Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 16 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 16 AVRIL 2024



N° 2024/ 167













N° RG 20/05630 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF57M







[M] [I]

[R] [Z]





C/



[T] [P]

[O] [K]

Syndic. de copro. [Adresse 5]





















Copie exécutoire délivrée 

le :





à :

- Me Elsa MEDINA

- Me Maud DAVAL-GUEDJ

- Me Thimothée JOLY 





























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Président du TJ de GRASSE en date du 26 Mai 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00824.



APPELANTS



Monsieur [M] [I]

né le 16 Octobre 1972 à [Localité 6] (77),

demeurant [Adresse 4]



Madame [R] [Z]

née le 06 Décembre 1976 à [Localité 7] (06), 

demeurant [Adresse 4]



tous deux représentés par Me Elsa MEDINA de la SELARL VINCENT-HAURET-MEDINA, avocat au barreau de NICE





INTIMES



Monsieur [T] [P]

né le 25 Septembre 1981 à [Localité 8], 

demeurant [Adresse 5]



Madame [O] [K]

née le 26 Août 1985 à [Localité 2], 

demeurant [Adresse 5]



tous deux représentés par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour conseil plaidant Me Philippe LASSAU, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Catherine DUPAIN, avocat au barreau de GRASSE



Syndicat des copropriètaires [Adresse 5] prise en la personne de son syndic en exercice, la SARL SAFI MEDITERRANEE, dont le siège social est [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, 

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Cyril SABATIÉ, avocat au barreau de PARIS





*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Anaïs DOVINA.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2024 



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anaïs DOVINA,greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte du 23 avril 2014, reçu par Me [F], notaire à [Localité 3], M. [T] [P] et Mme [O] [K] ont acquis de M. [M] [I] et Mme [R] [Z] les lots n° 7, 12 et 37 de la résidence '[Adresse 5]' située à [Localité 9], consistant en une villa et deux parkings, outre la jouissance privative et perpétuelle du terrain attenant.



Début octobre 2014, déplorant l'apparition de fissures sur des aménagements (terrasse, muret et escaliers), réalisés par M. [I] sur le terrain attenant à l'habitation, ils ont saisi la société Avanssur, assureur multirisques-habitation, qui a mandaté un expert. Celui-ci a déposé un rapport attribuant les fissures et l'affaissement du dallage de la terrasse au mode de construction du lotissement.



M. [P] et Mme [K] ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 8 juin 2015, rendue au contradictoire de leurs vendeurs et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], a désigné un expert. La mesure d'expertise a été étendue à la société Avanssur.



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 27 mai 2016. 



Par actes en date des 25 janvier et 29 mars 2017, M. [T] [P] et Mme [O] [K] ont assigné M. [M] [I] et Mme [R] [Z] ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] devant le tribunal de grande instance de Grasse en garantie des vices cachés, afin d'obtenir des dommages-intérêts.







Par jugement du 26 mai 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

- prononcé la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] ;

- dit que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente du avril 2014 est inapplicable ;

- condamné M. [I] et Mme [Z] à payer à M. [P] et Mme [K], au titre des travaux de réparation nécessaires, la somme de 23 931,60 € toutes taxes comprises, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 25 janvier 2017 et capitalisation des intérêts échus pour une année entière au moins ; 

- débouté M. [P] et Mme [K] du surplus de leur demande de dommages-intérêts ;

- condamné M. [I] et Mme [Z], en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer 5 000 € à M. [P] et Mme [K], et 2 500 € au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] ;

- condamné M. [I] et Mme [Z] aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise ;

- ordonné l'exécution provisoire.



Pour statuer ainsi, le tribunal s'est référé à l'expertise qui a retenu que :

- les désordres dénoncés par M. [P] et Mme [K] préexistaient à la vente, ayant pour origine des mouvements de terrain sur la partie commune à usage privatif et ils se sont aggravés après la vente à la faveur d'un phénomène progressif lié au mode de construction du lotissement, même si des intempéries répétitives et circulations d'eau importantes à l'arrière des enrochements ont pu avoir un impact sur certains tassements ;

- ces vices ont été tus aux acheteurs lors de la vente, alors que les vendeurs en avaient connaissance.



Par acte du 22 juin 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [I] et Mme [Z] ont relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 13 février 2024.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 3 mars 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [I] et Mme [Z] demandent à la cour de : 

' infirmer la décision en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, 

A titre principal 

' dire et juger que les désordres dont se prévalent M. [P] et Mme [K] étaient apparents lors de la vente et qu'ils n'avaient pas eux-mêmes connaissance dans toute leur ampleur et leurs conséquences des vices affectant les parties communes à usage privatif ;

' rejeter l'ensemble des demandes formulées à leur encontre ;

A titre subsidiaire, si la cour retient la garantie au titre des vices cachés : 

' limiter la somme allouée au titre de la réduction du prix de vente à 445 € représentant leur quote part dans les réparations à réaliser ;

À titre infiniment subsidiaire, si la cour les condamne au paiement de l'intégralité des travaux de réparation,

' condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à les relever et garantir de toute condamnation à hauteur du montant des travaux de réparation tels que préconisés par l'expert ;

' débouter M. [P], Mme [K] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de l'intégralité de leurs demandes ;

' condamner solidairement M. [P], Mme [K] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à leur payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, comprenant le coût de l'expertise judiciaire.









Ils font valoir que :

Sur la garantie des vices cachés :

- les désordres dénoncés dans l'assignation, à savoir les fissures sur la terrasse est, le décollement de la terrasse par rapport à la maison, la fracture des murets, le tassement de l'escalier accédant à la terrasse, ont tous la même cause, à savoir un défaut de conception à l'origine ;

- ils étaient tous visibles lors de la vente, de sorte que les acheteurs ne peuvent utilement soutenir les avoir découverts après ;

- l'acte de vente exclut expressément toute garantie des vices cachés, sauf s'il est démontré qu'ils avaient connaissance des vices dans leur ampleur et leurs conséquences, mais en l'espèce, cette preuve n'est pas rapportée puisque, s'ils ont réalisé des réparations, ils ne pouvaient prévoir que la configuration de la construction était de nature à accentuer l'évolution des désordres et ils pensaient au contraire que les travaux seraient suffisants pour y remédier ;

- la profession d'ingénieur travaux publics exercée par M. [I], ne saurait suffire pour présumer qu'il ne pouvait ignorer les vices puisque les problèmes rencontrés par la copropriété sont d'ordre géologique et/ou géotechnique ;

- les travaux réalisés par M. [I] en janvier 2013 ne sont à l'origine ni des désordres, ni de leur aggravation et n'étaient pas destinés à masquer les vices quand bien même ils avaient pour objectif, non contesté, de réparer les fissures et tassements afin de maintenir en état les extérieurs ;

Sur le montant des condamnations :

- les acheteurs ne peuvent solliciter une diminution de prix supérieur au préjudice qu'ils subissent, or, les travaux à réaliser concernent des parties communes et doivent être financés par la copropriété dans son ensemble, de sorte qu'ils n'en supporteront eux-mêmes qu'une quote part qui représente le préjudice réparable ;

- les désordres observés par l'expert judiciaire en 2016 ne sont pas les mêmes que ceux qui existaient au jour de l'acquisition de la villa en 2014, puisque des intempéries répétitives et circulations d'eau importantes à l'arrière des enrochements ont eu un impact sur l'évolution de certains tassements ; en conséquence, l'action en réduction du prix, qui permet à l'acquéreur de solliciter une somme correspondant à ce qu'il aurait payé en moins, suppose de se placer au jour de la vente pour déterminer le montant des travaux nécessaires à la reprise des désordres et en l'espèce, 30 % seulement du montant du devis de la société Viale bâtiment peut utilement être retenu, soit la somme de 7 179,48 €.



A titre subsidiaire, relevant que l'origine des préjudices réside dans un défaut de conception des parties communes à usage privatif, ils soutiennent, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ou, subsidiairement, de l'article 1303 du code civil, que, dans l'hypothèse où ils seraient condamnés au titre d'une diminution du prix équivalente au coût de la totalité des travaux, la charge finale de la condamnation doit peser sur le syndicat des copropriétaires. Ils rappellent que l'absence d'autorisation de la copropriété pour la réalisation des travaux en 2013 est sans incidence, puisque ces travaux ne sont pas la cause des désordres ayant motivé l'action de M. [P] et Mme [K].



Dans leurs dernières conclusions d'intimés et d'appel incident, régulièrement notifiées le 11 décembre 2020, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, M. [P] et Mme [K] demandent à la cour de : 

' confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [I] et Mme [Z], sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, à leur payer la somme de 23 931,60 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 25 janvier 2017 et capitalisation des intérêts échus pour une année entière au titre des travaux de réparation nécessaires, la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, et les entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire et les condamner de plus fort au paiement des dites sommes ;

A titre subsidiaire, 

' les condamner au paiement de ces sommes sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, de la théorie des dommages intermédiaires et au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ; 

' réformer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre de préjudice de jouissance ;

En conséquence, 

' condamner M. [I] et Mme [Z] in solidum à leur payer la somme de 5 000 € au titre du préjudice de jouissance ;

' débouter M. [I] et Mme [Z] de leurs demandes ; 

Y ajoutant, 

' condamner M. [I] et Mme [Z] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 

700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance d'appel, distraits au profit de leur avocat.



Ils font valoir que :

Sur les vices cachés :

- M. [I] a réalisé début 2013, soit un an avant la vente, des travaux dont la vocation était de masquer des fissures révélatrices de l'existence de vices cachés, de sorte que, d'une part les vices préexistaient bien à la vente, d'autre part ils leur ont été sciemment dissimulés ;

- la mauvaise foi des vendeurs, qui se déduit des travaux destinés à masquer les vices, exclut l'application de la clause de non garantie stipulée à l'acte ;

- subsidiairement, les vendeurs engagent leur responsabilité sur le fondement de l'article 1792 du code civil, puisqu'ayant réalisé des travaux, ils sont réputés constructeurs et ne peuvent exciper à ce titre d'aucune clause de non garantie ;

- M. [I] est un professionnel des travaux de génie civil, de sorte qu'il ne pouvait ignorer les vices ;

- les travaux réalisés, sans l'autorisation de la copropriété, ne sont pas conformes aux règles de l'art, ce qui impose à M. [I] et Mme [Z] de supporter le coût de la remise en état, mais également d'indemniser leur préjudice de jouissance, puisqu'ils n'ont pu jouir paisiblement des extérieurs, notamment de la terrasse qui était devenue dangereuse pour leur enfant.



Dans ses dernières conclusions d'intimé, régulièrement notifiées le 11 décembre 2020, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] demande à la cour de : 

' débouter M. [I] et Mme [Z] de leur appel en garantie et de l'intégralité de leurs demandes ;

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant : 

' condamner solidairement M. [I] et Mme [Z] au paiement d'une somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



Il fait valoir que :

- l'action principale est fondée sur la responsabilité contractuelle des vendeurs au regard de la garantie des vices cachés, de sorte qu'il ne saurait être condamné à garantir une telle condamnation au titre d'un contrat auquel il est tiers ;

- le syndicat des copropriétaires n'engage pas sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à l'égard des tiers que M. [I] et Mme [Z] sont devenus depuis la vente ;

- il n'a bénéficié d'aucun enrichissement injustifié, puisque la condamnation de M. [I] et Mme [Z] est fondée sur une réduction du prix de vente de leur bien immobilier et qu'il n'est pas demandé la réalisation de travaux sur les parties communes ;

- les aménagements réalisés par M. [I] ne constituent pas des parties communes même s'ils sont érigés sur des parties communes à usage privatif, et il ne saurait être tenu responsable des conséquences dommageables d'aménagements qui n'ont pas été autorisés, étant observé que M. [I] a coulé une dalle béton afin de recouvrir les terres et de disposer d'une terrasse en lieu et place d'un jardin, alors que la végétalisation assurait, outre une cohérence d'ensemble imposée par les services de l'urbanisme, une fonction d'épandage et d'absorption des eaux de ruissellement et de pluie, qui n'est désormais plus assurée et que l'expert a également relevé que les enrochements ont été jointés alors qu'ils n'auraient pas dû l'être.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'action en garantie des vices cachés



En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



Selon les termes de l'article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



En conséquence, le succès d'une action en garantie des vices cachés suppose de la part du demandeur la preuve d'un défaut antérieur à la vente, caché lors de celle-ci et rendant la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou en diminuant significativement l'usage.



Dans l'hypothèse où une clause de non garantie a été stipulée à l'acte, le vendeur n'est pas fondé à s'en prévaloir s'il avait connaissance des vices et les a dissimulés.



En l'espèce, il résulte de l'expertise judiciaire, réalisée au contradictoire des parties, que : 



- les aménagements réalisés par M. [I] dans le jardin, à savoir la terrasse, les escaliers et le muret, sont affectés de multiples fissures ;

- ces fissures sont dues à des mouvements dans les enrochements qui ont déstabilisé ces ouvrages et non l'habitation elle même qui est ancrée sur des fondations plus profondes ;

- les murets périphériques, qui relèvent des parties communes, sont également affectés de désordres ayant la même cause ;

- les désordres préexistaient à la vente et étaient partiellement visibles lors de celle-ci mais ont été en partie masqués par la réfection de la terrasse nord, ainsi que diverses retouches au niveau des enduits et des joints ;

- les désordres se sont aggravés après la vente à la faveur de l'évolution des tassements et, si des intempéries répétitives et circulations importantes d'eau à l'arrière des enrochements, notamment en 2014 et 2045, ont pu avoir aggravé certains tassements, elles ne sont pas la cause des désordres qui sont bien dus au mode de construction du lotissement ;

- les vendeurs connaissaient la problématique des tassements puisqu'ils ont effectué de nombreuses réparations lorsqu'ils étaient propriétaires.



Il s'en déduit que les fissurations procèdent d'un problème structurel lié au mouvement des enrochements et qui préexistait à la vente.



Si l'expert a précisé, en réponse à un dire, que la plupart des désordres est d'ordre esthétique, il relève malgré tout un risque de chute dû à l'élévation de certaines dalles de la terrasse, de sorte qu'il doit être considéré que l'usage de celle-ci en est diminué de manière significative et que, s'ils avaient connu ces vices, M. [P] et Mme [K] n'auraient pas acheté ou l'auraient fait à moindre prix.



Certaines fissures étaient visibles lors de la vente. Cependant, si le vendeur ne doit pas garantie des vices dès lors qu'ils étaient visibles lors de la vente, encore faut-il que l'acheteur ait pu en connaitre l'ampleur et la gravité. En l'espèce, M. [P] et Mme [K] ont pu voir par eux-mêmes, lorsqu'ils ont visité le bien immobilier, la présence de fissures sur la terrasse, les escaliers et le muret, mais, certaines avaient été colmatés par M. [I] au début de l'année 2013 lorsqu'il a procédé à la réfection du dallage côté nord-ouest, des enduits sur le mur de l'escalier et des murets en tête d'enrochement, ainsi que des enduits des murs extérieurs de la maison d'habitation.



En conséquence, les acheteurs n'ont pas pu avoir connaissance, par un examen attentif, de toutes les fissures affectant le bien.



Par ailleurs, l'expertise révèle que les fissures sont la conséquence de tassements de terrain insuffisamment pris en compte lors de la construction du lotissement et qui se sont considérablement aggravés à la faveur des intempéries qui ont eu lieu en 2014 et 2015.



Il en résulte que M. [P] et Mme [K] ne pouvaient avoir connaissance des vices dans toute leur ampleur lorsqu'ils ont visité le bien et décidé de l'acheter.







Contrairement à ce que soutiennent M. [I] et Mme [Z], les inondations ne sont pas la cause des fissures, même s'il est établi qu'elles les ont aggravées. 

Les phénomènes climatiques doivent être anticipés lors d'une construction, afin d'en prévenir les conséquences néfastes sur le bâti et, en l'espèce, manifestement, ils n'ont pas été suffisamment pris en considération sans que, pour autant il puisse être considéré, sur le plan technique, que les intempéries et circulations importantes d'eau à l'arrière des enrochements sont responsables des fissures litigieuses. Il sera d'ailleurs observé que l'habitation n'est pas concernée, puisque ses fondations sont plus profondes et n'ont pas réagi aux tassements du terrain, tandis que les aménagements extérieurs, réalisés par M. [I] ont été déstabilisés par ceux-ci.



Par ailleurs, le fait que M. [I] ait décidé de procéder à une réfection du dallage et des enduits démontre qu'il avait connaissance des vices dont M. [P] et Mme [K] demandent garantie, qu'il a contribué, par ses travaux, à masquer. 

 

Certes, il n'a pas vendu en qualité de professionnel, de sorte que la présomption de connaissance des vices n'est pas applicable. Cependant, sa qualité de professionnel du bâtiment lui permettait d'avoir conscience de l'importance des fissures affectant les aménagements qu'il a réalisés, puisque la dalle de la terrasse s'est soulevée. Il lui appartenait d'anticiper l'aggravation des désordres, même s'il n'est pas géologue, ni spécialisé en géothermie, plutôt que de s'engager dans des travaux, purement esthétiques, de rebouchage et de réfection des enduits.



Il résulte de tout ce qui précède que l'immeuble vendu est affecté de vices rendant la chose vendue impropre à l'usage auquel elle était destinée ou en diminuant significativement l'usage, qui étaient connus des vendeurs et ont été sciemment dissimulés aux acheteurs.



En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que M. [I] et Mme [Z] doivent garantie à M. [P] et Mme [K] au titre des vices cachés, sans être fondés à exciper de la clause d'exclusion de garantie stipulée à l'acte de vente.



Sur la réparation des préjudices 



En application de l'article 1644 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix 



En l'espèce, M. [P] et Mme [K] demandent la restitution d'une partie du prix, correspond au coût des travaux nécessaires à la dissipation des désordres.



Selon l'expert, la reconstruction des enrochements n'est pas envisageable.

En revanche, des travaux peuvent être réalisés en ce qui concerne les aménagements extérieurs construits dans le jardin, avec des solutions de revêtement perméables et souples qui accompagneront les prochains tassements, notamment une combinaison dalle, gazons et pavés et, pour les fissures affectant le mur le long de l'escalier, un décroutage de l'ensemble de l'enduit, la pose d'agrafes sur les fissures les plus prononcées et la réalisation d'un nouvel enduit.



S'agissant des murets périphériques en appui des enrochements, selon lui, il convient de déposer la clôture, démolir le muret puis le reconstruire par éléments distincts, séparés par des joints de dilatation permettant de prendre en compte les mouvements de près de 10 mm avant la repose d'une clôture.



L'expert, après avoir examiné plusieurs devis a considéré que celui proposé par la société Viale bâtiment était le plus à même de répondre aux recommandations et le moins cher.



M. [P] et Mme [K], ayant choisi de conserver l'immeuble, sont contraints, pour pouvoir en user, de réaliser des travaux propres à remettre en état les installations extérieures et éviter l'apparition de nouveaux désordres.

Certes, le terrain sur lequel ces ouvrages ont été réalisés est une partie commune, mais celle-ci est attribuée en usage exclusif aux propriétaires de la maison d'habitation. Par ailleurs, il est établi que, lors de leur construction, ces ouvrages n'ont pas été autorisés par l'assemblée des copropriétaires. Dans ces conditions, la copropriété ne saurait supporter le coût de travaux destinés à remédier à des désordres affectant des ouvrages qu'elle n'a pas autorisés. M. [I] et Mme [Z] ne démontrent par aucune pièce que la copropriété a accepté de supporter le coût des travaux nécessaires à la remise en état des ouvrages litigieux.



Dans ces conditions, M. [P] et Mme [K], qui vont en supporter personnellement le coût, sont fondés à obtenir une diminution du prix à hauteur de la totalité de celui-ci et non seulement d'une partie représentant leur quote-part dans les charges de copropriété.



Le devis de la société Viale bâtiment s'élève à 21 756 € pour la fourniture et la pose de pavés autobloquants sur un lit de sable et tout venant damé, la récupération et la repose des piquets ainsi que des dalles devant le mur, la réfection de la murette en blocs à bancher armé, la création de quatre ou cinq saignées dans le mur du côté de l'escalier, la pose de fer (faisant office d'agrafes) pour solidifier les deux parties du mur et le rebouchage au mortier gras et fibre ainsi que la pose d'un enduit de finition.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [I] et Mme [Z], vendeurs, à payer à M. [P] et Mme [K], une somme de 21 756 € au titre de la restitution d'une partie du prix de vente.



Sur les demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]



M. [I] et Mme [Z] soutiennent que, dès lors que les travaux dont ils doivent indemniser le coût, concernent des parties communes, la copropriété doit en supporter la charge finale.



Cependant, ils sont condamnés, au titre de la garantie, à restituer une partie du prix de vente.



La copropriété est étrangère à ce contrat et ne saurait être condamnée à garantir la restitution du prix, même en partie, sauf à démontrer qu'elle a commis un faute à l'origine de l'obligation de restitution à laquelle sont condamnés M. [I] et Mme [Z].



Or, non seulement ceux-ci ne démontrent pas la faute commise par la copropriété mais il n'est pas contesté que les désordres concernent des aménagements réalisés sans autorisation par M. [I] sur une partie commune à usage privatif.



À supposer, compte tenu des conclusions de l'expert quant à l'origine des vices, que ces constructions soient licites au regard du règlement de copropriété, la copropriété ne saurait être condamnée à garantir M. [I] et Mme [Z], puisqu'une telle condamnation reviendrait à lui faire supporter le coût de travaux qu'elle n'a ni décidés ni autorisés.



Aucun enrichissement injustifié n'en résulte dès lors que les travaux à réaliser concernent des aménagements privatifs, dont seuls les propriétaires du lot ont vocation à profiter et qu'en tout état de cause, l'action en répétition d'un enrichissement indu, étant subsidiaire, ne peut être utilisée pour suppléer à une autre action que le demandeur ne peut intenter par suite d'un obstacle de droit ou parce qu'il ne peut apporter les preuves que cette action exige, c'est à dire pour pallier la carence du demandeur dans l'administration de la preuve.



Enfin, le syndicat des copropriétaires relève à juste titre le caractère discutable du choix opéré par M. [I] de couler une dalle béton afin de recouvrir les terres et de disposer d'une terrasse en lieu et place d'un jardin, alors que la végétalisation était destinée à favoriser l'épandage et l'absorption des eaux de ruissellement et de pluie et que cette fonction n'est désormais plus assurée par l'effet des travaux qu'il a pris l'initiative de réaliser sans solliciter l'avis des autres propriétaires du lotissement.



Si M. [I] avait sollicité une autorisation ou, à tout le moins informé la copropriété des travaux qu'il envisageait, il aurait pris connaissance des dispositions du plan d'occupation des sols exigeant que l'écoulement des eaux soit assuré et en aurait tenu compte.









En conséquence, c'est également à juste titre que le premier juge a rejeté les demandes de M. [I] et Mme [Z] à l'encontre du syndicat des copropriétaires. 



Sur le trouble de jouissance 



En application de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.



Le préjudice de jouissance correspond au trouble dans les conditions d'usage du bien vendu.

 

En l'espèce, la cour retient la connaissance par M. [I] et Mme [Z], au moment de la vente, des vices de la chose.



En conséquence, ils doivent indemniser M. [P] et Mme [K] de tous leurs préjudices, en ce compris le trouble causé par le vice aux conditions dans lesquelles ils ont pu profiter des extérieurs.

Or, dès lors qu'un risque de chute a été objectivé par l'expert en raison du soulèvement de la dalle de la terrasse, il ne peut être contesté que la jouissance de cette dernière a été contrariée.



Pour autant, ils ne démontrent par aucune pièce l'impossibilité totale de profiter de cette terrasse.



Le préjudice de jouissance correspond aux limitations d'usage induites par les risques de chute.



Ce préjudice ne saurait demeurer sans réparation.



En conséquence, au regard des éléments dont elle dispose, la cour est en mesure d'évaluer ce préjudice à la somme de 3 000 €.



Sur les dépens et frais irrépétibles 



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.



M. [I] et Mme [Z], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d'appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

L'équité justifie d'allouer à M. [P] et Mme [K] une indemnité de 2 500 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort



CONFIRME le jugement rendu le 26 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions, hormis en ce qu'il a débouté M. [P] et Mme [K] de leur demande de dommages-intérêts au titre d'un préjudice de jouissance ;



Statuant à nouveau sur le point infirmé et y ajoutant, 



CONDAMNE M. [M] [I] et Mme [R] [Z], in solidum, à payer à M. [T] [P] et Mme [O] [K], ensemble, une somme de 3 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance ;



DÉBOUTE M. [M] [I] et Mme [R] [Z] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; 



CONDAMNE M. [M] [I] et Mme [R] [Z], in solidum, à payer à M. [T] [P] et Mme [O] [K], ensemble, une somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel ;



CONDAMNE in solidum M. [M] [I] et Mme [R] [Z] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.





 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT