Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 5 avril 2024

Du 05 avril 2024


5AA


SCI/



PPP Contentieux général

N° RG 22/03597 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XKM6







[H] [S]

C/

[I] [V], [K] [V] épouse [E]










 

- Expéditions délivrées à


- FE délivrée à 


Le 05/04/2024


Avocats : Me Perrine ESCANDE
Me Damien MERCERON





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 05 avril 2024



JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES



DEMANDERESSE :

Madame [H] [S]
née le 22 Janvier 1963 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Représentée par Me Perrine ESCANDE (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DEFENDEURS :

Monsieur [I] [V]
[Adresse 1]
[Adresse 1]


Représenté par Me Damien MERCERON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [K] [V] épouse [E]
née le 12 Mai 1966 à [Localité 4] (TUNISIE)
[Adresse 1]
[Adresse 1]


Représentée par Me Damien MERCERON (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DÉBATS :

Audience publique en date du 08 Février 2024





PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé le 15 décembre 2016, Madame [H] [S] a consenti un bail d'habitation à Madame [K] [E] épouse [V], portant sur une maison, un studio et espaces verts (avec garage, balcon, véranda et terrasse) situés au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 1.430 euros et une provision sur charge mensuelle de 20 euros. 

La preneuse a versé un dépôt de garantie d’un montant de 1.430 euros. 

Le 15 décembre 2016, Maître [T] [W], huissier de justice, mandaté par Madame [H] [S], a dressé un état des lieux d’entrée en présence de Madame [K] [V] et de son conjoint. 

Par acte d'huissier de justice délivré le 23 décembre 2021, Madame [K] [V] a fait dénoncer à Madame [H] [S] un procès-verbal de constat établi par Maître [O] [F], le 7 décembre 2021, ainsi qu'une mise en demeure de réaliser des travaux dans le logement.

Suivant acte d'huissier de justice délivré le 29 décembre 2021, Madame [H] [S] a fait délivrer à Monsieur [I] [V] et à Madame [K] [V] un commandement de payer la somme de 8.700 euros au titre des loyers et charges dus.

Puis par acte d'huissier de justice délivré le 29 avril 2022, Madame [H] [S] a fait délivrer à Monsieur [I] [V] et à Madame [K] [V] un congé aux fins de vente pour la date du 14 décembre 2022. 

Par acte introductif d'instance délivré le 25 novembre 2022, Madame [H] [S] a fait assigner Monsieur [I] [V] et Madame [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, sur le fondement des dispositions des articles 7, 24 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir, principalement, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, ordonner leur expulsion et les voir condamner au paiement des loyers impayés et d'une indemnité d'occupation. 

Toutefois, la preneuse ayant quitté les lieux loués, Madame [H] [S] a fait établir, le 12 décembre 2022, par Maître [D] [P], huissier de justice, un procès-verbal de constat réalisé en présence de Madame [K] [V] et de son époux destiné à constater la reprise amiable des lieux et à dresser, de manière contradictoire, l’état des lieux de sortie,. 

A l'audience du 8 février 2024, au cours de laquelle l'affaire a été retenue après huit renvois justifiés par la nécessité pour les parties d'échanger leurs pièces et conclusions, Madame [H] [S], représentée par son conseil, a modifié les termes de son acte introductif d'instance et demande au juge des contentieux de la protection de : 
- condamner Monsieur et Madame [V] à lui payer : 
- la somme de 11.600 euros à valoir sur les loyers dus à la date d'acquisition de la clause résolutoire, 
- la somme de 6.361,30 euros à titre d'indemnité d'occupation jusqu'au départ effectif des lieux le 12 décembre 2022, 
- la somme de 3.750 euros en réparation des dégradations locatives, 
- la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
- dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit, par application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
- débouter Monsieur et Madame [V] de l'ensemble des demandes qu'ils formulent à son encontre. 
- condamner les locataires aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 29 décembre 2021.

A l’appui de ses prétentions, Madame [H] [S] soutient que l'obligation de ses locataires au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation exigibles jusqu'à leur départ effectif des lieux n'est pas sérieusement contestable. Elle souligne qu'ils ne contestent pas être redevables des loyers et frais du commandement. Elle met en avant, d’une part, l'état des lieux d'entrée qui montre que les locaux ont été donnés en location en très bon état ou en bon état, et, d’autre part, l'état des lieux de sortie qui prouve que les locataires n'ont pas respecté leurs obligations légales de preneur et qu'elle a été contrainte de réaliser des travaux. 

En réponse aux demandes reconventionnelles de Monsieur et de Madame [V], elle soutient avoir entrepris les travaux nécessaires suite à leurs signalements, mais avoir été confrontée à leur indisponibilité pour fixer les interventions des artisans. Elle estime, enfin, que les préjudices de jouissance, matériel et moral allégués par les défendeurs ne sont pas justifiés. 

En défense, Monsieur [I] [V] et Madame [K] [V], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection :
- de condamner Madame [H] [S] à leur verser les sommes suivantes : 
- 31.769,03 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance, 
- 1.500 euros en indemnisation de leur préjudice matériel,
- 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral.
- de condamner Madame [H] [S] à leur verser le dépôt de garantie d'un montant de 1.430 euros, 
- d’ordonner la compensation entre les sommes dues à Madame [H] [S], avec celles qui leur seront allouées.
- de condamner Madame [H] [S] à leur verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 
- de coondamner Madame [H] [S] aux entiers dépens par application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. 

Ils ne contestent ni le principe ni le quantum de la dette locative. Ils soutiennent que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, à son obligation d'assurer la jouissance paisible du logement et de garantir des vices cachés et à son obligation d'entretenir et de réparer. 

S’agissant du manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent, ils arguent des dispositions de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et font état de moisissures, d'infiltrations, de défauts d'étanchéité et de la vétusté du réseau d'eau chaude, ces désordres ayant été constatés à deux reprises par l'inspecteur de salubrité du service communal d'hygiène et de santé. Ils ajoutent que ce dernier a, d’ailleurs, retenu des manquements aux prescriptions du règlement sanitaire départemental.

S’agissant du manquement à l'obligation de délivrance d'un logement en bon état, ils mettent en avant l'état des lieux d'entrée qui mentionne des radiateurs majoritairement classés C. Ils précisent que ces derniers n'avaient pas de thermostats et que le ballon d'eau chaude souffrait d'un défaut de fonctionnement. Ils estiment que la toiture et les menuiseries auraient dû être réparés avant leur entrée dans les lieux. 

S’agissant du manquement à l’obligation d'assurer la jouissance paisible du logement et de garantir des vices cachés, ils précisent que la jouissance des lieux a été perturbée par l'ensemble des désordres précités. Ils affirment que le bailleur n'a jamais entrepris les travaux nécessaires pour y remédier. Par ailleurs, ils considèrent que ce dernier engage sa responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés puisqu’il est garant des vices de nature à faire obstacle à leur jouissance paisible en tant que locataires.

S’agissant, enfin, du manquement à l'obligation d'entretenir et de réparer, ils soutiennent que leur bailleur aurait dû faire intervenir un couvreur pour mettre un terme aux infiltrations en toiture et réaliser les travaux du réseau d'eau qui incombent au propriétaire.

Compte-tenu de ces éléments, ils s’estiment bien-fondés à obtenir l'indemnisation : 
- de leur préjudice de jouissance à compter de septembre 2020, à hauteur de 80% du loyer (1.160 euros) eu égard à la gravité des désordres, 
- de leur préjudice matériel puisqu’ils ont dû se séparer d’objets en raison des moisissures, 
- de leur préjudice moral puisqu’ils ont subi une atteinte à leur sentiment d’honneur et de considération. 

Ils contestent, en revanche, la réalité de l’intervention d’un professionnel sur la toiture, cette dernière n’est pas prouvée par les pièces versées aux débats. Ils sollicitent le rejet de la demande de condamnation au titre des dégradations locatives qui résultent de la survenance régulière de moisissures causées par des infiltrations. Ils ajoutent que l’état des lieux de sortie montre que les peintures n’ont pas été refaites au moment de la location. 

La décision a été mise en délibéré au 5 avril 2024. 

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile. 

MOTIFS DU JUGEMENT
 
I - Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif : 

L'article 7- a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que " le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail " étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [H] [S] a fait délivrer à Madame [K] [V] et à Monsieur [I] [V], le 29 décembre 2021, un commandement de payer la somme de 8.700 euros visant la clause résolutoire contractuellement prévue. Cet acte d’huissier de justice, rappelait cette clause et mentionnait les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990. 

En dépit de la délivrance de ce commandement, Monsieur et Madame [V] n'ont pas acquitté cette dette locative, laquelle s'est aggravée.

Dès lors la résiliation du bail à effet au 1er mars 2022 sera constatée. 

Il n’est pas contesté que les époux [V] ont quitté les lieux loués et que l’état des lieux de sortie a été dressé par voie de commissaire de justice le 12 décembre 2022. 

Madame [K] [V] et Monsieur [I] [V] ne contestent pas être tenus des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 12 décembre 2022. Ils seront, en conséquence, condamnés au paiement de la somme totale de 17.961,30 € qui produira intérêts au taux légal à compter du jugement. 

II - Sur la responsabilité de Madame [H] [S] : 

1 - Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent : 

L’article 1719 du code civil énonce que «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations».

L’article 1720 du même code prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives».

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ; 
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

L’article 1231-1 du code civil dispose que «le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure».

Il est constant que l’obligation de délivrance d'un logement décent présente un caractère d'ordre public, sans qu'il ne soit besoin d'aucune stipulation particulière, et que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur. 

Il échet de rappeler que faute de délivrance d'un logement décent, le bailleur peut être tenue d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi. 

Il est, également, important de souligner que la décence est appréciée souverainement par les juges du fond. 






Monsieur et Madame [V] soutiennent que le logement donné à bail ne respecte pas les crières de décence compte tenu :
- des infiltrations au droit de la toiture et des menuiseries extérieures, entraînant l’apparition de moisissures dans tout le logement donné à bail, 
- de la vétusté du réseau d’eau chaude entraînant in fine la privation totale d’eau chaude, les contraignant à faire chauffer de l’eau dans une marmite pour pouvoir continuer à satisfaire leurs besoins alimentaires d’hygiène. 

Madame [H] [S] conteste l’indécence alléguée et soutient avoir entrepris les travaux nécessaires lors des alertes des locataires, lesquels ont été retardés en raison de leur absence ou de leur indisponibilité. 

Il ressort des pièces versées aux débats, plus particulièrement des courriers électroniques adressés par Monsieur [I] [V] à Madame [H] [S] entre le 20 novembre 2017 et le 16 septembre 2020, les courriers de la Mairie de [Localité 5] des 19 janvier 2022 et 11 janvier 2023 et le procès-verbal de constat d’huissier du 7 décembre 2021, que les époux [V] ont subi des infiltrations en provence de la toiture, des moisissures étant constatées dans l’ensemble du logement et le réseau d’eau chaude étant, par ailleurs, défectueux. 

Le courrier électronique de Monsieur [I] [V] du 20 novembre 2017 montre qu’il se plaignait, dèjà, à cette date de la présence de moisissures, d’humidité, d’un défaut d’isolement de certaines pièces et d’infiltrations.

Ces désordres se sont poursuivis, en dépit des courriers électroniques adressés par Monsieur [I] [V] à la bailleresse les 4 janvier 2018, 18 avril 2019 et 16 septembre 2020. 

Le procès-verbal de constat dressé sur requête de Madame [K] [V], par Maître [O] [F], huissier de justice, et dénoncé à Madame [H] [S], le 23 décembre 2021, montre, en effet, que : 
- le tuyau d’alimentation en eau situé dans les toilettes du rez-de-chaussée est très vétuste et laisse apparaître des traces de ruissèlement très importantes ainsi que des traces de rouille, 
- que la fenêtre de la chambre n° 1 (en sortie d’escalier en partie gauche) est en très mauvais état, le bois étant complétement rongé et en mauvais état général avec de fortes infiltrations d’eau tant au niveau de la traverse que du meneau,
- que la fenêtre de la salle de bain du 1er étage présente des traces assimilables à des traces de moisissure notamment au niveau de la traverse basse des ventaux, et que l’eau chaude coule pas ou très faiblement, 
- que la fenêtre de la chambre des époux [V] est en mauvais état général et présente une fissuration importante entre l’appui de fenêtre et l’encadrement, des traces assimilables à des traces de moisissures très importantes et que le bois est rongé, le plafond présentant des trâces jaunâtres assimilables à des traces d’infiltration d’eau laissant apparaître des craquélements de peinture, 
- qu’une forte odeur d’humidité se dégagent des boîtes de sacs à mains présents dans la chambre, sur lesquelles des traces noirâtres assimilables à des traces de moisissure ont été constatées, 
- que la porte vitrée de la cuisine desservant le jardin présente au niveau des soubassements des traces assimilables à des traces de moisissure, 
- que la descente des eaux pluviales au droit de la véranda n’est pas emboitée et ne prmet pas l’écoulement correct des eaux pluviales. 

Il ressort du courrier du service communal d'hygiène et de santé adressé à Monsieur [I] [V], le 19 janvier 2022, que ces désordres persistaient et ont même été qualifiés de contraires au prescription du Règlement Sanitaire Départemental par un inspecteur de salubrité de ce service à la suite d’une visite effectuée le 5 janvier 2022. Il apparaît, en effet, que les désordres suivants ont été 
constatés : 
- air confiné dans la véranda : système de ventilation absent,
- débit de l’eau chaude insuffisant dans la salle de bain et la cuisine, 
- air de la chambre parentale humide et confiné, 
- moisissures autour de la fenêtre (chambre parentale), 
- ouverture de la fenêtre de la chambre 2 impossible (bois humide),
- moisissures dans la chambre 2 autour de la fenêtre, 
- système de ventilation insuffisant : ventilation naturelle insuffisante, 
- dégât des eaux provenant de la toiture possible et créant de l’humidité dans la chambre parentale. 

Il ressort de ce même courrier que le bailleur a été invité par les services de la Mairie à rémedier à ces désordres dans un délai d’un mois.

Dans un courrier daté du 13 février 2022, adressé au service communal d'hygiène et de santé de la commune de [Localité 5], Madame [H] [S] signale avoir réparé les désordres constatés le 5 janvier 2022 même si elle rencontre des difficultés avec ses locataires, lesquelles sont «très rarement indisponibles pour recevoir ses artisans». 

Elle indique : 
- s’agissant de l’air confiné de la véranda : qu’il suffit d’ouvrir la porte et d’allumer un petit chauffage électrique, 
- que le débit d’eau chaude insuffisant a été réparé par la Société CVP 33 de MERIGNAC,
- s’agissant de la chambre parentale humide et confinée : elle indique avoir commandé 5 nouvelles fenêtres sur mesure qui ont été livrées au mois de janvier et sont dans le jardin, Monsieur [I] [V] n’étant pas disponible pour les changer avant le printemps, 
- s’agissant des moisissures de la chambre parentale et des désordres concernant les fenêtres de la chambre 2, que le changement des huisseries permettra de le résorber, 
- s’agissant du système de ventilation insuffisant : que toutes les pièces possèdent des huisseries et peuvent fort bien être ventilées,
- s’agissant du dégât des eaux de la toiture créant une humidité : que la toiture a été vérifiée et qu’elle n’a reçu aucune déclaration de dégâts des eaux de ses locataires.

Cependant, si Madame [H] [S] soutient avoir réparé les désordres, le second courrier du service communal d'hygiène et de santé adressé à Monsieur [I] [V], le 11 janvier 2023, à la suite de la visite d’un inspecteur de salubrité de ce service le 30 novembre 2022, montre que les problèmes liées à l’humidité et à l’insuffisance de ventilation, pouvant expliquer les moisissures sont toujours présents et que cette situation est toujours contraire aux prescriptions du Règlement Sanitaire Départemental. 

Il apparaît, en effet, toujours :
- air confiné dans la véranda : système de ventilation absent,
- air de la chambre parentale humide et confiné, 
- moisissures autour de la fenêtre (chambre parentale), 
- moisissures dans la chambre 2 autour de la fenêtre, 
- système de ventilation insuffisant : ventilation naturelle insuffisante. 

Deux autres désordres ont également été constatés :
- de l’humidité dans le mur du garage, 
- une inondation dans le garage lors des pluies (eau qui vient de l’extérieur). 

Certes, Madame [H] [S] verse aux débats un échange de SMS avec ses locataires dont il ressort qu’elle avait commandé des fenêtres qui étaient prêtes à être posées dès le 25 novembre 2021. Monsieur [N] [L], artisan, atteste, d’ailleurs, n’avoir posé ces cinq fenêtres en double vitrage neuves avec volet roulant qu’au mois de janvier 2023, ces dernières étant restées dans le jardin pendant un an. Il signale s’être déplacé à trois reprises pour rien et ne pas avoir pu intervenir notamment en raison de la défaillance des locataires. Une facture établie le 23 janvier 2023 par ce même artisan confirme la pose de ces fenêtres et volets pour un montant de 1.200 euros. 

Toutefois, il y a lieu de noter que le changement de ces huisseries ne permet pas de remédier à l’absence ou l’insuffisance de ventilation dans certaines pièces et à l’humidité qui a été constaté notamment dans la chambre parentale. 

Or, le fait que les locaux ne soit pas protégé de l’humidité, notamment en temps de pluie, et que le dispositif de ventilation ne permette pas d’assurer l’évacuation de l’humidité sont des désordres qui ont rendu le logement non conforme aux normes de décence et dont la réparation doit incomber au bailleur, Madame [H] [S]. 

Par ailleurs, il y a lieu de constater que la vétusté du réseau d’eau chaude n’apparaît plus das le courrier du 11 janvier 2023, de sorte qu’il est établi que ce désordre a été réparé conformément aux déclarations de Madame [H] [S] dans son courrier du 13 février 2022. 

2 - Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement en bon état : 

Madame [K] [V] et Monsieur [I] [V] mettent en avant l’état de vétusté de l’immeuble loué, notamment du chauffage, lors de leur entrée dans les lieux, les radiateurs étant classés majoritairement en classe C état moyen. Ils ajoutent s’être plaints de l’absence de thermostats sur les radiateurs et du défaut de fonctionnement du ballon d’eau chaude. Ils estiment, en outre, que la toiture et les menuiseries auraient dû être réparés avant leur entrée dans les lieux puisqu’ils ont subi des infiltrations et la resurgence régulière des moisissures en dépit des nettoyages réguliers et des interventions ponctuelles du bailleur.

Madame [H] [S] met en avant l’ensemble des travaux qu’elle a réalisés avant l’entrée dans les lieux des locataires et durant l’exécution du contrat de bail. 

Les époux [V] ne justifient pas avoir subi un préjudice en lien avec le fonctionnement des radiateurs. S’agissant de la toiture, Madame [H] [S] justifie avoir effectué des travaux de réfection de la toiture au mois de février 2015, soit juste avant l’entrée dans les lieux des locataires. L’état des lieux d’entrée ne permet pas de démontrer que des moisissures étaient présentes lors de l’entrée des preneurs dans les lieux loués.

Il n’est, donc, pas prouvé que Madame [H] [S] a manqué à son obligation de délivrer un logement en bon état. 

3 - Sur le manquement à l’obligation d’assurer la jouissance paisible du logement et la garantie des vices cachés : 

Monsieur et Madame [V] soutiennent que la jouissance des lieux a été fortement perturbée par l’ensemble des désordres qu’ils ont subie, tels que les infiltrations à répétition qui ont entraîné régulièrement l’apparition de moisissures et les problématiques de privation d’eau. Ils estiment que Madame [H] [S] n’a jamais entrepris les travaux nécessaires destinés à mettre un terme aux différents troubles subis. 

En l’espèce, il a été prouvé que la vétusté du réseau d’eau chaude a été résorbée. Il apparaît, par ailleurs, que Madame [H] [S] a fait intervenir l’entreprise CVP 33 le 20 janvier 2022, pour vérifier la toiture et rechercher des fuites. 

Toutefois, en dépit de ces travaux, il a été démontré que les désordres ont persisté et que le logement était indécent de sorte que la bailleresse n’a pas respecté son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement et de garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. 

4 - Sur le manquement à l’obligation d’entretenir et de réparer : 

Madame [K] [V] et Monsieur [I] [V] soutiennent que Madame [H] [S] aurait dû faire intervenir un couvreur afin de mettre un terme aux infiltrations en toiture et de réaliser des travaux afin de remédier à l’obstruction du réseau d’eau chaude. 

Il échet de rappeler que Madame [H] [S] est parvenue à remedier à l’obstruction du réseau d’eau. S’il a été démontré qu’elle a fait intervenir un couvreur pour rechercher des fuites en toiture, le courrier du service communal d'hygiène et de santé de la commune de [Localité 5] en date du 11 janvier 2023 montre que de nouvelles fuites étaient à déplorer entrainant une inondation dans le garage lors des pluies. 

Il s’ensuit que Madame [H] [S] a manqué à son obligation d’entretenir et de réparer les lieux loués. 

5 - Sur la réparation des préjudices : 

Madame [K] [V] et Monsieur [I] [V] soutiennent avoir subi un préjudice de jouissance à compter du mois de septembre 2020 jusqu'au 12 décembre 2022 évalué à 80% du loyer en raison de la présence de moisissures et de l'insuffisance du débit d'eau chaude. 

Bien que les désordres relatifs au réseau d'eau aient été résolus au début de l’année 2022, les autres ont persisté jusqu'au départ des lieux des époux [V]. 

Ces derniers ont donc subi un trouble de jouissance imputable à Madame [H] [S] qui a laissé persister une situation d'indécence pendant 27 mois. Ce préjudice sera réparé sur la base d’une somme de 500 € par mois compte tenu de la nature et de l’ampleur des désordres ainsi que de leur conséquence sur l’habilité du logement : 500 € X 27 mois = 13.500 €

En conséquence, Madame [H] [S] sera condamnée à payer à Monsieur [I] [V] et à Madame [K] [V] la somme de 13.500 € au titre de leur préjudice de jouissance. 

Madame [K] [V] et Monsieur [I] [V] sollicitent une somme forfaitaire de 1.500 € au titre de leur préjudice matériel. Ils soutiennent avoir été contraints de se séparer d’objets personnels en raison des apparitions à répétition de moisissures. 

Toutefois, ils ne versent aucune pièce au soutien de leurs allégations permettant de prouver la réalité de ce préjudice matériel, étant souligné qu’aucun élément ne permet de déterminer les objets dont ils se seraient séparés. Ils seront, dès lors, déboutés de ce chef de demande. 

Madame [K] [V] et Monsieur [I] [V] sollicitent, enfin, réparation de leur préjudice moral. Ils déclarent avoir été affectés par la situation et avoir subi une atteinte à leurs leurs sentiments d'honneur et de considération. Ils ne versent aucune élément de preuve permettant de prouver la réalité de ce préjudice. Ils seront, en conséquence, déboutés de ce chef de demande. 

III - Sur les réparations locatives : 

L'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

L'article 3-2 de la loi précitée précise qu'un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur imputabilité au locataire. 

L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

Madame [H] [S] soutient que les locataires ont commis des dégradations locatives et qu’elle a été contrainte d’engager des travaux pour un montant de 3.750 €. 

Madame [K] [V] et Monsieur [I] [V] soutiennent que les dégradations alléguées ont été causées par la survenance régulière de moisissures sur les murs, causée par les infiltrations survenant après les intempéries. Ils soutiennent, par ailleurs, que l’ensemble des peintures n’avait pas été refaite au moment de la location. 

En l'espèce, les parties produisent, d’une part, un procès-verbal de constat valant état des lieux d'entrée établi contradictoirement par Maître [T] [W], huissier de justice, le 15 décembre 2016 et, d’autre part, un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie établi le 12 décembre 2022, par Maître [D] [P], commissaire de justice, en présence de Monsieur [A] époux de Madame [H] [S], de Madame [K] [V], et de Maître [Z] [Y], commissaire de justice mandaté par cette dernière. 
 
La comparaison de ces états des lieux d'entrée et de sortie permet d'apprécier la réalité des dégradations locatives alléguées par Madame [H] [S]. 

Madame [H] [S] verse aux débats une facture établie le 23 janvier 2023 par Monsieur [N] [L] concernant :
- le nettoyage des murs et plinthes de la maison : 3 chambres, du salon, de la véranda, de la cage d'escalier et du studio pour un montant de 770 euros, 
- la pose des portes de placards, des meubles de cuisine, changement de la poignée de la porte coulissante et changement des charnières de la porte de cuisine pour un montant de 400 €, 
- la pose d’une peinture 2 couches dans le studio et la maison pour un forfait d’un montant de 2.400 €. 




La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet d’établir : 
- s’agissant de la véranda : que les murs étaient en état moyen, au moment de l’entrée dans les lieux. Au départ des locataires, il a été constaté que les murs en revêtement PVC présentent un éclat et un trou rebouché sommairement, l’absence de plinthes dans cette pièce étant, par ailleurs, soulignée. La peinture a été notée comme étant craquelée sur le pourtour, 
- s’agissant de la pièce de vie correspondant au salon et à la salle à manger : les murs étaient décrits comme repeints et en très bon état et les plinthes en bon état lors de l’entrée dans les lieux des locataires. A la sortie, les plinthes étaient en état d'usage et sales, des traces noires et des trous étaient notés sur les murs et le plafond étant en état d'usage, la toile de verre était de surcroît abîmée en partie basse, au niveau des portes et des menuiseries, 
- s'agissant de la chambre de l'étage à droite, les plinthes, le plafond et les murs avaient repeints et étaient en très bon état lors de l’entrée dans les lieux. En revanche, au départ des preneurs, les plinthes et le plafond étaient en état d'usage, des marques sur les murs ayant, en outre, été constatées,
- s'agissant de la chambre de l'étage à gauche, à l'entrée, la porte est décrite comme repeinte, les plinthes en bois sont neuves et en très bon état, la toile de verre des murs est repeinte et en très bon état et la fenêtre est repeinte et en bon état. L’état des lieux de sortie montre que les sols et les plinthes sont en état d'usage. Il a, également, été constaté, sur les murs, des trous rebouchés sommairement, des trous de pointes en partie supérieure, des marques noires en partie basse sur la totalité des murs et des traces d'humidité à l’angle du mur donnant sur la rue, 
 S'agissant de la troisième chambre (rez-de-chaussée), l’état des lieux montre que les plinthes sont neuves et en très bon état mais que la toile de verre des murs est sale et en mauvais état. La peinture est, en revanche, en bon état. L’état des lieux de sortie indique que les plinthes sont en état d’usage avec une plainte décollée près de la porte. Si les murs sont en état d'usage, il est, toutefois, souligné un problème d'humidité sur ceux situés à gauche de la chambre et dans l’angle du plafond. La peinture de ce dernier est décrite comme craquelée par endroits et avec des fissures, 
- s'agissant de la cage d’escalier, l’état des lieux n’en fait pas mention. Il est donc présumé en état d’usage en application des dispositions de l’article 1731 du code civil. L’état des lieux de sortie indique que les murs en papier peint sont à l’état d’usage avec quelques marques en partie basse,
- s’agissant de la dépendance (appelée studio sur la facture) cette pièce composée en outre d’une salle d’eau est décrite dans l’état des lieux d’entrée comme sale, les plinthes et les murs étant peints. Au départ des locataires, Madame [K] [V] déclare ne pas avoir utilisé cet endroit, ce qui est d’ailleurs constaté par le commissaire de justice instrumentaire. Toutefois, il est indiqué que le sol, les fenêtres, le radiateur, les murs de faïence et de briques transparente de la salle de bain et les toilettes sont sales. Il est aussi indiqué que les murs et plafonds sont abimés, les plinthes sont décollées par endroit et le radiateur et le meuble de la salle de bains sont encrassés, 
- s’agissant de la cuisine, l’état des lieux d’entrée montre que la toile de verre était repeinte et en très bon état, la faïence était en très bon état, le carrelage était neuf et en très bon état, les dalles du plafond étaient en bon état, les deux portes étaient repeintes et en très bon état, le néon était en bon état, la fenêtre était en très bon état, l'absence de ventilation était en outre constaté, le chauffage était en état moyen, la robinetterie était à nettoyer et en très bon état, et les autres équipements étaient neufs et en très bon état. A la sortie des locataires, la peinture des murs est notée comme écaillée, avec des marques noires et des trous rebouchés sommairement, les joints du carrelage sont jaunis, les plinthes et le carrelage anciens sont en état d'usage, le plafond ancien présente des marques. Sur les placards, il est noté un gond cassé, un autre dévissé, une porte scotchée, des éclats et traces de saleté. Le tuyau d'évacuation de la hotte est noté comme abimé, la hotte est encrassée et la plaque manquante. Il est noté un éclat sur l'étagère du micro-onde et des traces de coulures. Il est, en outre, précisé que le mélaminé de l'espace de rangement sous l'évier est décollé du fait de l'humidité. 

Il convient de remarquer que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de constater que les murs de la troisième chambre étaient d'ores et déjà sales lors de l'entrée dans les lieux des locataires et qu'aucune trace de saleté sur les plinthes n'est mentionnée. Dès lors, le nettoyage des murs et plinthes de la troisième chambre n’est pas imputable aux anciens locataire et ne peut donc être mis à leur charge. S’agissant de la chambre 2 et de la chambre du rez-de-chaussée, il a été démontré qu’elle présentait des traces d’humidité et de moisissures. Aussi, la nécessité de nettoyer ces deux pièces n’est pas imputable aux locataires sortant. 

Aussi, compte tenu de ces éléments, il convient d’allouer une somme de 500 € au titre du nettoyage des murs et plinthes de la maison.

S’agissant des sommes sollicitées au titre de la pose des portes de placard, des meubles de cuisine, du changement de poignée de la porte coulissante et du changement de charnière de la porte de la cuisine, la comparaison des deux états des lieux permet de constater que la poignée de la porte coulissante bougeait à l'entrée des lieux des locataires. Dès lors, la poignée cassée constatée à l'état des lieux de sortie ne peut être qu’en partie imputable aux locataires. En conséquence, une somme de 350 € sera allouée au titre de ces réparations.

S’agissant de la peinture, la comparaison des deux états des lieux permet de relever que les peintures étaient neuves et en très bon état dans la totalité des pièces du logement à l'exception de la troisième chambre et du studio. Toutefois, il y a lieu d'appliquer un coefficient de vétusté de 60 %, au regard de la durée de vie de ce matériel, de l'indécence établie ainsi que de la durée de location de six années, soit 2.400 euros x 60% = 1.440 euros. Cette somme sera allouée au titre de cette réparation locative. 

En conséquence, Madame [K] [V] et Monsieur [I] [V] seront condamnés à payer à Madame [H] [S] la somme de 2.290 € en réparation des dégradations locatives. 

IV - Sur la restitution du dépôt de garantie : 

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, il n'est pas contesté que Madame [K] [V] a, conformément aux termes du contrat de bail, versé un dépôt de garantie d'un montant de 1.430 euros qui ne lui a pas été restitué par Madame [H] [S].

Monsieur [I] [V] et Madame [K] [V] sont, compte-tenu de l'ensemble de ces éléments, bien fondés à solliciter la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 1.430 euros.

V - Sur la compensation : 

La compensation des sommes dues par Monsieur [I] [V] et Madame [K] [V], au titre de l'arriéré locatif et des réparations locatives, et par Madame [H] [S], au titre du préjudice de jouissance et de la restitution du dépôt de garantie, sera ordonnée.

Madame [K] [V] et Monsieur [I] [V] seront condamnés à payer la somme de 5.322,30 €, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 








VI - Sur les demandes accessoires : 

Monsieur [I] [V] et Madame [K] [V], parties perdantes, seront condamnés aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers délivré le 29 décembre 2021.

Au titre de l'équité, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles. Ils seront, en conséquence, déboutés de leur demande respective fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Condamne Monsieur [I] [V] et Madame [K] [V] à payer à Madame [H] [S] la somme de 17.961,30 € ; 

Condamne Madame [H] [S] à payer à Monsieur [I] [V] et à Madame [K] [V] la somme de 13.500 € au titre de leur préjudice de jouissance ;

Condamne Monsieur [I] [V] et Madame [K] [V] à payer à Madame [H] [S] la somme de 2.290 € au titre des dégradations locatives ; 

Condamne Madame [H] [S] à restituer à Monsieur [I] [V] et à Madame [K] [V] la somme de 1.430 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ;

Ordonne la compensation entre les sommes dues par Madame [H] [S] et celles dues par Monsieur [I] [V] et par Madame [K] [V] ;

Condamne Madame [K] [V] et Monsieur [I] [V] à payer à Madame [H] [S] la somme de 5.322,30 €, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;  

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;




Condamne Monsieur [I] [V] et Madame [K] [V] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers délivré le 29 décembre 2021. 

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE
 chargée des fonctions
de juge des contentieux
 de la protection