Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 11 avril 2024

ARRET 

N°





Société SCCV COMPIEGNE ' CHEMIN DE FER - LHDF





C/



[W]













CJ/SGS/DPC/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU ONZE AVRIL 

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03398 - N° Portalis DBV4-V-B7H-I22F 



Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE DU VINGT NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS





PARTIES EN CAUSE :



Société SCCV COMPIEGNE ' CHEMIN DE FER - LHDF, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3] 

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Georgina WOIMANT, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Clément FOURNIER de la SELARL RAMERY ET ASSOCIES, avocat au barreau de LILLE



APPELANTE



ET



Monsieur [I] [W]

né le 16 Mai 1952 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par Me Marcel DOYEN de la SCP MONTIGNY DOYEN, avocat au barreau d'AMIENS,

Ayant pour avocat plaidant la SELARL P. DUFRENOY ET ASSOCIES, avocat au barreau de Compiègne



INTIME



 



DEBATS :



A l'audience publique du 08 février 2024, l'affaire est venue devant Mme Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 avril 2024.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière et en présence de Mme Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, juriste assistante.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 11 avril 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.





*

* *



DECISION :



Par acte authentique du 18 décembre 2020, la SCCV Compiègne-Chemin de fer- LHDF (ci-après la société LHDF) a vendu à M. [I] [W] un bien immobilier d'un montant de 237 600 euros, avec échéancier de règlement en fonction de l'évolution des travaux. 



Par des courriers du 14 septembre 2020, la société LHDF a fait état de retards dans la livraison de l'ensemble immobilier. 



Par acte du 3 novembre 2022, M. [W] a fait assigner la société LHDF devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Compiègne afin notamment qu'il lui soit enjoint de procéder à la livraison de l'immeuble. 



Par ordonnance contradictoire en date du 29 juin 2023, le juge des référés a :

- fait injonction à la société LHDF, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la présente ordonnance, de :

- procéder à la livraison effective des clés de l'immeuble et d'en établir un procès-verbal contradictoire avec réserves, 

- procéder et prendre en charge tous les frais consécutifs et justifier de la modification effective des actes de copropriété consécutivement aux ouvrages réalisés non conformément aux documents de copropriété actuels ainsi qu'au contrat de vente, 

- remettre à M. [W] l'ensemble des documents prévus à l'acte de vente (') ;

- condamné par provision la société LHDF à payer M. [W] la somme de 10 000 euros ;

- condamné la société LHDF à payer à M. [W] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société LHDF aux dépens.



Par déclaration du 26 juillet 2023, la société LHDF a interjeté appel de cette décision.



Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2023, la société LHDF demande à la cour :

- d'infirmer partiellement l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Compiègne en date du 29 juin 2023 en ce qu'elle a :

- fait injonction à la société LHDF, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la présente ordonnance, de procéder et prendre en charge tous les frais consécutifs et justifier de la modification effective des actes de copropriété consécutivement aux ouvrages réalisés non conformément aux documents de copropriété actuels ainsi qu'au contrat de vente ;

- condamné par provision la société LHDF à payer à M. [W] la somme de 10 000 euros ;



- de déclarer irrecevables les demandes nouvelles de M. [W] présentées pour la première fois en cause d'appel. 

- de débouter M. [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- de condamner M. [W] à payer à la société LHDF la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance.



La société LHDF soutient, s'agissant de l'injonction du promoteur d'avoir à modifier les actes de propriété, que le promoteur ne peut avoir une quelconque responsabilité à cet égard. Elle expose que seul le syndic des copropriétaires peur convoquer une assemblée générale pour agir en ce sens. Elle précise qu'elle appartient certes au même groupe que l'ancien syndic mais qu'elle ne saurait être jugée fautive à ce titre. Elle précise qu'elle a développé tous ses efforts pour permettre la modification du règlement de copropriété au bénéfice de M. [W] et qu'elle y est d'ailleurs parvenue car une modification du règlement de copropriété a finalement été approuvée à l'unanimité lors de la dernière assemblée générale. Sur la demande provisionnelle, elle se prévaut de la clause de doublement des délais en cas de retard de livraison à la suite d'une force majeure. De plus, elle affirme que M. [W] ne démontre absolument pas avoir subi un quelconque préjudice et notamment pas une perte de chance de percevoir des loyers. 



Elle soutient que M. [W] forme des demandes nouvelles irrecevables en réévaluant sa demande au titre de la provision à hauteur de 15 000 euros et en sollicitant la condamnation du promoteur à lever les réserves de livraison. A titre subsidiaire, elle expose qu'elle dispose d'une année pour reprendre les réserves et qu'elle en conteste certaines. 



Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2023, M. [W] demande à la cour de :

- Débouter purement et simplement la société LHDF de son appel, de ses demandes, fins et conclusions.

- Confirmer la décision entreprise notamment sur les deux chefs de contestation formulés par la société LHDF et, consécutivement, maintenir la condamnation sous astreinte au titre de la modification des documents de copropriété, de même que la condamnation provisionnelle à dommages et intérêts mais réformer le montant retenu et consécutivement retenir la somme provisionnelle de 15 000 euros de dommages et intérêts au bénéfice de M. [W].

- Confirmer ainsi l'ordonnance querellée et y ajoutant au stade de la cour, compte tenu de la livraison désormais enfin advenue en juin 2023 avec nombreuses réserves et sans respect des obligations contractuelles (notamment en termes de remise de documents), condamner la société LHDF sous la même astreinte que celle retenue par les premiers juges (à savoir 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir), à procéder à la levée de l'ensemble des réserves ressortant du constat d'huissier de Me [B],

- Condamner la société LHDF aux entiers dépens et au paiement d'une indemnité de procédure au bénéfice de M. [W] à hauteur de 5 000 euros, au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [W] soutient que la société LHDF ne peut invoquer la livraison des parties communes pour rejeter la responsabilité du défaut de modification du règlement de copropriété sur le syndic. Il indique que la société LHDF est encore propriétaire de lots si bien qu'elle aurait pu saisir le syndic en vue de la tenue d'une assemblée générale. Il soutient que la modification n'est toujours pas effective. 



Il fait ensuite valoir que la société LHDF n'a jamais justifié des motifs du retard de livraison. Il affirme justifier du préjudice subi consécutif à un retard injustifié, équivalent à trois ans, dès lors qu'il entendait disposer du dispositif de la loi dite « Pinel » et d'un investissement locatif source de revenus. Il précise que seul un règlement de 13 000 euros est intervenu à son profit depuis l'ordonnance sans que les injonctions n'aient été exécutées. 



Il soutient que ses demandes ne sont pas nouvelles en cause d'appel dès lors qu'il se contente de porter sa demande de dommages et intérêts à un montant plus élevé et de solliciter la levée des réserves et ne saurait être tenu d'attendre une année supplémentaire. Il relève que la soudaine contestation de deux réserves n'impose pas la mise en 'uvre d'une expertise. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 janvier 2024 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 8 février 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'effet dévolutif



Selon l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Il ressort de la déclaration d'appel et des conclusions de l'appelant que les dispositions de l'ordonnance relatives à la remise d'une série de documents et celles relatives aux frais irrépétibles et demandes, initialement objets de l'appel, ne donnent lieu au développement d'aucun moyen par l'appelant et ne sont pas reprises au dispositif de ses conclusions. 



Par ailleurs, les dispositions relatives à la livraison des clés et à l'établissement d'un procès-verbal contradictoire avec réserves ne sont pas visées par la déclaration d'appel et ne font l'objet d'aucun développement dans les conclusions de la SCCV LHDF.



Ces diverses dispositions de l'ordonnance sont donc définitives. 



Sur les demandes nouvelles 



Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



En vertu de l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.



Il résulte de l'article 566 du même code que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



A l'occasion de l'appel interjeté par la société LHDF, M. [W] porte sa demande de provision à valoir sur des demandes de dommages-intérêts à la somme de 15 000 euros et forme une demande de condamnation de la SCCV à procéder à la levée de l'ensemble des réserves qu'elle ne formait pas en première instance.



Sur le premier point, M. [W] ne forme pas une nouvelle prétention devant la cour mais la même demande dont il modifie le chiffrage. Sur le second point, compte tenu de l'évolution du litige consécutive à la livraison du bien intervenue le 16 juin 2023, M. [W] forme une demande complémentaire qui ne s'analyse pas une demande nouvelle. 



Dans ces conditions, les demandes formées par M. [W] devant la cour sont recevables. 



Sur les demandes de modification du règlement de copropriété et de levée des réserves



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.



Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés.



En l'espèce, M. [W] vise au dispositif de ses conclusions devant la cour « le droit positif applicable et notamment l'article 835 du code de procédure civile » alors qu'il évoque dans le corps de ses conclusions les écritures versées en première instance dans lesquelles il se prévalait tout à la fois d'une « absence de contestation sérieuse et de l'existence d'un trouble manifestement illicite ». Or, la première notion conditionne la mise en 'uvre de l'article 834 du code de procédure civile qui suppose la démonstration d'une urgence, et la seconde la mise en 'uvre de l'article 835 du code de procédure civile. L'appelant évoque quant à lui les deux dispositions. Le premier juge a fait application de l'article 835 du dit code s'agissant de la demande de modification des actes de propriété dont il était saisi. 



M. [W] n'ébauche pas même la démonstration d'une urgence à l'appui de ses demandes et il convient donc de retenir qu'il fonde ses demandes sur l'article 835 du code de procédure civile. 



S'agissant de la question de la modification du règlement de copropriété, il ressort des pièces produites que la présence de deux balcons en façade nord ne figurait pas au règlement de copropriété, que M. [W], concerné par le défaut de mention de l'un des balcons, n'a eu de cesse de solliciter du promoteur la rectification du dit règlement, que la réception des travaux concernant les parties communes par le syndicat des copropriétaires a permis à la société LHDF de faire valoir que la modification du règlement de copropriété relevait désormais d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires et qu'une résolution a été adoptée à l'unanimité de cette assemblée postérieurement à l'ordonnance de référé en vue de la modification du règlement de copropriété avec une prise en charge des frais afférents par le groupe Edouard Denis. 



M. [W] soutient que la cour doit maintenir la condamnation sous astreinte de la société LHDF à faire rectifier le règlement de copropriété au motif que la modification n'est pas effective et que la SCCV a toujours fait preuve de mauvaise foi si bien qu'il doit pouvoir agir en liquidation de l'astreinte. 



Cependant, la livraison des parties communes au syndicat des copropriétaires avant même la décision du juge des référés imposait qu'une décision de l'assemblée générale valide la rectification du règlement de copropriété. En outre, à supposer que la rectification du règlement de copropriété ne soit pas encore effective, elle a été adoptée à l'unanimité de l'assemblée générale des copropriétaires si bien que la situation sera totalement régularisée à brève échéance sans aucun coût pour M. [W]. Ce dernier ne rapporte donc pas la preuve de l'existence d'un trouble manifestement illicite actuel et il n'établit pas avec l'évidence requise en matière de référé l'existence d'un tel trouble imputable à la société LHDF à la date de l'ordonnance de référé. 



L'ordonnance sera donc réformée sur ce point. 



S'agissant de la demande de condamnation de la société LHDF à lever les réserves, il ressort de la procédure que le bien a été livré à M. [W] en juin 2023 peu avant la date du délibéré du premier juge et qu'un procès-verbal a été établi pour lister les réserves émises par l'intéressé qui a également adressé un courrier listant tous les désordres dont il se prévaut à la société LHDF. Compte tenu du délai d'un an dont dispose la SCCV pour lever les réserves, aucun trouble manifestement illicite ne peut être caractérisé en l'espèce puisque ce délai ne s'est pas encore écoulé. 



M. [W] sera donc débouté de sa demande de condamnation de la société LHDF à lever les réserves sous astreinte. 



Sur la demande de provision



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En l'espèce, il n'appartient pas au juge des référés de se prononcer sur les causes du retard subi et sur la validité de la clause de doublement des retard de livraison dont se prévaut la société LHDF. 



L'existence d'un retard dans la livraison de l'appartement à M. [W] qui aurait dû se voir livrer le bien au quatrième trimestre 2020 selon les stipulations contractuelles et non en juin 2023 est incontestable. Le préjudice né de ce retard est également établi compte tenu de la multitude des démarches qui ont été nécessaires pour que l'intimé dispose d'informations fiables, s'assure de pouvoir continuer à bénéficier du dispositif de la loi fiscale dite « Pinel » et en raison de la perte de chance de percevoir des loyers pendant toute cette période. 



En revanche, l'ampleur du retard imputable à des manquements de la SCCV est encore incertain. De même, si de nombreuses réserves ont été émises par M. [W], rien ne permet à ce stade de la procédure d'affirmer que les désordres allégués sont imputables à la société LHDF. 



Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'allouer à M. [W] une somme plus élevée que celle accordée par le premier juge et l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SCCV à verser une provision de 10 000 euros à M. [W] à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices. 

 

Sur les autres demandes 



Compte tenu de l'issue du litige et de la confirmation de la condamnation de la SCCV LHDF au paiement d'une provision au profit de M. [W], la société sera condamnée aux dépens d'appel et au paiement d'une indemnité de 1 000 euros à M. [W] au titre des frais irrépétibles de la procédure en appel. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, dans les limites de l'appel ;



Confirme l'ordonnance entreprise s'agissant des chefs soumis à la cour sauf en ce qu'elle a condamné la SCCV Compiègne ' chemin de fer ' LHDF à procéder et prendre en charge tous les frais consécutifs et justifier de la modification effective des actes de copropriété consécutivement aux ouvrages réalisés non conformément aux documents de copropriété actuels ainsi qu'au contrat de vente et ce sous astreinte ; 



Statuant à nouveau, déboute M. [I] [W] de sa demande de condamnation de la SCCV Compiègne ' chemin de fer ' LHDF à procéder et prendre en charge tous les frais consécutifs et justifier de la modification effective des actes de copropriété consécutivement aux ouvrages réalisés non conformément aux documents de copropriété actuels ainsi qu'au contrat de vente et ce sous astreinte ; 



Y ajoutant, 



Déclare recevables les demandes de M. [I] [W] tendant à la condamnation de la SCCV Compiègne ' chemin de fer ' LHDF à lever les réserves sous astreinte et à lui régler une provision de 15 000 euros à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices ; 



Déboute M. [I] [W] de sa demande de condamnation de la SCCV Compiègne ' chemin de fer ' LHDF à lever les réserves sous astreinte ; 



Déboute M. [I] [W] du surplus de sa demande de provision ; 



Condamne la SCCV Compiègne ' chemin de fer ' LHDF aux dépens d'appel ; 



Condamne la SCCV Compiègne ' chemin de fer ' LHDF à verser à M. [I] [W] une indemnité de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE