Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 12 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Amandine LAGRANGE

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me François DE LASTELLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/05390 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TKV

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 12 avril 2024


DEMANDERESSE
Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], ayant pour syndic la SAS JP2L sise [Adresse 2]
représentée par Me François DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070


DÉFENDERESSE
La société IMMOBILIERE BLANC, EURL
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal Monsieur [O] [C], domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Amandine LAGRANGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0549


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Présidente, 
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 14 février 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 avril 2024 par Deborah FORST, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 12 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05390 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TKV



EXPOSE DU LITIGE

L'EURL Immobilière Blanc est propriétaire des lots numéros 11 et 39 dans l'immeuble situé [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS JP2L, a fait assigner l'EURL Immobilière Blanc devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-condamner l'EURL Immobilière Blanc à lui verser la somme de 3348,25 euros représentant l'arriéré de charges du 1er avril 2020 inclus au 1er juillet 2023 inclus ;
-condamner l'EURL Immobilière Blanc à lui payer la somme de 283,30 euros au titre des frais exposés par la copropriété à la même date en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
-dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 17 février 2021 ;
-ordonner la capitalisation des intérêts ;
-condamner l'EURL Immobilière Blanc à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;
-condamner l'EURL Immobilière Blanc à lui payer 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant les coûts de mise en demeure et de commande du Kbis.

L'affaire a été appelée à l'audience du 21 novembre 2023 et renvoyée à la demande des parties à l'audience du 14 février 2024, à laquelle elle a été retenue.

A l'audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son avocat, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il demande :
-de condamner l'EURL Immobilière Blanc au paiement de la somme de 302,14 euros représentant les charges de copropriété du 1er trimestre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
-ordonner la capitalisation des intérêts ;
-condamner l'EURL Immobilière Blanc à lui payer la somme de 3000 euros de dommages et intérêts ;
-condamner l'EURL Immobilière Blanc à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner l'EURL Immobilière Blanc aux entiers dépens, comprenant notamment les coûts d'envoi de la mise en demeure (9,53 euros), de commande du Kbis (3,37 euros), de la délivrance de l'assignation (128,60 euros) et de l'enrôlement de cette dernière (3,45 euros).

Il précise dans ses observations orales que la somme de 302,14 euros a été réglée, de sorte que seules les autres demandes que la condamnation à la somme de 302,14 euros sont maintenues.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, il fait valoir que ce n'est que le 12 octobre 2023, soit peu de temps avant l'audience du 21 novembre 2023, que l'EURL Immobilière Blanc a soldé son compte, et qu'elle a ensuite tardé à régler les charges du premier trimestre 2024. Il ajoute que des retards de paiement des charges ont lieu depuis 2015, le contraignant à délivrer des mises en demeure et à faire intervenir son avocat pour obtenir le règlement de celles-ci. Il estime que le non-paiement des charges occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu'il fragilise l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d'aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers par tous les copropriétaires des charges dont le recouvrement effectif et rapide constitue un impératif de bonne gestion. Il précise que les manquements apportés par un copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges sans justifier de raisons expliquant sa carence causent à la collectivité, privée des fonds nécessaires à la gestion de l'immeuble, un préjudice financier.

L'EURL Immobilière Blanc, représentée à l'audience par son avocat, a déposé des conclusions écrites dans lesquelles elle demande :
de constater qu'elle s'est acquittée du montant des charges de copropriété dues ;
-de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes ;
-de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et subsidiairement, de la réduire à de plus justes proportions ;
-de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour s'opposer à la demande de dommages et intérêts formée par la partie demanderesse, elle expose avoir fait face à des difficultés liées au fait qu'étant propriétaire d'un autre appartement dans un autre immeuble, elle a dû procéder à deux reprises à la réfection des murs de cet appartement. Elle ajoute avoir faire face à un grave sinistre survenu en 2018 dans ce même appartement, rendant le logement inhabitable, l'empêchant ainsi de percevoir les loyers et le contraignant à régler deux fois les sommes de 20000 euros afin de le refaire. Elle fait enfin valoir que le représentant de l'EURL, Monsieur [O] [C] a subi un accident de la route en 2018, ce qui a engendré des pertes d'exploitation de son activité d'agriculteur qu'il n'a pu reprendre.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 12 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ne maintient plus sa demande en paiement de la somme de 302,14 euros, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande adverse tendant à constater qu'elle s'est acquittée du montant des charges de copropriété, étant par ailleurs précisé qu'une telle demande visant à " constater " ne constitue pas une prétention au sens du code de procédure civile.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d'un copropriétaire à s'acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l'équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l'espèce, la partie demanderesse produit un jugement du 16 mai 2016 du tribunal d'instance de Paris XXe ayant constaté que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] s'est désisté de sa demande de paiement des charges de copropriété arrêtées au 5 novembre 2015 et condamné la société Immobilière Blanc à lui verser 50 euros de dommages et intérêts. Il résulte ainsi de ce jugement qu'un premier litige relatif au paiement de charge de copropriété datant de 2015 avait d'ores et déjà opposé les parties.

Or, malgré cette première décision, l'EURL Immobilière Blanc a continué à accumuler les retards dans le règlement des charges de copropriété, tel que cela résulte notamment des relevés de compte produits aux débats. Ainsi, l'EURL Immobilière Blanc s'est abstenue de tout paiement entre les mois d'octobre 2016 et mai 2017, de juillet 2017 et de novembre 2017, de janvier 2018 et de mai 2018, de juillet 2018 et de février 2018, de juillet 2018 et de janvier 2019, d'avril 2020 à juillet 2020, de janvier 2021 à mai 2021, de juillet 2021 à mai 2022, de juin 2022 à mai 2023. Par ailleurs, il est acquis aux débats que la somme de 3933,69 euros, correspondant aux sommes réclamées dans l'assignation du 11 juillet 2023 pour l'arriéré de charges du 1er avril 2020 au 1er juillet 2023 inclus, a été réglée en cours d'instance. Il résulte ainsi de ces éléments que l'EURL Immobilière Blanc a multiplié les retards de paiement des charges de copropriété au cours des dernières années, obligeant ainsi le syndicat des copropriétaires à intenter des actions en justice pour recevoir le paiement des sommes dues. Le paiement dans le paiement des charges, de manière répétée dans le temps, caractérise ainsi une faute de l'EURL Immobilière Blanc.

Pour sa part, l'EURL Immobilière Blanc ne justifie nullement de circonstances insurmontables l'ayant conduit à différer le paiement des charges faute de produire le moindre document relatif à sa situation financière. A ce titre, le certificat médical du 16 octobre 2018 relatif à l'accident de la voie publique que Monsieur [O] [C] a subi au mois de mars 2018 ne permet nullement d'en conclure qu'il n'a plus disposé des ressources suffisantes pour régler les charges de copropriété. De même, les échanges de courriels relatifs au sinistre survenu [Adresse 4] et faisant état de l'effondrement du plafond d'une chambre sont relatifs à l'organisation d'une réunion d'expertise, et ne permettent pas de conclure à une perte de revenus pour l'EURL Immobilière Blanc. 

A l'inverse, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] produit plusieurs lettres de relances adressées par son syndic à l'EURL Immobilière Blanc, afin qu'elle s'acquitte des charges de copropriété, caractérisant ainsi la nécessité de relancer le copropriétaire afin d'obtenir le paiement des charges impayées à bonne date. Ainsi, des mises en demeure et lettres de relance ont été adressées à la partie défenderesse par lettre recommandée avec avis de réception les 20 juillet 2021, 29 novembre 2022, et 23 mai 2023.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] justifie ainsi d'un préjudice caractérisé par l'absence de perception des charges de copropriété à bonne date et de la nécessité de relancer, voire engager une action en justice, afin de recouvrer les sommes dues alors que le bon fonctionnement de la copropriété suppose la perception régulière des fonds par l'ensemble des copropriétaires. Il justifie ainsi de la réalité de son préjudice.

En conséquence, l'EURL Immobilière Blanc sera condamnée à l'indemniser de son préjudice en lui versant la somme de 300 euros de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les accessoires

L'EURL Immobilière Blanc, qui succombe, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, et qui se limiteront nécessairement aux frais visés par l'article 695 du même code. Ils comprendront ainsi notamment les frais d'assignation et de mise au rôle. En revanche, les frais de mise en demeure et de commande de Kbis relèvent des frais visés à l'article 700 du code de procédure civile, de sorte qu'il n'y a pas lieu de les inclure dans les dépens.

Au regard de l'équité et de la situation économique des parties, l'EURL Immobilière Blanc sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile relatif aux frais non compris dans les dépens.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne l'EURL Immobilière Blanc à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS JP2L, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Condamne l'EURL Immobilière Blanc à verser à au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS JP2L la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne l'EURL Immobilière Blanc aux dépens, comprenant notamment les frais d'assignation et de sa mise au rôle ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

La greffièreLa présidente