Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 12 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
CS 73127
[Localité 5]
JUGEMENT DU 12 Avril 2024 

N° RG 23/07466 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KTOB

JUGEMENT DU :
12 Avril 2024
N° 24/239 


S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[Z] [L]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 12/04/24
à Me BERGER LUCAS Gaëlle
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mr [L] [Z]
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Avril 2024 ;

Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 15 Mars 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Gaëlle BERGER-LUCAS, avocat au barreau de RENNES


ET :

DEFENDEUR :

M. [Z] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 3]
comparant en personne









 






EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mars 2022 avec effets au 31 mars 2022, la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION consentait un bail d'habitation à Monsieur [L] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2].

Se prévalant d'une sous-location illicite, le bailleur social agissait en Justice.


Ainsi, par assignation délivrée le 22 septembre 2023 pour laquelle il est fait application de l'article 455 du code de procédure civile, la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION saisissait le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour :

*constater les manquements de Monsieur [Z] [L] à ses obligations de locataire ;
*prononcer la résiliation du bail signé entre les parties le 2 mars 2022,
*ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [L] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués dans le cadre des dispositions de la loi du 9 juillet 1991 avec au besoin l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique ;
*condamner de Monsieur [Z] [L] à payer au bailleur une indemnité d'occupation mensuelle avec provision sur charges fixée au montant du loyer révisable et au montant des charges prévues au contrat de bail à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux loués avec remise des clés ;
*condamner Monsieur [Z] [L] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais d'huissier exposés pour les constats d'huissier de juin et juillet 2023 et les sommations interpellatives ;
*juger de l'exécution provisoire de la présente décision ;
*débouter Monsieur [Z] [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.


À l'audience du 15 mars 2024, la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION représentée, reprend en explicitant les termes de ses écritures.


Monsieur [Z] [L], présent, indique vouloir demeurer dans son domicile pour lequel il a dû subir un désordre lié au fonctionnement de la VMC ; il affirme avoir dû recourir à de la location AirBnB pour faire face à des difficultés financières prégnantes en lien avec la présence de deux jeunes enfants de 2 ans et 3 mois en son foyer avec sa compagne outre une enfant de 6 ans hébergée en droit d'accueil usuel.



À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS


I-Sur la demande de résiliation du bail


L'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 mentionne que les dispositions du présent titre sont d'ordre public.
Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

Aux termes de l'article 8 de ladite loi, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

Par ailleurs, l'article 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation affirme que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

L'article L442-8-1 II alinéa 1er du même code précise que par dérogation à l'article L. 442-8, les locataires des organismes mentionnés à l'article L. 411-2 peuvent, après information de l'organisme bailleur, sous-louer :
-une partie de leur logement à des personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles avec lesquelles ils ont conclu un contrat conforme à l'article L. 442-1 du même code.

Enfin l'article 9 du code de procédure civile soutient qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


En l'espèce, il appert des données de la cause et des débats que le bail liant les parties prévoit notamment le rappel des dispositions susvisées en ses articles IX et XI.


C'est ainsi que contrairement à ses affirmations péremptoires contraires, Monsieur [L] [Z] demeure parfaitement informé du caractère hautement prohibé de la pratique de sous-location qui lui est reprochée.


Or, selon les constats d'huissier des 16 juin et 18 juillet 2023, le défendeur met en location son logement par l'interface du site AirBnB à raison de 42 euros la nuitée, en étant hôte sous la désignation " [Z] " depuis juillet 2022 avec une effectivité de l'occupation illicite par des tiers en août 2022, et en juin 2023 résultant des appréciations de clients postées, et, une impossibilité de méprise du bien loué de par, notamment, les photographies produites, la géolocalisation du logement, mais, également, par l'adresse donnée suite à une réservation.


En outre, il est mis en exergue la reconnaissance lors des débats, par le défendeur de la mise à disposition de son logement sur le site AirBnB.


A l'opposé, les éléments inhérents à une défectuosité de VMC, des dysfonctionnements de fermetures de portes ou encore à un quantum de sous-location peu élevé, demeurent des plus inopérants à obérer voir éluder le caractère hautement illicite de la sous-location d'un logement social reconnue et établie objectivement.


Aussi, convient-il de retenir la sous-location illicite du logement à compter a minima du mois de juillet 2022 alors même que l'entrée dans les lieux ne date que d'avril 2022.

Il s'ensuit l'établissement de manquements graves, délibérés et réitérés aux obligations découlant du bail de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [L] [Z] et son expulsion.


En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égale à celui dû en cas de poursuite du contrat.


L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.



II-Sur les demandes accessoires


1-Sur les dépens


Monsieur [L] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.


2-Sur l'exécution provisoire


Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.



En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et du comportement illicite retenu, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.





PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l'ensemble des demandes formulé par Monsieur [L] [Z] ;

PRONONCE la résiliation du bail d'habitation conclu le 2 mars 2022 avec effets au 31 mars 2022, entre la SA d'HLM AIGUILLON CONSTRUCTION d'une part, et Monsieur [L] [Z] d'autre part, sur des locaux situés au [Adresse 2], aux torts exclusifs de Monsieur [L] [Z] ;

ORDONNE à Monsieur [L] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et au besoin d'un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès la signification du présent jugement, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 22 septembre 2023 et des constats d'huissier des 16 juin 2023 et 18 juillet 2023,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision en ce compris sur les frais irrépétibles et les dépens,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 avril 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Vice-Président