Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 5 avril 2024

Du 05 avril 2024


5AG


SCI/



PPP Contentieux général

N° RG 22/01843 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WYZR







[J] [D] [S] [R]

C/

[F] [H], [V] [H], S.A.S. NEXITY, S.D.C. DE LA RESIDENCE FONTAINEBLEAU



- Expéditions délivrées à


- FE délivrée à 


Le 05/04/2024


Avocats : 
Me Sylvain GALINAT
Me MOREAU
Me Catherine LATAPIE-SAYO
la SELARL MEYER & SEIGNEURIC



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 05 avril 2024

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES


DEMANDERESSE :

Madame [J] [D] [S] [R]
née le 09 Octobre 1976 à [Localité 9]
[Adresse 2]
[Localité 5]


Représentée par la SELARL MEYER & SEIGNEURIC, Me Hélène SEIGNEURIC, Avocat au barreau de BORDEAUX


DEFENDEURS :

Monsieur [F] [H]
[Adresse 13]
[Localité 6]

Représenté par Me Sylvain GALINAT, SELARL GALINAT BARANDAS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [V] [H]
détenue : 
[Adresse 13]
[Localité 6]
 
Représentée par Me Sylvain GALINAT, SELARL GALINAT BARANDAS (Avocat au barreau de BORDEAUX)


S.A.S. NEXITY
RCS PARIS N° 487 530 099
prise en son établissement de [Localité 10] dénommé NEXITY [Localité 10] RAVEZIES sis [Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 8]

Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO (Avocat au barreau de BORDEAUX)



S.D.C. DE LA RESIDENCE FONTAINEBLEAU
représenté par son syndic, la Société NEXITY LAMY, prise en son établissement de [Localité 10] dénommé NEXITY [Localité 10] RAVEZIES, sis [Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 11]

Représentée par la SELARL HONTAS & MOREAU, Me Pascal-Henri MOREAU, (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DÉBATS :

Audience publique en date du 08 Février 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé le 9 novembre 2006, Monsieur [F] [H] et son épouse, Madame [V] [H] ont donné mandat de gérance locative à la SA LAMY, devenue la Société LAMY SA, suivant avenant signé le 2 octobre 2007, sur leur appartement lot n°22 situé [Adresse 14] [Localité 11] et sur deux places de parking intérieur et extérieur. 

Par acte sous seing privé signé le 10 juillet 2015, les époux [H], représentés par la SAS NEXITY [Localité 10] RAVEZIES (la SAS NEXITY), laquelle vient aux droits de la SA LAMY, ont consenti un bail d'habitation portant sur cet appartement, à Madame [J] [Y], devenue Madame [J] [R], moyennant un loyer mensuel de 1.001,24 euros et une provision sur charges de 153 euros et le paiement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1.001,24 euros. 

Suivant actes introductifs d'instance délivrés le 13 mai 2019, Madame [J] [R] a fait assigner en référé Monsieur [F] [H], Madame [V] [H] et la SAS NEXITY LAMY devant le tribunal d'instance de BORDEAUX aux fins de voir ordonner, principalement, la suspension avec consignation de ses loyers arguant des infiltrations qu’elle subit lesquelles rendent insalubre son logement. 

Par ordonnance de référé rendue le 19 juillet 2019, le tribunal a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [C] [N] pour y procéder.

Madame [J] [R] ayant quitté les lieux loués, un état des lieux de sortie a été établi le 1er mars 2021.

Parallèlement, l’expert judiciaire a déposé son rapport d'expertise en date du 30 novembre 2021.

Par actes d’huissier de justice délivrés le 16 juin 2022, Madame [J] [R] a fait assigner Monsieur [F] [H], Madame [V] [H] et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Fontainebleau, représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de les voir principalement condamner solidairement à lui payer la somme de 9.200 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 décembre 2022, Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H] ont fait assigner en intervention forcée la SAS NEXITY. 

A l'audience du 8 février 2024, au cours de laquelle l'affaire a été retenue après treize renvois justifiés par la nécessité pour les parties d'échanger leurs pièces et conclusions, Madame [J] [R], représentée par son conseil, a modifié ses prétentions. Elle demande, désormais, au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de l’article 1719 du code civil, des articles 6 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 2 et suivants du décret du 30 janvier 2022 : 
- de lui donner acte du désistement de ses demandes à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de la résidence Fontainebleau sise [Adresse 7] à [Localité 12] représenté par son syndic la SAS NEXITY.
- de dire que le préjudice de jouissance qu’elle a subi s’élève à la somme de 9.200 € entre le 18 septembre 2017 et le 1er mars 2021, 
- de constater le caractère indécent du local d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 12], 
- de dire et juger que les bailleurs engagent leur responsabilité pour manquement à l’obligation de délivrance, 
- en conséquence : 
- de condamner solidairement les époux [H] à lu payer la somme de 9.200 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 

- de constater l’absence de restitution du montant du dépôt de garantie dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, 
- de condamner solidairement les époux [H] à lui restituer son dépôt de garantie d'un montant de 1.001,24 euros, 
- de condamner solidairement les époux [H] à lui verser la somme de 3.300,60 euros, à parfaire au jour de l'audience, au titre de la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
- Condamner solidairement les époux [H] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner solidairement les époux [H] et le syndicat des copropriétaires de la résidence Fontainebleau sise [Adresse 7] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'établissement du constat d'huissier du 18 septembre 2019 et les honoraires d'expert.

En défense, les époux [H], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 1730, 1732, 1754, 1901 et 1992 du code civil : 
- de débouter purement et simplement Madame [J] [R] de sa demande de condamnation au titre du dépôt de garantie.
- de débouter purement et simplement la SAS NEXITY de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- de débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de la Résidence Fontainebleau, immeuble situé [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS NEXITY, de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
- de condamner la SAS NEXITY à les relever indemnes de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur endroit tant en principal qu'en accessoire, 
- et à titre reconventionnel : 
- de condamner la SAS NEXITY, ès-qualités de gestionnaire locatif, à leur payer la somme de 9.519, 31 euros correspondant au montant des travaux de réparation de l'appartement, 
- de condamner la SAS NEXITY, ès-qualités de syndic, à leur payer la somme de 2.624,48 euros correspondant au montant de la quote part dont ils ont dû s'acquitter au titre des travaux de réfection de la toiture de l'immeuble, 
- en tout état de cause : 
- de débouter purement et simplement Madame [J] [R] de sa demande dirigée à leur encontre au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
- de condamner la SAS NEXITY à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 




Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Fontainebleau situé [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS NEXITY, représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
- donner acte à Madame [J] [R] de ce qu'elle se désiste de ses demandes à son encontre, 
- constater qu’elle accepte ce désistement. 

La SAS NEXITY, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles D. 212-19-1 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire et de l’article 2224 du code civil : 
- in limine litis : de se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de BORDEAUX, 
- de déclarer irrecevables comme étant prescrites les demandes des époux [H] à son encontre, 
- à titre subsidiaire : 
- de débouter Monsieur [F] [H] et Madame [J] [H] de l'ensemble de leurs demandes présentée à son encontre,
- de condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [J] [H] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties. 

La décision a été mise en délibéré au 5 avril 2024. 

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire.

MOTIFS : 

I - Sur le désistement d'instance : 

L'article 394 du code de procédure civile prévoit que «le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance».

Aux termes des dispositions de l'article 395 du même code «le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste». 






En l'espèce, Madame [J] [R] se désiste de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Fontainebleau sise [Adresse 7]. Ce dernier, représenté par son syndic, la SAS NEXITY, accepte ce désistement. 

Dès lors, le désistement de Madame [J] [R] est parfait. Dans ces conditions, il convient de le constater. 

II - Sur la compétence du juge des contentieux de la protection :

Aux termes des dispositions de l’article L. 211-3 du code de l’organisation judiciaire, «le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridicition». 

L’article L. 213-4-4 du même code prévoit que «le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement»

L'article R.213-9-4 du code l'organisation judiciaire dispose que " le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5.000 euros, et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. "

La SAS NEXITY soulève l’incompétence du juge des contentieux de la protection pour connaître de cette procédure. Elle explique que les époux [H] recherchent sa responsabilité en sa qualité de mandataire ainsi qu'en sa qualité de syndic et souligne qu'aucun contrat de louage ne la lie aux époux [H]. Elle estime, en conséquence, qu’il s'agit d'une action personnelle ne relevant pas de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection. Elle souligne que les demandes formulées par les époux [H] excèdent le taux de compétence du tribunal saisi et qu’elles auraient dues être faites devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, compétent pour connaître des litiges portant sur un montant supérieur à 10.000 euros. 

Les époux [H] concluent au rejet de cette exception d’incompétence. Ils font remarquer qu’ils formulent une demande principale visant à être relevés indemnes par la SAS NEXITY de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur endroit, tant en principal qu’en accessoire, et résultant des demandes formulées par Madame [J] [R] devant la présente juridiction au titre de sa compétence d’attribution. Ils ajoutent former, à titre reconventionnel, deux demandes différentes dirigées à l’encontre de la SAS NEXITY, en ses qualités de gestionnaire locatif et de syndic. 

En l'espèce, Madame [J] [R] engage la responsabilité de Monsieur et Madame [H], arguant de leurs manquements à leurs obligations de bailleurs et du préjudice de jouissance qu’elle a subi au cours de la période de location.

Les époux [H] engagent la responsabilité de leur mandataire, la SAS NEXITY, en sa qualité de gestionnaire de location de l'appartement qui a été loué à Madame [J] [R], et en sa qualité de syndic de la copropriété. Ils affirment que les dommages subis par leur ancienne locataire résultent des manquements de cette société à ses obligations contractuelles. 

Il apparaît, en conséquence, que la nature du litige porte sur une action dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir la compétence du juge des contentieux de la protection. 

Au surplus, il est important de rappeler que la compétence du juge des contentieux de la protection est, dans ce cas, une compétence d’attribution, il est donc indifférent que la demande excède le seuil de compétence. Pour toutes ces raisons, SAS NEXITY sera déboutée de son exception d’incompétence.

III - Sur la prescription : 

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, «constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée». 

L'article 2224 du code civil prévoit que «les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer». 

L'article 2241 alinéa 1er du même code énonce que «la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion». 

Il ressort des dispositions de l’article 2239 du code civil que «la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à 6 mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée». 

La SAS NEXITY argue de la prescription de l’action en responsabilité introduite par les époux [H] à son encontre aussi bien en sa qualité de syndic qu’en sa qualité d’administrateur de bien. Elle note que si l'action a été introduite le 19 décembre 2022, les demandes indemnitaires à son encontre n’ont été présentées que par voie de conclusions communiquées le 14 février 2023, alors qu’ils avaient connaissance des désordres dès 2015. En réponse au moyen de défense formulée par les consorts [H], elle affirme que les désordres et la problématique de la terrasse était connue depuis 2016.

Les époux [H] concluent au rejet de cette fin de non recevoir. Ils affirment avoir été informés des infiltrations d'eau par l'assemblée générale du 14 octobre 2019 et précisent que l'assignation en référé expertise en date du 13 mai 2019 a interrompu le délai de prescription. 

En l'espèce, Monsieur et Madame [H] fondent leurs demandes de condamnation de la SAS NEXITY sur les fautes qu’elle a commise dans la gestion de la défaillance de l'étanchéité de la toiture-terrasse ainsi que dans le traitement des désordres subis par la locataire dans leur appartement.

Il se déduit des pièces produites qu’une première infiltration d'eau a été signalée par Madame [J] [R] à la SAS NEXITY suivant courrier électronique en date du 27 août 2015. Les échanges de courriers électroniques entre le 13 mai 2016 et le 26 février 2019 et le procès-verbal de constat établi le 18 septembre 2017, par Maître [Z] [G], huissier de justice, montrent que les infiltrations se sont poursuivis et ont causé des désordres dans les lieux loués. Par ailleurs, plusieurs entreprises sont intervenues tant à l'intérieur de l'appartement qu'en toiture entre 2015 et 2019 afin de rechercher les causes de ces infiltrations et d’y remédier.

Cependant, aucun élément ne permet d’établir que les époux [H] avaient été informés de ces infiltrations avant le 29 novembre 2018. 

Certes, la SAS NEXITY justifie leur avoir adressé un compte-rendu de gestion couvrant la période du 1er avril au 30 juin 2016, mentionnant une facture établie le 26 mai 2016 au titre de dépenses d’entretien. Elle prouve, également, leur avoir adressé le compte-rendu de gestion couvrant la période du 1er octobre 2017 au 31 décembre 2017, mentionnant une facture en date du 30 octobre 2017, de l’entreprise AHVO mandatée, au même titre. Il apparaît que l’objet de ces deux factures concernait, d’une part, la recherche de fuites infiltrant le couloir de la salle de bains et, d’autre part, la recherche d’une fuite d’eau infiltrant le parquet de l’appartement. 

Toutefois, ces pièces ne permettent pas d’établir que les époux [H] avaient connaissance de la nature de ces interventions ni de l’ampleur des désordres. 

Ce n’est que par courrier électronique en date du 29 novembre 2018 que Madame [J] [R] a informé Madame [H] de l’existence de ces infiltrations, lesquelles semblent «venir d’un défaut d’étanchéité de la toiture» et des désordres qu’elle subissait. Elle expliquait en effet «nous nous retrouvons régulièrement les pieds dans l’eau ... les sols au niveau de l’entrée sont très dégradés, imbibés d’eau. L’eau remonte désormais aussi au niveau des 2 chambres côté cour, dans le couloir principal et le salon». Elle lui a, également, adressé le constat d’huissier qu’elle a fait établir et des photographies. 

En revanche, il n’est pas démontré que les procès-verbaux des assemblées générales antérieures à celui du 14 octobre 2019, évoquent les problèmes d’étanchéité de la toiture terrasse et de ses conséquences sur les appartements de la copropriété. Si le procès-verbal du 18 décembre 2017 évoque en son point n° 18, vie de l’immeuble, la réalisation de travaux de rénovation du toit terasse, il n’est pas prouvé qu’ils étaient en lien avec les infiltrations. Il n’est donc pas démontré qu’à cette date Monsieur et Madame [H] avaient été informés de l’existence de ces infiltrations et des désordres causés à leur locataire. Ce n’est que dans le procès-verbal d'assemblée générale du 14 octobre 2019, tenue en présence des époux [H], que les problèmes liés aux infiltrations causées par la toiture-terrasse et que des travaux de réfection ont été votés. 

C’est donc à la date du 29 novembre 2018 que les époux [H] ont été en mesure de connaître l'origine des désordres ainsi que l’étendue des dommages subis par leur locataire. 

Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que par actes délivrés le 13 mai 2019, Madame [J] [R] a fait assigner en référé les consorts [H] et la SAS NEXITY aux fins de voir, principalement, ordonner la suspension avec consignation de ses loyers arguant des infiltrations et des préjudices qu’elles subies, et subsidiairement, ordonner une expertise judiciaire. Le délai de prescription a, donc, été interrompu par la délivrance de cette assignation. 

Le tribunal statuant en référé ayant fait droit à la demande subsidiaire d’expertise, la prescription a été suspendue pendant l’exécution de la mesure d’instruction, soit jusqu’au 30 novemBre 2021. 

L’assignation aux fins d’intervention forcée de la SAS NEXITY a été délivrée le 19 décembre 2022. Il apparaît que les époux [H] ont formulé leurs premières demandes de condamnation dans leurs conclusions signifiées le 28 juillet 2023, soit dans le délai de cinq ans. 

Il apparaît, en conséquence, que les demandes de Monsieur et de Madame [H] sont recevables. La SAS NEXITY sera, dès lors, déboutée de sa fin de non recevoir. 

IV - Sur l'indécence du logement : 

L’article 1719 du code civil énonce que «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations».

L’article 1720 du même code prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives».

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ; 
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

L’article 1231-1 du code civil dispose que «le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure».

Il est constant que l’obligation de délivrance d'un logement décent présente un caractère d'ordre public, sans qu'il ne soit besoin d'aucune stipulation particulière, et que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur. 

Il échet de rappeler que faute de délivrance d'un logement décent, le bailleur peut être tenue d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi. 

Il est, également, important de souligner que la décence est appréciée souverainement par les juges du fond. 

Madame [J] [R] met en avant les conclusions du rapport d’expertise qui montrent que l’appartement ne répondait pas pleinement aux caractéristiques du logement décent compte tenu des infiltrations d’eau qui ont entraîné des dégradations dans l’appartement. 

Les époux [H] ne contestent pas l’indécence alléguée par Madame [J] [R]. 

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [J] [R] a informé la société NEXITY d'infiltrations et de remontées d'eau dans certaines pièces du logement qu'elle occupe (courriers électroniques des 27 août 2015, 30 mai 2016, 24 octobre 2016, 27 septembre 2017,18 avril 2018, 30 octobre 2018, 26 novembre 2018, 27 décembre 2018 et 5 février 2019). 

Le rapport d’expertise judiciaire montre que le parquet flottant qui jonche le sol du couloir de desserte des chambres, au prolongement de l’entrée principale et des chambres, est dans un important état de dégradation. les lames sont, à certains endroits, fortement disjointes et extrêmement altérées. 

L’expert judiciaire explique que de temps à autre, de l’humidité apparaissait sous le parquet flottant du couloir de desserte des chambres, se propageant en périphérie dans l’entrée de l’appartement et les entrées des chambres n° 2 et 3. Il ajoute que cette importante humidité qui présentait un caractère épisodique, pas forcément en lien avec des épisodes pluvieux, a entraîné une dégradation progressive des lames de parquet flottant qui s’est accentuée au cours du temps jusqu’à atteindre un très mauvais état. 

Il affirme que ces désordres ont été causées par des infiltrations d’eeau en lien avec la défaillance d’étanchéité de la toiture terrasse, laquelle a, depuis, été refaite. 

Des travaux de réfection complète du complexe iso-étanche avec arrachage ont, en effet, été réalisés par la Société SBE (facture du 30 juin 2020 n°FA20/0640) et ont été réceptionnés sans réserve le 15 juillet 2020. 

Les infiltrations ont alors cessé. 

Il apparaît, ainsi, que le clos et le couvert de l’appartement n’ont pas été assurés, les infiltrations d’eau ayant entraîné les dégradations de l’immeuble étannt en lien avec le défaut d’étanchéité de la toiture terrasse. 

Ces désordres ont, en conséquence, rendu le logement non conforme aux normes de décence. Dans ces conditions, le bailleur peut être contraint d'indemniser le preneur des dommages qu’il a subis.

S’agissant de la réparation, Madame [J] [R] argue d’un préjudice de jouissance qu’elle évalue à la somme de 9.200 € pour la période allant du mois de septembre 2017 (date du procès-verbal de constat d’huissier) au mois de février 2021 inclus (date de son départ des lieux loués). 

Elle calcule cette somme sur la base des loyers qu’elle a versés en tenant compte de l’évolution des désordres dans le temps. Elle conteste, en revanche, l’évaluation proposée par l’expert judiciaire, ce dernier lui étant préjudiciable, compte tenu de l’évolution du marché immobilier entre le moment où elle a loué les lieux, de la date des opérations d’expertise et du fait qu’elle ne tient pas compte de l’ampleur des épisodes d’inondations ayant affecté le bien durant plusieurs années. 

Les époux [H] estiment pertinente l’évaluation proposée par l’expert sur la période du mois de septembre 2017, au départ de la preneuse, en prenant en compte le différentiel entre la valeur locative du bien grevé des désordres et le loyer effectivement versé par la preneuse. Ils soulignent, par ailleurs, avoir toujours réagi favorablement aux demandes de la locataire en procédant notamment à la réduction du loyer à compter du mois de février 2020.

En l’espèce, les parties ne contestent pas la durée du préjudice de jouissance subie par Madame [J] [R], soit du mois de septembre 2017 au mois de février 2021. 

L’expert judiciaire a retenu une valeur locative sur l’ensemble de la période d’un montant de 14.125 €. 

Toutefois, cette évaluation ne correspond pas au montant des loyers qui ont été rééllement payés par la preneuse. Cette dernière ne sera pas, en conséquence, retenue en réparation du principe de réparation intégrale des préjudices sans perte ni profit. 

Il n’est pas contesté que Madame [J] [R] a payé un loyer mensuel de 1.200 € entre les années 2017 et février 2020 et qu’à compter de ce dernier mois, le montant du loyer a été diminué de 200 € par les bailleurs et réduit à un montant de 1.000 €.

Le procès-verbal de constat du 18 septembre 2018 montre :
- la présence d'eau sur le sol de l'entrée, 
- la présence d'eau ressortant de façon importante sur le sol du couloir desservant les chambres, 
- la présence d’eau ressortant des lames et des plinthes dans le sas entre les chambres et la salle de bains, 
- la présence d’eau sortant des lames et des plinthes de la chambre du fond,
- la présence d’eau sous la baignoire, des auréoles et craquellements au mur de la salle de bains,
- des joints dégradés du sol des toilettes,
- la présence d'eau sortant des lames devant les portes de chaque chambre.




Les courriers électroniques adressés par Madame [J] [R] à la SAS NEXITY les 17 janvier, 18 avril, 30 octobre, 26 novembre, 27 décembre 2018 et 5 février 2019 démontrent la persistance de remontées d'eau, d'infiltrations et des sols imbibés.

Toutefois, l’expert judiciaire note que l’humidité qui apparaissait sous le parquet flottant présentait un caractère épisodique qui n’était pas forcément en lien avec des épisodes pluvieux. 

Par ailleurs, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les désagréments subis par la preneuse étaient limités à une petite partie du logement dont les pièces principales, séjour, cuisine et chambres n’ont pas été affectées. 

Au surplus, il échet de constater que les problèmes d’infiltration d’eau ont cessé au mois de juillet 2020, une fois les travaux de la terrasse toiture réalisés. Néanmoins, les travaux de reprise n’ont pas effectués avant le départ de la preneuse. 

Aussi, compte tenu de ces éléments, le préjudice de jouissance subi par Madame [J] [R] sera apprécié en fonction du montant des loyers payés, de l’évolution des désordres et de leur conséquence sur l’habilité du logement, comme suit : 
- Pour la période du mois de septembre 2017 au mois de juillet 2020, période pendant laquelle le parquet flottant a été exposé de manière épisodique à des remontées d’eau, le préjudice de jouissance sera évalué à 16 % du montant du loyer payé : (1.200 euros X 16% X 29 mois) + (1.000 euros X 16% X 6 mois) = 6.528 euros. 
- Pour la période du mois d’ août 2020 au mois de février 2021, période pendant laquelle les sols étient dégradés sans subir d’humidité et d’infiltration d’eau, le préjudice de jouissance sera évalué, compte tenu de l’accord des parties, à 8,14 % du montant du loyer payé  : 1.000 € X 8,14 % X 7 mois = 569,80 euros. 

Les époux [H] seront condamnés solidairement à payer à Madame [J] [R] la somme de 7.097,80 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. 

Ces derniers sollicitent la condamnation de la SAS NEXITY à les relever indemnes de cette condamnation. Ils affirment avoir découvert les désordres affectant leur bien et l’inertie de l’agence NEXITY lorsque Madame [J] [R] les a contactés le 29 novembre 2018. Ils assurent que, sur leur insistance, des travaux d’étanchéité ont été réalisés dès le mois de décembre 2018 mais les infiltrations ont persisté sans qu’ils en soient tenus informés. Ils estiment que l’inertie de son gestionnaire suffit à voir sa responsabilité engagée. Ils considèrent, en effet, que si les informations leur avait été correctement retranscrites, les désordres auraient pu être résolus plus rapidement. 

La SAS NEXITY conteste toute faute et l’existence d’un lien de causalité entre les fautes alléguées et les préjudices évoqués. Elle estime que les époux [H] font abstraction du vice de l’immeuble dont ils sont propriétaires. 

En l’espèce, il ressort du mandat de gestion locative conclu entre la SAS NEXITY et les époux [H] que le «mandant confère ... au mandataire, qui l’accèpte, mandat de gérer les biens immobiliers». Le mandant «autorise expressément le mandataire à accomplir pour son compte tous actes de gérance, notamment : 
- gérer le bien désigné ci-dessus […]) ; 
- faire exécuter, sans accord préalable du mandant, toutes les réparations entrant dans le cadre des obligations du bailleur et n’excédant pas 160 € TTC ainsi que celles plus importantes mais URGENTES en avisant rapidement le mandant, prendre toutes mesures conservatoires ; en régler les factures sur le compte du mandant, 
- informer le propriétaire des mises en locations, congés, sinistres, contentieux, etc ... dès leur événement». 

Il résulte de l'ensemble des pièces produites, notamment de nombreux courriers électroniques échangés entre le 13 mai 2016 et le 26 février 2019, que Madame [J] [R] a régulièrement avisé la SAS NEXITY, en sa qualité de mandataire de gestion locative, des infiltrations qu’elle subissait. Cette dernière justifie avoir mandaté des entreprises pour rechercher l’origine des fuites tout au long de cette période. Le rapport d’expertise judiciaire liste, d’ailleurs, les interventions qu’elle a diligentées pour rechercher l’origine des fuites entre 2015 et 2020, lesquelles n’ont pas permis de déterminer l’origine de ces infiltrations. 

Certes, elle ne démontre pas avoir informé ses mandants, les consorts [H], de l’intervention de ces entreprises. Si la SAS NEXITY justifie leur avoir adressé un compte-rendu de gestion sur la période du 1er avril au 30 juin 2016, mentionnant une facture établie le 26 mai 2016, aucun élément ne permet d’établir qu’ils étaient informés qu’elle concernait la recherche de fuites infiltrant le couloir de la salle de bains. De même, si elle prouve leur avoir adressé le compte-rendu de gestion couvrant la période du 1er octobre 2017 au 31 décembre 2017, mentionnant une facture en date du 30 octobre 2017, de l’entreprise AHVO, il n’est pas prouvé que les consorts [H] avaient connaissance qu’elle avait été mandatée pour rechercher une fuite d’eau infiltrant le parquet de l’appartement. 




S’il a déjà été démontré que les époux [H] n’ont pris conscience de la nature et de l’ampleur des infiltrations subies par leur locataire que le 29 novembre 2018, aucun élément ne permet pour autant d’établir que le défaut d’information de la SAS NEXITY leur a causé un préjudice. 

Il échet de remarquer que si les époux [H] ont été informés le 29 novembre 2018, les travaux d’étanchéité qu’ils assurent avoir sollicités, dès le mois de décembre 2018, n’ont pas non plus permis de solutionner les problèmes d’infiltrations, lesquelles ont perduré jusqu’au mois de juillet 2020. Il n’est donc pas prouvé que les désordres auraient pu être résolus plus rapidement s’ils avaient été informés plus tôt des désordres. 

Il n’est donc pas démontré que le seul manquement par la SAS NEXITY à son obligation d’information du sinistre à ses mandants leur ont causé une préjudice justifiant que cette dernière les relève indemne de leur condamnation à indemniser leur locataire de son préjudice de jouissance. 

Il s’ensuit que les époux [H] seront déboutés de leur demande de relever indemne.

V - Sur la responsabilité du mandataire : 

L’article 1984 du code civil énonce que «le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire». 

Aux termes des dispositions de l’article 1991 du même code, «le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution». 

L’article 1192 du code civil prévoit que «le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire». 

Il ressort des dispositions de l’article 1231-1 du même code que «le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure». 




Le mandat de gestion locative conclu entre la SAS NEXITY et les époux [H] prévoit que le «mandant confère ... au mandataire, qui l’accèpte, mandat de gérer les biens immobiliers». Le mandant «autorise expressément le mandataire à accomplir pour son compte tous actes de gérance, notamment : 
- gérer le bien désigné ci-dessus […]) ; 
- faire exécuter, sans accord préalable du mandant, toutes les réparations entrant dans le cadre des obligations du bailleur et n’excédant pas 160 € TTC ainsi que celles plus importantes mais URGENTES en avisant rapidement le mandant, prendre toutes mesures conservatoires ; en régler les factures sur le compte du mandant, 
- informer le propriétaire des mises en locations, congés, sinistres, contentieux, etc ... dès leur événement». 

Monsieur et Madame [H] sollicitent une somme de 9.519,51 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais qu’ils ont dû engager pour la réfection de leur bien. Ils soutiennent que les manquements contractuels de la SAS NEXITY les ont contraints à verser d’importantes sommes au titre de la rénovation de leur appartement, lesquels auraient pu être évités si l’affaire avait été traitée avec sérieux. Ils affirment qu’elle n’a jamais procédé à des déclarations de sinistre, le problème puisant sa source dans les parties communes de l’immeuble, et a laissé s’éteindre la garantie dommage ouvrage qui couvrait encore les travaux réalisés sur l’immeuble au moment où les premiers désordres sont apparus. 

La SAS NEXITY conteste les sommes réclamées en l’absence de lien de causalité entre les fautes alléguées et les préjudices évoqués. Elle fait remarquer que le désordre concernait le vice de l’immeuble.

En l'espèce, il a été démontré que la SAS NEXITY avait satisfait à son obligation de faire réaliser des travaux puisqu’elle a mandaté des entreprises pour rechercher l’origine des fuites. En revanche, elle ne rapportait pas la preuve qu’elle avait informé ses mandants des désodres subis par la preneuse. 

Cependant, les époux [H] ne démontrent pas que cette faute contractuelle est à l’origine du coût des travaux de réfection qu’ils ont supportés. 

Il y a lieu de rappeler qu’en dépit des nombreuses interventions diligentées par la SAS NEXITY et sollicitées par Monsieur et Madame [H] au mois de décembre 2018, l’origine des désordes n’a pu être déterminée qu’au cours de l’année 2020. Ce retard dans la détermination de l’origine des infiltrations, lequel n’est pas imputable à la SAS NEXITY, est à l’origine de l’aggravation au cours du temps des dégradations, justifiant l’ampleur des travaux de reprise. 

Les époux [H] ne peuvent valablement reprocher à la SAS NEXITY, en sa qualité de gestionnaire du bien, d’avoir laissé expirer le délai de la garantie dommage ouvrage couvrant l’immeuble de la copropriété. Ils ne versent aucune pièce permettant de prouver que cette garantie était encore mobilisable au moment de l’apparition des infiltrations. Ils ne démontrent pas plus l’existence de contrats d’assurance qui auraient permis de les indemniser. 

Monsieur et Madame [H] seront, en conséquence, déboutés de leur demande d’indemnisation. 

VI - La responsabilité du syndic des copropriétaires : 

L'article 1240 du code civil prévoit que «tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer». 

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic est chargé «d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci». 

Les époux [H] soutiennent que la SAS NEXITY était informée dès l’origine des désordres, plus spécialement depuis 2013, mais qu’elle n’a pas procédé aux déclarations de sinistre auprès des assurances ni mobilisé les garanties encore existantes. Ils sollicitent, en conséquence, la condamnation de cette société à leur verser la somme de 2.624,48 € correspondant à la quote-part dont ils ont dû s’acquitter au titre de la réfection complète de la toiture de l’immeuble, du fait de l’extinction de la garantie dommage ouvrage au moment des travaux alors que les désordres étaient apparus bien en amont. 

La SAS NEXITY conteste les sommes réclamées en l’absence de lien de causalité entre les fautes alléguées et les préjudices évoqués.

En l'espèce, Monsieur et Madame [H] ne versent aucune pièce permettant d’établir l’existence d’une garantie dommages-ouvrages ni qu’elle était encore mobilisable au moment de la découverte de l’origine des désordres.

Dès lors, Monsieur et Madame [H] ne rapportent pas la preuve d'une faute commise par la SAS NEXITY en sa qualité de syndic. Ils seront déboutés de leur demande.

VII - Sur la restitution du dépôt de garantie et les réparations locatives : 

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [J] [R] a, conformément aux termes du contrat de bail, versé un dépôt de garantie d'un montant de 1.001,24 euros qui ne lui a pas été restitué.

Madame [J] [R] est, compte-tenu de cet élément, bien fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 1.001,24 euros. 

Monsieur et Madame [H] justifient l’absence de restitution du dépôt de garantie par la nécessité de réaliser des travaux de reprises à la suite des dégradations locatives commises par Madame [J] [R]. 

Les époux [H] ne versent pas aux débats l’état des lieux d’entrée. Aussi, en application des dispositions de l’article 1731 du code civil, il y a lieu de considérer que la preneuse est présumée avoir reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives. 

Monsieur et Madame [H] soutiennent avoir exposé des frais pour :
- remettre aux normes électriques suite au branchement «sauvage» réalisé entre le compteur et la cuisine par la locataire,
- la réparation de la serrure du ventail d’une baie coulissante qui avait été dégradée dans une chambre,
- le nettoyage global de l’appartement. 

L’état des lieux de sortie établi le 1er mars 2021 ne permet pas d’établir l’imputabilité d’un branchement «sauvage» réalisé par la preneuse sortante entre le compteur et la cuisine. La facture d’éléctricité établie le 28 juillet 2022, soit plus de 18 mois après le départ de la locataire, ne saurait suffire à le prouver. Les époux [H] seront, en conséquence, déboutés de cette demande de réparation. 

S’agissant du nettoyage global de l’appartement, les époux [H] versent aux débats une facture d’un montant de 651 € établie le 28 septembre 2022, soit plus de 18 mois après le départ de la preneuse. L’état des lieux de sortie montre que l’appartement a été laissé en bon état d’usage après une occupation des lieux de 7 ans. L’appartement n’a pas été restitué sale même si quelques toiles d’araignées sont à déplorer sur certaines appliques, que du tarte a été constatée dans la salle de bains et que des plinthes, des contours de porte et des fenêtres étaient poussiéreuses. La terrasse présente, par ailleurs, des traces noires, les dalles du sol sont noircies, tâchées, la présence de traces de mousses et de mauvaises herbes étant en outre notées. Compte tenu de ces éléments et de la date d’établissement de la facture de nettoyage, il convient d’allouer une somme de 200 euros aux époux [H] au titre de cette réparation locative. 

































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































S’agissant de la réparation de la serrure du ventail de la baie coulissante d’une chambre, l’état des lieux de sortie ne permet pas d’établir la réalité de cette dégradation locative. La facture de réparation établie le 1er septembre 2022, soit plus de 18 mois après le départ de la locataire, ne permet pas de prouver l’imputabilité de cette dégradation à Madame [J] [R]. Monsieur et Madame [H] seront, en conséquence, déboutés de cette demande de remboursement. 

Compte tenu de ces éléments, il convient de déduire, ainsi que le sollicite les époux [H], le montant des réparations locatives du montant du dépôt de garantie qui doit être restitué à Madame [J] [R]. 

Les époux [H] seront, en conséquence, condamnés solidairement à payer à Madame [J] [R] la somme de 801,24 euros, auquel il convient d'ajouter une pénalité de 10% à compter du 1er juin 2021 et ce, jusqu’à parfait paiement, conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

VIII - Sur les demandes accessoires : 

Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens en ce compris les frais d’établissement du constat d’huissier du 18 septembre 2019 et le coût de l'expertise judiciaire ordonnée par le tribunal d'instance de Bordeaux le 19 juillet 2019. 

Succombants, ils seront solidairement condamnés à verser à Madame [J] [R] la somme de 800 euros et celle de 800 euros à la SAS NEXITY sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront, en revanche, déboutés de leur demande fondée sur ces mêmes dispositions. 

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort : 

CONSTATE le désistement de Madame [J] [R] de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Fontainebleau sise [Adresse 7] à [Localité 11] 
[Localité 11] ; 

DIT que le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître du litige opposant Madame [J] [R] à Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H], à la SAS NEXITY LAMY et au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Fontainebleau ; 

DÉBOUTE la SAS NEXITY LAMY de son exception d'incompétence ;

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [F] [H] et de Madame [V] [H] à l’encontre de la SAS NEXITY LAMY, car non prescrites ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H] à payer à Madame [J] [R] la somme de 7.097,80 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ; 

DEBOUTE Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SAS NEXITY LAMY ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H] à payer à Madame [J] [R] la somme de 801,24 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie après déduction des réparations locatives d’un montant de 200 euros ; 

AJOUTE à cette somme une pénalité de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du 1er juin 2021 jusqu’à parfait paiement ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H] à payer à Madame [J] [R] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H] à payer à la SAS NEXITY LAMY la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [V] [H] aux dépens en ce compris les frais d’établissement du constat d’huissier du 18 septembre 2019 et le coût de l'expertise judiciaire ordonnée par le tribunal d'instance de Bordeaux le 19 juillet 2019. 

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE
 chargée des fonctions de juge des contentieux 
 de la protection