Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 10 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [P] [U]
Madame [Z] [R] épouse [U]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/09090 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3L3X

N° MINUTE : 9







JUGEMENT 
rendu le 10 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A. [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN et ASSOCIES, 

DÉFENDEURS
Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant, 

Madame [Z] [R] épouse [U], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés, 

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 29 janvier 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 avril 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffière


Décision du 10 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09090 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3L3X

 FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 09/01/2018 à effet à la même date, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [P] [U] et Madame [Z] [R] épouse [U] un appartement à usage d'habitation avec cave, situé au [Adresse 3], pour un loyer initial de 412,80 euros payable à terme échu, outre les provisions sur charges prévues par la règlementation HLM. En outre, par acte du 25/03/2021, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [P] [U] un emplacement de stationnement n°38, et par un autre acte non produit, un emplacement de stationnement n°11 tous deux situés [Adresse 1], accessoire au contrat de location. Par courrier en date du 22 mars 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a informé les locataires qu'un congé leurs était donné pour l'emplacement de stationnement n°38 à compter du 21 avril 2023.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [P] [U] et Madame [Z] [R] épouse [U] le 6 avril 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 1644,20 euros en principal (échéance mars 2023 incluse). Les échéances de loyer de l'emplacement de stationnement n°11 n'étant pas payées, une sommation de payer a été délivrée à Monsieur [P] [U] et Madame [Z] [R] épouse [U] le 6 avril 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 317,91 euros en principal (échéance mars 2023 incluse).

Par acte de commissaire de justice du 25/09/2023, [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [P] [U] et Madame [Z] [R] épouse [U] aux fins de :

A titre principal :
- voir constater la résiliation du bail d'habitation et de celui des emplacements de stationnement par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, 

A titre subsidiaire :
-voir prononcer la résiliation judicaire des baux d'habitation et d'emplacements, 

En tout état de cause : 
- voir ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [U] et Madame [Z] [R] épouse [U] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, et l'expulsion de leurs véhicules des emplacements n°11 et n°38 avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant,
 
- voir condamner Monsieur [P] [U] et Madame [Z] [R] épouse [U] au paiement :

-D'une somme globale de 2317,76 euros (1591,50 euros pour le logement, 505,44 euros pour l'emplacement n°38 et 220,82 euros pour l'emplacement °11), échéance du mois de juin 2023 incluse, au titre de l'arriéré selon décompte en date du 30 juin 2023, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de la sommation de payer,
-D'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours et des charges à compter de la résiliation jusqu'à libération des lieux par remise des clés, 
-D'une somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation.

L'assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 4] le 29 septembre 2023.

Les parties ont été convoquées à l'audience du 29 janvier 2024 au cours de laquelle le conseil du bailleur a précisé que la dette était en hausse mais sans produire de décompte actualisé. A ce propos, et notamment afin de constater le paiement de 600 euros des locataires au cours du mois de janvier 2024, il a été autorisé la transmission d'une note en délibéré. Un décompte actualisé a ainsi été transmis au greffe établissant la dette locative globale à 2466,60 euros à la date du 29 au janvier 2024, jour de l'audience, échéance de décembre 2023 incluse.

Il a précisé en outre qu'il acceptait des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et maintien dans les lieux, mais qu'il sollicitait en cas de non-respect la fixation et la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation.

Monsieur [P] [U] a comparu. Madame [Z] [R] épouse [U] bien que régulièrement convoquée selon les formes de l'article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, ne s'est pas présentée ni personne pour elle. Monsieur [P] [U] a expliqué que le foyer avait connu une période financière difficile, mais qu'ils avaient repris le paiement du loyer courant. Demandant à rester dans les lieux, il a proposé de régler la dette locative par mensualité de 200 euros en plus des échéances mensuelles.

Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe avant l'audience.

 
 MOTIFS DE LA DECISION


Sur la recevabilité 

En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 11/04/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer qui a été délivré le 06/04/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [P] [U] et Madame [Z] [R] épouse [U] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement (six semaines à compter du 29 juillet 2023), le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 06/06/2023 à minuit soit à compter du 07/06/2023.

La production du décompte actualisé par note en délibéré permet de constater que le versement intégral du loyer courant (hors charges) a bien été repris avant l'audience (carte bancaire 600 euros).

Par conséquent, alors que le bailleur accepte l'octroi de délais de paiements ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire et le maintien dans les lieux, et compte tenu de l'apurement possible par le débiteur de la dette locative, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [P] [U] et Madame [Z] [R] épouse [U], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux, ainsi que l'expulsion de leurs véhicules des emplacements n°11 et n°38 avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit par note en délibéré que Monsieur [P] [U] et Madame [Z] [R] épouse [U] restent devoir une somme de 2 009,15 euros sans les frais de contentieux (2456,60 - 290 - 157,45) à la date du 29 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, au titre des loyers et charges pour le logement et les emplacements de stationnement.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [P] [U] et Madame [Z] [R] épouse [U] au paiement de cette somme, sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1962,11 euros (1644,20 +317,91) à compter du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 200 euros selon modalités au dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [P] [U] et Madame [Z] [R] épouse [U] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [P] [U] et Madame [Z] [R] épouse [U] aux dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation, de signification de la décision, les frais de l'exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l'article L111-8 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile 

En équité, il convient de débouter [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

 PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir, 

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 07/06/2023, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 3],

SUSPEND les effets de la clause résolutoire, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [U] et Madame [Z] [R] épouse [U] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 2 009,15 euros sans les frais de contentieux (2456,60 - 290 - 157,45) à la date du 29 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, au titre des loyers et charges pour le logement et les emplacements de stationnement, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1962,11 euros à compter du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [P] [U] et Madame [Z] [R] épouse [U] à s'acquitter de la dette par 10 mensualités de 200 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 11ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts,



RAPPELLE qu'en cas de respect par Monsieur [P] [U] et Madame [Z] [R] épouse [U] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 4] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de Monsieur [P] [U] et Madame [Z] [R] épouse [U] ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, 

CONDAMNE in solidum, en ce cas, Monsieur [H] [D] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [U] et Madame [Z] [R] épouse [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d'expulsion,

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT