Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 12 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Bruno BARILLON

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Monsieur [I] [S]
Madame [X] [G]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/05385 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GR4

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 12 avril 2024

DEMANDEURS
Monsieur [I] [S]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [X] [G], demeurant [Adresse 2]
représentée par M.[I] [S], muni d’un pouvoir de représentation

DÉFENDERESSES
- La S.C.I. PYRENEES RIGOLES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
- La S.A.R.L. SCOMAP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

toutes deux représentées par Me Bruno BARILLON, avocat au barreau de , vestiaire : R0054

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 14 février 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 avril 2024 par Deborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 12 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05385 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GR4



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2019, la SCI Pyrénées Rigoles, représentée par son mandataire, la SARL Scomap, administrateur de biens, a donné à bail à Madame [X] [G] et Monsieur [I] [S] un appartement non meublé de 36 mètres carrés à usage d'habitation dans l'immeuble en monopropriété situé [Adresse 2] au [Adresse 2], pour un loyer mensuel révisable de 900 euros outre 110 euros de provisions sur charges à compter du 24 décembre 2019.

Se plaignant de différents désordres dans les lieux, Madame [X] [G] et Monsieur [I] [S] ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 26 mai 2023, la SCI Pyrénées Rigoles et la SARL Scomap devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-dire et juger le locataire recevable en ses demandes ;
-condamner la SCI Pyrénées Rigoles et la SARL Scomap à faire exécuter à leur frais tous les travaux de remise en état affectant le logement en cause, et ce, sous astreinte de 350 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et sans qu'il en soit précisé de terme ;
-condamner la SCI Pyrénées Rigoles et la SARL Scomap au paiement de la somme de 216 euros au titre du constat et de l'acte d'assignation du commissaire de justice ;
-condamner la SCI Pyrénées Rigoles et la SARL Scomap au paiement de la somme de 7736,53 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive du bailleur à effectuer les travaux de remise en état nécessaires ;
-condamner la SCI Pyrénées Rigoles et la SARL Scomap au paiement de la somme de 1850 euros au titre de l'article 700-2 du code de procédure civile ;
-assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire ;
-ordonner le versement des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
-ordonner la capitalisation des intérêts ;
-assortir la décision à intervenir du séquestre des loyers jusqu'à rectification totale des désordres ;
-condamner la SCI Pyrénées Rigoles et la SARL Scomap aux éventuels dépens.

L'affaire été appelée à l'audience du 20 novembre 2023 à laquelle Monsieur [I] [S] a comparu pour lui-même et en qualité de représentant de Madame [X] [G], et à laquelle les défendeurs ont été représentés par leur conseil. Un renvoi a été ordonné à l'audience du 14 février 2024 à la demande des parties défenderesses et un calendrier de procédure établi entre les parties.

L'affaire a été retenue à l'audience du 14 février 2024.

Monsieur [I] [S], comparaissant en personne et à titre de représentant de Madame [X] [G], a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il demande de :
-dire et juger le locataire recevable en ses demandes ;
-condamner la SCI Pyrénées Rigoles à faire exécuter à ses frais tous les travaux de remise en état affectant le logement en cause, et ce, sous astreinte de 350 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et sans qu'il en soit précisé de terme ;
-condamner la SCI Pyrénées Rigoles à la réfection intégrale et à ses frais de la salle de bain avec la pose d'une cabine de douche, d'une ventilation adéquate et d'un radiateur, et ce, sous astreinte de 350 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir sans qu'il soit précisé de terme ;
-condamner la SCI Pyrénées Rigoles au paiement de la somme de 366 euros au titre des frais de commissaire de justice (constat et acte d'assignation) ;
-condamner la SCI Pyrénées Rigoles au paiement de la somme de 7736,53 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive du bailleur à effectuer les travaux de remise en état nécessaires ;
-condamner la SCI Pyrénées Rigoles au paiement de la somme de 1850 euros au titre de l'article 700-2 du code de procédure civile ;
-assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire ;
-ordonner le versement des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
-ordonner la capitalisation des intérêts ;
-assortir la décision à intervenir du séquestre des loyers jusqu'à rectification totale des désordres ;
-condamner la SCI Pyrénées Rigoles aux éventuels dépens.

Dans leurs observations orales, les demandeurs demandent par ailleurs l'exclusion des écritures numéro 2 déposées en défense, ainsi que de leur pièces numéro 17, 6c et 18, aux motifs que les conclusions numéro 2 et les pièces 6c et 18 leur ont été communiquées après la date fixée par le calendrier de procédure et que la pièce numéro 17 ne leur a jamais été communiquée, et qu'ils refusent d'en prendre connaissance à l'audience. Ils s'opposent en outre à ce que l'affaire soit renvoyée.

S'agissant des travaux demandés dans leurs écritures, ils précisent, à la demande du magistrat, qu'ils demandent les travaux suivants :
-la réfection de la salle de bain ;
-le changement des deux vélux du séjour et de la cuisine ;
-le changement du vasistas du WC.

La SCI Pyrénées Rigoles et la SARL Scomap, représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites (conclusions numéro 2) aux termes desquelles ils demandent :
-de juger irrecevables infondées les demandes de Monsieur [I] [S] et Madame [X] [G] à l'encontre de la SARL Scomap, faute de qualité à agir ;
-de juger que les demandes de Monsieur [I] [S] et Madame [X] [G] ne sont pas fondées à l'encontre de la SARL Scomap ;
-de débouter Monsieur [I] [S] et Madame [X] [G] de leur demande de condamnation de la SCI Pyrénées Rigoles à réaliser des travaux de remise en état sous astreinte de 350 euros par jour de retard ;
-de débouter Monsieur [I] [S] et Madame [X] [G] au paiement de la somme de 7736,53 euros au titre de leur préjudice moral ;
-de débouter Monsieur [I] [S] et Madame [X] [G] de leur demande de condamnation de la SCI Pyrénées Rigoles au paiement des sommes de 366 euros et 1850 euros ;
-de débouter Monsieur [I] [S] et Madame [X] [G] de leur demande de séquestration de loyers jusqu'à la rectification des désordres allégués ;
-plus généralement, de débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes ;
-de condamner Monsieur [I] [S] et Madame [X] [G] à payer à la SCI Pyrénées Rigoles la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans leurs observations orales, et en réponse aux demandes d'exclusion de pièces formées à l'audience par les demandeurs, elles soutiennent que si le calendrier de procédure n'a pas été respecté, les demandeurs ont pu prendre connaissance de leurs conclusions numéro 2, envoyées le 30 janvier 2024, et des pièces. Elles précisent que la pièce numéro 17 n'a effectivement pas été communiquée avant l'audience, mais qu'il n'est pas nécessaire de l'écarter dès lors qu'elle concerne des travaux non contestés.

Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 14 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 12 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'exclusion des écritures et des pièces pour défaut de respect du calendrier de procédure

L'article 446-2 du code de procédure civile dispose que lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d'accord, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces. Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

En l'espèce, un calendrier de procédure a été établi lors de l'audience du 20 novembre 2023, à laquelle toutes les parties étaient présentes ou représentées, selon les modalités suivantes :
-conclusions et communication des pièces du défendeur : le 15 décembre 2023 ;
-conclusions en réplique du demandeur : le 10 janvier 2024 ;
-conclusions en réplique du défendeur : le 31 janvier 2024 ;
-date de l'audience de plaidoirie : le 14 février 2024.

Il n'est pas contesté que la pièce numéro 17 des défendeurs n'a jamais été communiquée aux demandeurs avant l'audience de plaidoirie du 14 février 2024, alors que le calendrier de procédure prévoyait une date limite de communication des écritures et pièces pour les dernières répliques du défendeur le 31 janvier 2024. La transmission de cette pièce à l'audience de plaidoirie, et alors qu'une des parties demanderesse, à savoir Madame [X] [G], n'est pas comparante mais seulement représentée, porte atteinte à ses droits, une telle transmission de pièce au moment de l'audience ne lui permettant pas d'en prendre connaissance et de se concerter, le cas échéant, avec le codemandeur. Elle doit ainsi être écartée des débats.

S'agissant en revanche des conclusions en défense numéro 2 et des pièces numéro 6c et 18, il résulte du courrier recommandé numéro 2C17690407842 produit par les demandeurs que les parties défenderesses ont adressé leurs premières conclusions et pièces le 19 décembre 2023, tel que cela résulte du cachet de La Poste. Un premier retard dans la transmission des écritures et des pièces des parties défenderesse a ainsi eu lieu. Pour autant, un retard de quelques jours n'a pas porté préjudice aux demandeurs dès lors qu'il résulte des écritures qu'ils ont déposé à l'audience qu'ils ont pu prendre connaissance des écritures et y répondre. Les écritures numéro 2 des défendeurs et les pièces numéro 6C et 18 ont par la suite été communiquées aux demandeurs selon un bordereau daté du 30 janvier 2024, envoyé par lettre recommandé avec avis de réception portant un premier cachet du 30 janvier 2024, une mention selon laquelle le pli a été " présenté le 01/02/2024 " et un cachet du 5 février 2024. Les parties défenderesses justifient ainsi avoir envoyé leurs dernières conclusions et pièces le 30 janvier 2024, soit la veille de la date limite qui leur était imposée pour conclure, et ces conclusions et pièces ont été mises à disposition des demandeurs dès le 1er février 2024. Si ces pièces et écritures ont été présentées par les services de La Poste aux demandeurs le lendemain de la date limite du 31 janvier 2024, ce délai, de quelques heures en l'espèce, n'a pas été préjudiciable aux demandeurs dès lors qu'ils disposaient de 14 jours pour en prendre connaissance et y répondre à l'audience, ce qui était largement suffisant pour y répondre utilement. Au surplus, cette réception tardive, pour quelques heures uniquement, intervient dans un contexte où les parties défenderesses avaient pris la précaution de poster leur envoi la veille de la date limite prévue pour leur dernière communication, de sorte qu'il n'est pas établi qu'elles aient manqué de diligences. Il résulte de ces éléments que les demandeurs ont été mis en mesure de prendre connaissance des écritures numéro 2 et des pièces numéro 6c et 18 en temps utile avant l'audience afin de pouvoir y répondre, le cas échéant, lors de l'audience de plaidoirie du 14 février 2024, dans le respect du principe du contradictoire.

Dès lors, la demande formée par les demandeurs tendant à exclure des débats les écritures numéro 2 et les pièces numéro 6c et 18 des défendeurs sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir à l'égard de la société SCOMAP

Par ailleurs, en application des articles 122 à 126 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel notamment le défaut de qualité et le défaut d'intérêt. Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, et elles doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que l'irrecevabilité ne résulterait d'aucune disposition expresse. Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. Dans le cas où la situation donnant lieu afin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l'instance.

L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L'article 32 du même dispose prévoit qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l'espèce, la SCI Pyrénées Rigoles et la SARL Scomap font valoir que les demandes de Monsieur [I] [S] et de Madame [X] [G] sont irrecevables à l'égard de la SARL Scomap au motif que celle-ci n'est intervenue dans la conclusion du bail qu'à titre de mandataire du bailleur, de sorte qu'elle n'est pas partie au contrat de bail et n'est ainsi tenue d'aucune obligation à l'égard des locataires, qui ont agi au titre de la présente instance sur les dispositions prévues par la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs entre bailleurs et locataires.

Si les demandeurs ont, dans leur acte introductif d'instance, effectivement sollicité la condamnation de la SARL Scomap au même titre que leur bailleur, alors qu'au regard de sa qualité de mandataire, la SARL Scomap est dépourvue du droit d'agir pour combattre les prétentions des locataires dans leurs rapports locatifs avec leur bailleur, leurs dernières écritures ne font état d'aucunes demandes à l'égard de la SARL Scomap. Dans la mesure où les demandeurs ne dirigent plus aucune demande ni prétention à l'égard de la SARL Scomap, il doit être constaté que la cause de l'irrégularité a disparu au moment où le juge statue. En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par les parties défenderesses relative à la qualité à agir de la SARL Scomap sera rejetée.

Sur la demande de travaux sous astreinte et la demande de réfection intégrale de la salle de bains

En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En application de cet article, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En outre, le décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2022 prévoit en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. (…) ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. (…) ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

L'article 3 du même décret précise que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. (…) ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Enfin, aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l'espèce les demandeurs soutiennent que le logement qu'ils ont pris à bail le 18 décembre 2019 se trouve désormais indécent. Il convient ainsi d'examiner successivement les différents éléments qu'ils soulèvent à l'appui de leurs demandes de réalisation de travaux, lesquels concernent uniquement, comme il a été dit à l'audience du 14 février 2024, que le changement du vasistas du WC, des deux vélux de la cuisine et du salon, et la réfection de la salle de bain.

Sur la demande de changement du vasistas du WC

En l'espèce, les demandeurs exposent que les WC présentent les dégâts suivants :
-vasistas/lucarne : fuites et dégâts des eaux sur les peintures ;
-colonne descendante des WC : fissure et infiltration d'eau ;
-murs détrempés et présentant une humidité excessive ;
-canalisation fissurée et perméable ;
-absence de système de fermeture/verrouillage du vasistas/lucarne ;
-peintures cloquées et trace de coulure d'oxydation.

A l'appui de leur demande de travaux, les demandeurs versent l'état des lieux d'entrée selon lequel les murs, le sol, les plinthes et la porte sont en très bon état, tandis que la fenêtre est en état d'usage. A l'entrée, le WC ne présentait ainsi aucune dégradation particulière.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice qu'ils produisent, du 9 janvier 2023, soit trois ans après leur entrée dans les lieux, fait en revanche état des dégradations suivantes dans les WC : 
-les murs et le plafond sont d'aspect défraichis ;
-les murs face et droit sont recouverts sur toute la hauteur par de nombreuses gouttes d'eau ;
-au plafond se trouve une lucarne de toit en verre armé recouverte par de nombreuses gouttes d'eau ;
-la lucarne ne dispose pas de système de fermeture ;
-en partie haute, la peinture est cloquée, des coulures et des traces d'oxydation sont visibles sur la canalisation ;
-au pied, sur la canalisation, le raccord est fissuré, des traces d'oxydation sont visibles sur la fissure.

Le constat du 17 janvier 2023 confirme ces constatations, et relève en outre les valeurs d'humidité suivantes :
-sur le mur droit : 177/1000 ;
-sur le mur de face : 148/1000.

Si les demandeurs n'indiquent pas en quel matériaux sont fait les murs, de sorte que la table de détermination du degré d'humidité du matériau se trouvant en page 4 du constat n'est pas exploitable en l'espèce, force est de constater que le commissaire de justice relève la présence de gouttelettes d'eau sur toute la hauteur des murs face et droits, soit sur deux des murs de la pièce. Cette pièce étant séparée de la salle de bain, la présence de gouttes d'eau sur la totalité de deux des murs de la pièce est anormale et caractérise une humidité excessive. Dès lors que la pièce présence en l'espèce une humidité excessive, elle ne remplit pas le critère de décence exigée par les textes précités.

La présence de gouttes d'eau à proximité du vasistas, ainsi que sur celui-ci, ainsi que son absence de fermeture permet suffisamment en l'espèce de caractériser le lien entre l'humidité excessive de la pièce et le fait que l'état du vasistas ne permet pas d'aération suffisante de la pièce.

Il sera en conséquence fait droit à la demande des locataires d'enjoindre le bailleur à procéder à des travaux de réparation du vasistas des WC dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

Au regard des ordres de service d'ores et déjà produits par la SCI Pyrénées Rigoles concernant cette même fenêtre, et daté du 20 décembre 2022, sans pour autant que les travaux sollicités n'aient finalement été réalisés, il convient d'assortir cette obligation, une fois le délai de trois mois précité expiré, d'une astreinte provisoire pendant trois mois de 20 euros par jour de retard.

Sur la demande de changement des Vélux du séjour et de la cuisine

En l'espèce, l'état des lieux d'entrée indique que tant la cuisine que le séjour se trouvaient, au moment de la prise des lieux, en très bon état, à l'exception notable de fissures sur la colonne d'eau se trouvant dans le séjour et la plinthe à côté du radiateur, et qui sont toujours visibles sur les constats de commissaire de justice des 9 janvier 2023 et 17 janvier 2023, mais dont les locataires ne sollicitent pas la réparation.

En ce qui concerne plus particulièrement les Vélux de ces pièces, aucune mention n'est faite dans l'état des lieux d'entrée sur une quelconque dégradation des velux de la cuisine et du séjour, et les photographies jointes à l'état des lieux ne font état d'aucune dégradation visible.

Aucun des deux vélux n'est visible sur le constat du 9 janvier 2023, et celui du 17 janvier 2023 n'apporte d'éléments que sur celui de la cuisine.

Les dégradations alléguées sur le Vélux du séjour ne sont ainsi pas prouvées en l'espèce.

En ce qui concerne le Vélux de la cuisine, aux termes du constat de commissaire de justice du 17 janvier 2023, des gouttes se trouvent sur le dormant supérieur du vélux de la cuisine, et des gouttes parsèment le sol carrelé sous la fenêtre. La photographie qui accompagne cette constatation montre à ce titre la présence d'un peu d'eau dans un coin de carreau de carrelage au sol. Le caractère particulièrement limité du dommage en l'espèce ne permet nullement d'en conclure qu'il se trouve à l'origine d'une indécence des lieux. Au surplus, les constatations relatives à ce Vélux résultant du constat de commissaire de justice du 17 janvier 2023, n'étant corroborées par aucune autre pièce à ce titre, sont, à elles seules, insuffisantes pour établir à elle seule un défaut d'étanchéité de cette fenêtre.

Il résulte ainsi de ces éléments que les demandeurs n'apportent pas la preuve d'un défaut d'étanchéité des Vélux de la cuisine et du séjour ayant pour effet de rendre les lieux indécents.

Ils seront donc déboutés de leur demande de travaux formée à ce titre.

Sur la demande de réfection de la salle de bain

Selon l'état des lieux d'entrée, la salle de bain se trouvait en très bon état pour partie (plafond, murs, sol, plinthes, porte), en bon état pour la quasi-totalité du reste des équipements (robinet de la baignoire, inverseur, bonde de la baignoire, lavabo, robinet du lavabo, miroir, douilles, plafonnier, prises), en état d'usage pour la baignoire, les joints de la baignoire et ceux du lavabo et en mauvais état pour la bonde qui ne fonctionnait pas.

Le constat de commissaire de justice du 9 janvier 2023 indique que :
-les murs et le plafond sont d'aspect défraichi ;
-que de nombreuses gouttes d'eau perlent sur les murs et le plafond ;
-que plusieurs gouttes d'eau pendent sur le dormant supérieur de la porte ;
-que la peinture s'écaille à de nombreux endroits, notamment derrière le mitigeur et à gauche du miroir, côté droit, et sur le mur face, à droite derrière la barre de maintien ;
-une pellicule d'eau sur trouve dans le lavabo ;
-le miroir est recouvert de nombreuses gouttes d'eau ;
-dans l'angle du mur face et droit se trouvent des traces noirâtres caractéristiques de moisissures dues par l'humidité ;
-une absence de radiateur ou de dispositif de chauffage dans la pièce ;
-la hauteur du tablier de la baignoire est de 70 centimètres.

Le constat du 17 janvier 2023 liste les mêmes constatations.
Il indique en outre les relevés d'humidité suivants :
-sur le mur droit en apposant les pointes sur le carrelage : 172/1000 ;
-sur le mur droit, en apposant les pointes sur le plâtre peint : 182/1000 
-sur le mur face, en apposant les pointes sur le carrelage : 126/1000 ;
-sur le mur face, en apposant les pointes sur le plâtre : 283/1000 ;
-sur le mur attenant gauche, en apposant les pointes sur le plâtre : 162/1000.

Il résulte ainsi des deux constats versés que des traces d'humidité sont visibles sur les murs et les éléments d'équipement de la salle de bain, et qu'au regard du tableau de valeur joint au constat d'huissier, le mur de face est mouillé au niveau de la partie en plâtre, et que les autres murs présentent de l'humidité.

Pour déterminer si cette humidité est constitutive d'une indécence des lieux, il convient d'examiner s'il ressort des pièces produites par les demandeurs, sur qui pèse la charge de la preuve, qu'elle ne résulte pas de l'usage normal de la salle de bains, étant précisé qu'il n'est en effet pas anormal de retrouver de l'humidité sur les murs et le lavabo après qu'elle ait été utilisée.

Or, si les demandeurs indiquent ne pas avoir utilisé la salle de bains pendant plusieurs heures avant la réalisation des deux constats, il ne s'agit que de leurs propres déclarations, et les constats d'huissiers produits n'apportent aucun élément sur le fonctionnement de la VMC permettant d'établir que l'origine de l'humidité provient d'une insuffisance de celle-ci.

A surplus, l'état des lieux d'entrée mentionnait que des joints étaient d'ores et déjà noircis sur la baignoire et le lavabo, et que la peinture était écaillée par endroits, de sorte qu'il n'est pas établi que ces éléments de la salle de bain se soit dégradé au cours de l'occupation des lieux, ni que cela résulte d'une l'humidité excessive.

Il résulte ainsi de ces éléments que les demandeurs n'apportent pas la preuve, en l'espèce, d'une indécence des lieux liées à une humidité excessive dans la salle de bain et d'un défaut de ventilation.

S'agissant ensuite de la baignoire, aucune des dispositions législatives et réglementaires précitées ne fait obligation au bailleur d'installer une douche ou une baignoire avec un tableau d'une hauteur moindre que 70 centimètres. Aucune irrégularité ne sera donc retenue à ce titre.

Enfin, si le logement doit être pourvu d'éléments de chauffage normal, ce qui implique que toutes les pièces soient suffisamment chaudes, il n'en résulte pas nécessairement une obligation pour le bailleur d'équiper la salle de bain d'un système de chauffage, ni que celui-ci consiste en un sèche-serviette.

En l'espèce, la salle de bain ne comporte pas d'élément de chauffage, et les demandeurs font valoir que la température y est insuffisante l'hiver pour atteinte 16-17 degrés. Ils n'apportent toutefois aucun élément de preuve sur la température insuffisante de la pièce, alors même que les constats de commissaire de justice ont été réalisés pendant l'hiver. Il en résulte qu'ils échouent à prouver que la salle de bain n'est pas décemment chauffée.

En conséquence de ces éléments, la salle de bain n'est pas indécente. La demande de réfection de la salle de bain sous astreinte formée par les demandeurs dans la salle de bain sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l'article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d'une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit. Il en est de même du seul défaut de paiement.

En l'espèce, les demandeurs soutiennent que la SCI Pyrénées Rigoles a fait preuve de résistance abusive en s'abstenant de procéder aux travaux de réparation, leur ayant causé un préjudice moral, qu'ils évaluent à 20% de la superficie sur 41 mois de loyers, soit 7736,53 euros.

Il convient de relever que la responsabilité du bailleur n'a été retenue en l'espèce que pour le défaut de réparation du vasistas du WC et non pour les autres dommages allégués, de sorte qu'aucune résistance abusive ne saurait être retenue pour les autres réparations que celle du vasistas.

Il résulte des pièces versées par les demandeurs qu'une première demande d'intervention dans les WC pour un défaut d'étanchéité a été formulée auprès du mandataire du bailleur par courriel du 30 novembre 2020, et que par courriel du 3 décembre 2020, le mandataire répondait avoir envoyé un ordre de service le " 13/15/20 " (qui est effectivement produit pour la date du 13 mai 2020) et relancé au mois d'octobre 2020, puis le 2 décembre 2020. Un nouvel ordre de service pour la création d'une trappe au niveau du vasistas du 3 décembre 2020 auprès de la société ARC est par ailleurs produit par les défendeurs, caractérisant ainsi une réaction à la sollicitation des locataires. Si les travaux réalisés n'ont pas permis de remédier à ce désordre, comme l'indiquent eux-mêmes les demandeurs dans leurs conclusions, il n'en demeure pas moins que les défendeurs ont effectivement fait intervenir un artisan, et qu'il résulte du courriel de Monsieur [I] [S] du 21 décembre 2022, adressé au mandataire du bailleur, qu'il était acté un accord des parties sur le remplacement du vasistas par un Vélux dans les WC. Cet élément est confirmé par le courriel du 5 jan vier 2023 de la SARL Scomap aux locataires, et qui indique que le Vélux (désigné comme celui de la salle de bain, mais dont il résulte des débats qu'il s'agit du vasistas des WC) a fait l'objet de travaux en 2021 qui n'ont pas été durables et que la société Belly Couverture a été mandatée pour le remplacement du vasistas, tel que cela résulte d'un ordre de service daté du 20 décembre 2022, et relancé le 4 janvier 2023. Par courrier du 27 avril 2023, la SARL Scomap a répondu à la mise en demeure des locataires de faire procéder aux travaux qu'ils réclamaient, et indiquait au sujet du vasistas du WC se trouver dans l'attente d'un devis de la société Belly Couverture. A ce titre un devis daté du 10 janvier 2023 est versé aux débats pour des prestations dans les WC, ainsi que pour plusieurs autres travaux. Il résulte ainsi de ces éléments que si, à la date de l'audience, le vasistas du WC n'avait pas été effectivement réparé, le bailleur, par l'intermédiaire de son mandataire, n'est pour autant pas resté inactif dès lors qu'il avait fait intervenir un premier entrepreneur à l'issue de la première demande de réparation du vasistas formée en 2020, puis de nouveau sollicité un entrepreneur en fin d'année 2022 et en 2023 afin de procéder aux réparations. Il n'a ainsi pas fait preuve de résistance abusive.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande.

Sur la demande tendant à assortir la condamnation de l'intérêt au taux légal et à ordonner la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur la demande de séquestration des loyers

En l'espèce, des désordres atteignant le seuil de l'indécence des lieux n'ont été constatés que dans les WC, les demandeurs ayant été déboutés de leurs autres demandes. Leur logement ne se trouve ainsi pas inhabitable de son intégralité. Dès lors, la demande tendant à ce que les loyers soient séquestrés sera rejetée.

Sur les accessoires et les demandes des locataires de condamnation du bailleur au titre des constats d'huissier, des frais d'assignation et de l'article 700-2 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SCI Pyrénées Rigoles, succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation.

Le coût des procès-verbaux de constat, pour lesquels une facture de 216 euros est produite relève des sommes exposées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il a été nécessaire pour les demandeurs d'exposer des d'huissier, de 216 euros, afin d'établir la preuve des désordres qu'ils alléguaient dans le WC. La SCI Pyrénées Rigoles sera donc condamnée à lui verser cette somme.

La somme de 1850 euros réclamée par Monsieur [I] [S] et Madame [X] [G], sur le fondement de l'article 700-2 du code de procédure civile, qui relève en réalité de l'article 700 du code de procédure civile, n'est en revanche étayée par aucun justificatif et sera donc rejetée.

La propre demande formée par la SCI Pyrénées Rigoles au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il sera rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Ecarte des débats la pièce numéro 17 de la SCI Pyrénées Rigoles et la SARL Scomap ;

Rejette la demande formée par Monsieur [I] [S] et Madame [X] [G] tendant à écarter des débats les conclusions numéro 2 et les pièces numéro 6c et 18 des défendeurs ;

Rejette la fin de non-recevoir soulevée à l'égard de la SARL Scomap ;

Condamne la SCI Pyrénées Rigoles à faire exécuter des travaux de réparation du vasistas des WC dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et sous astreinte provisoire pendant trois mois de 20 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai de trois mois précité ;

Rejette la demande de travaux sur les Vélux du séjour et la cuisine formée par Monsieur [I] [S] et Madame [X] [G] ;

Rejette la demande de réfection de la salle de bain sous astreinte formée par Monsieur [I] [S] et Madame [X] [G] ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [I] [S] et Madame [X] [G] pour résistance abusive 

Rejette la demande de séquestration des loyers ;

Condamne la SCI Pyrénées Rigoles à verser à Monsieur [I] [S] et Madame [X] [G] la somme de 216 euros au titre des frais de constats de commissaire de justice sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et rejette pour le surplus de la demande pour la somme de 1850 euros ;

Rejette la demande formée par la SCI Pyrénées Rigoles au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les sommes portent intérêt au taux légal de droit à compter de la présente décision ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne la SCI Pyrénées Rigoles aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation

Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

La greffièreLa juge







Décision du 12 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05385 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GR4