Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 5 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
S.A.R.L. AR IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
SAS RINALDI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/07352 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TYV

N° MINUTE : 
8






JUGEMENT 
rendu le vendredi 05 avril 2024


DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son synduc, la SAS RINALDI, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Madame [U] [R] muni d’un pouvoir

DÉFENDEURS
S.A.R.L. AR IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique
assistée d'Inès CELMA-BERNUZ, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 janvier 2024

JUGEMENT
Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 avril 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée d'Inès CELMA-BERNUZ, Greffière lors des débats, et de Nicolas REVERDY, Greffier lors du délibéré.



Décision du 05 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07352 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TYV

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL AR IMMOBILIER est propriétaire des lots 19 et 26 correspondant à un appartement et une cave au sein d'un immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS RINALDI, a fait assigner la SARL AR IMMOBILIER devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
4 005,32 euros au titre des charges impayées du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêt de droit à compter de la mise en demeure du 03 mai 2023,47,17 euros au titre des frais de recouvrement préalables à l'assignation,950 euros à titre de dommages et intérêts,1401,72 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Pour l'exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l'audience du 12 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par Mme [U] [R] dûment munie d’un pouvoir de représentation ad litem, salariée du Cabinet RINALDI, syndic, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

La SARL AR IMMOBILIER, bien régulièrement assignée à étude à son siège social et au domicile de son gérant Monsieur [X] [K], n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2024. Le délibéré a été prorogé au 5 avril 2024.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SARL AR IMMOBILIER tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lot n°19 et 26le décompte individuel des sommes dues portant sur la période allant du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023 et arrêtées, selon le décompte en date du 14 novembre 2023, à la somme de 4 005,32 euros hors frais,les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus),le procès-verbal de l'assemblée général de copropriété du 24 avril 2023,le contrat de syndic.
Au vu des pièces produites, la SARL AR IMMOBILIER apparaît redevable de la somme de 4 005,32 euros au titre des charges impayées du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, dont il convient cependant de déduire le solde antérieur repris pour un montant de 14,02 dont il n'est pas justifié.

Ainsi, la SARL AR IMMOBILIER sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] la somme de 3 991,30 euros au titre des charges impayées du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation, en application de l'article 1231-6 et 1344-1 du code civil et en l'absence de justificatif de réception de la mise en demeure du 03 mai 2023.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement des frais engagés au titre de la mise en demeure adressée par courrier recommandé le 03 mai 2023.

Si la preuve du dépôt est bien versée aux débats, le requérant ne produit toutefois pas du retour du bordereau de réception de ce courrier, comme requis par l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

Ainsi, il ne sera pas fait droit à la demande formée au titre des frais à hauteur de 47,17 euros.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SARL AR IMMOBILIER ne paye plus régulièrement ses charges depuis le début du mois d'octobre 2022. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SARL AR IMMOBILIER partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, elle devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] une somme de 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL AR IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS RINALDI, les sommes suivantes :
3 991,30 euros au titre des charges impayées du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation400 euros au titre des dommages-intérêts,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] de sa demande de condamnation au titre des frais,

CONDAMNE la SARL AR IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS RINALDI la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL AR IMMOBILIER aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 avril 2024 et signé par la juge et le greffier susnommés.


Le greffier La juge