Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 2 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Karim AZGHAY


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Katell RALITE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/00249 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3W4W

N° MINUTE : 21 JCP







JUGEMENT 
rendu le mardi 02 avril 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. FONCIERE NATIONALE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Katell RALITE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P583


DÉFENDEURS
Monsieur [H] [S], demeurant [Adresse 2]
décédé

Madame [M] [S], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Karim AZGHAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #220



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 26 janvier 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 avril 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 02 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00249 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3W4W


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2005, la société SCI FONCIERE NATIONALE a consenti un bail d’habitation à M. [H] [S] et Mme [M] [S] (née [H]) sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 645 euros et d’une provision pour charges de 185 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2020 la société SCI FONCIERE NATIONALE a fait délivrer à Monsieur [H] [S] et Mme [M] [S] un congé pour vendre à effet au 30 juin 2023. 

Monsieur [H] [S], dont le prénom est en réalité [W] et non [H], est décédé le 5 septembre 2021. 

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023 la société SCI FONCIERE NATIONALE a fait délivrer à Mme [M] [S] et Monsieur [H] [S] une convocation à l’état des lieux de sortie du 24 octobre 2023 qui a donné lieu à un procès-verbal de carence. 

Par actes de commissaire de justice du 28 décembre 2023, la société SCI FONCIERE NATIONALE a fait assigner Mme [M] [S] et Monsieur [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Validation du congé et résiliation du contrat de bail, Déclarer Mme [M] [S] et Monsieur [H] [S] occupants sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2023,être autorisée à faire procéder à leur expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et ce jusqu’à libération des lieux et la restitution des clés, qu’il soit statué sur les meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1329 euros à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à libération des lieux,10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, résultant de l’impossibilité de céder le bien vide de toute occupation, 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de carence, la convocation à l’état des lieux et de l’assignation.
À l'audience du 26 avril 2024, la société SCI FONCIERE NATIONALE, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions visées par le greffe et soutenues oralement, demande : 
La validation du congé et la résiliation du contrat de bail, Déclarer Mme [M] [S] et Monsieur [H] [S] occupants sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2023,être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [S] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et ce jusqu’à libération des lieux et la restitution des clés et s’en réserver la compétence pour la liquidation qu’il soit statué sur les meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1329 euros à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à libération des lieux,10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi résultant de l’impossibilité de céder le bien vide de toute occupation, 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de carence, la convocation à l’état des lieux et de l’assignation, Le rejet des demandes de Mme [M] [S], Avec exécution provisoire sauf en cas de condamnation financière prononcée à son encontre.
Au soutien de ses prétentions, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 elle soutient que le congé pour vendre a été délivré valablement tant sur le fond que sur la forme, plus de six mois avant le terme du bail du 30 juin 2023, qu’il comportait une offre de vente au profit des locataires lesquels n’ont jamais manifesté le souhait d’acquérir le logement, que le prix n’a pas été fixé de façon à dissuader Mme [M] [S] de se porter acquéreur mais correspond au prix du marché. Elle fait valoir que le maintien dans les lieux constitue une atteinte à son droit de propriété garanti par les articles 544 et suivants du code civil et empêche la vente. Sur la nullité du bail elle soutient que le contrat porte sur un local vide alors que l’article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique aux logements meublés, que pour autant le bail a été conclu avant l’entrée en vigueur du nouvel article 3 imposant la mention de la superficie sur les baux de logements vides, qu’au surplus la locataire ne l’a jamais mise en demeure de lui communiquer la superficie habitable, qu’en outre elle ne justifie pas d’un quelconque préjudice résultant d’une mention erronée de la superficie. Sur la demande indemnitaire de Mme [M] [S] elle soutient que le congé a été délivré trois ans avant le terme du bail, qu’aucune incertitude ne peut être invoquée, que le préjudice comme a fortiori le lien de causalité ne sont pas justifiés. Sur la demande de délai pour quitter les lieux elle soutient que Mme [M] [S] ne justifie pas de sa situation ni de recherche de logement, qu’elle a déjà bénéficié des plus amples délais, que la présence de ses enfants, majeurs, lui est inopposable. 
Elle indique n’avoir jamais été informée du décès de Monsieur [H] [S]. 

Madame [M] [S], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions visées par le greffe et soutenues oralement demande :
 In limine litis :Constater la nullité du bail d’habitation; Constater la nullité du congé pour vendre et déclarer nul ce congé,Au fond :Constater l’absence d’acquisition de la clause résolutoire, Constater que Mme [M] [S] est à jour des loyers, Le rejet des demandes de la société SCI FONCIERE NATIONALELa condamnation de la société SCI FONCIERE NATIONALE au paiement des sommes suivantes :6000 euros à titre de dommages-intérêts3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépensA titre subsidiaire accorder à Mme [M] [S] un délai de deux ans pour quitter les lieux. 
Elle soutient au visa de 25-13 de la loi du 6 juillet 1989 que le bail est nul en raison de la non-indication de la surface habitable ; au visa de l’article 15 de ladite loi que le congé est nul car le prix, excessivement élevé, a été fixé de façon à être été dissuasif pour obtenir le départ de la locataire et relouer le bien avec un loyer plus élevé, ce qui est frauduleux et lui a causé en application de l’article 1240 du code civil un préjudice moral et financier certain notamment en raison de l’incertitude sur son sort et l’angoisse d’avoir à trouver un nouveau logement. Au soutien de sa demande de délai pour quitter les lieux elle expose avoir effectué des demandes de logement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Comme mentionné sur l’acte de décès de son époux, le prénom de la défenderesse est [M] et non [M] comme l’indique l’assignation. 
A titre liminaire il convient de relever que les demandes de constat présentées in limine litis par Mme [M] [S] sont en réalité de réelles prétentions, lesquelles par ailleurs doivent être examinées au fond car ne relevant pas du régime des exceptions, y compris la demande en nullité de l’acte délivré par commissaire de justice puisque le moyen repose sur le caractère frauduleux du congé. 

Sur la demande en nullité du contrat de bail 

Aux termes de l’article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Par ailleurs, de jurisprudence constante les juges n’ont pas l’obligation de rechercher la règle applicable au litige dès lors que le demandeur a précisé le fondement juridique de sa prétention.

En l’espèce, Mme [M] [S] a fondé sa demande en nullité du contrat de bail sur l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux seuls logements meublés. Or, le contrat de bail porte sur un local vide de sorte que ledit article n’est pas applicable en l’espèce. 

La demande, mal fondée en droit, sera en conséquence rejetée.
 
Sur la validité du congé pour vendre

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des rapports locatifs dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de vendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l’espèce, l’appartement a une surface de 65,9 m2 (cf. métrage par un géomètre-expert). Il comporte une cave et un parking. Il a été proposé à la vente à Mme [M] [S] au prix de 750.000 euros soit 11 380 euros le m2. 

Mme [M] [S] soutient que le prix de vente fixé par la société SCI FONCIERE NATIONALE est 50% plus élevé que le prix du marché de façon à la dissuader d’acheter et la contraindre à partir pour relouer le bien à un loyer plus élevé. 

A l’appui de sa demande en nullité du congé Mme [M] [S] produit :
Une estimation d’un bien de 3 pièces situé à la même adresse d’une surface de 65 m2 à un prix moyen de 509 700 euros soit 7734 euros le m2, avec une fourchette basse à 467 906 euros le m2 (soit 7 198 euros le m2) et une fourchette haute de 551 496 euros (soit 8 484 euros le m2),Trois transactions immobilières réalisées à cette adresse :une vente en 2019 au prix de 8461.54 euros le m2 pour une surface de 65 m2,deux ventes en 2021, l’une au prix de 8 333.33 euros le m2 pour une surface de 42m2, l’autre au prix de 9627 euros le M2 pour une surface de 42m2. 
La société SCI FONCIERE NATIONALE produit :
Un relevé de mutations dont il ressort une vente pour un appartement [Adresse 1] effectuée le 1er mars 2022 au prix de 640.000 euros pour une surface de 68m2 (soit 9411 euros le m2),Des annonces non datées de ventes de bien dans le 20è arrondissement pour des prix compris entre 11300 et 12300 euros le m2Une estimation d’un parking situé [Adresse 5] à 16500 euros. 
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si effectivement le prix fixé par la société SCI FONCIERE NATIONALE est supérieur au prix du marché pour un logement similaire à la même adresse, d’une part le propriétaire est libre de fixer le prix de vente, d’autre part il n’est pas démontré qu’il ait eu l’intention de fixer un prix dissuasif car contrairement à ce qu’indique Mme [M] [S], et selon ses propres estimations, le prix de vente est de 36.8 % à 15.46 % au-dessus du prix du marché ce qui ne peut caractériser un prix dissuasif de façon à obtenir de façon frauduleuse le départ du locataire. 

La demande en nullité du congé sera en conséquence rejetée. 




Sur les conséquences de la validation du congé pour vendre

Le congé étant validé, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail au 1er juillet 2023. 

Mme [M] [S] étant occupante sans droit ni titre à compter de cette date et n’ayant pas quitté les lieux il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef. 

En cas de maintien dans les lieux de Mme [M] [S] ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 1329 euros et qui correspond au montant du loyer actuel (Cf. attestation de loyer du 8 janvier 2024).

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.
Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, à l’appui de sa demande de délai pour quitter les lieux, Mme [M] [S] indique qu’elle est veuve, retraitée, qu’elle travaille à temps partiel ce dont elle justifie, qu’elle a effectué en vain plusieurs demandes de logement. Elle justifie percevoir une retraite de réversion d’un montant mensuel de 339.28 euros et avoir perçu en 2022 un revenu imposable de 12.082 euros. Elle justifie d’une demande de logement social depuis l’année 2019 - soit avant la délivrance du congé pour vendre - depuis lors renouvelée. En revanche, les demandes de logement effectuées entre mai et novembre 2023, rejetées, ne sont pas à son nom mais à celui de sa fille. 

La société SCI FONCIERE NATIONALE ne fait pas état de ce qu’une vente serait en cours ou qu’une vente immédiate lui serait financièrement nécessaire. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [M] [S], âgée de 64 ans, perçoit des ressources ne pouvant lui permettre que difficilement de se reloger. Elle ne justifie toutefois pas de recherches personnelles de logement dans le parc privé. A supposer que sa fille ait effectué les demandes susvisées en son nom, leur caractère tardif doit être relevé alors que le congé a été délivré en 2020. 

En conséquence il y a lieu d’accorder à Mme [M] [S] un délai de six mois pour quitter les lieux, étant rappelé que la loi du 27 juillet 2023, d’application immédiate, a fixé un délai maximal d’un an. 

Enfin il convient de rappeler qu’en application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne pourra avoir lieu à l’expiration de ce délai qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Compte tenu du délai accordé pour quitter les lieux il y a lieu de rejeter la demande d’astreinte. 

Sur les demandes de dommages-intérêts 

Le congé pour vendre ayant été validé et la société SCI FONCIERE NATIONALE n’ayant commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité, la demande de Mme [M] [S] sera rejetée. 

Mme [M] [S] ayant obtenu un délai pour quitter les lieux, elle ne commet aucune faute en se maintenant dans les lieux. La demande indemnitaire sera en conséquence rejetée. 

Sur les autres demandes

Mme [M] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de carence, la convocation à l’état des lieux et de l’assignation. 

Sa demande au titre de l’article 700 sera rejetée. 

L’équité et la situation économique de Mme [M] [S] commandent de rejeter la demande de la société SCI FONCIERE NATIONALE fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. 

L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [M] [H] épouse [S] de sa demande en nullité du contrat de bail conclu le 1er juillet 2005 entre la société SCI FONCIERE NATIONALE, d’une part, et Monsieur [H] [S] et Madame [M] [H] épouse [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4],

DEBOUTE Mme [M] [H] épouse [S] de sa demande en nullité du congé pour vendre délivré par la société SCI FONCIERE NATIONALE à effet au 30 juin 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er juillet 2005 entre la société SCI FONCIERE NATIONALE, d’une part, et Monsieur [H] [S] et Madame [M] [H] épouse [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet au 1er juillet 2023,

ORDONNE à Madame [M] [H] épouse [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

ACCORDE à Mme [M] [H] épouse [S] un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [H] épouse [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SCI FONCIERE NATIONALE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DEBOUTE la société SCI FONCIERE NATIONALE de sa demande d’astreinte, 

CONDAMNE Madame [M] [H] épouse [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1329 euros,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui s’est substituée au loyer dès le 1er juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes en dommages-intérêts, 

CONDAMNE [M] [H] épouse [S] aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de carence, la convocation à l’état des lieux et de l’assignation du 28 décembre 2023, 

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile. 


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge