Cour d'Appel · 2ème chambre — 12 avril 2024

12/04/2024





ARRÊT N°131



N° RG 20/03829 - N° Portalis DBVI-V-B7E-N4O6



VS AC



Décision déférée du 03 Novembre 2020 - TJ à compétence commerciale de [Localité 7] - 16/00394



Madame [D]

















[Z] [S]

[B] [S] épouse [E]

[K] [F] [S]

S.A.R.L. HADRIEN (CAFE FLORIDA)





C/



[Z] [S]

[B] [S] épouse [E]

[K] [F] [S]

S.A.R.L. HADRIEN (CAFE FLORIDA)





























































Médiation



Renvoi mise en état le 12/09/24







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE [Localité 7]

2ème chambre

***

ARRÊT DU DOUZE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTS ET INTIMES



Monsieur [Z] [S]

[Adresse 11]

[Localité 8]

Représenté par Me Elisabeth LAJARTHE de la SELARL DBA, avocat au barreau de [Localité 7]



Madame [B] [S] épouse [E]

[Adresse 4]

[Localité 5] (ETATS-UNIS)

Représentée par Me Elisabeth LAJARTHE de la SELARL DBA, avocat au barreau de [Localité 7]



Monsieur [K] [F] [S]

chez Maître [H], [Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par Me Elisabeth LAJARTHE de la SELARL DBA, avocat au barreau de [Localité 7]



S.A.R.L. HADRIEN (CAFE FLORIDA) prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Stanley CLAISSE de la SELAS MORVILLIERS SENTENAC & ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 7]



INTIMES ET APPELANTS



Monsieur [Z] [S]

[Adresse 11]

[Localité 8]

Représenté par Me Elisabeth LAJARTHE de la SELARL DBA, avocat au barreau de [Localité 7]

Représenté par Me Stéphane RUFF de la SCP RSG AVOCATS, avocat au barreau de [Localité 7]



Madame [B] [S] épouse [E]

[Adresse 4]

[Localité 5] (ETATS-UNIS)

Représentée par Me Elisabeth LAJARTHE de la SELARL DBA, avocat au barreau de [Localité 7]



Monsieur [K] [F] [S]

chez Maître [H], [Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par Me Elisabeth LAJARTHE de la SELARL DBA, avocat au barreau de [Localité 7]











S.A.R.L. HADRIEN (CAFE FLORIDA) prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Stanley CLAISSE de la SELAS MORVILLIERS SENTENAC & ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 7]



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V.SALMERON, présidente chargée du rapport et S.MOULAYES, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

S.MOULAYES, conseillère

M.NORGUET, conseillère



Greffier, lors des débats : A. CAVAN



ARRET : 



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre.



Exposé des faits et procédure :



Suivant bail commercial originel en date du 5 octobre 1966, Mme Anne [S] née [A] a donné à bail à M. [K] [Y] un local sis [Adresse 3] à [Localité 7], à usage de café-bar-brasserie. 



Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises au bénéfice de la Sarl L'écluse de Florida puis de la Snc Le Florida. 



Cette dernière a, suivant acte authentique du 7 janvier 2005, cédé le fonds de commerce exploité dans les lieux, incluant le droit au bail, à la Sarl Hadrien. 



Suivant un protocole d'accord du 15 décembre 2010 faisant suite à un jugement rendu par le juge des loyers commerciaux en date du 19 juin 2003 ayant ordonné une expertise sur la valeur locative, Madame [S] et la Sarl Hadrien ont convenu de fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er août 2002 à la somme de 24.600 euros ht et hc.



Suivant exploit d'huissier du 24 mars 2015, la bailleresse a donné congé à la Sarl Hadrien au 30 septembre 2015 avec offre de renouvellement du bail, avec proposition d'un loyer annuel au montant de 54.000 euros par an ht et hc à compter du 1er octobre 2015 et avec réajustement du dépôt de garantie. 



La société preneuse n'a pas répondu.



Madame [S] a signifié un mémoire préalable le 3 novembre 2015, puis a, suivant assignation en date du 26 janvier 2016, saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de [Localité 7], aux fins essentiellement de faire reconnaître le déplafonnement de droit du loyer et voir fixer à la valeur locative à la somme de 54.000 euros hc et ht annuel à compter de la date de renouvellement du bail soit le 1er octobre 2015 et à titre subsidiaire, de voir organiser une expertise. 



Par jugement rendu le 6 septembre 2016, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire droit une expertise et commis Madame [M] [T] pour y procéder, avec notamment pour mission de déterminer la valeur locative des lieux loués à la date du renouvellement du 15 octobre 2015. 



L'expert a déposé son rapport le 26 février 2018. 



Madame Anne [S] est décédée le 9 janvier 2020, laissant pour lui succéder Monsieur [Z] [S], Madame [B] [S] épouse [E] et Monsieur [K]-[F] [S] qui ont repris l'instance. 



Par jugement du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de [Localité 7] a :


dit que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2015 ; loyers :

fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de : 


- 54.000 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 26 janvier 2016, 

 - 67.000 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 06 septembre 2018


dit que la Sarl Hadrien doit les intérêts de retard sur le différentiel de 

à compter de l'assignation du 26 janvier 2016 pour le loyer de 54.000 euros, 

à compter du mémoire du 6 septembre 2018 pour le loyer de 67.000 euros ; 

laissé les dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire à la charge des consorts [S], tenus in solidum ; 

dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. 




Par déclaration en date du 24 décembre 2020, la Sarl Hadrien (Café Florida) a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation des chefs du jugement qui ont :


dit que la surface pondérée telle que déterminée par l'expert sera retenue ;

dit que le coefficient d'abattement de la valeur locative doit être réduit à 25% ; 

majoré le loyer du 5% en raison de l'existence dans le bail d'une clause de libre cession ou sous-location non prise en compte par l'expert en tant qu'élément de majoration ; 

débouté la Sarl Hadrien de sa demande de fixation de loyer du bail renouvelé, à compter du 1er octobre 2015, à une somme n'excédant pas 50.000 euros par an ; fixé à : 

54.000 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 26 janvier 2016, 

67.000 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 06 septembre 2018 ; 

dit que la Sarl Hadrien doit les intérêts de retard sur le différentiel de loyers :

à compter de l'assignation du 26 janvier 2016 pour le loyer de 54.000 euros 

à compter du mémoire du 6 septembre 2018 pour le loyer de 67.000 euros ; 




Le tribunal judiciaire de [Localité 7], dans une ordonnance de référé en date du 15 avril 2021, a désigné [P] [R], géomètre-expert, afin de procéder à une expertise judiciaire des locaux loués par la société Hadrien sis [Adresse 3] à [Localité 7]. 



Par courrier en date du 6 septembre 2021, le conseil de la Sarl Hadrien a informé la Cour qu'une expertise était actuellement en cours concernant la superficie et l'existence même d'une cave dont devrait bénéficier la société Hadrien. 



Par soit-transmis en date du 24 octobre 2022, le conseiller de la mise en état a demandé aux Consorts [S] si elles s'opposaient à la jonction des dossiers RG 20-3829 et RG 21-00718. 



Par courrier en date du 27 octobre 2022, le conseil des Consorts [S] a indiqué ne pas s'opposer à la jonction. 



Par courrier du 22 novembre 2022, Me [C] de la Selarl Dba a indiqué révoquer Me [K]-Charles Bourrasset de la Scp Dusan Bourrasset Cerri et se constituer en ses lieu et place pour le compte de Madame [B] [S] épouse [E], Monsieur [Z] [S] et Monsieur [K]-[F] [S].



A la suite du partage successoral intervenu, Monsieur [Z] [S] est devenu seul propriétaire des locaux loués à compter du 30 mars 2023. 



Par courrier en date du 22 février 2024, le conseil de la Sarl Hadrien a indiqué à la juridiction qu'au titre d'une procédure séparée, la société Hadrien avait obtenu une expertise judiciaire, que plusieurs réunions d'expertise avait eu lieu, la dernière ayant eu lieu le 20 mars 2023 et qui a permis, avec l'accord des parties, de réaliser quatre percements à partir des caves existantes coté « Pages » et coté « [S] ». Le conseil de la Sarl Hadrien précisait encore à la juridiction que le rapport définitif de l'expert judiciaire n'avait pas encore été déposé puisque celui-ci avait sollicité une prorogation du délai pour remettre son rapport. 



Par des conclusions de sursis à statuer en date du 23 février 2024, la Sarl Hadrien (Café Florida), au visa des articles 378 et suivants du Code de procédure civile, a demandé à la juridiction de : 

ordonner le sursis à statuer de la présence procédure dans l'attente du dépôt du rapport définitif de l'expertise judiciaire,

réserver les dépens. 



Par des conclusions de procédure en date du 8 mars 2024, les consorts [S], au visa des articles 73 et suivants et 108 du code de procédure civile, ont demandé à la juridiction de prononcer l'irrecevabilité de la demande de sursis à statuer présentée par la société Hadrien dans ses conclusions du 23 février 2024. 



Suite à plusieurs demandes de report, la clôture est finalement intervenue le 18 mars 2024.



Prétentions et moyens des parties :



Vu les conclusions d'appelant n°3 devant la Cour d'appel de [Localité 7] notifiées le 15 mars 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la société Hadirne (Café Florida) demandant, au visa des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, R 145-23 et suivants du code de commerce, de :


rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

confirmer le jugement entrepris par le juge des loyers commerciaux le 3 novembre 2020 en ce qu'il a : 

laissé les dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire à la charge des consorts [S], tenus in solidum,

réformer le jugement entrepris par le juge des loyers commerciaux le 3 novembre 2020 dans l'ensemble de ses autres dispositions et plus précisément en ce qu'il a :

dit que la surface pondérée telle que déterminée par l'expert sera retenue ; 

dit que le coefficient d'abattement de la valeur locative doit être réduit à 25% ; 

majoré le loyer du 5% en raison de l'existence dans le bail d'une clause de libre cession ou sous-location non prise en compte par l'expert en tant qu'élément de majoration ; 

débouté la Sarl Hadrien de sa demande de fixation de loyer du bail renouvelé, à compter du 1er octobre 2015, à une somme n'excédant pas 50.000 euros par an ; 

fixé à : 

54.000 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 26 janvier 2016, 

67.000 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 06 septembre 2018 ; 

dit que la Sarl Hadrien doit les intérêts de retard sur le différentiel de loyers 

à compter de l'assignation du 26 janvier 2016 pour le loyer de 54.000 euros ; 

à compter du mémoire du 6 septembre 2018 pour le loyer de 67.000 euros ; 




et, statuant à nouveau, 


fixer la date de prise d'effet du bail renouvelé au 1er octobre 2015 pour une durée de 9 ans ;

fixer la surface pondérée à 80,63 m² ; 

fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2015 à la somme annuelle hors taxes et hors charges n'excédant pas 50.000 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; 

condamner solidairement Monsieur [Z] [S], Madame [B] [E] née [S] et Monsieur [K] [F] [S] à verser la somme de 6.000 euros au titre sur le fondement des dispositions d'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter la charge des entiers dépens. 




Vu les conclusions d'intimés et appel incident n°3 notifiées le 9 février 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de Madame [B] [E] née [S], Monsieur [Z] [S] et Monsieur [K] [F] [S] demandant, au visa des articles L145-33 et suivants du code de procédure civile, de :


fixer le loyer à un montant de 54.000 euros par an hors charges et hors taxes à compter du 1er octobre 2015,

fixer le loyer à un montant de 100.725 euros par an hors charges et hors taxes à compter de la notification du mémoire du 6 septembre 2018, 

fixer le loyer à un montant de 112.812 euros par an hors charges et hors taxes à compter de la notification du mémoire du 28 février 2019, 

fixer le loyer à un montant de 122.568,50 euros par an hors charges et hors taxes à compter de la notification des présentes conclusions, 

dire et juger que la Sarl Hadrien sera débitrice des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance contractuelle sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil en leur version applicable au litige, soit : 

à compter de l'assignation du 26 janvier 2016 pour le loyer de 54 000 euros

à compter du mémoire du 6 septembre 2018 pour le loyer de 100 725 euros,

à compter du mémoire du 28 février 2019 pour le loyer de 112 812 euros

à compter des présentes conclusions pour le loyer de 122.568,50 euros,

condamner la Sarl Hadrien au paiement des entiers dépens de première instance, incluant la totalité des frais d'expertise, 

condamner la Sarl Hadrien à payer à Madame [B] [E] née [S], Monsieur [Z] [S] et Monsieur [K] [F] [S] la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

la condamner au paiement des entiers dépens d'appel. 






Motifs de la décision :



A l'audience le preneur a demandé le sursis à statuer en attendant les résultats d'une expertise judiciaire sur la découvert d'une cave dans le bâtiment pouvant correspondre à la cave mentionnée à l'origine du bail.



Les bailleurs ont sollicité le maintien de l'affaire mais il leur a été fait observer que le dispositif de leurs conclusions procédait par plusieurs fixations annuelles pour un même bail renouvelé.



La cour a proposé d'ordonner une mesure de médiation judiciaire pour que les parties puissent rechercher un accord sur l'ensemble des litiges nés ou à naître eu égard à toutes les difficultés exposées et a suggéré de répondre à cette proposition, par message RPVA, dans les 10 jours pour recueillir l'accord de chaque partie.

Les parties ont accepté de participer à une mesure de médiation judiciaire.



L'affaire est donc renvoyée à la mise en état de septembre 2024 pour déterminer si la médiation judiciaire d'une durée de 3 mois éventuellement renouvelable une fois a pu aboutir à un protocole d'accord.



La cour réserve l'ensemble des demandes des parties et les dépens.



Par ces motifs :



La cour,



Avant dire droit,



- Désigne en qualité de médiateur judiciaire,



Madame [X] [J] 

[Adresse 9]

[Localité 10]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mail : [Courriel 12]



- Fixe à 1000 euros TTC le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui devra être versée entre les mains du médiateur à parts égales, avant la date fixée pour la première réunion, à peine de caducité de la désignation.



- Dit que la partie bénéficiaire de l'aide juridictionnelle est dispensée du versement d'une provision, 



- Invite Madame [J] [X] à procéder, après versement de la consignation, à l'exécution de la mission de médiation qui prendra fin sauf prorogation décidée à la demande du médiateur dans le délai de trois mois à compter du jour ou la provision sur frais et honoraires du médiateur a été versée.



- Dit que pour mener à bien sa mission, le médiateur entendra les parties et leurs avocats,



- Dit que le constat de fin de mission, qui ne fera pas mention des propositions transactionnelles éventuellement avancées au cours de la médiation, sera déposé au greffe de la cour à l'issue du délai de trois mois, sauf prorogation de délai, pour qu'il soit statué sur les demandes, 



- Dit que le médiateur désigné devra utiliser l'adresse de messagerie spécifiquement dédiée à la médiation suivante : [Courriel 13] pour informer la cour de toute difficulté et communiquer entre autres la date de versement de la consignation, la date d'entrée en médiation et la date de la première réunion. 



- Dit que, sur requête conjointe ou sur la demande de la partie la plus diligente, le magistrat chargé du suivi de la médiation dans la chambre pourra à nouveau être saisi pour statuer sur toutes difficultés nées de l'exécution de la présente décision,



- Renvoie l'affaire et les parties à l'audience de mise en état du 

12 septembre 2024 à 14h00 pour apprécier l'issue de la médiation ou son renouvellement pour 3 mois. 



- Dit que la présente décision sera notifiée, par lettre simple, aux parties et par voie électronique au médiateur ci-dessus désigné, par les soins du greffe.



- Rappelle que selon l'article 910-2 du code de procédure civile, la décision d'ordonner une médiation interrompt les délais impartis pour conclure et former appel incident mentionnés aux articles 905-2 et 908 à 910 du même code et que l'interruption de ces délais produit ses effets jusqu'à l'expiration de la mission du médiateur



- Réserve les demandes des parties et les dépens



Le greffier, La présidente, 











.