout état de cause à lui seul motiver une condamnation de sa part. Elle estime que la partie demanderesse n'apporte pas la preuve du trouble de jouissance qu'elle allègue, et que le rapport du 8 janvier 2021 ne fait aucunement état de l'impossibilité pour la locataire de jouir totalement de l'appartement, relevant uniquement des désordres d'ordre esthétique. Au surplus, elle soutient que la locataire ne saurait obtenir la restitution des loyers dès lors qu'elle n'établit pas n'avoir pu jouir de la totalité du logement. Elle considère en outre que ni la nécessité ni la réalité du relogement chez sa fille ne sont établis, de même que les frais de transports, qui n'ont aucun lien avec la survenue du dégât des eaux. Enfin, elle soutient que le préjudice moral n'est pas davantage justifié et que la locataire ne s'est jamais rapprochée d'elle pour fait part d'un tel préjudice.

A l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 12 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance pour la somme de 36035,16 euros

Sur la responsabilité du bailleur

En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En application de cet article, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Enfin, aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l'espèce, il est acquis aux débats d'un dégât des eaux est survenu le 10 septembre 2020 dans l'appartement de Madame [H] [Y].

Il résulte de la pièce numéro deux versée par la partie demanderesse, intitulée " procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l'évaluation des dommages " qu'une réunion d'expertise s'est tenue le 8 janvier 2021 à la diligence de l'assurance de Madame [Y]. Le rapport mentionne que la locataire était présente. S'il est indiqué que la société RIVP était absente, il est néanmoins mentionné qu'elle a été convoquée par lettre recommandée, et que la société SMA courtage, représentée par son expert Eurexo, assureur de la RIVP, était présente. Ainsi, l'ensemble des parties a été convoqué à cette opération d'expertise amiable, ce qui lui confère un caractère contradictoire.

Aux termes de cette expertise, il est mentionné :
-que le sinistre est dû à une fuite sur le robinet d'arrêt général avant compteur alimentant le ballon d'eau chaude suite à la défectuosité du joint ;
-que des écoulements d'eau ont inondé la salle de bain, le couloir de l'entrée, la cuisine, les chambres 1 et 3 ainsi que le séjour, causant des dommages aux revêtements de sols (embellissements d'origine) et aux peintures des murs de la salle de bain (embellissements locatifs).

Il résulte de ces constatations que le dégât des eaux était causé par une fuite qui se trouvait avant le compteur alimentant le ballon d'eau chaude, et qu'il revenait ainsi à la bailleresse de réparer cette fuite et de réparer les dommages en résultant.

L'obligation de réparer la fuite n'est d'ailleurs pas contestée par la partie défenderesse, et il est acquis aux débats qu'elle y a en tout état de cause procédé postérieurement à l'expertise du 8 janvier 2021, sans pour autant que la date de cette réparation ne soit indiquée par aucune des parties, ni mentionnée dans les pièces versées par la partie demanderesse.

S'agissant des dommages causés par la fuite, au regard des conclusions du rapport précité, celle-ci a conduit à une inondation de l'intégralité de l'appartement de la locataire. Ainsi, si le rapport ne mentionne pas explicitement que les lieux n'étaient pas habitables, il résulte suffisamment de la description des dommages causés par la fuite que l'appartement s'est nécessairement trouvé inhabitable dans l'attente de la réparation de la fuite au regard de l'inondation de tout le logement.

Madame [H] [Y] justifie ainsi n'avoir pu occuper paisiblement l'appartement dont elle était locataire de la survenue du dégât des eaux, le 10 septembre 2020, à la réparation de la fuite. Faute pour la locataire de justifier de la date exacte de la réparation de la fuite, il convient de retenir que l'impossibilité d'occuper l'appartement a perduré jusqu'au 8 janvier 2021, date de la réunion d'expertise et lors de laquelle la fuite n'avait pas encore été réparée.

Or, ce délai, entre le mois de septembre 2020 et de janvier 2021, est particulièrement long, et cette circonstance est confirmée par le courrier du 29 mars 2022 versé aux débats, et aux termes duquel la RIVP admet que les eaux infiltrées ont provoqué des dommages locatifs et immobiliers, et que si la fuite a bien été colmatée à la suite de l'expertise de janvier 2021, le délai était anormalement long.

S'agissant en revanche du trouble de jouissance allégué par la locataire pour la période postérieure à la réparation de la fuite et jusqu'à la réalisation des travaux d'embellissement qu'elle situe aux mois d'août 2022 et octobre 2022, le rapport d'expertise fait état de la nécessité de remplacer d'une part les revêtements des sols en ce qui concerne les embellissements d'origine, et d'autre part de repeindre les plinthes du couloir de l'entrée, et de la salle de bain, ainsi que les murs et de la salle de bain et les papiers peints des murs de la chambre s'agissant des embellissements locatifs. Il résulte ainsi des constatations mises en lumière par ce rapport que les travaux concernaient uniquement des embellissements, et rien n'indique dans ce rapport qu'à défaut de la réalisation de tels travaux, les lieux demeuraient inhabitables, que ce soit en totalité ou en partie.

Les photographies produites par la partie demanderesse, afin de compléter les éléments issus du rapport d'expertise, sont insuffisantes pour établir que les lieux se trouvaient insalubres dans l'attente de la réalisation des travaux d'embellissement. En effet, si des traces noires sont visibles en certains endroits, il n'est pas manifeste qu'il s'agit de moisissures. Ces photographies ne permettent ainsi nullement d'établir le caractère inhabitable des lieux postérieurement au 8 janvier 2021.

Il en résulte que Madame [H] [Y] échoue à apporter la preuve de l'impossibilité d'habiter de son logement entre le 9 janvier 2021 et le mois d'octobre 2022.

Les dommages constatés dans son appartement n'étaient ainsi que d'ordre esthétique, et ne l'empêchaient pas de jouir paisiblement des lieux.

Par ailleurs, et faute de produire un quelconque document relatif à l'exécution des travaux de reprise des embellissement, Madame [H] [Y] ne justifie pas n'avoir pu se maintenir dans les lieux pendant l'exécution des travaux.

Il résulte ainsi de ces éléments que la partie demanderesse ne justifie pas d'un trouble de jouissance pour la période postérieure au 8 janvier 2021.

Sur l'évaluation du préjudice

Il ressort de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le propriétaire qui manque à ses obligations de délivrance d'un logement décent et d'entretien peut être condamné à verser à ses locataires des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Au regard de ce qui a été dit précédemment, la locataire ne justifie d'un préjudice de jouissance que pour la période du 10 septembre 2020 au 8 janvier 2021, seule période pendant laquelle il est établi que les lieux étaient inhabitables.

Les demandes d'indemnisation pour la période du 9 janvier 2021 au 31 octobre 2022 seront par conséquent rejetées.

En ce qui concerne la période du 10 septembre 2020 au 8 janvier 2021, le logement de Madame [H] [Y] ayant été totalement inhabitable, son préjudice de jouissance doit être évalué au montant total des loyers et charges sur l'intégralité de cette période, soit du 10 septembre 2020 au 8 janvier 2021. Au regard des quittances de loyer versées sur cette période, le préjudice s'élève ainsi à la somme de 2611,29 euros.

Cette somme doit être retenue quand même bien la locataire fait état d'un relogement par sa fille pendant cette période, dès lors qu'il résulte de l'attestation de sa fille du 7 avril 2023 que ce relogement a eu lieu à [Localité 4], soit dans un autre département que celui où se trouve son appartement, et qu'elle n'a ainsi pu continuer de résider dans sa ville dans l'attente de la réparation de la fuite.

Sur la demande de remboursement de la mensualité de 300 euros pendant la période où elle était hébergée chez sa fille, il convient de relever que l'attestation de sa fille mentionne qu'elle a participé aux frais sans pour autant donner d'indication chiffrée. Au surplus, il s'agit de frais relatifs à la vie courante (alimentation, paiement dans des magasins), et non de logement, et n'ont donc aucun lien avec la survenue du dégât des eaux. En conséquence, il n'y a pas lieu de retenir d'indemnisation à ce titre.

Madame [H] [Y] sollicite en outre le remboursement des frais de transport compte-tenu de son relogement chez sa fille à [Localité 4] dans l'attente de la réalisation des travaux. Le justificatif de passe Navigo qu'elle verse date du mois de mai 2023 pour la période à compter du mois de janvier 2023, soit postérieurement à la période considérée, de sorte qu'il ne permet pas de justifier de son préjudice.

Enfin, Madame [H] [Y] sollicite la réparation d'un préjudice moral à hauteur de 10000 euros en indiquant qu'au regard de son âge (77 ans), elle a nécessairement souffert de cette situation qui l'a isolée de son cadre de vie habituel et a généré des tracas. La pièce visée dans ses conclusions à l'appui de cette demande est le justificatif du Pass Navigo pour la période de janvier 2023 à mai 2023, et donc sans rapport avec un quelconque préjudice moral sur la période considérée. Les autres pièces produites sont relatives à des appels téléphoniques du fils de la partie demanderesse pour la période de février 2022 à septembre 2022, soit hors de la période pour laquelle le trouble de jouissance a été reconnu. Ainsi, Madame [H] [Y] échoue à apporter la preuve d'un préjudice moral, de sorte qu'aucun préjudice ne sera retenu à ce titre.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Madame [H] [Y] justifie de son préjudice à hauteur de 2611,29 euros, de sorte que la RIVP sera condamnée à l'indemnisée pour ce montant.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l'espèce, Madame [H] [Y] sollicite la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts sans qu'aucun moyen ne soit développé à l'appui de cette demande.

Sa demande n'est ainsi pas fondée, et sera donc rejetée.

Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la RIVP succombant, elle sera condamnée aux dépens, avec distraction au profit de Maître Laurine Bernat, avocate au barreau de Paris.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de condamner la RIVP à verser à Madame [H] [Y] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Condamne la RIVP à verser à Madame [H] [Y] la somme de 2611,29 euros en réparation de ses préjudices pour la période du 10 septembre 2020 au 8 janvier 2021 ;

Rejette la demande d'indemnisation formée par Madame [H] [Y] à l'égard de la RIVP pour la période du 9 janvier 2021 au mois d'octobre 2022 inclus ;

Rejette la demande de Madame [H] [Y] tendant à condamner la RIVP à lui verser 4000 euros de dommages et intérêts 

Condamne la RIVP à verser à Madame [H] [Y] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne la RIVP aux dépens, avec distraction au profit de Maître Laurine Bernat, avocate au barreau de Paris ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection