Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 11 avril 2024

ARRET 

N°





[G]

[V]





C/



[X]

[P]



 



















































































DB/SGS/DPC/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU ONZE AVRIL 

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/02684 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IOXG 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT DEUX

JUGEMENT RECTIFICATIF DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU DIX NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX





PARTIES EN CAUSE :



Madame [N] [G] épouse [V]

née le 02 Novembre 1945 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Monsieur [K] [V]

né le 15 Août 1945 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés par Me Christelle VANDENDRIESSCHE, avocat au barreau d'AMIENS





APPELANTS



ET



Madame [L] [X] épouse [P]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Monsieur [S] [P]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés par Me Aurélien DESMET de la SCP COTTIGNIES-CAHITTE-DESMET, avocat au barreau d'AMIENS





INTIMES



DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 1er février 2024 devant la cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.



Sur le rapport de M. Douglas BERTHE et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 avril 2024, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



PRONONCÉ :



Le 11 avril 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.





*

* *



DECISION :





M. [K] [V] et Mme [N] [G] épouse [V] sont propriétaires d'un appartement type quatre numéroté 34 dans un ensemble immobilier comportant 180 logements, « [8] », situé à [Localité 6] au [Adresse 5], appartement qu'ils ont donné à bail à M. [S] [P] et à Mme [L] [U] épouse [P] selon acte sous signature privée du 1er avril 2016, pour un loyer de 640 euros, outre 170 euros de provision pour charges.



Un dépôt de garantie d'un montant de 640 euros a été versé. 



Préalablement à l'entrée dans les lieux, les parties avaient passé un accord pour que les locataires réalisent la réfection des embellissements avec pour contrepartie une dispense d'un mois de loyer.



La [8] dont la construction remonte aux années 1970 a fait l'objet d'une importante campagne de rénovation et c'est à cette occasion qu'un différend est né entre les bailleurs et les locataires, ces derniers soutenant subir anormalement les désagréments liés aux travaux et en sollicitant l'indemnisation par courriers recommandés des 20 mai, 31 mai et 12 août 2019.



Par courrier daté du 11 juin 2019 et réceptionné le 17 juin 2019, les époux [P] ont donné leur congé au bailleur et cessé de régler leur loyer à compter de juillet 2019.



Les propriétaires ont adressé une mise en demeure d'avoir à payer le retard de loyer par courrier recommandé daté du 25 juillet 2019.



L'état des lieux a été dressé par un huissier de justice mandaté par les locataires le 17 septembre 2019.



Par acte d'huissier de justice en date du 16 octobre 2020, les époux [V] ont fait assigner les époux [P] pour les voir :

- Condamner à leur payer les sommes de :

- 2 343,88 euros représentant le montant des loyers impayés,

- 170 euros représentant la déduction d'office par les locataires, sur le loyer du mois de septembre 2018, d'une facture de réparation des toilettes,

- 1 760 euros au titre de la reprise de la baignoire de la salle de bain, comportant un éclat,

- 1 800 euros pour la reprise des peintures et tapisseries de l'appartement,

- 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral et financier,

- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 14 mars 2022 rectifié par jugement du 19 avril 2022, la chambre de la proximité et de la protection du tribunal judiciaire d'Amiens a :

- Fixé la créance des époux [V] à la somme de 1 690,82 euros et celle des époux [P] à la somme de 1 901,26 euros, 

- Ordonné la compensation, 

- Condamné in solidum M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [P] la somme de 210,44 euros, 

- Condamné in solidum les époux [V] à payer aux époux [P] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Rejeté toutes les autres demandes des parties, 

- Condamné in solidum les époux [V] aux dépens qui ne comprendront pas le coût des constats d'huissier de justice, lesquels ne sont pas des préalables indispensables et nécessaires à l'introduction de l'instance et sont indemnisés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 30 mai 2022, les époux [V] ont interjeté appel.



Vu les conclusions récapitulatives déposées le 27 juin 2023 par lesquelles les époux [V] demandent à la cour de : 

- Les dire et juger recevables et bien fondés en leur appel,

 Y faisant droit :

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- Fixé la créance des époux [V] à la somme de 1 690,82 euros et celle des époux [P] à la somme de 1 901,26 euros, 

- Ordonné la compensation, 

- Condamné in solidum M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [P] la somme de 210,44 euros,

- Condamné in solidum les époux [V] à payer aux époux [P] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Rejeté toutes les autres demandes des parties, 

- Condamné in solidum les époux [V] aux dépens qui ne comprendront pas le coût des constats d'huissier de justice, lesquels ne sont pas des préalables indispensables et nécessaires à l'introduction de l'instance et sont indemnisés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

- Condamner solidairement les époux [P] au paiement des sommes suivantes :

 - 1 760 euros représentant la remise en état de la baignoire,

 - 1 800 euros représentant la remise en état des peintures et tapisseries de l'appartement,

 - 2 343,88 euros représentant le montant des loyers impayés,

 - 170 euros représentant la déduction sur le loyer de septembre 2018 et non autorisée par les propriétaires,

 - 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral et financier,

- Condamner les intimés au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

 - Les condamner au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance.



Ils exposent :

- que les locataires n'ont pas eu à subir des travaux au-delà de 21 jours, mais en ce qui les concerne, seulement une journée et demie pour changer les menuiseries de l'appartement,

- que les autres travaux concernaient les autres appartements et les parties communes,

- que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est une charge obligatoire dont ils justifient le montant,

- que les époux [P] n'ont pas permis à de potentiels locataires de visiter l'appartement qu'ils occupaient durant la période de préavis et qu'ainsi, à l'issue du bail, le logement est resté vacant durant deux mois et demi,

- que le constat d'entrée des lieux remis par les époux [P] à l'huissier qui a dressé l'état des lieux de sortie a été modifié par leurs soins afin de ne pas assumer les dégradations qu'ils ont commises,

- que des dégâts ont été occasionnés par les locataires aux peintures et tapisseries ainsi qu'à la baignoire,

- que le changement du mécanisme de chasse d'eau et le flotteur des toilettes est une charge d'entretien incombant aux locataires.



Vu les conclusions récapitulatives déposées le 28 novembre 2022 par lesquelles les époux [P] demandent à la cour de : 

- Débouter les époux [V] de leur appel principal,

- les accueillir et déclarer recevables en leur appel incident à l'encontre du jugement du 14 mars 2022,

- Infirmer le jugement de première instance du 14 mars 2022 en toutes ses dispositions (à l'exception des condamnations prononcées au titre de l'article 700 et au titre des dépens),

Statuant de nouveau sur les points infirmés : 

- Débouter les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- Condamner solidairement les époux [V] à leur payer les sommes de :

- 2 350 euros au titre de leur préjudice de jouissance durant les travaux de réhabilitation de l'immeuble ou subsidiairement 1 200 euros (montant retenu par le premier juge qui n'a toutefois pas condamné mais fixé),

- 640 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie (montant retenu par le premier juge qui n'a toutefois pas condamné mais fixé),

- 1 122 euros au titre de la restitution des charges de l'année 2019 et non régularisées ou subsidiairement 61,26 euros (montant retenu par le premier juge qui n'a toutefois pas condamné mais fixé),

Au besoin, ordonner la compensation des créances réciproques, 

Sur les frais irrépétibles et les dépens, confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné in solidum les époux [V] à leur payer la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais irrépétibles de première instance,

- Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné les époux [V] aux dépens de première instance, 

Y ajoutant, 

- Condamner solidairement les époux [V] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel en sus de la somme de 1 200 euros allouée par le tribunal pour les frais irrépétibles de première instance ,

- Condamner solidairement les époux [V] aux entiers dépens d'appel en sus de ceux de première instance auxquels ils ont été condamnés par le tribunal. 



Ils exposent :

- qu'ils ont subi un trouble de jouissance du fait des importants travaux entrepris sur l'immeuble durant une période allant d'octobre 2018 à juin 2019, soit 256 jours,

- qu'aucune notification préalable par le propriétaire des travaux à réaliser n'est intervenue,

- que le premier juge s'est contenté de fixer les créances de chacun alors qu'il ne s'agissait pas de fixer mais de condamner,

- que le propriétaires ne justifient pas des charges régularisées en 2019 et ne leur ont pas remboursé la régularisation pour 2018 d'un montant de 115,45 euros à leur profit,

- qu'ils n'ont plus réglé leurs loyers de juillet au 13 septembre 2019,

- qu'un éclat sur la baignoire existait dès leur entrée dans les lieux alors que les propriétaires entendent faire remplacer non seulement la baignoire mais également l'ensemble de la robinetterie, les façades de la paroi, outre la faïence,

- qu'à leur entrée dans les lieux, les tapisseries et peintures de l'appartement ont été rafraîchies à leurs frais et que l'état des lieux de sortie ne caractérise pas la nécessité d'effectuer une réfection de l'ensemble des peintures,

- que le remplacement du mécanisme des toilettes n'est pas une charge qui leur incombe,

- qu'il n'est pas démontré qu'ils se seraient opposés à une visite des lieux par de potentiels candidats locataires alors qu'ils n'ont jamais été avisés au préalable par le propriétaire de l'occurrence de telles visites. 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. 



La clôture a été prononcée le 28 octobre 2023 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 1er février 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur le trouble de jouissance invoqué par les locataires :



Il résulte des article 1719 et 1724 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail et que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

En outre, aux termes de l'article 6 b) et 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leurs versions applicable au litige, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Avant le début de travaux d'entretien ou d'amélioration de l'immeuble ou d'amélioration de la performance énergétique, le locataire doit être informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Aux termes de l'article 9 code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 



En l'espèce, il ressort des échanges de correspondances entre les parties que les locataires se sont plaints :

- de bruits constants occasionnés par les travaux,

- de la présence d'échafaudage devant leurs fenêtres durant de nombreux mois, nécessitant de quitter le logement les jours de désagréments insoutenables et de fermer les volets et les rideaux en pleine journée.



Il ressort du procès-verbal de constat du 25 mars et 11 juin 2019 que :

- au 25 mars 2019 : le démontage en cours de l'échafaudage installé depuis le 21 février 2019 au niveau du pignon gauche du bâtiment C de la résidence, sur lequel donne la fenêtre du séjour de l'appartement loué, les travaux d'isolation de cette façade étant terminés,

- au 11 juin 2019, le déplacement de l'échafaudage en façade arrière du bâtiment C, devant les fenêtres du séjour, du bureau ainsi que des deux chambres de l'appartement des époux [P], cet échafaudage étant positionné devant le box de garage loué et de ce fait ce box étant inaccessible pour leur véhicule,

- les époux [P] vivaient en fermant les volets afin de se protéger du bruit, leur appartement étant ainsi privé de lumière naturelle.



Il résulte ainsi de ces éléments que les travaux de façade réalisés au droit des ouvertures de l'appartement occupé par les époux [P] ont ainsi occasionnés aux locataires une gêne à raison du bruit généré par les travaux, du manque de luminosité et du défaut d'accès à leur garage.



Contrairement à ce qu'allèguent les bailleurs, le trouble de jouissance des locataires a résulté des nuisances et désagréments causés par l'ensemble des travaux entrepris sur l'immeuble et ne peut être cantonné aux seules nuisances résultant des interventions ayant porté sur l'appartement loué par les époux [P].



Comme le relève à juste titre la juridiction du premier degré, les bailleurs ne justifient pas avoir notifié conformément aux modalités prévues par la loi les travaux envisagés sur les parties communes et privatives ni le calendrier prévisionnel de ceux-ci et ne sauraient ainsi se prévaloir de leur propre carence.



Le procès-verbal de constat du 25 mars et 11 juin 2019 démontre l'existence d'une durée des travaux supérieure à 21 jours, en l'espèce 78 jours. 

Par ailleurs, les bailleurs admettent à tout le moins que la dépose de l'échafaudage en façade arrière correspondant à la fin des travaux sur cette partie de l'immeuble est intervenue le 17 juin 2019.



Il s'en infère par conséquent une durée démontrée des travaux de 84 jours, étant observé qu'il n'est pas non plus contesté que les travaux de changement d'huisseries et de plomberie réalisés au sein de l'appartement des époux [P], soit du 20 au 21 mai 2019, sont intervenus au cours de cette période.



Les époux [P] chiffrent leur préjudice à 10 euros par jour, ce qui représente 46% de la valeur quotidienne du loyer.



Ce quantum journalier apparaît justifié eu égard à l'ampleur de la perte de jouissance occasionnée.



Dès lors, la diminution du prix du bail sera fixée à la somme de 840 euros (84 jours x 10 euros) et son évaluation par la juridiction du premier degré au montant de 1 200 euros sur une base qui n'a pas précisée ne sera pas confirmée. 



Sur la justification des charges :



L'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions mais doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.



Il résulte en outre de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer les charges récupérables aux termes convenus. 



Le contrat de location du 1er avril 2016 prévoit le versement mensuel, en sus du loyer, de 170 euros de provision pour l'ensemble des charges.



En revanche, ce contrat reste taisant sur la provision additionnelle pour les ordures ménagères de 17 euros qui a en pratique été facturée chaque mois aux locataires.



Durant toute la durée du bail, les époux [V] n'ont formellement communiqué aucun décompte de régularisation des charges à leurs locataires.



Il résulte cependant des pièces produites au débat que les locataires, qui versaient chaque mois 845,76 euros au titre du loyer et des provisions, n'ont versé que 752,91 euros en juin 2019 au titre de la régularisation des charges jusqu'au 31 décembre 2018, ce virement ayant d'ailleurs été initié du propre fait et consentement des locataires.



Les époux [V] produisent le relevé de charges de copropriété établi par le syndic faisant ressortir, pour l'exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, un montant de charges locatives de 2 121,53 euros qui sont ainsi justifiées.



Comme le relève à juste titre la juridiction du premier degré, il s'en infère une moyenne mensuelle de charges locatives de 176,79 euros.



À hauteur d'appel, les époux [V] produisent en sus la justification de la taxe d'ordures ménagères pour un montant de 197 euros, soit une moyenne mensuelle de 16,42 euros, ce qu'il n'avaient pas fait en première instance.



Ainsi, pour la période non régularisée s'étendant du 1er janvier au 17 septembre 2019, le montant mensuel des charges justifiées s'élève à 193,21 euros, soit 1 738,86 euros au total sur la période de huit mois et 17 jours non régularisée.



Sur cette période, les époux [P] se sont acquittés du paiement mensuel de 187 euros au titre de la provision pour charges mais seulement jusqu'au 30 juin 2019, soit 1 122 euros au total comme le relève la juridiction du premier degré. 



Il en résulte un arriéré de charges effectivement dû de 616,86 euros (1 738,86 euros - 1 122 euros) et la décision entreprise sera infirmée sur son évaluation des charges. 



Sur la prise en charge du remplacement du mécanisme de la chasse d'eau :



Il résulte de l'article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 et de son annexe qu'en ce qui concerne les équipements sanitaires, les seules réparations incombant au locataire consistent en l'élimination des dépôts de calcaire et le remplacement des joints et de colliers.



En l'espèce, il n'est pas contesté que les WC du logement étaient défectueux et que la chasse d'eau, au regard de sa grande vétusté présentait un écoulement incessant.

 

Face à l'inertie des bailleurs, les locataires ont fait appel à un plombier qui a procédé à leurs frais au remplacement du mécanisme de chasse d'eau, pour un montant de 173,10 euros.



Cette somme a été intégralement et spontanément déduite par les locataires du loyer du mois de septembre 2018.



La réparation incriminée, qui n'est pas locative, incombait exclusivement aux bailleurs et non aux locataires.

Les bailleurs seront donc déboutés de leur demande de remboursement à ce titre et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

 

Sur le défaut de paiement des loyers :



Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.



Il résulte en outre de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer aux termes convenus. 



En l'espèce, il n'est pas contesté que le loyer actualisé s'élevait à 658,76 euros par mois.



Les époux [V] invoquent un retard de loyer de 2 343,88 euros. Au soutien de leur demande, ils produisent un décompte locatif établi par leur soins.



Or, ce décompte locatif global inclut les décomptes de charges examinés plus haut.



Les époux [P] ne contestent pas avoir cessé de payer le loyer depuis le 1er juillet jusqu'au 17 septembre 2019, date de la fin du préavis et de restitution des clés.



Il en résulte un défaut de paiement des loyers sur une période de deux mois et 17 jours, soit un impayé de loyer de 1 690,82 euros, montant retenu par la juridiction du premier degré.



Sur les dégradations locatives :



Il résulte des articles 1730 et 1732 du code civil que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.



Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l'article 9 code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 



Enfin, Il résulte de l'article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 et de son annexe qu'en ce qui concerne les peintures et tapisseries, les seules réparations incombant au locataire sont le maintien en état de propreté, les menus raccords et le rebouchage des trous.



En l'espèce, un état de lieux d'entrée a été amiablement établi entre les parties le 1er avril 2016 tandis que celui de sortie a été réalisé par un huissier de justice le 17 septembre 2019 à la demande de locataires.



L'exemplaire de l'état des lieux d'entrée rédigé par les propriétaires fait état de « traces d'usure » au niveau de la baignoire tandis que l'exemplaire rédigé par les locataires précise la présence d'un éclat sur la baignoire « réparé par le propriétaire (peinture) ».



Les époux [V] ne démontrent pas que l'état de lieux en possession des locataires aurait été modifié par ces derniers ou constituerait un faux.



Par ailleurs, s'il existe une divergence purement textuelle entre les deux états des lieux, ils n'entrent cependant pas en contradiction et l'exemplaire du locataire a été certifié exact après relecture et signature par les bailleurs.



Dès lors, aucune dégradation de la baignoire ne peut être imputable aux locataires.



En ce qui concerne la remise en état des peintures et tapisseries, il n'est pas contesté que préalablement à l'entrée dans les lieux, les parties avaient passé un accord pour que les locataires réalisent leur réfection avec pour contrepartie une dispense d'un mois de loyer.



Suite à cette intervention des locataires, l'état de lieux d'entrée et les photographies fournies par ces derniers attestent à ce titre de l'état neuf des peintures et tapisseries de l'appartement.



En l'espèce, il résulte du procès-verbal de constat des 25 mars et 11 juin 2019 qu'en ce qui concerne :

- le séjour : la tapisserie est en très bon état et le plafond peint en bon état, 

- la cuisine : la tapisserie et son plafond peint sont en bon état, 

- le bureau : la tapisserie des murs est en très bon état et celle du plafond en bon état, 

- la chambre n°1 : la tapisserie est en très bon état et le plafond peint est en très bon état, 

- la chambre n° 2 : la tapisserie des murs en très bon état et la tapisserie du plafond en bon état,

- la salle de bain : la tapisserie des murs est en très bon état mais se décolle et le plafond peint s'écaille,

- les WC : la tapisserie des murs est en très bon état et le plafond peint est en très bon état,

- le couloir : la tapisserie des murs est ancienne est défraîchie mais non dégradée et la tapisserie du plafond est défraîchie mais non dégradée,

- l'entrée : la tapisserie des murs est en très bon état et le plafond peint est en très bon état.

L'huissier joint à son constat des photographies qui corroborent ses constatations.



Il résulte du procès-verbal d'état des lieux de sortie du 17 septembre 2019, qu'en ce qui concerne :

- le séjour : la tapisserie présente quelques accrocs et le plafond peint est en bon état, 

- la cuisine : la tapisserie présente 9 trous non rebouchés et le plafond présente une trace de reprise mentionnée à l'état de lieux d'entrée, 

- le bureau : la tapisserie des murs présente un trou et le plafond est en bon état, 

- la chambre n°1 : la tapisserie est trouée par un clou et le plafond peint est en bon état, 

- la chambre n° 2 : la tapisserie des murs ne présente pas de dégradations et le plafond est en bon état,

- la salle de bain : la tapisserie des murs est en bon état et le plafond est en bon état,

- les WC : la tapisserie des murs présente cinq trous et le plafond peint est en bon état,

- le couloir : la tapisserie des murs est ancienne mais non dégradée et la tapisserie du plafond n'est pas dégradée,

- l'entrée : la tapisserie des murs présente trois trous et le plafond ne présente aucune dégradation.

L'huissier ajoute que la cave et le garage sont en bon état. 

Il précise que le dressing a fait l'objet d'un dégât des eaux imputable au voisin de l'étage supérieur et dont la prise en charge est réalisée par l'assurance de ce dernier et une entreprise de peinture.



Il ressort de l'ensemble de ces éléments que les seules dégradations des peintures et tapisseries imputables aux locataires consistent en la présence de trous non rebouchés.



Les bailleurs exposent que la réparation des dégâts aux peintures et tapisseries s'élèverait à la somme de 1 800 euros et qu'ils en justifient par la production de devis. 



Force est de constater que ces devis allégués ne sont pourtant pas produits aux débats de sorte que le chiffrage du préjudice qu'ils invoquent n'est pas démontré.



Il conviendra donc d'allouer la somme forfaitaire de 100 euros aux époux [V] en réparation des dégradations aux peintures et tapisseries résultant des constatations du procès-verbal d'état des lieux de sortie et la décision entreprise, qui n'a constaté aucune dégradation, sera infirmée sur ce point.



Sur la réparation du préjudice moral et financier des bailleurs :



Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Il résulte du contrat de location du 1er avril 2016 que les locataires s'obligent à laisser visiter le local loué deux heures par jour ouvrable en vue de la location.

 

En outre, l'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Les époux [V] exposent que les époux [P] n'ont pas permis à de potentiels locataires de visiter l'appartement qu'ils occupaient durant la période de préavis et qu'ainsi, à l'issue du bail, le logement est resté vacant durant deux mois et demi.



Cependant, il ne résulte d'aucun élément versé au débat qu'une demande de visite ait été adressée par les propriétaires aux locataires ni a fortiori que ces derniers se seraient opposés à la visite des lieux par de potentiels candidats locataires. 



Par ailleurs, le préjudice moral des bailleurs résultant d'un comportement fautif des locataires n'est pas démontré.



La demande de dommages-intérêts des époux [V] sera donc rejetée et la décision entreprise sera confirmée sur ce point. 



Sur la restitution du dépôt de garantie, la compensation et les comptes entre les parties :



L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur.



Selon l'article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.



En l'espèce et à leur sortie des lieux, les locataires restaient redevables :

- de 1 690,82 euros au titre de l'arriéré de loyer,

- de 616,86 euros au titre des charges,

- de 100 euros au titre des réparations locatives,

soit un total de : 2 407,68 euros.



En application des dispositions suscitées, il convient de déduire de cette créance le dépôt de garantie de 640 euros déjà versé par le locataires, de sorte que la créance des bailleurs s'éleve à un montant de 1 767,68 euros.



Ainsi, il y a lieu de rejeter la demande de restitution du dépôt réalisé en garantie des sommes dues au bailleur et la décision entreprise sera infirmée sur ce point. 



Ainsi, les époux [P] devront être condamnés à verser aux époux [V] la somme de 1 767,68 euros.



Les époux [P] sont quant à eux créanciers sur les époux [V] d'une somme de 840 euros à raison de leur perte de jouissance.

Il en résulte que les époux [V] devront être condamnés à verser aux époux [P] la somme de 840 euros.



Les deux parties étant créancières l'une de l'autre, il y a lieu d'ordonner la compensation de leurs créances réciproques et la décision entreprise sera confirmée en son principe sur ce point mais elle sera infirmée en ce qu'elle a condamné solidairement les propriétaires à payer aux locataires la somme de 210,44 euros après compensation. 



Sur les frais irrépétibles et les dépens : 



Les deux parties succombant partiellement en leurs demandes, il y a lieu de leur laisser la charge de leurs dépens de première instance et d'appel et la décision entreprise sera infirmée sur ce point. 



Par ailleurs, il apparaît équitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel et la décision entreprise sera infirmée sur ce point. 





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition, 



Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties et rejeté toutes les autres demandes des parties, 



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne M. [S] [P] et Mme [L] [U] épouse [P] à payer à M. [K] [V] et à Mme [N] [G] épouse [V] la somme de 1 767,68 euros au titre de l'arriéré locatif, 



Condamne M. [K] [V] et Mme [N] [G] épouse [V] à payer à M. [S] [P] et à Mme [L] [U] épouse [P] la somme de 840 euros au titre de la diminution de loyer,



Laisse aux parties la charge de leurs dépens exposés en première instance et en appel,



Laisse aux parties la charge des frais irrépétibles qu'elles ont exposés en première instance et en appel,



Rejette les autres demandes. 







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE