Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 11 avril 2024

ARRET 

N°





SCCV ZAC INTERCAMPUS - [Localité 3] - LHDF





C/



OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA SOMME - AMSOM HAB ITAT



 



























GH/SGS/DPC/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU ONZE AVRIL 

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03326 - N° Portalis DBV4-V-B7H-I2WD 



Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS





PARTIES EN CAUSE :



SCCV ZAC INTERCAMPUS - [Localité 3] - LHDF, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Georgina WOIMANT, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Clément FOURNIER de la SELARL AVOCATCOM, avocat au barreau de LILLE





APPELANTE



ET



OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA SOMME - AMSOM HAB ITAT SIRET 31566741000015, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Mathilde LEFEVRE de la SCP MATHILDE LEFEVRE, AVOCATS, avocat au barreau d'AMIENS





INTIMEE





DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 1er février 2024 devant la cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.



Sur le rapport de Mme Graziella HAUDUIN et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 avril 2024, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



PRONONCÉ :



Le 11 avril 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.





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DECISION :



Par acte authentique du 20 décembre 2018 l'Office public de l'habitat de la Somme (ci-après Amsom Habitat) et la société SCCV Zac lntercampus-[Localité 3] LHDF ont conclu un contrat de vente en l'état futur d'achèvement portant sur des parcelles situées Zac Intercampus à [Localité 3] au prix de 7 836 491,19 euros en vue de la construction d'un ensemble immobilier composé de deux bâtiments à usage d'habitation. Ce contrat de vente prévoyait que les travaux devaient être achevés et livrés au plus tard le 30 septembre 2020 pour le bâtiment A et le 30 octobre 2020 pour le bâtiment C.



Amsom Habitat a relevé des désordres consistant en des malfaçons et l'absence d'achèvement des travaux constatés par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2022.



Par courrier du 17 novembre 2022, Amsom Habitat a mis en demeure la SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF de lui indiquer sous quinzaine les modalités suivant lesquelles le chantier sera repris et une date prévisionnelle d'achèvement des travaux.



Par acte du 6 avril 2023, Amsom habitat a assigné la SCCV Zac lntercampus-[Localité 3] LHDF en référé à l'effet de :

- lui enjoindre, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, de :

*fournir à Amsom Habitat un planning des interventions ainsi que la date prévisionnelle de livraison,

*reprendre l'intégralité des malfaçons et non-façons relevées dans le procès-verbal de constat de la SCP Margolle-Barbet, commissaires de justice à [Localité 3], en date du 18 octobre 2022,

*terminer l'intégralité des travaux et aménagements prévus à l'acte de vente ;

- condamner à titre provisionnel la SCCV Zac lntercampus-[Localité 3] LHDF au paiement d'une somme de 777 196,89 euros au titre des pénalités de retard ;

- la condamner au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Statuant par ordonnance de référé en date du 5 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire d'Amiens a : 

- Ordonné à la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF de fournir à Amsom habitat un planning des interventions dans un délai d'un mois à compter de la signification de cette ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire pendant trois mois de 1 000 euros par jour de retard ;

- Constaté que la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF indique que la date prévisionnelle d'achèvement des travaux est fixée au mois de décembre 2023 et dit que la demande formée par Amsom Habitat aux fins d'obtenir communication de cette date est sans objet ; 

- Rejeté la demande formée par Amsom Habitat tendant à la reprise des malfaçons et des non-façons relevées par le constat de commissaire de justice du 18 octobre 2022 ;

- Rejeté la demande formée par Amsom Habitat tendant à voir ordonner à la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF d'achever les travaux et amènagements prévus à l'acte de vente ;

- Condamné la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF à payer à Amsom habitat une provision de 100 000 euros à valoir sur le paiement des pénalités de retard ;

- Condamné la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF aux dépens ;

- Condamné la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF à verser à Amsom habitat une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 24 juillet 2023, la société SCCV Zac lntercampus-[Localité 3] LHDF a interjeté appel de cette décision.



Suivant conclusions transmises par voie électronique le 17 janvier 2024, la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF demande à la cour de :

- Infirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire d'Amiens en date du 5 juillet 2023 en ce qu'elle a prononcé les condamnations suivantes : 

' Condamner la SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF à payer à Amsom habitat une provision de 100 000 euros à valoir sur le paiement des pénalités de retard ; 

' Condamner la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF aux dépens ; 

' Condamner la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF à verser à Amson habitat une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

- Débouter Amsom Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- Condamner Amsom habitat à payer à la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance. 



La société appelante, pour s'opposer à sa condamnation à titre provisionnel à valoir sur le paiement des pénalités de retard prononcée par le juge du référé et à l'appel incident de Amsom habitat d'augmentation du montant de cette provision, fait valoir que :

- les sommes dues par Amsom habitat au titre de l'achèvement et de la livraison étant supérieures aux sommes revendiquées, l'effet contractuel de la compensation s'opérera à la livraison,

- le préjudice ne peut résulter d'une perte locative mais la perte de chance de louer,

- le chiffrage effectué par Amsom habitat se heurte à une contestation sérieuse et ne peut résulter des éléments produits par lui,

- elle a subi divers aléas de chantier qui ont occasionné des retards dans la livraison qui ne lui sont pas imputables, comme la liquidation judiciaire de la société Nord construction nouvelle qui était titulaire du lot gros oeuvre, la crise sanitaire liée au Covid, aussi la défaillance puis la liquidation judiciaire de la société Opalénergie titulaire des lots n° 9 et 10 relatifs au chauffage, la ventilation, la plomberie et l'électricité, enfin les intempéries,

- Amsom habitat ne l'a pas mise en demeure de manière régulière et préalable de payer les pénalités de retard prévues par l'article 25.2.2 de l'acte de vente qui doivent être qualifiées de clause pénale.



La société soutient par ailleurs qu'elle a été contrainte de décaler la date de livraison pour des causes indépendantes de sa volonté et qu'elle a, à la suite de l'ordonnance déférée, communiqué un planning prévisionnel avec une date de livraison au 12 avril 2024, en sorte que Amsom habitat ne peut demander à ce que les travaux soient achevés plus rapidement et qu'une astreinte ne soit ordonnée.



Suivant conclusions transmises par voie électronique le 6 décembre 2023, l'Office public de l'habitat de la Somme, appelant à titre incident, demande à la cour de :

- Déclarer la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF recevable mais mal fondée en son appel, 

En conséquence, 

- L'en débouter purement et simplement, 

- Déclarer l'Office public de l'habitat de la Somme tant recevable que bien fondée en son appel incident, 

En conséquence, 

- Infirmer l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire d'Amiens le 5 juillet 2023 en ce qu'elle a condamné la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF à payer à Amsom Habitat une somme de 100 000 euros à valoir sur le paiement des pénalités de retard et en ce qu'elle a débouté Amsom Habitat de sa demande de condamnation sous astreinte d'avoir à terminer le chantier, 

Statuant à nouveau, 

- Condamner la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF à verser à Amsom Habitat une provision de 1 000 000 euros à valoir sur le paiement des pénalités de retard, 

- Condamner la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF d'avoir à terminer le chantier sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du 2 janvier 2024, 

-Condamner la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF à verser à Amsom Habitat la somme de 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



Amsom habitat fait valoir que :

- contrairement à ce que prétend la société, l'acte de vente ne prévoit aucune compensation entre les pénalités de retard et la fraction de prix stipulée payable à la livraison,

- ce montant est bien inférieur aux pertes d'ores et déjà engendrées par l'inaction du promoteur,

- l'aléa invoqué par le promoteur relatif aux loyers impayés est infime puisque de l'ordre de 1,12% du total des loyers perçus en 2021 et de 1,4% en 2022 alors que le coût de la vacance représentait pour les mêmes années 3,4% et 3,3%,

- les pénalités de retard seront très supérieures à la provision sollicitée, étant rappelé que le contrat prévoit que les pénalités consistent dans le remboursement des loyers non encaissés,

- au 31 décembre 2023, ce montant s'élevait déjà à environ 1 000 000 euros,

- il a perçu des subventions de l'ANRU et de l'État conditionnées par le solde de l'opération avant le 30 juin 2024 pour l'ANRU et le 3 octobre 2025 pour l'État,

- malgré les engagements du promoteur, le chantier ne sera pas achevé le 31 décembre 2024,

- aucune avancée majeure n'a eu lieu depuis l'ordonnance déférée,

- le planning prévisionnel avec une date de livraison au 12 avril 2024 communiqué par la société après cette ordonnance ne sera pas non plus respecté,

- le prononcé d'une astreinte assortissant la condamnation de terminer le chantier est justifié.



L'affaire a été clôturée par ordonnance du 18 janvier 2024 et fixée à l'audience du 1er février 2024.



SUR CE :



1. Sur la provision à valoir sur le paiement des pénalités de retard :



Le juge du référé, après avoir rappelé d'une part les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoyant la possibilité qui lui est offerte, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire et d'autre part les articles 25.2.1 et 25.5.2 de l'acte de vente en l'état de futur d'achèvement régularisé le 20 décembre 2018 entre les parties prévoyant une livraison au plus tard le 30 septembre 2020 pour le bâtiment A et le 30 octobre 2020 pour le bâtiment C et le versement de plein droit à l'acquéreur à première demande du remboursement des loyers non encaissés en cas de non-respect des délais précités, a constaté le non-respect des délais de livraison et en a à bon droit déduit que la société Zac Intercampus-[Localité 3] LHDF était, par application des dispositions contractuelles, de manière certaine débitrice d'une obligation de paiement sur les pénalités de retard, sans qu'il puisse être opposé au créancier de cette obligation l'absence de mise en demeure préalable.



Le montant définitif des pénalités de retard, qui sera apprécié par le juge du fond et qui est fixé par l'article 25.5.2 de l'acte de vente au remboursement du montant des loyers non encaissés, sera en revanche, par infirmation de l'ordonnance entreprise, porté à 150 000 euros, en considération des éléments produits au débat par Amsom habitat et par le temps supplémentaire qui s'est écoulé depuis l'ordonnance du 5 juillet 2023 sans davantage de livraison des bâtiments. 

 

2. Sur la demande de condamnation d'avoir à terminer le chantier sous astreinte 



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précité permet au juge statuant en référé d'ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En l'espèce, en dehors de la communication le 11 août 2023 par la société appelante d'un planning prévisionnel avec une date de livraison au 12 avril 2024 pour se conformer à la condamnation prononcée avec astreinte par l'ordonnance déférée, il convient d'observer que la date annoncée est différente de celle à laquelle elle s'était engagée devant le juge du référé, soit la fin du mois de décembre 2023. Il y a lieu aussi de constater que ce planning n'a pas été davantage respecté, qu'aucun avancement significatif n'a eu lieu sur le chantier et qu'aucun autre engagement n'est formulé devant la cour.



Ces circonstances commandent donc, par infirmation de l'ordonnance entreprise, de faire droit à la demande d'Amsom habitat de condamnation de la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF d'avoir à terminer le chantier sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de signification du présent arrêt.



3. Sur les autres dispositions 



Les autres dispositions de l'ordonnance entreprise, non utilement contestées, seront confirmées.





La société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF, appelante qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel, déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce même fondement à verser à Amsom habitat la somme de 2 000 euros. 





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition,



Confirme l'ordonnance entreprise sauf à augmenter le montant de la provision à valoir sur le paiement des pénalités de retard à la somme de 150 000 euros et sauf dans sa disposition ayant rejeté la demande de terminer le chantier sous astreinte ;



Statuant à nouveau dans cette limite :



Condamne la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF à terminer le chantier sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de signification du présent arrêt ;



Y ajoutant :



Condamne la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF aux dépens d'appel et à payer à l'Office public de l'habitat de la Somme la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile par la société SCCV Zac intercampus-[Localité 3] LHDF.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE