Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 10 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Dynah CHOVINO


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Sarah KRYS 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06485 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SFI

N° MINUTE : 1







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDERESSE
Madame [T], [O] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Dynah CHOVINO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0856


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection
assisté de Nicolas RANA, Greffier, lors du débat et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 29 janvier 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 avril 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffière




Décision du 10 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06485 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SFI



FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 04/09/1997 à effet au 8 septembre 1997, la SOCIETE DE GERANCE D'IMMEUBLES MUNICIPAUX a donné à bail à Madame [O] [Y] un appartement à usage d'habitation avec cave, situé [Adresse 1], pour un loyer de 2359,37 francs, outre les provisions sur charges prévues par la règlementation HLM. 

Le 16 mai 2013, la SOCIETE DE GERANCE D'IMMEUBLES MUNICIPAUX a changé de dénomination sociale pour devenir ELOGIE. Le 15 décembre 2016, la société ELOGIE a absorbé la société SIEMP et changé de dénomination sociale pour devenir la SA ELOGIE SIEMP.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [O] [Y] le 24/ 04/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 3017,30 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 03/08/2023, la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner Madame [O] [Y] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, 
- voir ordonner l'expulsion de Madame [O] [Y] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique,
- voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Madame [O] [Y],
 
- voir condamner Madame [O] [Y] au paiement à titre provisionnel :

-D'une somme de 3245,38 euros, échéance du mois de mai 2023 incluse, au titre de l'arriéré selon décompte en date du 27/ 06/ 2023, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
-D'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours et des charges à compter de la résiliation jusqu'à libération des lieux par remise des clés, 
-D'une somme de 800,00 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation.

L'assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 3] le 4 août 2023.

Les parties ont été convoquées à l'audience du 15 novembre 2023 au cours de laquelle l'affaire a été renvoyée à celle du 29 janvier 2024 afin de permettre au conseil de la défenderesse récemment désigné au titre de l'aide juridictionnelle de pouvoir préparer sa défense. 

A l'audience du 29 janvier 2024, le bailleur élève sa demande au titre de l'arriéré à la somme de 5055,32 euros, selon décompte au 23 janvier 2024, décembre 2023 inclus, et maintient ses autres demandes.

Il précise qu'il ne s'oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sollicite en cas de non-respect la fixation et la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation.

Madame [Y] a été représentée par son conseil qui a fait viser et déposé ses conclusions à l'audience. Tout en précisant qu'elle a repris le paiement des loyers depuis novembre 2023, cette dernière sollicite, au regard de ses revenus (AAH) et charges, des délais de paiement ainsi que le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire, en proposant des mensualités de 20 euros. Elle a ajouté avoir déposé un dossier FSL maintien dans les lieux. A titre subsidiaire, si la suspension des effets de la clause résolutoire n'était pas prononcée, la locataire sollicite, outre le délai de droit de commun de 2 mois, une prorogation à trois mois prévue à l'article L412-2 du CPCE, ainsi qu'un délai de grâce supplémentaire conformément aux article L412-3 et L412-4 CPCE pour lui permettre de se reloger compte tenu de sa situation fragile. Elle sollicite également le rejet de la demande au titre de l'article 700 du CPC et des dépens. 

Un diagnostic social a été reçu au Greffe, dont les termes ont été communiqués à l'audience au bailleur.

 
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité 

En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CAF le 21/04/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer qui a été délivré le 24/ 04/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Madame [O] [Y] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 24/ 06/ 2023 à minuit soit à compter du 25/06/2023.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de novembre 2023.

Madame [O] [Y] dispose de revenus mensuels à hauteur de 1092 euros pour des charges de 620 euros. Elle a également déposé un dossier FSL.

Alors que le bailleur accepte l'octroi de délais de paiements ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, et compte tenu de la reprise du loyer courant et de l'apurement possible par le débiteur de la dette locative, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [Y], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Madame [Y], à défaut de local désigné. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [O] [Y] reste devoir une somme de 5055,32 euros, selon décompte au 23 janvier 2024, décembre 2023 inclus, au titre des loyers et charges.

Il convient en conséquence de condamner Madame [O] [Y] au paiement de cette somme, sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3245,38 euros à compter de l'assignation et à compter de la date de signification de l'ordonnance pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 20 euros selon modalités au dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [O] [Y] au paiement de celle-ci.


Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Madame [O] [Y] aux dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation, de signification de la décision, les frais de l'exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l'article L111-8 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile 

En équité, il convient de débouter la SA ELOGIE SIEMP de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, 

DECLARE le bailleur recevable à agir, 

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 25/ 06/ 2023, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 1],

SUSPEND les effets de la clause résolutoire, 

CONDAMNE Madame [O] [Y] à payer à la SA ELOGIE SIEMP, la somme provisionnelle de 5055,32 euros au titre des loyers et charges dus au 23 janvier 2024, décembre 2023 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3245,38 euros à compter de l'assignation et à compter de la date de signification de La présente ordonnance pour le surplus,

AUTORISE Madame [O] [Y] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 20 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts,

RAPPELLE qu'en cas de respect par Madame [O] [Y] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que LA SA ELOGIE SIEMP pourra alors faire procéder à l'expulsion de Madame [O] [Y] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, 

AUTORISE, en ce cas, la SA ELOGIE SIEMP à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Madame [O] [Y] à défaut de local désigné,

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution 

CONDAMNE, en ce cas, Madame [O] [Y] à payer à la SA ELOGIE SIEMP à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Madame [O] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d'expulsion,

DEBOUTE LA SA ELOGIE SIEMP de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT