Tribunal Judiciaire · Chambre référés — 12 avril 2024

RE F E R E



N° 


Du 12 Avril 2024

 N° RG 23/00894 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KSFD
5AF


c par le RPVA
le
à

Me Mathieu DEBROISE, Me Etienne GROLEAU, Me Sophie SOUET




- copie dossier 
- 2 copies service expertises 


Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Mathieu DEBROISE,




Expédition délivrée le:
à

Me Etienne GROLEAU, Me Sophie SOUET







Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES



OR D O N N A N C E



DEMANDEUR AU REFERE:

S.A.R.L. [9], dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Mathieu DEBROISE, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEURS AU REFERE:

Syndicat des copropriétaires de l’ IMMEUBLE [Adresse 5] À [Localité 10] représenté par son syndic, la société HAMEL IMMOBILIER, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Etienne GROLEAU, avocat au barreau de RENNES
substitué par Me Remi FONTAN, avocat au barreau de Rennes, 

Madame [K] [T], [D] [P] épouse [G], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES
substitué par Me Emilie GUILLAUME, avocat au barreau de Rennes, 

Madame [T] [E] [P] divorcée [X], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES
substitué par Me Emilie GUILLAUME, avocat au barreau de Rennes, 

S.A. SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Elsa DIETENBECK, avocat au barreau de RENNES

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire


LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.


DEBATS: à l’audience publique du 20 Mars 2024,


ORDONNANCE: contradictoire , prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 12 Avril 2024, date indiquée à l’issue des débats 


VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. 







EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 07 avril 1995, Mesdames [K] et [T] [P] sont propriétaires d’un immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 4].

Par acte authentique en date du 1er février 2017, les consœurs [P] ont donné bail à la SARL MARYKAT de locaux à usage commercial et d’habitation sis [Adresse 5] et [Adresse 4] (pièce n°1 demandeur).

Par acte authentique en date du 29 mai 2017, la SARL MARYKAT a cédé son fonds de commerce, comprenant le contrat de bail, à la SARL BARSO.

Par acte authentique en date du 14 mai 2020, la SARL BARSO, gérée par Messieurs [W] et [N], a cédé son fonds de commerce, comprenant le contrat de bail, portant sur une activité de bar-restaurant-pizzeria, exercée au [Adresse 5] (35), à la SARL [9], gérée par Monsieur [H] (pièce n°2).

Suivant procès-verbal de constat en date du 29 juin 2022 (pièce n°3), Maître [M], commissaire de justice à [Localité 10], a fait état des désordres suivants :
- dans la pièce principale : lambris du plafond tuilé, tâches noires sous la toile de verre du mur ouest, 
- sur le palier : coulures sur les murs et le plafond, peinture cloquée et mur percé, zones écaillées autour du velux, 
- dans la cuisine du restaurant : toile de verre du plafond cloquée, coulures sur les murs, 
- dans la cave : pas de cunette et dalle en contact direct avec les cloisons, ancien tuyau d’évacuation branché sur le réseau d’eaux usées, 
- second tuyau branché sur la pompe de relevage, 
- murs dégradés.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, distribué le 22 septembre 2022, la SARL [9] a mis en demande les bailleresses de procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du bien (pièce n°5).

La société CORD’ATTITUDE, missionnée par le syndic de la copropriété, est intervenue le 18 octobre 2022, et a conclu que (pièce n°7) :
- l’infiltration dans le logement situé au-dessus de la pizzeria provenait d’une dégradation de la descente d’eaux pluviales qui traversait les combles au-dessus du désordre, et qu’il était néccessaire de la remplacer,
- de nombreux défauts en toiture ont été contatés, 
- les inondations provenaient probablement d’un problème d’évacuation au niveau de la voirie,
- les défauts en toiture devaient être réparés afin de mettre fin aux infiltrations.

Le 02 décembre 2022, le syndicat de copropriété a procédé au remplacement de la descente d’eaux pluviales (pièce n°9).

La société ARDF était intervenue en recherche de fuite le 05 avril 2023. Au terme de son rapport d’intervention, il était mentionné que l’entreprise suspectait des infiltrations d’eau par les toitures, et solins en plusieurs endroits, et l’intervention d’un couvreur et maçon pour contrôler les toitures, solins, maçonnerie, gouttière, chéneau au-dessus des cuisines était alors suggérée (pièce n°8).

Par constat de commissaire de justice en date du 16 mai 2023 (pièce n°10), il était relevé que : 
- il subsistait de l’humidité au niveau de la pompe de relevage, 
- sous l’escalier, la toile de verre était cloquée, mais pas humide au toucher, 
- des coulures et de la peinture écaillée étaient constatées sur le pallier, mais il n’avait pas été détecté de zone humide,
- il y avait de l’humidité dans la pièce principale et dans la cave.

Par constat de commissaire de justice en date du 29 août 2023 (pièce n°13), il était relevé : 
- des coulures sur les murs et le plafond, 
- de la peinture écaillée en plusieurs endroits,
- un taux d’humidité important.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 octobre 2023 (RG 23/894), la SARL [9] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], Madame [T] [P], Madame [K] [P], devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :
- dire et juger que la SARL [9] était recevable et bien fondée en ses demandes, 
- désigner un expert et ordonner une expertise au bénéfice de la mission définie dans l’assignation, 
- mettre les frais d’expertise à valoir sur la rémunération de l’expert à la charge du Syndicat de copropriété, 
- réserver les dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 décembre 2023 (RG 24/31), le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a fait assigner la SA DEFENSE ET D’ASSURANCES devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir : 
- joindre la présente instance avec l’action engagée par la SARL [9], 
- dire que les mesures d’expertise seront au contradictoire de la SADA,
- condamner la SARL [9] aux entiers dépens.

A l’audience du 20 mars 2024, la SARL [9] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, représentés par leur conseil respectif, à la barre, sollicitaient le bénéfice de leur assignation.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience utile du 20 mars 2024, les consœurs [P], représentées par leur conseil, demandaient au juge des référés de bien vouloir : 
- leur décerner acte qu’elles n’avaient pas de moyen opposant à la demande d’expertise judiciaire, 
- constater leur désistement de leur demande de communication de pièces, 
- statuer comme il se doit sur les dépens.

A l’audience du 20 mars 2024, la SADA, représentée par son conseil, à la barre, formulait toutes protestations et réserves d’usage sur la demande d’extension d’expertise.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et de la procédure, il est renvoyé aux écritures des parties, par elles déposées et développées oralement à l'audience utile précitée.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 12 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 367 du Code de procédure civile, il y a lieu d’ordonner la jonction des deux instances pendantes devant la présente juridiction dès lors qu’il existe entre les deux litiges un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de les faire juger ensemble.
En l’espèce, il existe entre les instances RG 23/894 et RG 24/31 un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de les faire juger ensemble. Il y a donc lieu de joindre ces deux instances et de dire que l’instance se poursuivra sous le numéro unique RG 23/894.

Sur la demande d'expertise de la SARL [9]
 
En application de l'article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d'instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.

La SARL [9] sollicite une expertise aux fins de faire constater les désordres qu'elle allègue et établir son préjudice.

Elle produit notamment aux débats trois constats de commissaires de justice (pièces n°3-10-13) concordants sur la présence d’humidité à fort taux dans le bien, dont il résulte des coulures sur les murs, écaillement et cloquage de la peinture, ainsi que deux rapports d’intervention d’entreprises privées (pièces n°7 et 8), qui indiquent que des travaux sont à effectuer sur le bien, notamment sur la toiture, pour résoudre les problèmes d’infiltrations.

Au vu de l’action dont la SARL [9] dispose à l’endroit de ses bailleresses, les consœurs [P], et du SYNDICAT DE COPROPRIETE, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la demanderesse présente un motif légitime à obtenir le prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise selon la mission définie au dispositif de l’ordonnance, et il appartiendra à la SARL [9], demanderesse à la mesure, d’en faire l’avance des frais.

Sur la demande d’appel en cause du SYNDICAT DE COPROPRIETE

En application de l'article 331 alinéa 2 du code de procédure civile, un tiers “peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement”.

A l’appui de sa demande, le SYNDICAT DE COPROPRIETE produit le contrat d’assurance immeuble qu’il a souscrit auprès de la SADA (pièce n°1).

Au vu de ces documents, le SYNDICAT DE COPROPRIETE justifie d’un motif légitime à demander à ce que les opérations d’expertise soient rendues communes à la SADA compte tenu des désordres allégués par la SARL [9] au sein de l’immeuble dont il a la charge de l’administration et la conservation. Il convient en conséquence de faire droit à la demande.

Sur les autres demandes :

Il y aura lieu de constater le désistement des consorts [P] de leur demande de communication de pièces,

La SARL [9], demanderesse à l’instance, supportera la charge des dépens. 

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonnons la jonction des instances RG 23/894 er RG 24/31 et disons que l’instance se poursuivra sous le numéro de répertoire général RG 23/894 ;

Déclarons recevable l’appel en cause de la SADA ;

Constatons le désistement de Mesdames [K] et [T] [P] de leur demande de communication de pièces,

Ordonnons une expertise au contradictoire de toutes les parties à l’instance, et désignons pour y procéder, Monsieur [B] [J], domicilié [Adresse 3], [XXXXXXXX01], [Courriel 8], 

Lequel aura pour mission de : 
- se rendre sur les lieux du litige au [Adresse 5] à [Localité 10], les parties et leur Conseil dûment et préalablement convoqués ; 
- se faire remettre par les parties ou tous tiers pouvant les détenir toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ; 
- entendre tout sachant ; 
- se faire assister, si nécessaire, par tout sapiteur de son choix ; 
- examiner les désordres d’infiltrations et d’humidité affectant les locaux pris à bail par la société [9] tels que décrits aux termes des constats d’huissier des 29 juin 2022 et 16 mai 2023 ; 
- dire si les désordres existent et affectent la jouissance normale des locaux pris à bail ;
- préconiser toutes mesures conservatoires nécessaires pour assurer la sécurité des locaux et de leurs occupants ; 
- préciser les causes et conséquences des désordres d’infiltrations et humidités constatés ;
- prescrire les travaux de remise en état nécessaire aux fins d’y remédier ; 
- chiffrer sur devis tous travaux de nature à remédier définitivement aux désordres d’infiltrations et d’humidité affectant les locaux pris à bail par la société [9] ;
- donner un avis sur les préjudices de tous ordres subis par la société [9] ;
- plus généralement, fournir à la juridiction tous éléments de fait susceptibles de lui permettre d’arbitrer les responsabilités encourues ;
- répondre précisément à tous dires des parties en relation avec le litige ;

Fixons à la somme de 3 000 € (trois mille euros), la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la SARL [9] devra consigner au moyen d'un chèque émis à l'ordre du régisseur de ce tribunal dans le délai de trois mois à compter de la présente ordonnance, faute de quoi la désignation de l'expert sera caduque ;

Disons que l'expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu'à l'issue de la première réunion des parties ou au plus tard de la deuxième réunion, l'expert communiquera aux parties, s'il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l'ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d'une provision supplémentaire ;

Disons que l'expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l'avis de consignation ; qu'il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l'expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Déboutons les parties de toutes leurs autres demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires;

Condamnons la SARL [9] aux dépens de l’instance.


La greffière La juge des référés