Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 15 avril 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE RENNES


15 Avril 2024


2ème Chambre civile 
70O 

N° RG 22/04934 - 
N° Portalis DBYC-W-B7G-J22G


AFFAIRE :


[W] [P]


C/

SCI OBJECTIF [Localité 17], 

copie exécutoire délivrée
le :
à : 






DEUXIEME CHAMBRE CIVILE




COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile


GREFFIER : Fabienne LEFRANC qui a signé la présente décision.



JUGEMENT
Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties 
En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente 
par sa mise à disposition au Greffe le 15 Avril 2024,
date indiquée à l’issue des débats.
Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,
 
ENTRE :


DEMANDEUR :

Monsieur [W] [P]
[Adresse 5]
[Localité 15]
représenté par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant





ET :




DEFENDERESSE :

SCI OBJECTIF [Localité 17], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de RENNES sous le numéro 489 714 881, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 14]
[Localité 17]
représentée par Maître Jean-marie BERTHELOT de la SARL BERTHELOT RANCHERE AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant




FAITS ET PRETENTIONS


Les propriétés immobilières de [W] [P] et de la SCI Objectif [Localité 17], sises sur la commune de [Localité 17] (35), sont contiguës.

Par courrier recommandé du 2 février 2022, monsieur [P] a mis en demeure la SCI objectif [Localité 17] de “procéder à la suppression de l’ensemble des ouvertures en limite de propriété ayant des vues directes sur son fonds, de supprimer la semelle de béton empiétant sur sa propriété, de retirer tout élément présent sur son fonds et de reconstituer la pelouse supprimée par l’entreposage de matériel”.

Aucun accord amiable n’ayant été trouvé, le 29 juin 2022, [W] [P] a fait délivrer assignation à la SCI Objectif [Localité 17] d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’être condamnée à supprimer les vues et empiétements et à procéder à la remise en conformité nécessaire des lieux, sous astreinte de 150 € par jour de retard commençant à courir passé un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, outre à payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, [W] [P] sollicite du tribunal qu’il constate le désistement de sa demande de suppression des empiétements, la défenderesse ayant en cours d’instance déféré à cette demande.
Il maintient en revanche d’une part sa demande de condamnation sous astreinte à la mise en conformité des vues et leur démolition sous astreinte de 150 € par jour de retard, d’autre part sa demande d’article 700 et de condamnation aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la SCI objectif [Localité 17] demande au tribunal de lui donner acte de ce qu’elle propose de remplacer “les deux fenêtres litigieuses par une vue fixe à verre dormant”. 
Elle sollicite le rejet de toutes les prétentions adverses et condamnation de [W] [P] au paiement d’une indemnité de 2.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 11 janvier 2024. 
Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, les dossiers ont été déposés au greffe dans le délai imparti.
L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2024 par mise à disposition au greffe puis le délibéré a été prorogé au 15 avril 2024.

MOTIFS

L’empiétement de la semelle de béton et l’encombrement de la pelouse par du matériel de construction, ainsi que sa remise en état ayant été effectués par la société défenderesse en cours d’instance, ces demandes ne sont plus soutenues, le demandeur sollicitant du tribunal qu’il “constate son désistement de sa demande de procéder à la suppression des empiétements sur les parcelles sises à [Localité 17], cadastrées ZC n° [Cadastre 3] et [Cadastre 13]".

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Au cas présent, il n’y a pas lieu de “constater” de désistement, fût-il partiel, sauf à mettre fin à l’instance, ce qui est impossible, dès lors que l’office du juge consiste, ainsi qu’il est dit à l’article 768 du Code de procédure civile à statuer sur les dernières conclusions déposées.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes abandonnées en cours d’instance.

Le litige devant être tranché est donc circonscrit à la demande de suppression des ouvertures pratiquées par la SCI Objectif [Localité 17] dans le mur non mitoyen qui lui appartient, édifié en limite de la propriété de [W] [P].

Le dispositif des écritures en demande concerne “la suppression des vues figurant sur le bâtiment existant et sur celui en cours d’édification”.

Il s’en évince que sont concernées par la demande de démolition, les quatre ouvertures pratiquées dans le mur de l’immeuble appartenant à la SCI Objectif [Localité 17].

Aux termes des articles 676 à 678 du Code civil, emportant distinction entre les vues et les jours, seuls ceux-ci peuvent être pratiqués dans un mur situé à la limite extrême des deux fonds, sous réserve d’observer une certaine hauteur.

Les jours, dits encore de souffrance ou de tolérance, ainsi pratiqués sont des fenêtres qui ne peuvent s’ouvrir et ne laissent donc passage qu’à la lumière.

Encore faut-il, ainsi qu’il est dit à l’article 677 du Code civil, qu’ils soient situés assez haut pour empêcher le propriétaire du fonds dominant de jeter son regard sur le fonds servant.

Au cas présent, il est constant que les quatre percements pratiqués dans le bâtiment appartenant à la SCI Objectif [Localité 17] se situent dans le mur implanté au droit de la limite séparative des deux héritages.

Il existe, ainsi que cela ressort du constat de commissaires de justice dressé le 8 septembre 2023 par maître [T] [J], à la requête de la société PEDRA, deux ouvertures dans la partie ancienne du bâtiment rénové, et deux ouvertures dans l’extension réalisée récemment par la SCI Objectif [Localité 17].

Bien que les écritures du demandeur ne précisent pas le nombre d’ouvertures concernées par sa demande de suppression, il s’évince néanmoins du libellé de leur dispositif, visant à procéder à la mise en conformité des vues figurant sur le bâtiment existant et sur celui en cours d’édification, que la demande concerne les quatre ouvertures.

La défenderesse soutient que les deux ouvertures les plus anciennes jouissent d’une servitude de vue par destination du père de famille, dès lors qu’elles ont été créées antérieurement à l’acquisition par [W] [P], par le propriétaire de ce qui constituait un ensemble immobilier.
Il en déduit l’existence d’une servitude de vue continue et apparente pour ces deux premières ouvertures.

De son côté, le demandeur soutient que la parcelle cadastrée ZC n° [Cadastre 8] n’a jamais formé antérieurement un fonds unique avec la parcelle ZC n° [Cadastre 3], puisqu’elle provient de la division de la parcelle cadastrée n° [Cadastre 6].
En tout état de cause, [W] [P] soutient que si le tribunal considérait que la preuve est rapportée que les parcelles ZC n°[Cadastre 3] et ZC n° [Cadastre 8] proviennent d’un seul tènement détenu antérieurement par un unique propriétaire, pour autant la SCI Objectif [Localité 17] ne démontre pas que les deux ouvertures pratiquées dans le bâtiment ancien préexistaient à la délivrance du permis de construire déposé le 10 septembre 2009 par la société défenderesse.
Il soutient également que la SCI Nouvel Avril, dont il tire ses droits avait demandé à la SCI objectif [Localité 17] de supprimer ces deux percements, sans qu’elle lui oppose la servitude de vue dont elle se prévaut désormais.
Pour toutes ces raisons, il se prétend fondé à en demander la suppression en justice.

Ceci étant, [W] [P] affirme, sans produire la moindre pièce à l’appui, que la parcelle ZC n° [Cadastre 8] provient de la division de la parcelle cadastrée n° [Cadastre 6] en quatre parcelles nouvelles, (ZC [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11]), sans s’expliquer ni fournir le moindre justificatif sur l’origine de la parcelle ZC n° [Cadastre 3].

De son côté, la SCI objectif [Localité 17] se borne à verser aux débats ses deux titres de propriété remontant au 29 novembre 2007, contenant l’origine de propriété, et un dossier de permis de construire du 9 octobre 2009 pour affirmer que la parcelle n° ZC [Cadastre 12] provient de la division de la parcelle numéro [Cadastre 7] qui appartenait antérieurement à la société Oséo, qui détenait elle-même les parcelles numéros ZC [Cadastre 6] et [Cadastre 7],qui ont fait l’objet d’un redécoupage pour donner à présent les parcelles cadastrées ZC [Cadastre 11], [Cadastre 10], [Cadastre 9], [Cadastre 8], [Cadastre 12], et [Cadastre 13].

La SCI Objectif [Localité 17] affirme être devenue propriétaire des parcelles numéros [Cadastre 8] et [Cadastre 12], tandis que monsieur [P] a acquis les parcelles [Cadastre 13], [Cadastre 3], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] et veut pour preuve l’origine de propriété figurant à la page 23 de son acte d’acquisition démontrant que les deux fonds respectifs sont issus de la division d’un fonds ayant appartenu jusqu’en 2008 au même propriétaire, la société Oséo.

Au vu de ces éléments à la fois contraires et invérifiables à partir des seules pièces versées aux débats, une mesure d’expertise s’impose afin de rechercher la date de réalisation des deux percements d’ouvertures situées à l’arrière du bâtiment, en partie nord-ouest, appartenant à la SCI Objectif [Localité 17], et de déterminer si à leur date de réalisation les parcelles aujourd’hui cadastrées ZC [Cadastre 3] et ZC [Cadastre 8] faisaient partie d’un même tènement appartenant à un propriétaire unique.

Afin de mener cette mission, il convient de désigner [M] [Z], [Adresse 2], [Localité 16].

S’agissant des ouvertures pratiquées plus récemment dans l’extension au sud-ouest du bâtiment appartenant à la SCI 0bjectif [Localité 17], il convient de relever que celle-ci propose de faire poser un jour fixe avec verre dormant.

De son côté, [W] [P] s’y oppose en soutenant que la taille et l’emplacement des quatre percements existants ne respectent pas les dispositions du Code civil en termes de distance et de hauteur.

Aux termes de l’article 677 du Code civil, les jours ne peuvent être établis qu’à 26 décimètres au-dessus du plancher au sol de la chambre qu’on veut éclairer si c’est à rez-de-chaussée et à 19 décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.
Les deux constats de commissaires de justice dressés à l’extérieur du bâtiment de la SCI, à la requête de monsieur [P], ne permettent pas de déterminer si les quatre ouvertures se situent en rez-de-chaussée ou en étage, ni si elles respectent les hauteurs légales.

Il appartiendra en conséquence à l’expert désigné de se rendre aussi à l’intérieur des locaux de la SCI Objectif [Localité 17] et de déterminer si les quatre ouvertures existantes respectent la configuration et la hauteur posée par l’article 677 du Code civil, empêchant ainsi les occupants d’avoir une vue sur le fonds de [W] [P].

Il appartiendra également à l’expert de donner son avis technique sur les matériaux disponibles sur le marché, susceptibles d’être utilisés dans le respect de l’esprit des préconisations édictées par l’article 676 alinéa 2 du Code civil, dont la lettre ne correspond plus à l’état de la technique de construction contemporaine, pour le cas où le tribunal viendrait à considérer que les hauteurs et distances légales sont respectées.

PAR CES MOTIFS

Par jugement avant-dire droit, rendu par mise à disposition au greffe :

ORDONNE une expertise.

DÉSIGNE pour y procéder [M] [Z], [Adresse 2] à [Localité 16], [Courriel 18], tel : [XXXXXXXX01], avec pour mission de :
- déterminer la date de réalisation ou de percement des deux ouvertures situées à l’arrière du bâtiment, en partie nord-ouest, appartenant à la SCI Objectif [Localité 17], donnant sur la propriété de [W] [P],
- reconstituer l’antériorité des références cadastrales actuelles, l’origine des propriétés respectives des deux parties, la chronologie des divisions et mutations intervenues depuis le procès-verbal de remembrement publié au bureau des hypothèques de Redon le 15 septembre 1970,
- déterminer si à l’époque de la réalisation des deux premières ouvertures réalisées, les parcelles cadastrées aujourd’hui ZC [Cadastre 4] et ZC [Cadastre 8] faisaient partie d’un même tènement appartenant à un propriétaire unique,
- se rendre à l’intérieur du bâtiment appartenant à la SCI Objectif [Localité 17],
- décrire les quatre ouvertures pratiquées dans le mur non mitoyen du bâtiment appartenant à la SCI Objectif [Localité 17], jouxtant la propriété de [W] [P],
- dire si elles se situent en rez-de-chaussée ou en étage,
- en mesurer la dimension et la hauteur par rapport au plancher,
- décrire la vue provenant de ces quatre ouvertures et déterminer si elles respectent les caractéristiques exigées par l’article 677 du Code civil,
- fournir tous éléments permettant de déterminer s’il existe dans le commerce des dispositifs de fenêtres “à fer maillé et verre dormant” empêchant les occupants de l’immeuble appartenant à la SCI Objectif [Localité 17] d’avoir une vue sur la propriété de [W] [P],
- donner son avis sur la faisabilité technique de travaux de suppression totale des ouvertures.

DIT que l’expert, pour exécuter sa mission, sera saisi et procédera conformément dispositions des articles 232 à 248,263 à 284-1 du Code de procédure civile.

ENJOINT aux parties de remettre à l’expert toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission aussitôt que possible et au plus tard 15 jours avant la première réunion.

DIT qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires, l’expert pourra être autorisé par le juge de la mise en état à déposer son rapport en l’état.

DIT que l’expert s’assurera, à chaque réunion d’expertise la communication entre parties des pièces qui lui sont remises dans un délai suffisant permettant leur étude, conformément au principe de la contradiction.

DIT que l’expert devra convoquer les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et leur avocat par lettre simple.

DIT que l’expert pourra recueillir des informations orales ou écrites de toute personne publique ou privée susceptible de l’éclairer, notamment les services de la publicité foncière, des impôts fonciers et de l’urbanisme compétent, les propriétaires successifs, études notariales et experts géomètres intervenus pour le compte des parties au présent litige et /ou de leurs auteurs.

DIT que l’expert soumettra aux parties toutes pièces et informations recueillis par ses soins, tout en sollicitant leurs observations.

DIT que l’expert devra définir, en concertation avec les parties, un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, l’actualiser ensuite dans les meilleurs délais, en fixant le délai dans lequel il prévoit de leur adresser son document de synthèse et son projet de rapport, et faire connaître dès que possible le montant prévisible de sa rémunération qu’il actualisera s’il y a lieu.

DIT que l’expert fixera la date ultime du dépôt des derniers dires et observations des parties sur le document de synthèse ou pré-rapport et arrêtera le calendrier de la phase conclusive de ses opérations, tout en laissant aux parties un délai d’au moins 5 semaines, tout en leur rappelant qu’il ne sera pas tenu de prendre en considération les observations transmises au-delà du terme qu’il aura fixé.

DIT que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée aux dernières observations, réclamations, qui devront être annexées à son rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement la liste exhaustive des pièces consultées, le nom des personnes convoquées et présentes aux opérations d’expertise, la date de chaque réunion tenue, les déclarations de tiers entendus par lui en mentionnant leur identité complète, leurs qualités, et leurs liens éventuels avec les parties.

DIT que l’expert déposera l’original du rapport définitif en un seul exemplaire au greffe de la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Rennes au plus tard le vendredi 20 décembre 2024, sauf prorogation expresse, et que dans le même temps il en adressera directement copie à chacun des parties à leurs conseils.

FIXE à 5.000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par moitié par chacune des parties à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Rennes au plus tard le mardi 21 mai 2024.


DIT que faute de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet.

DÉSIGNE le juge de la mise en état pour contrôler les opérations d’expertise et en régler les incidents éventuels.

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 23 mai 2024 pour vérification du versement de la consignation.

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes des parties, y compris celles relatives à l’article 700 du Code de procédure civile jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

RÉSERVE les dépens.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE