Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 16 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° 
AFFAIRE N° RG 23/00003 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GJK3
NAC : 30C

LOYERS COMMERCIAUX


JUGEMENT RENDU LE 16 AVRIL 2024
























DEMANDERESSE

S.A. MERCIALYS,
[Adresse 2]
[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Thierry CODET de la SELARL CODET-CHOPIN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION substitué par Me Alexandre CAZANOVE, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION



DÉFENDERESSES

LA S.A.S. CAP
[Adresse 4]
[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Alain LE BRAS de la SELARL LE BRAS, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-RÉUNION


LA SELARL [I] [R], représentée par Maître [I] [R], es qualité d’administrateur judiciaire de la SAS CAP
[Adresse 3]
[Localité 9]

Rep/assistant : Maître Alain LE BRAS de la SELARL LE BRAS, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-RÉUNION


LA S.E.L.A.R.L. [V], prise en la personne de Maître [P] [V], es qualité de mandataire judiciaire de la société CAP
[Adresse 6]
[Localité 7]

ni comparante, ni représentée,


****************



COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Président : M. Julien DEGUINE, Juge désigné conformément aux dispositions de l’article R. 312-3 du code de l’organisation judiciaire 
Greffier : Mme Dévi POUNIANDY, Greffière


Audience publique du 20 février 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Jugement réputé contradictoire rendu le 16 avril 2024, en premier ressort.
Prononcé par mise à disposition par Julien DEGUINE, assisté de Dévi POUNIANDY

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 Copie exécutoire délivrée le 16/04/2024 à : Maître Thierry CODET, Maître Alain LE BRAS,
 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 26 avril 2002 en l’étude de Me [W] [L], notaire à [Localité 7], la société FIM COLIMO a donné à bail commercial à la société CAP un local n°B8 situé au sein du centre commercial Jumbo Score du Port, en vue de l’exploitation d’une boutique de prêt à porter et accessoires pour femme sous l’enseigne « POURQUOI PAS ».

Le bail s’est poursuivi à l’échéance des neuf ans, et la société MERCIALYS est venue aux droits de la société FIM COLIMO.

Par acte extrajudiciaire du 28 octobre 2020, la société CAP SUD a fait signifier la société SUDECO, mandataire du bailleur, une demande de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2021.

La société MERCIALYS a acquiescé au renouvellement du bail pour une durée de 10 ans à compter du 1er janvier 2021, et demandé le relèvement du montant du loyer à la somme de 110.186,20 euros.

Faute d’accord sur le montant du loyer, la société MERCIALYS a notifié à la société CAP un mémoire tendant à :
- fixer à 118.429 euros le montant du loyer dû à compter du 1er juillet 2021 par la société CAP pour les locaux loués par elle,
- condamner la société CAP à lui payer les intérêts au taux légal sur la somme de 29.463 euros correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer dû au titre de la révision, et ce à compter du 1er juillet 2021, et jusqu’à parfait paiement, et ordonner la capitalisation des intérêts,
- et condamner la société CAP à lui payer la somme de 13.549,25 euros ht au titre de la réactualisation du dépôt de garantie,
- subsidiairement, ordonner une expertise, et fixer le montant provisionnel du loyer à 118.429 euros à compter du 1er juillet 2021,
- et dans tous les cas, condamner la société CAP à lui payer une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant mémoire n°1 déposé le 20 juin 2023, la société CAP demande de :
- se déclarer incompétent pour les demandes en paiement des loyers contestés de 29 463 euros, et 13 549 euros,
- rejeter la demande de déplafonnement de loyer,
- fixer le loyer annuel à la somme de 76 608 euros à compter du 1er janvier 2021,
- condamner la société MERCIALYS à lui payer une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- et subsidiairement, lui donner acte qu’elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise.

SUR CE,

Attendu que les demandes du bailleur tendant au paiement d’intérêts sur l’arriéré des loyers en considération de sa fixation à venir, et à l’actualisation du dépôt de garantie, relèvent non de la compétence du juge des loyers commerciaux, laquelle se limite à la fixation du loyer, mais du droit commun du bail ; qu’elles sont de la compétence du tribunal judiciaire, et seront déclarées irrecevables ;

Attendu que les éléments produits et discutés entre les parties ne donnent pas à la juridiction les indications relatives à la description du local, aux facteurs de commercialité, et aux prix pratiqués dans le voisinage, qui permettraient de déterminer la valeur locative ; qu’il y a lieu par conséquent d’ordonner une expertise dans les conditions précisées au dispositif ; qu’il conviendra de réserver les demandes des parties au titre des frais irrépétibles, ainsi que les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement avant dire droit, réputé contradictoirement et en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes de la société MERCIALYS tendant au paiement de l’arriéré des loyers en considération de sa fixation à venir, et à l’actualisation du dépôt de garantie,

Ordonne une expertise et désigne Monsieur [D] [G] (CM EXPERTISES - [Adresse 1] ; 0262 41 88 88 / 0692 69 14 55 ; [Courriel 10]) avec pour mission de :

- se rendre sur les lieux en présence des parties intéressées,
- se faire remettre tous les documents de nature à permettre la détermination de la valeur locative,
- déterminer les caractéristiques du local loué,
- préciser la destination des lieux,
- décrire les obligations respectives des parties,
- déterminer les facteurs de commercialité,
- évaluer les prix couramment pratiqués dans le voisinage en vertu des articles R 145-3 à R 145-7 du code de commerce,
- faire toutes propositions d’évaluation du local loué, sans tenir compte des investissements réalisés par le preneur, ni des plus ou moins values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours,

Fixe à la somme de 1 500€ le montant de la consignation que la société MERCIALYS devra verser entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Saint Denis au plus tard le 16 juin 2024 sous peine de caducité de la présente désignation,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’il pourra entendre toutes personnes, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tous spécialistes de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport,

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle de l’expertise pour en suivre le déroulement à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

DIT que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au Greffe dans les quatre mois de sa saisine en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

DIT que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DIT qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire,

DIT que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile,

DIT que l’expert déposera son rapport dans l’hypothèse ou les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation,

RAPPELLE qu’en application de l’article R145-31 du code du commerce, si une conciliation intervient au cours de la mesure d’instruction, le technicien commis constate que sa mission est devenue sans objet, en fait rapport au juge qui en fait mention au dossier et retire l’affaire du rôle sauf pour les parties à solliciter du juge qu’il donne force exécutoire à l’acte exprimant leur accord,

DIT qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il l’adressera au magistrat taxateur,

DIT que les parties disposeront à réception de ce projet d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe,

Renvoie la cause et les parties à l’audience du 19 novembre 2024 à 09h00.

Réserve les dépens ainsi que les plus amples prétentions des parties.

En foi de quoi le juge et le greffier ont signé le présent jugement.

Le Greffier Le Président