Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 16 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 16 AVRIL 2024



N° 2024/ 163









Rôle N° RG 22/09959 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJXHW







[B], [G] [Z]

[W] [R]





C/



S.A.R.L. L'EXPERT IMMOBILIER

S.A. GAN ASSURANCES





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Benjamin DERSY Me Charles TOLLINCHI 















Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 28 Avril 2022 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 21/04790.





APPELANTS



Monsieur [B], [G] [Z]

né le 28 Avril 1970 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]



Madame [W] [S] [F] [R] épouse [J]

née le 08 Juin 1969 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]



Tous deux représentés et assistés par Me Benjamin DERSY de la SARL CINERSY, avocat au barreau de NICE substituée par Me Geoffrey DUMONT, avocat au barreau de NICE, avocat ayant plaidé





INTIMEES



S.A.R.L. L'EXPERT IMMOBILIER

demeurant [Adresse 2]



S.A. GAN ASSURANCES

demeurant [Adresse 3]



Toutes deux représentées et assistées par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 11 Mars 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme DE BECHILLON, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2024,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DU LITIGE





Le 19 décembre 2016, M. [B] [Z] et Mme [W] [J] ont acquis de Mme [D] [H] et M. [U] [K], une maison sise [Adresse 1]. 



Indiquant avoir, en juillet 2019, découvert la présence de termites sur le pied de leur escalier menant au rez-de-chaussée, par assignation en date du 8 octobre 2019, ils ont sollicité la désignation d'un expert judiciaire en référé. 



Par ordonnance du 3 juillet 2020, les opérations d'expertise ont été étendues, à la demande de 

Mme [D] [H] et M. [U] [K] à la Sarl L'expert Immobilier qui a réalisé les diagnostics techniques. 



Par ordonnance du 2 février 2021, les opérations d' expertise ont été rendues communes et opposables à la compagnie d'assurances GAN, assureur de la Sarl L'expert Immobilier et d'autre part, étendues à la recherche de la présence de plomb et d'amiante dans l'immeuble. 



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 10 août 2021. 



Par acte du 21 décembre 2021, les consorts [Z]-[J] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Nice les vendeurs et le diagnostiqueur immobilier ainsi que son assureur. 









Par jugement en date du 28 avril 2022 , le tribunal judiciaire de Nice a : 

- rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription, 

- déclaré les demandes de M. [B] [Z] et Mme [W] [J] recevables, 

- dit que la Sarl L'expert Immobilier a commis une faute et l'a déclarée responsable du préjudice subi par M. [B] [Z] et Mme [W] [J], 

- condamné in solidum la Sarl L'expert Immobilier et son assureur la compagnie Gan Assurances à payer à M. [B] [Z] et Mme [W] [J] la somme de 177.641,36 euros TTC en réparation de l'ensemble de leurs préjudices matériels, 

- condamné in solidum la Sarl L'expert Immobilier et son assureur la compagnie Gan Assurances à payer à M. [B] [Z] et Mme [W] [J] la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral, 

- dit que la compagnie Gan Assurances pourra se prévaloir des plafonds de garanties et franchises tels que mentionnés, dans les conditions spéciales B 1255 de la police d'assurance, 

- débouté M Mme [D] [H] et M. [U] [K] de leur demande au titre de leur préjudice moral, . 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter, 

- condamné in solidum la Sarl L'expert Immobilier et la compagnie Gan Assurances à payer à M. [B] [Z] et Mme [W] [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum la Sarl L'expert Immobilier et la compagnie Gan Assurances à payer à Mme [D] [H] et M. [U] [K] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté la Sarl L'expert Immobilier et la compagnie Gan Assurances de leur demande au titre de l' article 700 du code de procédure civile, 

- débouté M. [B] [Z] et Mme [W] [J] de l'en emblc de leurs demandes à l'encontre de Mme [D] [H] et M. [U] [K], 

- condamné in solidum la Sarl L'expert Immobilier et la compagnie Gan Assurances aux entiers dépens. 



Le tribunal a considéré en substance que les conditions de la garantie des vices cachés étaient bien réunies, le bien étant atteint de traces d'infections de termites comme l'a relevé l'expert. 

Le tribunal a écarté toute responsabilité des vendeurs, considérant qu'il n'était pas établi qu'ils aient eu connaissance de cette infection, et ce en présence d'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés. 

Il a en revanche considéré que le diagnostiqueur avait effectué des investigations insuffisantes au regard de la norme encadrant la réalisation des diagnostics. 



Quant à l'évaluation du préjudice subi par les acquéreurs, le tribunal a repris en substance les conclusions de l'expert qui lui avaient été transmises (écartant les demandes fondées sur les annexes non adressées au tribunal). 



Par déclaration en date du 11 juillet 2022, M. [B] [Z] et Mme [W] [R] épouse [J] ont interjeté appel de cette décision uniquement à l'encontre de la société L'expert Immobilier et son assureur. 





Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 12 mars 2023, M. [B] [Z] et Mme [W] [R] épouse [J], demandent à la cour de : 

- confirmer en ce qu'il a condamné in solidum la Sarl L'expert Immobilier et son assureur la compagnie Gan Assurances à leur payer les sommes de 26.536,67 euros TTC au titre des préjudices annexes et 14.500 euros au titre du sinistre lié à la présence d'amiante et de plomb,

- l'infirmer en ce qu'il a condamné in solidum la Sarl L'expert Immobilier et son assureur la compagnie Gan Assurances à payer à M. [B] [Z] et Mme [W] [J] la somme de 177.641,36 euros TTC en réparation de l'ensemble de leurs préjudices matériels et la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral,





Statuant à nouveau, 



- juger que le montant retenu par le jugement de première instance ne permet pas la réalisation des travaux effectivement nécessaires à la remise en état du bien, 

- juger que les autres postes de préjudice doivent être réévalués,

 En conséquence, 

- condamner solidairement ou in solidum la Sarl L'expert Immobilier et son assureur la compagnie Gan Assurances à leur payer les sommes suivantes :

233.583,85 euros TTC au titre des travaux nécessaires pour la remise en état des ouvrages impactés par le sinistre lié à la présence de termites,

 16.820 euros au titre du préjudice de jouissance (actualisé au 30 septembre 2022),

 10.000 euros au titre du préjudice moral 

- condamner in solidum la Sarl L'expert Immobilier et son assureur la compagnie Gan Assurances au paiement de la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.





Les appelants se fondent sur le rapport d'expertise considérant que ses conclusions retenant les désordres recensés ne peuvent être contestées ; que le diagnostiqueur n'a pas respecté la norme encadrant la réalisation de ces diagnostics, tant pour la présence de termites que pour l'amiante et le plomb. 

Ils ajoutent, comme relevé par l'expert, que certaines parties du bien étaient accessibles sans difficulté et qu'en outre le diagnostiqueur n'a pas alerté, dans son écrit, sur l'impossibilité d'accéder à certaines parties de l'habitation, rappelant que la présence de termites a été détectée dans une poutre de l'escalier. 

De même s'agissant de l'amiante et du plomb, ceux-ci étaient dans un studio annexe visité par le diagnostiqueur qui en a établi la superficie. 



Sur le coût des travaux, ils font valoir qu'aucune société n'accepte d'intervenir au prix évalué par l'expert de 136 604,69 euros, justifiant leur appel, étant dans l'impossibilité de réaliser les travaux nécessaires, outre les demandes rejetées au titre des frais d'assistance à expertise pour eux mêmes et de sachants. 



Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 22 décembre 2022, la Sarl L'expert Immobilier et la SA Compagnie Gan Assurances demandent à la cour de : 

- infirmer le jugement rendu le 24 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Nice, en ce qu'il a : 

- déclaré les demandes de M. [B] [Z] et Mme [W] [J] recevables, 

- dit que la Sarl L'expert Immobilier a commis une faute et l'a déclarée responsable du préjudice subi par M. [B] [Z] et Mme [W] [J], 

- condamné in solidum la Sarl L'expert Immobilier et son assureur la compagnie Gan Assurances à payer à M. [B] [Z] et Mme [W] [J] la somme de 177.641,36 euros TTC en réparation de l'ensemble de leurs préjudices matériels, 

- condamné in solidum la Sarl L'expert Immobilier et son assureur la compagnie Gan Assurances à payer à M. [B] [Z] et Mme [W] [J] la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral, 

- condamné in solidum la Sarl L'expert Immobilier et la compagnie Gan Assurances à payer à M. [B] [Z] et Mme [W] [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum la Sarl L'expert Immobilier et la compagnie Gan Assurances aux entiers dépens ; 



















Statuant à nouveau de ces chefs, 

- les juger recevables et bien fondées concernant leurs demandes formulées à l'encontre des consorts [Z]-[J] 



A titre principal, 

 débouter les consorts [Z]-[J] de leurs demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires à celles formulées par elles,

- juger qu'aucune faute ne peut lui être imputée dans le cadre de ses diligences, 

- juger qu'aucune faute ni aucun préjudice ne peuvent être allégués s'agissant de la présence d'amiante ou de plomb, 

A titre subsidiaire, 

- juger que dans le cas où la cour retiendrait une faute à son encontre, le seul préjudice indemnisable résulterait d'une éventuelle perte de chance d'avoir pu, lors de l'acquisition, négocier le bien à un prix inférieur, 

- juger que les consorts [Z]-[J] ne justifient pas d'un préjudice indemnisable inhérent à une perte de chance, 

- débouter les consorts [Z]-[J] de toutes demandes plus amples ou contraires, 

A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation, 

- juger que la demande ne peut prospérer, au titre des travaux à effectuer, qu'à la valeur retenue par l'expert à hauteur de 136.604,69 euros et des préjudices financiers annexes à hauteur de 26.536,67 euros, 

- juger que la compagnie d'assurance GAN est fondée à se prévaloir des plafonds de garanties et franchises tels que mentionnés dans les conditions spéciales B 12 55 de la police d'assurance Et que toute condamnation à l'encontre de la compagnie Gan devra être limitée par les conditions 

contractuelles de la police d'assurance, 

- débouter les consorts [Z]-[J] de toutes demandes plus amples ou contraires, 

En tout état de cause, 

- condamner solidairement, les consorts [Z]-[J] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l'instance, y compris le coût des frais d'expertise judiciaire.



La société L'expert Immobilier expose que l'expert n'a pas constaté la présence de termites vivants mais qu'à l'inverse il a observé la présence d'un traitement effectué avant la vente ; elle rappelle que son diagnostic n'est valable que 6 mois en raison de la rapidité avec laquelle les termites sont susceptibles d'attaquer la structure même de l'immeuble. 

Elle ajoute que conformément à la norme applicable, elle n'est tenue qu'à une recherche visuelle et non à un sondage destructif, ce qu'aurait dû faire l'expert pour relevéer les désordres retenus (plancher inaccessible et invisible recouvert par un faux plafond indémontable notamment...)



Elle précise s'agissant du local annexe, que la toiture était exclue du rapport demandé et qu'elle est au surplus sans risque de contamination. 



Sur les demandes indemnitaires formées, elle considère que la réparation d'une erreur directe de diagnostic doit être limitée à cette erreur, et non à la réparation intégrale du bien, ou à la réparation de la seule perte de chance de négocier une réduction du prix de vente en cas de diagnostic erroné ce dont ne justifient pas les appelants. 



Elle conteste en revanche les devis produits, ceux-ci datant de la même période que le rapport d'expertise, ainsi que les demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral. 



La compagnie d'assurance indique ne pas contester sa garantie. 

















MOTIFS 





Sur la responsabilité civile de la Sarl L'expert Immobilier 



L'article 1240 du code civil suppose la démonstration d'une faute commise par la Sarl L'expert Immobilier ayant causé aux consorts [Z]-[R] un dommage. 



La charge de la preuve de ces trois éléments leur incombant, les acquéreurs produisent aux débats le rapport d'expertise judiciaire ordonné par ordonnance de référé et exécuté au contradictoire du diagnostiqueur, alors appelé en la cause par les vendeurs. 



Il résulte du rapport de l'expert [T] que des traces d'infection de termites sont parfaitement visibles dans le plancher bois du haut du rez-de-jardin et que ce plancher présente une dégénération très avancée de la structure bois et un risque d'effondrement ; que les huisseries bois de la chambre enfant, du studio et du local abri de jardin sont complètement évidées ; que le fût de l'escalier est partiellement attaqué et que la présence d'injecteur en façade sud prouve qu'un traitement a bien été effectué. 

Il ajoute que la cause de ces désordres est une infestation de termites, précisant toutefois qu'il n'a pas constaté la présence de termites vivantes lors des accédits ; relevant que compte tenu de la surface importante des ouvrages infectés et l'état de délabrement avancé, il est très improbable que cette infection soit postérieure à la vente. 



L'expert judiciaire a retenu plusieurs manquements de la part du diagnostiqueur, relevant que celui-ci n'a pas inspecté le plancher haut du rez-de-jardin alors que la norme NFP 03-201 de février 2016 précise que les parties cachées ou inaccessibles susceptibles de présenter des indices d'infestations qui n'ont pas fait l'objet de sondage, ni d'examen doivent être mentionnées dans le rapport, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; qu'un paragraphe relatif aux abords du bâtiment doit également être renseigné par le diagnostiqueur et que tel n'est pas le cas en l'espèce. 



L'expert en déduit que la société L'expert Immobilier n'a pas été au bout de sa mission contrairement à ce qui a été indiqué dans l'acte de vente par renvoi au diagnostic établi par cette société. 



Ainsi, il apparaît qu'un manquement du diagnostiqueur est établi, en ce qu'il n'a pas respecté la procédure mise à sa charge par la norme NFP 03-201 de février 2016 encadrant la réalisation des diagnostics, tant par le caractère incomplet des investigations menées, que par le manque d'informations contenues dans son rapport, y compris s'agissant de l'abri de jardin, ouvrage situé aux abords du bâtiment principal et dont il avait également la charge de l'analyser. 

Ce non respect de la réglementation par la société L'expert Immobilier rend inefficace l'argument tiré du caractère totalement inaccessible des pièces stigmatisées par l'expert. 



En outre, l'expert relève que le diagnostiqueur n'a pas relevé la présence d'amiante, alors qu'il en a lui-même observé dans la sous toiture du local attenant à la maison, lieu qui a été nécessairement visité par le diagnostiqueur qui a attesté de sa superficie. 



Il est ainsi établi qu'une faute a été commise ayant causé un dommage aux acquéreurs du bien litigieux. 

Etant acquis que l'engagement de la responsabilité civile suppose la réparation intégrale du préjudice, la société L'expert Immobilier ne peut valablement invoquer la notion de perte de chance pour s'exonérer du paiement intégral du préjudice subi par les consorts [Z]-[R] en considérant que ceux-ci, valablement informés de l'état du bien, en auraient négocié une réduction du prix. 

Elle sera donc tenue à la réparation intégrale du préjudice subi par les acquéreurs. 

A cet égard, le tribunal a évalué les travaux de remise en état à la somme de 136 604,69 euros rejoignant en cela les conclusions expertales. 

Compte tenu de la pluralité de devis produits par les appelants, dont la sincérité n'est pas discutée, il convient de retenir, au titre de la réparation intégrale du préjudice, un montant moyen, prenant néanmoins en considération la rigueur de l'évaluation de l'expert, et d'évaluer le montant des travaux de remise en état à la somme de 170 000 euros. 



Quant au préjudice de jouissance sollicité au titre de la perte de loyers subie en raison de la nécessité d'évacuer les locaux loués, il apparaît qu'en raison de la période écoulée depuis le dépôt du rapport d'expertise, cette perte de loyers initialement intégrée à l'évaluation du préjudice financier, justifie l'allocation de la somme de 16 820 euros. 



Il n'y a en revanche pas lieu de réformer le jugement en ce qu'il a accordé la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi par les consorts [Z]-[R].



Enfin, il y a lieu de faire droit à la demande d'indemnisation des frais des techniciens et experts les ayant assistés durant les opérations d'expertise, d'un montant total de 8 451,84 euros. 



Au total, il convient donc d'infirmer le jugement et de condamner la société L'expert Immobilier et son assureur Gan in solidum à régler aux consorts [Z]-[R] la somme de 195 271,84 euros. 



Sur les frais du procès



Succombant la Sarl L'expert Immobilier et son assureur la compagnie Gan Assurances seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance d'appel.



Ils seront par ailleurs condamnés à régler la somme de 3 000 euros à M. [B] [Z] et Mme [W] [R] épouse [J] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





 PAR CES MOTIFS





La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a condamné in solidum la Sarl L'expert Immobilier et son assureur la compagnie Gan Assurances à payer à M. [B] [Z] et Mme [W] [R] épouse [J] la somme de 177.641,36 euros TTC en réparation de l'ensemble de leurs préjudices matériels ;



Statuant à nouveau, 



Condamne in solidum la Sarl L'expert Immobilier et son assureur la compagnie Gan Assurances à payer à M. [B] [Z] et Mme [W] [R] épouse [J] la somme de 195 271,84 euros TTC en réparation de l'ensemble de leurs préjudices matériels, 





Y ajoutant,



Condamne la Sarl L'expert Immobilier et son assureur la compagnie Gan Assurances in solidum aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;





Condamne la Sarl L'expert Immobilier et son assureur la compagnie Gan Assurances in solidum à régler à M. [B] [Z] et Mme [W] [R] épouse [J] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

















Déboute la Sarl L'expert Immobilier et son assureur la compagnie Gan Assurances de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.





LE GREFFIER LE PRESIDENT