Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 12 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 21/09714 - 
N° Portalis 352J-W-B7F-CU4LS


N° MINUTE : 1

Assignation du :
20 Juillet 2021

Jugement en fixation



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 12 Avril 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Localité 3] [Adresse 7] O’CD
[Adresse 7]
[Localité 4]

représentée par Maître Mathilde ANDRE de l’AARPI AEVEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0480



DEFENDERESSE

Madame [U] [O] [R] veuve [D]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Sylvie MELOT MAURIAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1247




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pauline LESTERLIN, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition 


DEBATS

A l’audience du 15 Janvier 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




FAITS 

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2012, Monsieur [G] [D] et Madame [U] [R], son épouse, ont donné à bail en renouvellement à la société [Localité 3] [Adresse 7] O'CD, un local commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2012, pour l'activité "achat, vente de disques, CD, DVD et matériel musical neufs et occasion et plus généralement toutes opérations commerciales financières se rapportant à l'objet social". Les locaux sont désignés dans le bail comme comportant au rez de chaussée, une grande boutique en façade, au premier étage, trois pièces avec lavabo et WC, reliés au rez-de-chaussée par un escalier intérieur, et au sous-sol, deux caves. 

Monsieur [G] [D] est décédé le 7 décembre 2015.

Par acte du 30 décembre 2020, la société [Localité 3] [Adresse 7] O'CD a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2021, moyennant un loyer annuel en principal de 40.000 euros.

Par un mémoire en demande notifié le 2 juin 2021, la société [Localité 3] [Adresse 7] O'CD a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé, à la somme annuelle de 31.200 euros, en principal. 

Par acte du 20 juillet 2021, la société [Localité 3] [Adresse 7] O'CD a assigné Madame [U] [R] veuve [D], devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir fixer le montant du loyer au 1er janvier 2021, selon la valeur locative, à la somme annuelle de 31.200 euros en principal. 



Par jugement du 10 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux a : 
-Constaté, par l'effet de la demande de renouvellement délivrée le 30 décembre 2020 par la société [Localité 3] [Adresse 7] O'CD et le silence de Madame [U] [R] veuve [D] dans les trois mois qui ont suivi, le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 4] à compter du 1er janvier 2021.
-Ordonné une mesure d'expertise et désigné en qualité d'expert M. [N] [L] avec mission de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, et rechercher la valeur locative des lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 4], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
-Fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges. 

M. [N] [L], expert judiciaire, a déposé son rapport le 17 janvier 2023. 

Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport n°2, régulièrement notifié, la société [Localité 3] [Adresse 7] O'CD demande au juge des loyers commerciaux de : 
-FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021, selon la valeur locative, à la somme annuelle de 44.655,10 € ou 42.784,68 €, selon la pondération retenue ; 
-DIRE que les sommes dus au titre des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2021 et au fur et à mesure des échéances jusqu'à parfait paiement du prix ; 
-ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ; 
-FIXER le montant du dépôt de garantie qui doit correspondre à un terme de loyer (trimestriel) à la somme de 11.163,77 € ou 10.696,17 € selon le montant du loyer fixé ; 
-CONDAMNER Madame [D] au paiement de la somme de 7.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l'intégralité de l'expertise ; 
-DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport n°2, régulièrement notifié, Mme [U] [R] veuve [D] formule ainsi ses demandes devant le juge des loyers commerciaux : 
" - Madame [D] demande au Tribunal que la valeur locative des locaux considérés pour un renouvellement à la date du 1er janvier 2021 soit fixée à la somme de 95.400 euros. 
- Considérant qu'elle n'a pas apporté la preuve d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, ni de l'un des autres éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 pouvant permettre un déplafonnement, Madame [D] demande par conséquent et par application de l'article L.145-34 du code de commerce que le montant du loyer annuel en principal des locaux loués [Adresse 7] [Localité 4] soit fixé dans le cadre du renouvellement ayant pris effet le 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 72.101 euros en principal, correspondant au loyer plafonné selon la variation de l'ILC. 
- Elle demande également que le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance soit maintenu au loyer contractuel et subsidiairement au montant du loyer plafonné, soit 72.101 euros en principal, inférieur au dernier loyer applicable à la date du renouvellement. 
- Elle demande la condamnation de la société [Localité 3] [Adresse 7] O'CD aux entiers dépens de l'instance qu'elle a introduite comprenant l'intégralité des frais d'expertise et au paiement d'une somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile. La procédure de la locataire avec expertise était en effet totalement injustifiée puisque la valeur locative s'avère supérieure au loyer plafonné. "

L'affaire a été plaidée à l'audience du 15 janvier 2024. 

MOTIFS 

Il résulte du jugement avant dire droit et il n'est pas contesté que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2021. 

En application des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative à la date du renouvellement est la règle et il ne peut y être dérogé qu'en cas de modification notable de l'un des critères posés par l'article L.145-33.

Le fait que le loyer plafonné, issu de la variation indiciaire en cours de bail, excède la valeur locative à la date du renouvellement ne justifie pas de déroger à la règle précitée, qui impose, dès lors, de fixer le prix du bail renouvelé, le cas échéant, en deçà du montant du loyer plafond et en référence à la seule valeur locative.

En application de l'article L.145- 33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments."

Sur la description des lieux loués 

L'expert judiciaire relève que les locaux sont situés sur un site achalandé par une clientèle résidentielle et touristique et une fréquentation nocturne active, à proximité de la [Adresse 6], dotée d'une active commercialité, l'arrondissement ayant vu depuis plusieurs années une requalification et un rajeunissement de son habitat résidentiel. L'expert précise en outre que l'environnement offre une majorité de commerces indépendants, une enseigne d'équipements de la personne et des agences bancaires. Les conditions de circulation automobile sont restreintes au profit d'une piste cyclable. L'expert conclut à une implantation assez favorable. 

Les locaux sont implantés au sein d'un immeuble de construction ancienne, à façade en pierre de taille, voisin d'une place arborée qui abrite une statue de Beaumarchais. La boutique est dotée d'un linéaire de façade largement vitré de 6,65m et d'un droit d'étalage concédé sur le domaine public d'une superficie de 3,46m2. Le rez-de-chaussée est accessible par une porte à double vantail et comprend une aire de vente de configuration rectangulaire et en profondeur, encombrée de piliers, d'une hauteur sous plafond de 3,90m environ en état d'usage et un débarras au fond de la zone de vente à gauche. Un sous-sol relié à la zone de vente par un escalier étroit en bois comprend deux réserves voutées et à la suite, un dégagement avec une cuve à mazout désaffectée, en état d'usage. Au 1er étage, relié par un escalier à quart tournant en bois depuis le fond de l'espace de vente, se trouvent un espace administratif de hauteur sous plafond limité à 1,86m, des sanitaires, deux espaces de stockage éclairés sur rue, dont le plafond de l'un est soutenu par des étais, une cuisine éclairée sur rue avec un débarras. L'expert qualifie le 1er étage comme étant en mauvais état. L'expert souligne enfin que les locaux sont présumés accessibles aux personnes à mobilité réduite, grâce à la présence d'une rampe métallique à l'entrée de la zone de vente. 

La bailleresse souligne l'avantage conférée au local par la superficie importante, peux de locaux commerciaux aux environs présentant de telles superficies. Par ailleurs, la bailleresse expose que le 1er étage a été laissé totalement à l'abandon par le preneur alors que le bail met à sa charge toutes les réparations et travaux d'entretien et que ce dernier n'a jamais réalisé les travaux d'aménagement du 1er étage pour lesquels il avait pourtant sollicité le bailleur. Par conséquent, le mauvais état du 1er étage ne doit pas être pris en compte dans l'évaluation de la valeur locative. La bailleresse conclut que l'emplacement du local commercial à 100m de la [Adresse 6], à l'angle de la petite [Adresse 5], dans un des plus beaux immeubles de la rue, au carrefour de plusieurs rues adjacentes, est exceptionnel et qu'il doit en être tenu compte pour l'évaluation. 

La société locataire fait valoir que le local commercial est mal desservi par les transports en commun, aucune station de métro de ne se trouvant dans la zone de chalandise, qu'il n'est pas visible depuis la [Adresse 6] et que son activité de vente de DVD n'est pas à destination des touristes. Par ailleurs, sur l'état des locaux, la société locataire expose que seule la bailleresse est tenue de remédier à la vétusté en application de l'article 1755 du code civil ; qu'en l'absence d'initiative de sa part, les locaux sont en mauvais état et qu'elle subit continuellement des désordres en provenance des parties communes, la bailleresse étant demeurée totalement inactive dans la résolution de ces désordres. 

Sur le loyer plafonné 

Aux termes du rapport d'expertise, le loyer plafonné au 1er janvier 2021 est de 72.101 euros, ainsi calculé : 

65.626 euros (loyer initial) x 115,70 (ILC 3e trimestre 2020) / 105,31 euros (ILC 3e trimestre 2011) = 72.101 euros. 

Aucune des parties ne conteste ce calcul qui sera donc retenu par le juge des loyers commerciaux. 

Sur la valeur locative 

Sur la surface pondérée

L'expert judiciaire retient une surface pondérée arrondie à 106m2. 

La bailleresse est en accord avec ces conclusions. 
Concernant la 3e zone au rez-de-chaussée, pour laquelle la société locataire demande une pondération de 0,40, l'expert judiciaire rappelle qu'il convient de retenir par défaut la fourchette haute soit 0,60, selon la charte de l'expertise, sauf cas particuliers et qu'en l'espèce, la 3e zone présente un élargissement ne justifiant nullement une diminution de la pondération.

Concernant le sous-sol, la locataire souhaite voir appliquer un coefficient de 0,15, que l'expert judiciaire réfute la seule difficulté d'accessibilité au sous-sol, en raison des aménagements du rez-de-chaussée par le locataire ne pouvant suffire à justifier une pondération moindre. De la même manière, l'expert judiciaire expose avoir retenu la pondération la plus faible possible, soit 0,10 concernant la réserve encombrée par la cuve à mazouts désaffectée mais n'estime pas justifiée d'exclure totalement cette surface du calcul de la surface pondérée. 

Concernant le 1er étage, la locataire souhaite voir la pondération diminuée pour tenir compte de l'état de vétusté des locaux. L'expert judiciaire rappelle cependant que la pondération répond à des critères physiques et de fonctionnalité, éclairage, configuration ; qu'il a été tenu compte de l'état des locaux, notamment des désordres chroniques, dans l'appréciation du prix unitaire. 

Au regard des plans, des photographies jointes à l'expertise et des explications fournies par l'expert judiciaire, le juge des loyers commerciaux retient la surface pondérée de 106m2, écartant les moyens non fondés développés par la société locataire. 

Sur le prix unitaire

L'expert judiciaire retient un prix unitaire de 600 euros/m2B, au regard des références judiciaires citées. 

La société locataire estime le prix unitaire retenu cohérent.
 
La bailleresse sollicite que sout retenu un prix unitaire de 900 euros/m2B, faisant valoir qu'en réalisant des moyennes des éléments de comparaison proposés par l'expert, la valeur unitaire par m2P est de 905 euros ; que rien ne justifie que l'expert retienne une valeur de 30 % inférieure ; que les seules valeurs unitaires approchantes sont celles d'un petit local de 36m2B situé rue Lesdiguières et un local du service postal présentant une valeur de 682 euros /m2 ; que l'expert n'a répondu dans les dires que par des observations générales, ne justifiant nullement son choix ; qu'il convient de tenir compte des avantages que présentent le local, à savoir que le local est situé sur la section de l'artère à proximité de la [Adresse 6], qui génère un flux de chalands important ou encore de rappeler que les inconvénients listés sont compensés, comme le fait que les piliers soient parfaitement intégrés dans l'espace de vente ; que le transfert de l'impôt foncier est une clause contractuelle classique ; que la destination contractuelle correspond exactement à l'objet social de la locataire ; que les prétendus désordres chroniques font l'objet d'une procédure judiciaire distincte et ne peuvent influer sur la valeur locative, le bail stipulant en outre une clause de non-recours à l'encontre du bailleur ; que la société locataire a fait preuve d'inaction pour mettre fin aux sinistres subis de l'occupant du 2e étage ; qu'elle a obtenu des indemnités et qu'il n'est pas expliqué pourquoi elle n'a pas procédé aux travaux nécessaires ; que le second sinistre de 2019 provient des parties communes et que seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut éventuellement être engagée ; que l'expert ne peut donc viser des désordres " chroniques " sans rapporter aucun élément de preuve.
 
En l'espèce, le juge des loyers commerciaux relève que s'il n'y a pas lieu de procéder par moyennes mais par comparaison des références judiciaires citées par l'expert au regard des critères de situation, de date de renouvellement, de superficie et des nombreux autres critères, en revanche, l'expert a tenu compte à tort d'une prétendue situation de désordres chroniques dans les locaux loués, alors que ces désordres allégués et pour certains constatés au cours de la visite ne peuvent influer l'appréciation de la valeur locative, faisant l'objet d'une procédure judiciaire distincte et de recherches de responsabilité, non encore établies à ce jour. 

Au regard des références judiciaires proposées par l'expert, de la date de renouvellement fixée au 1er janvier 2021, de l'emplacement du local, à proximité de la [Adresse 6] et dans une zone de chalandise de premier ordre et de la surface de vente d'une superficie importante, dont la configuration apparaît adaptée à l'activité exercée, le juge des loyers commerciaux retient un prix unitaire de 700 euros/m2B. 

Il est précisé que le transfert de la taxe foncière fait usuellement l'objet d'un abattement sur la valeur locative au réel et qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte dans l'évaluation du prix unitaire. 

Concernant les effets de la crise sanitaire, l'expert applique une décote de 13% afin de réaliser un lissage du loyer sur la durée du bail à renouveler. 

La société locataire est favorable à cette décote, faisant valoir que la crise sanitaire est contemporaine de la date de renouvellement ; que le juge des loyers ne peut se fonder sur des éléments postérieurs à la date de renouvellement ; que l'impact de la crise sanitaire est durable, malgré la reprise de l'activité. 

En réponse, la bailleresse fait valoir que la société locataire n'a pas été concerné par le 3e confinement du 3 avril au 31 mai 2021, ayant pu reprendre son activité et ouvrir les dimanches ; que le chiffre d'affaires démontre un regain d'activité sur l'exercice 2020/2021, même supérieure à celui de l'exercice 2018 ; que l'activité n'a donc pas été impactée par la crise sanitaire ; que cette méthode particulière de calcul apparaît en totale contradiction avec les arrêts rendus par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 30 juin 2022 ; que les références renseignées par l'expert présentant des renouvellements au 1er juin 2021 et au 1er février 2022 ne font apparaître aucune incidence de la crise sanitaire sur la valeur locative dans ce quartier.
 
Il sera rappelé que la valeur locative est appréciée au jour de la date d'effet du renouvellement, soit en l'espèce, le 1er janvier 2021, et non en fonction des événements survenant au cours du bail renouvelé. En l'espèce, le juge des loyers commerciaux relève qu'aucune incidence spécifique de la crise sanitaire sur la valeur locative dans la zone de chalandise ne transparaît des références fournies par l'expert judiciaire. La société locataire échoue à démontrer une diminution des valeurs locatives du fait de la crise sanitaire. Par conséquent, aucune décote ne sera appliquée en raison de la crise sanitaire. 



Sur les correctifs à la valeur locative

L'expert judiciaire applique une majoration de 3% en raison du droit d'étalage sur le domaine public. 

La bailleresse s'oppose à toute mesure corrective de la valeur locative, faisant valoir que la société locataire n'ayant pas donné suite à ses demandes de remboursement concernant le ravalement de façade payé par ses soins, le débat est désormais clos et que le droit de préemption stipulé n'a aucune incidence sur la valeur locative dès lors qu'il s'exerce aux mêmes conditions que l'acquéreur. 

La société locataire sollicite un abattement de 5% en raison du droit de préemption du bailleur en cas de vente du fonds de commerce et un abattement de 5% en raison de la mise à sa charge du coût du ravalement de l'immeuble. 

En l'espèce, le juge des loyers commerciaux observe qu'un droit de préemption est effectivement stipulé au bénéfice du bailleur en cas de vente du fonds de commerce, lui conférant un avantage certain et que la clause relative au ravalement de façade, telle que stipulée, a eu pour conséquence de mettre effectivement à la charge du locataire la somme de 34.500 euros au cours du bail expiré. Par conséquent, des abattements sont justifiés à ce titre.
 
Enfin, il convient de tenir compte du transfert de la taxe foncière sur le locataire et du bénéfice pour ce dernier d'un droit d'étalage sur le domaine public.

Par conséquent, le juge des loyers commerciaux applique les correctifs suivants : 
-Majoration de 3% en raison du droit d'étalage sur le domaine public, 
-Minoration de 2% en raison du droit de préemption du bailleur, 
-Minoration de 5% en raison de la mise la charge du locataire du ravalement de façade, 
-Minoration de 2% en raison du transfert sur le locataire de la taxe foncière. 

Sur la valeur locative au 1er janvier 2021

Au 1er janvier 2021, la valeur locative est donc fixée à la somme de 69.748 euros, résultant du calcul suivant : 
106 m2B x 700 euros/m2B = 74.200 euros, soit après application des correctifs une valeur locative de 69.748 euros.

Sur la fixation du loyer renouvelé au 1er janvier 2021

Le montant du loyer plafonné au 1er janvier 2021 de 72.101 euros étant supérieur à la valeur locative à cette même date de 69.748 euros, il convient de fixer le montant annuel du loyer renouvelé à cette valeur locative, conformément à ce qui a été précédemment rappelé. 

Le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 sera donc fixé à cette date à la somme de 69.748 euros. 

L'instance prenant fin par la présente décision, la demande de la locataire de voir fixer un loyer provisionnel au cours de l'instance est sans objet. 

La demande portant sur un éventuel réajustement de dépôt de garantie sera rejetée, le juge des loyers n'ayant pas les pouvoirs de statuer sur cette demande.


Sur les autres demandes

La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
 
Il est rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit sans qu'il soit nécessaire de le rappeler au dispositif. 


PAR CES MOTIFS 

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
Vu le rapport d'expertise de M. [N] [L] déposé le 17 janvier 2023, 

Fixe à 69.748 euros en principal par an à compter du 1er janvier 2021 le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société [Localité 3] [Adresse 7] O'CD et Mme [U] [R] pour les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 4],

Dit que courent des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter de la présente décision pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,
 
Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1343-2 du code civil,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,


Fait et jugé à Paris le 12 Avril 2024


La GreffièreLa Présidente 
M. PLURIELP. LESTERLIN