Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 16 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 16 AVRIL 2024



N° 2024/ 164







Rôle N° RG 23/05774 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLFFG







S.A.S. GOLF RESORT TERRE BLANCHE





C/



[E] [N]



[J] [H]



















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Gilles BROCA



Me Céline CASTINETTI 









Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 23 Mars 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/07686.





APPELANTE



S.A.S. GOLF RESORT TERRE BLANCHE, rerpésentée par sa Présidente en exercice la société DIETMAR HOPP SAS, elle même représentée par son Président en exercice

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



Madame [E] [N]

née le 01 Février 1971 à [Localité 7] (RUSSIE), 

demeurant [Adresse 1]



représentée et assistée par Me Céline CASTINETTI de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





PARTIE(S) INTERVENANTE(S)



Maître [J] [H], demeurant [Adresse 2]



représenté et assisté par Me Céline CASTINETTI de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 11 Mars 2024 en audience publique devant la cour composée de : 



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2024.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2024,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte de vente en date du 28 octobre 2005, la SAS Golf Resort Terre Blanche a cédé à Mme [E] [N] un terrain à bâtir inclus dans la ZAC de Terre Blanche, située [Localité 3], à [Localité 10], dotée de statuts de l'association syndicale libre, d'un cahier des charges, d'un règlement, et d'un cahier des charges de cession des terrains, ainsi que le droit à bâtir sur le terrain. 



L'acquéreur concédait un pacte de préférence sur l'immeuble au profit du vendeur, étant précisé qu'il s'agissait d'une condition essentielle de la vente sans laquelle le vendeur n'y aurait jamais consenti. 



Quinze ans plus tard, Mme [E] [N], qui avait fait construire sa maison sur le terrain, d'une surface de 264,46 m² habitables, connaissait des difficultés financières, concernant en particulier le paiement des charges de l'association syndicale libre Terre Blanche et le paiement des droits de golf auquel elle était tenue aux termes de l'acte de vente. 



Selon message électronique en date du 11 février 2020, adressé à l'association syndicale libre Terre Blanche et à son conseil, Mme [E] [N] a proposé le rachat de sa propriété au prix du terrain original, soit 1 116 300 €. 



Le 19 février 2020 l'association syndicale libre "Terre blanche "assignait Mme [E] [N] en paiement de la somme de 8 753,66 € au titre des frais et charges échus au 28 novembre 2019. 



Le 12 mars 2020, la SAS D&O Management, venant aux droits de la SAS "Terre blanche management" et de la SAS "Terre blanche maintenance et services", assignait Mme [E] [N] en paiement d'un montant de 12 694 € au titre des cotisations du golf et des pénalités de retard. 



Le 6 juillet 2020, la société D&O Management faisait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien. 



Le 22 juin 2020, la SA Financière Lérins adressait à Mme [E] [N] une offre d'acquisition pour un prix d'achat net vendeur pour elle-même de 1 300 000 €, les honoraires de négociation de 5 % pour Mme [J] [H], avocat, et de 5 % pour M. [L] [X], avocat, étant pris en charge par la SA Financière Lérins. 





Le 28 août 2020, le compromis de vente était passé devant notaire, le prix net vendeur, à savoir 1 300 000 €, et les honoraires de négociation étant spécifiquement stipulés, soit 130 000 € TTC supplémentaires au bénéfice de Mme [J] [H] et de M. [L] [X], avocats et intermédiaires immobiliers. La clause relative à la réserve du pacte de préférence reproduisait la clause de l'acte de vente de 2005. 



Le compromis de vente précisait que la construction de la maison n'avait pas fait l' objet de la délivrance, ni d'un certificat de conformité, ni d'une attestation de la mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n'avait pas été contestée. La propriétaire déclarait que la piscine n'avait pas été positionnée de manière conforme aux plans du permis de construire avec toutes conséquences de droit sur le plan pénal, civil, et administratif, notamment dans l'hypothèse d'une reconstruction après sinistre. La propriétaire déclarait que le dispositif de sécurité installé sur la piscine n' était pas conforme. Il était précisé qu'aucune police d'assurance dommage ouvrage n'avait été souscrite pour la réalisation des constructions avec toutes conséquences pénales et civiles. 



Le 1er septembre 2020, Mme [E] [N] a fait signifier, aux fins d'exercice de son droit de préférence, à la SAS Golf Resort Terre Blanche le compromis de vente en date du 28 août 2020, passé avec la SA Financière Lérins pour 1 300 000 €, 130 000 € étant dus par l'acquéreur à Mme [J] [H] et M. [L] [X]. 



Le 8 septembre 2020, la SAS Golf Resort Terre Blanche demandait la séquestration de la rémunération des conseils pour un montant de 130 000 €, demande rejetée par le juge des référés au motif que la demanderesse n'avait pas exercé son droit de préférence.



Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2020, la SAS Golf Resort Terre Blanche a signifié à Mme [E] [N] l'exercice de son droit de préférence pour le bien concerné. La SAS Golf Resort Terre Blanche a d'emblée émis des doutes sur l'exigibilité de la somme de 130 000 € à la charge de l'acquéreur, en sus du prix de vente.



Par acte du 30 septembre 2020, la SAS Golf Resort Terre Blanche a assigné Mme [E] [N] au visa du pacte de préférence stipulé aux termes de l'acte authentique du 28 octobre 2005, aux fins de statuer sur le prix total de la cession des biens de Mme [E] [N] à son profit, soit 1 300 000 € en principal et accessoires. 



Par acte délivré par huissier de justice le 19 octobre 2020, Mme [E] [N] a sommé la SAS Golf Resort Terre Blanche de réaliser les conditions fixées dans le compromis afin de parvenir à la réitération de la vente, avec offre de consignation de la somme de 130 000 € dans l'attente de la procédure au fond. Le 29 octobre 2020, la SAS Golf Resort Terre Blanche a refusé l'exercice de ces conditions dans l'attente de la fixation du prix de vente par le juge. L'acte authentique n'a pas été réitéré.



Par jugement en date du 23 mars 2023, le tribunal judiciaire de Draguignan a :


reçu les interventions volontaires de Mme [J] [H], avocate, de la SA Financière Lérins et de M. Philippe Amsellem, avocat,

débouté la SAS Golf Resort Terre Blanche de toutes ses demandes,

autorisé maître [F] [D], exerçant en l'étude notariale [D] et associés, notaire à [Localité 4], à passer, dans les termes et conditions prévues au compromis de vente du 28 août 2020, l'acte de vente des biens immobiliers de Mme [E] [N] à la SA Fiancière Lérins, ou à toute autre société que celle-ci entend substituer conformément à la clause stipulée au compromis de vente du 28 août 2020,

condamné la SAS Golf Resort Terre Blanche à verser à Mme [E] [N] la somme de 10 000 € de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive,

condamné la SAS Golf Resort Terre Blanche à verser à Mme [E] [N] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, 

dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, 

débouté les parties de leurs demandes. 




Le tribunal a pris en compte : 

- l'intervention volontaire de Mme [J] [H], avocate, en tant que négociatrice immobilière, dont la rémunération est contestée, comme étant recevable,

- l'intervention volontaire de la SA Financière Lérins et de M. [L] [X], avocat et autre négociateur immobilier, comme étant recevables eu égard à leur intérêt à agir,









- le respect par Mme [E] [N] de ses obligations au titre du pacte de préférence, de nature purement conventionnelle puisque souscrit avant la réforme du droit des contrats de 2016, ayant fait signifier à la SAS Golf Resort Terre Blanche l'intégralité du compromis de vente,

- le caractère licite, pourvu de cause, compte tenu des prestations accomplies par les négociateurs immobiliers en relation avec les difficultés financières de Mme [E] [N] et les irrégularités affectant le bien, et proportionné, des honoraires des deux intermédiaires immobiliers, Mme [J] [H] et M. [L] [X], avocats,

- l'absence de démonstration d'une fraude ou de la mauvaise foi de Mme [E] [N] étant susceptibles de restreindre sa liberté contractuelle quant aux conditions et prix de la vente de son bien,

- le refus manifesté par la SAS Golf Resort Terre Blanche qui ne s'est pas présentée chez le notaire le 2 novembre 2020 pour parfaire la vente et a contesté sans motifs fondés les conditions de la vente, d'accepter les conditions de celles-ci telles que l'avait fait la SA Financière Lérins, conduisant à sa déchéance de son droit de préférence stipulé à l'acte de vente du 28 octobre 2005 et à la possibilité pour Mme [E] [N] de passer la vente avec la SA Financière Lérins, 

- le rejet de tout paiement d'une clause pénale par la SAS Golf Resort Terre Blanche au profit de Mme [E] [N] alors que seul le compromis entre elle et la SA Financière Lérins prévoyait une telle clause, 

- le caractère justifié d'une indemnisation pour Mme [E] [N] pour résistance abusive de la SAS Golf Resort Terre Blanche, compte tenu de l'attitude dilatoire et abusive de celle-ci, ayant engagé des actions multiples, voire contradictoires, s'étant même contredite au détriment d'autrui.



Selon déclaration reçue au greffe le 23 avril 2023, la SAS Golf Resort Terre Blanche a interjeté appel de cette décision à l'endroit de Mme [E] [N], l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises, à l'exception de celles par lesquelles la juridiction a reçu les interventions volontaires de Mme [J] [H], avocate, de la SA Financière Lérins et de M. Philippe Amsellem, avocat.



Par dernières conclusions transmises le 13 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Golf Resort Terre Blanche sollicite de la cour qu'elle :


juge irrecevable la demande de Mme [E] [N] tendant à obtenir sa condamnation à lui payer 130 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle comme étant nouvelle en appel, 

à défaut, l'en déboute,

déboute Mme [E] [N] de son appel incident, 

infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l'exception de celles relatives aux interventions volontaires,

statue sur le prix total de la cession des biens et droits immobiliers situés commune de Tourettes constituant le lot n°36 de la zone B3 dite "[Adresse 8]", savoir la parcelle [Cadastre 6], par : 


Madame [E] [M] [N], née le 1er février 1971 à [Localité 7] (Région de PERM - U.R.S.S.), célibataire, juriste, demeurant [Adresse 1], 

au profit de : 

La SAS Golf Resort Terre Blanche, au capital de 81 269 200 €, dont le siège social est sis [Adresse 1], immatriculée au RCS de Draguignan sous le n° B 423 195 544, représentée par sa présidente en exercice la société Dietmar Hopp S.A.S., elle-même représentée par son représentant légal en exercice ; 

Et dise que ce prix (principal et accessoire) s'élève à un million trois cent mille euros (1 300 000 €),

' à défaut, fixe le prix (principal et accessoire) dû par elle et juge que l'arrêt à venir vaudra, quel que soit le montant du prix total qui sera retenu par la cour et qu'elle sera par conséquent tenue de payer, vente par : 

Madame [E] [M] [N], née le 1er février 1971 à [Localité 7] (Région de PERM - U.R.S.S.), célibataire, juriste, demeurant [Adresse 1], 

au profit de : 



La SAS Golf Resort Terre Blanche, au capital de 81 269 200 €, dont le siège social est sis [Adresse 1], immatriculée au RCS de Draguignan sous le n° B 423 195 544, représentée par sa présidente en exercice la société Dietmar Hopp S.A.S., elle-même représentée par son représentant légal en exercice ; 

des biens et droits immobiliers situés commune de Tourettes constituant le lot n°36 de la zone B3 dite "[Adresse 8]", savoir la parcelle [Cadastre 6],

Pour les besoins de la publicité foncière, il est précisé que Mme [E] [N] est devenue propriétaire desdits biens et droits immobiliers aux termes d'un acte reçu par maître [T], notaire à [Localité 9], le 28 octobre 2005, publié au 2ème Bureau du Service de la Publicité Foncière de Draguignan le 2 décembre 2005, Vol. 2005 P 12854,

' condamne in solidum Mme [E] [N] et Mme [J] [H] à lui payer une somme de 10 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.



1.L'appelante soutient qu'il ne peut lui être reproché, comme l'ont fait les premiers juges, une abstention fautive la privant de l'exercice de son droit de préférence, alors, précisément, qu'elle a agi en justice, dans le mois de l'exercice de ce droit, donc dans les conditions fixées, pour qu'il soit statué sur le prix total de la vente dont elle réclame le bénéfice. Elle en déduit qu'elle n'a pas lieu d'être déchue de son droit de préférence. Elle ajoute qu'elle n'a jamais eu pour intention de faire obstacle à la cession du bien immobilier, n'ayant jamais fait de sa position quant au prix des accessoires de la vente une condition de la validité d'exercice de son droit de préemption. Elle conteste donc toute déchéance de son droit de préférence.

L'appelante rappelle qu'elle n'a jamais conditionné l'effectivité de la levée de son droit de préférence à l'absence de règlement des honoraires éventuellement dus au titre des mandats de vente et de recherche.

2.Au surplus, l'appelante fait valoir que dans le cadre du mandat de vente qui lui est opposé, contrairement à ce que prévoit l'article 11.3 du règlement intérieur national des barreaux, les honoraires du mandataire avaient été stipulés comme restant à la charge, non de l'acquéreur, mais de la venderesse, peu important que la SA Financière Lérins, à titre dérogatoire, se soit engagée à les payer.

S'agissant de la cause de ces honoraires, l'appelante soutient que le tribunal semble les lier à des consultations juridiques réalisées au profit de Mme [E] [N], alors qu'en application du compromis de vente qui lui a été notifié, seul acte qui lui soit opposable, il est expressément fait état d'honoraires de négociation. Elle en déduit que le caractère exorbitant des honoraires et leur le montant n'ést pas en cause, seul l'étant le principe et l'imputation de ce paiement.



La SAS Golf Resort Terre Blanche entend obtenir la mise en oeuvre de son pacte de préférence, avec fixation du prix au seul principal de 1 300 000 €. Elle conteste devoir les accessoires tenant au 130 000 € d'honoraires. Elle fait valoir que ceux-ci correspondent pour moitié aux honoraires de Mme [J] [H], avocate de Mme [E] [N], qui, aux termes du mandat de vente par elles souscrit, sont à la charge du vendeur. S'agissant de l'autre moitié de cette somme, elle correspond aux honoraires de M. [L] [X], avocat de la SA Financière Lérins, ces parties ayant signé un mandat de recherche, dont la SAS Golf Resort Terre Blanche soutient qu'il n'a pu remplir un tel office, puisque M. [L] [X] n'a pas pu mettre en relation la SA Financière Lérins et Mme [E] [N], ne concernant que ce bien précisément. L'appelante soutient qu'aucun intermédiaire n'est intervenu, Mme [E] [N] et la SA Financière Lérins ayant traité directement, de sorte qu'aucun honoraire n'est dû. 



S'agissant de la demande subsidiaire de Mme [E] [N] de fixer le prix de vente à 1 430 000 € qui tendrait à éluder la question de l'exigibilité du paiement de la somme accessoire de 130 000 €, l'appelante relève qu'aucune preuve des diligences que Mme [J] [H] prétend avoir réalisé pour Mme [E] [N] n'est apportée, alors qu'il ne peut être invoqué le secret professionnel des avocats s'agissant d'honoraires d'intermédiaire immobilier à justifier.



La SAS Golf Resort Terre Blanche souligne que ni le compromis de vente, ni la sommation qui lui a été faite de purge de son droit de préférence n'ont été rédigé par Mme [J] [H] ou M. [L] [X], mais par un notaire, Maître [D].



3.La SAS Golf Resort Terre Blanche conteste devoir la somme de 130 000 € au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente signé entre Mme [E] [N] et la SA Financière Lérins, déniant toute mauvaise foi de sa part et manifestant sa volonté constante d'acquérir le bien. Elle entend que le prix de vente soit fixé par la cour, de sorte que Mme [E] [N] ne pourra se prévaloir d'aucun préjudice. A titre subsidiaire, elle entend qu'elle soit réduite à 1 €. 



4.S'agissant de la condamnation au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, la SAS Golf Resort Terre Blanche soutient que le tribunal a statué ultra petita, puisque Mme [E] [N] n'avait demandé que le paiement de la clause pénale, ayant un fondement contractuel, qui ne pouvait être requalifié en demande en paiement de dommages et intérêts pour abus de droit d'agir en justice, prétention ayant un fondement délictuel.

Concernant la demande de dommages et intérêts présentée en appel sur le fondement délictuel, la SAS Golf Resort Terre Blanche conclut à son irrecevabilité, étant nouvelle en cause d'appel, et, subsidiairement, à son débouté.



Par dernières conclusions transmises le 26 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [E] [N] et Mme [J] [H], avocate, intervenante volontaire à titre accessoire, sollicitent de la cour qu'elle : 

À titre principal : 


déclare recevable l'intervention volontaire accessoire de Mme [J] [H], avocate au barreau de Grasse, ayant intérêt à agir pour soutenir les demandes de Mme [E] [N] et veiller à la conservation de ses droits et afin que la décision à intervenir lui soit opposable,

confirme la décision entreprise en ce qu'elle a reçu les interventions volontaires, débouté la SAS Golf Resort Terre Blanche de ses demandes, autorisé le notaire à passer l'acte de vente, et en ce qu'elle a condamné la SAS Golf Resort Terre Blanche au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile, 

juge en tout état de cause recevable, en première instance et en cause d'appel, l'intervention volontaire accessoire de Mme [J] [H], avocate au barreau de Grasse, ayant intérêt à agir pour soutenir les demandes de Mme [E] [N] et veiller à la conservation de ses droits et afin que la décision à intervenir lui soit opposable,

infirme la décision en ce qu'elle a condamné la SAS Golf Resort Terre Blanche à verser à Mme [E] [N] la somme de 10 000 de dommages et intérêts pour résistance abusive, 


Statuant à nouveau de ce seul chef :


condamne la SAS Golf Resort Terre Blanche à verser à Mme [E] [N] la somme de 130 000 € au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 28 août 2020, et, subsidiairement, condamne la SAS Golf Resort Terre Blanche à verser à Mme [E] [N] la somme de 130 000 € sur le fondement de la responsabilité délictuelle au visa de l'article 1240 du code civil eu égard aux préjudices subis par Mme [E] [N] du fait du non respect des conditions de l'exercice du droit de préférence par la SAS Golf Resort Terre Blanche, 

rejette l'appel et les demandes présentés par la SAS Golf Resort Terre Blanche contre Mme [E] [N] et Mme [J] [H], 

condamne la SAS Golf Resort Terre Blanche à payer à Mme [E] [N] la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 




À titre subsidiaire : 

' fixe le prix de vente à 1 430 000 € des biens et droit immobiliers appartenant à Mme [E] [N] et cadastrés section [Cadastre 6], d'une contenance totale de 38a 12ca, formant le lot 36 de la zone B3 dite [Adresse 1], 

' autorise maître [F] [D], notaire à [Localité 4], à régulariser l'acte de vente des biens immobiliers de Mme [E] [N] au profit de la SAS Golf Resort Terre Blanche, au prix de 1 430 000 € outre les frais d'acte d'un montant de 92 000 €,

' juge qu'il appartiendra au notaire chargé de la vente ou à Mme [E] [N] de régler par prélèvement sur le prix de vente fixé à 1 430 000 € les honoraires de négociation d'un montant de 130 000 €, soit 65 000 € TTC pour Mme [J] [H], avocat, et 65000 € TTC pour M. [L] [X], avocat, par virement sur les comptes carpa respectifs des avocats.





1.A titre liminaire, Mme [J] [H] entend que son intervention volontaire soit reçue en cause d'appel en sa qualité de mandataire en transaction immobilière, et que la décision soit confirmée en ce qu'elle l'a déclarée recevable en première instance.



2.Mme [E] [N] et Mme [J] [H] soutiennent que les conditions d'exercice par la SAS Golf Resort Terre Blanche de son droit de préférence ne sont pas satisfaites, au sens de l'article 1123 du code civil et des dispositions alors applicables. Elles invoquent les termes de l'acte authentique du 28 octobre 2005 et ceux du compromis du 28 août 2020 qui doivent être intégralement respectés, le prix et toutes les conditions devant être acquittés par la SAS Golf Resort Terre Blanche. Les intimées dénoncent la mauvaise foi de la SAS Golf Resort Terre Blanche. Elles soutiennent que les honoraires en cause ne sont pas issus de conseils juridiques ou fiscaux, mais sont des honoraires de mandataires immobiliers, convenus aux termes d'un mandat de vente et d'un mandat de recherche. 



Les intimées en déduisent la déchéance du droit de préférence de la SAS Golf Resort Terre Blanche, pour n'avoir pas déféré à la sommation qui lui a été délivrée le 19 octobre 2020 et faute de respect des 11 conditions fixées au compromis de vente. A défaut de s'être présentée chez le notaire le 2 novembre 2020, elles font valoir que la SAS Golf Resort Terre Blanche a perdu son droit de préférence et que l'acte de vente peut être réitéré avec la SA Financière Lérins. Les intimées entendent donc que l'acte de vente soit autorisé aux conditions et termes fixés au compromis de vente.



3.Mme [E] [N] et Mme [J] [H] sollicitent l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a débouté l'intimée de sa demande en paiement d'une clause pénale de 130 000 € telle que prévue dans le compromis du 28 août 2020. Du fait de la substitution de la SAS Golf Resort Terre Blanche à l'acquéreur initial et de la non présentation de la SAS Golf Resort Terre Blanche le 2 novembre 2020 pour la réitération de l'acte, elles font valoir que l'appelante a non seulement perdu son droit de préférence, mais doit également assumer la sanction financière du règlement de la clause pénale dont le montant n'a rien d'excessif au vu des difficultés rencontrées par Mme [E] [N] du fait de l'attitude de la SAS Golf Resort Terre Blanche. Elle soutient avoir dû contracter un prêt et souffrir d'un préjudice moral. Elle invoque la mauvaise foi de la SAS Golf Resort Terre Blanche. 

A défaut, si la cour estimait que la SAS Golf Resort Terre Blanche n'est pas liée par la clause pénale du compromis du fait de l'exercice de son droit de préférence dont elle est déchue, Mme [E] [N] sollicite le versement de dommages et intérêts sur le fondement délictuel, invoquant une résistance abusive et la nature hybride de la clause pénale.



4. A titre subsidiaire, en cas de non déchéance du droit de préférence, les intimées entendent que le prix de vente soit fixé à 1 430 000 €. Elles ajoutent que la critique du rôle des avocats mandataires n'a aucune pertinence.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 12 février 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION



La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. 



Sur l'intervention volontaire de Mme Sarah Sahnoun, avocat



A titre liminaire, aux termes de la déclaration d'appel, il appert que la SAS Golf Resort Terre Blanche n'a pas interjeté appel contre le chef de décision ayant reçu les différentes interventions volontaires, dont celle de Mme [J] [H], aucune des autres parties n'ayant formé appel incident à ce titre. La cour n'est donc saisie d'aucune demande d'infirmation sur cette disposition qui ne lui est pas dévolue. Elle n'a donc pas davantage à confirmer les dites dispositions, et notamment la recevabilité de l'intervention volontaire de Mme [J] [H] en première instance.



S'agissant de l'intervention volontaire de Mme [J] [H] en appel, il y a lieu de considérer l'article 325 du code de procédure civile, aux termes duquel, l'intervention d'une partie à l'instance n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

 

En vertu de l'article 330 du code de procédure civile, l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.



En l'espèce, Mme [J] [H] qui n'a pas été intimée en appel, après être volontairement intervenue en première instance, à titre accessoire, aux côtés de Mme [E] [N], entend intervenir de nouveau en appel. Le litige porte en effet pour partie sur la prise en compte de la rémunération de Mme [J] [H], avocate et mandataire immobilier de l'intimée, au titre de la vente du bien de celle-ci à Tourettes, et sur son imputabilité à la SAS Golf Resort Terre Blanche qui en conteste le bien fondé et la régularité. 



Dans ces conditions, comme en première instance, l'intervention volontaire de Mme [J] [H] s'avère recevable. 



Sur l'exercice du pacte de préférence par la SAS Golf Resort Terre Blanche dans le cadre de la vente du bien de Mme [E] [N]

Par acte du 28 octobre 2005, la SAS Golf Resort Terre Blanche a vendu à Mme [E] [N] un terrain à bâtir inclus dans la ZAC de terre Blanche, [Adresse 1], outre le droit à bâtir sur ce terrain. Cet acte stipule un pacte de préférence consenti par l'acquéreur au vendeur sur l'immeuble vendu et précise expressément que ce pacte est une condition essentielle de la vente sans laquelle le vendeur n'aurait pas souscrit. 



Cette convention, antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, n'est donc pas soumise aux dispositions de l'article 1123 du code civil qui définit le pacte de préférence. En l'espèce, celui-ci est de nature exclusivement contractuelle, et relève donc du principe de la liberté contractuelle entre les cocontractants. En application de l'article 1104 du code civil, ce pacte de préférence doit être mis en oeuvre et exécuté de bonne foi, le promettant étant libre de fixer les conditions de la vente et de déterminer le prix du bien, sans que ceux-ci doivent être prédéterminés. Il est admis que le refus d'acceptation du bénéficiaire permette au promettant de conclure avec le tiers intéressé par l'achat du bien, dès lors que le bénéficiaire a pu comparer les conditions qui lui sont offertes avec celles qui sont offertes à ce tiers. 



Aux termes de l'acte notarié du 28 octobre 2005, l'acquéreur a concédé au vendeur ou à toute personne physique ou morale venant à ses droits, un droit de préférence pour acquérir les biens et droits immobiliers objet de la vente, en cas de revente de ceux-ci, quelle que soit l'époque où cette revente intervienne et tels que ces dits biens et droits se retrouveront à cette date. Les conditions d'exercice du pacte de préférence ont été précisées. Ainsi, pendant la durée de la SAS Golf Resort Terre Blanche de 99 ans, l'acquéreur s'interdisait et interdisait à ses héritiers et représentants de revendre ces dits biens et droits immobiliers sans préalablement mettre le vendeur à même de les acquérir au prix et à conditions égales à tout autre. 



L'acte de vente de 2005 stipulait notamment précisément en page 8 que 'l'acquéreur ou ses représentants ne sera tenu d'accorder la préférence au vendeur que si celui-ci accepte à la fois le prix et toutes les conditions, sans exception, qui auraient été acceptés par les autres amateurs auxquels l'acquéreur aurait été disposé à vendre lesdits biens et droits immobiliers.' 



Avant de traiter avec les auteurs d'une proposition d'achat, l'acquéreur devait avoir préalablement fait connaître ses intentions au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier contenant les noms, qualités et domicile de l'amateur, le prix offert, les conditions de paiement et celles particulières de la vente et une élection de domicile en France métropolitaine. 

Dans le mois de la mise à la poste de la lettre recommandée ou de la signification de l'exploit, le vendeur devrait faire connaître à l'acquéreur, par les mêmes moyens, son intention d'user de son droit de préférence et s'obligeait à réaliser la vente dans le mois qui suivrait, moyennant le prix et sous les charges et conditions à lui notifiées. À défaut, le vendeur serait déchu de son droit de préférence et l'acquéreur pourrait librement vendre ses biens et droits immobiliers à l'amateur. Si les propositions faites par le tiers amateur n'étaient pas suivies d'une vente au prix et conditions indiquées dans les six mois de l'avis donné au vendeur, le droit de préférence de celui-ci ne serait pas éteint. 



Telles sont les dispositions contractuelles, librement négociées, et pleinement applicables entre la SAS Golf Resort Terre Blanche et Mme [E] [N] dans le cadre du pacte de préférence consenti par cette dernière à l'appelante au titre du bien en cause. Ainsi, le droit de préférence de la SAS Golf Resort Terre Blanche ne lie Mme [E] [N] qu'à supposer que l'appelante accepte à la fois le prix et toutes les conditions, sans exception, qui auraient été acceptés par les autres amateurs du bien à vendre. 



Après avoir fait construire une maison sur le terrain vendu et rencontrant des difficultés financières, Mme [E] [N] a décidé de mettre en vente son bien. Le 11 février 2020, elle a proposé à l'association syndicale libre Terre Blanche le rachat de sa propriété au prix du terrain original, soit 1 116 300 €. 



Mme [E] [N] a signé avec Mme [J] [H] un mandat de vente exclusif portant sur le bien en cause le 5 juin 2020



Le 22 juin 2020, la SA Financière Lérins, qui avait elle-même souscrit un mandat de recherche de biens immobiliers avec M. [L] [X] le 11 juin 2020, a adressé à Mme [E] [N] une offre d'acquisition pour un prix d'achat net vendeur pour elle-même de 1 300 000 €, les honoraires de négociation de 5 % pour Mme [J] [H], avocat, et de 5 % pour M. [L] [X], avocat, étant pris en charge par la SA Financière Lérins. 



Le 28 août 2020, le compromis de vente était passé devant notaire, le prix net vendeur, à savoir 1 300 000 €, et les honoraires de négociation étant spécifiquement stipulés, soit 130 000 € TTC supplémentaires au bénéfice de Mme [J] [H] et de M. [L] [X], avocats et intermédiaires immobiliers. La clause relative à la réserve du pacte de préférence reproduisait la clause de l'acte de vente de 2005 en pages 7 à 9 du compromis. 



Ce compromis de vente du 28 août 2020 a été notifié à la SAS Golf Resort Terre Blanche, par acte d'huissier du 1er septembre 2020, afin de l'informer de toutes les conditions de la vente et de lui permettre le cas échéant "de réaliser la vente dans le mois qui suivra, moyennant le prix et sous les charges et conditions notifiées" conformément aux stipulations du pacte de préférence.

Les conditions de la vente envisagée dans le cadre du compromis du 28 août 2020 sont les suivantes : 

- paiement du prix de vente d'un montant de 1 300 000 €, 

- paiement au titre des accessoires au prix de vente, des honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur d'un montant de 130 000 € soit 65 000€TTC pour Mme [J] [H] et 65 000 € TTC pour M. [L] [X],

- absence de condition suspensive de prêt, 

- absence de condition suspensive de certification de la conformité du bien immobilier,

- achat du bien en l'état sans assurance dommages ouvrages, 

- respect des conditions suspensives de droit commun, tel que le droit de préemption de la commune,

- régularisation par acte authentique du contrat d'admission au golf auprès de Terre Blanche moyennant le paiement de deux droits de jeux avant la date de la réitération de l'acte authentique, 

- entrée en jouissance de l'acquéreur 15 jours suivant la signature de l'acte authentique,

- paiement de la somme de 130 000 € à titre de dommages et intérêts si l'une des parties ne régulariserait pas l' acte authentique, 

- libération du vendeur de plein droit de son engagement de vendre à l'acquéreur, en cas de non réitération de l'acte authentique, avec les conséquences financières y attachés notamment la mise en 'uvre de la stipulation de la pénalité, et de dommages et intérêts si le vendeur subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause,

- régularisation de l'acte authentique au plus tard le 2 novembre 2020 par le ministère de maître [F] [D], Notaire à[Adresse 5]s, moyennant le versement du prix stipulé payable comptable et des frais par virement prévus par le paragraphe intitulé "Financement de l'acquisition", en page 6 du compromis en ces termes : 

" Le financement de l'opération est, compte tenu de ce qui précède, le suivant : 

Prix de vente: 1 300 000 € 

auquel s'ajoutent : 

-la provision sur frais de l'acte: 92 000 €

- les honoraires de négociation: 130 000 €,

Le total s'établit à la somme de : 1 522 000 €, somme à laquelle s'ajoutent les droits d'accès au golf ainsi qu'il a été dit ci-dessus ". 



Les conditions et prix de vente acceptés par l'amateur du bien en cause, la SA Financière Lérins, ont ainsi été portés par le vendeur actuel et acquéreur initial, Mme [E] [N], à la connaissance de la SAS Golf Resort Terre Blanche, venderesse initiale du bien, bénéficiaire du pacte de préférence. 



Or, dès le 8 septembre 2020, la SAS Golf Resort Terre Blanche a contesté devoir les 130 000 € représentant les honoraires de négociation mentionnés dans le cadre du compromis de vente du bien sur lequel elle disposait d'un droit de préférence, et a sollicité le séquestre de cette somme. Cette demande a été rejeté par le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan dans sa décision du 23 septembre 2020.



Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2020, la SAS Golf Resort Terre Blanche a signifié à Mme [E] [N] l'exercice de son droit de préférence pour le bien concerné. La SAS Golf Resort Terre Blanche a cependant, dans ce cadre, d'emblée, fait toutes réserves relativement au parapgraphe intitulé 'négociation' dans le compromis de vente, ci-dessus repris, émettant des doutes sur l'exigibilité de la somme de 130 000 € à la charge de l'acquéreur, en sus du prix de vente. Elle a ainsi indiqué vouloir faire fixer par voie judiciaire le montant total à régler par elle au titre de l'exercice du pacte de préférence lui bénéficiant. 



Ainsi, par acte du 30 septembre 2020, la SAS Golf Resort Terre Blanche a assigné Mme [E] [N] au visa du pacte de préférence stipulé aux termes de l'acte authentique du 28 octobre 2005, aux fins de statuer sur le prix total de la cession des biens de Mme [E] [N] à son profit, soit 1 300 000 € en principal et accessoires. 



Toutefois, par acte délivré par huissier de justice le 19 octobre 2020, Mme [E] [N] a sommé la SAS Golf Resort Terre Blanche de réaliser les conditions fixées dans le compromis afin de parvenir à la réitération de la vente, avec offre de consignation de la somme de 130 000 € dans l'attente de la procédure au fond. Le 29 octobre 2020, la SAS Golf Resort Terre Blanche a refusé l'exercice de ces conditions dans l'attente de la fixation du prix de vente par le juge. L'acte authentique n'a pas été réitéré.



Or, la rédaction du pacte de préférence stipulée en 2005 démontre que celui-ci a été conçu comme un ensemble indissociable dont l'exercice suppose pour la SAS Golf Resort Terre Blanche d'accepter le prix et toutes les conditions, sans exception, auxquels l'acquéreur potentiel du bien en cause a consenti dans le cadre du compromis signé le 28 août 2020. Ce pacte de préférence ne permet ainsi pas à la SAS Golf Resort Terre Blanche de contester une partie du prix de vente tel qu'accepté par la SA Financière Lérins, ni même de dissocier son exercice du paiement du prix à fixer ultérieurement par voie judiciaire. La SAS Golf Resort Terre Blanche avait pour alternative soit d'exercer, dans le mois de la signification qui lui était faite, soit au plus tard le 1er octobre 2020, son droit de préférence en acceptant toutes les conditions et l'intégralité du prix convenu entre Mme [E] [N] et la SA Financière Lérins, incluant les honoraires de négociation de 130 000 € payés par la SA Financière Lérins, soit de renoncer à son droit de préférence. 



Dès lors, l'analyse du bien fondé, de la cause, de la teneur ou encore de la proportion des honoraires de négociations convenus à hauteur de 130 000 € pour Mme [J] [H] et M. [L] [X], à hauteur de la moitié chacun, en tant que mandataires immobiliers, est inopérante, puisque ceux-ci résultent des conditions de la vente envisagée par Mme [E] [N] avec l'acquéreur potentiel, la SA Financière Lérins, éléments pleinement mais seulement opposables à la SAS Golf Resort Terre Blanche. En effet, le droit de préférence conventionnellement fixé ne permet pas à l'appelante de contester le prix fixé dans le compromis ni en principal, ni au titre des accessoires à celui-ci. Dans ces conditions, il n'appartient pas davantage à la cour d'apprécier ni la teneur, ni le fondement, ni l'ampleur des honoraires stipulés au bénéfice de Mme [J] [H] et de M. [L] [X], étant observé qu'aucune fraude n'est démontrée ni imputée à Mme [E] [N]. 



Le 28 septembre 2020, la SAS Golf Resort Terre Blanche a, certes, manifesté son intention de mettre en oeuvre le pacte de préférence convenu en 2005. Toutefois, son offre ne correspond pas aux conditions de ce pacte en ce que l'appelante a distingué le prix, qu'elle a accepté, et les honoraires qu'elle a remis en cause, entendant voir fixer les conditions complètes de cette vente par le juge. La SAS Golf Resort Terre Blanche n'a formé aucune autre offre avant le 1er octobre 2020. 



En conséquence, n'ayant pas exercé son droit dans le délai fixé, la SAS Golf Resort Terre Blanche est déchue du bénéfice du pacte de préférence. Elle n'a d'ailleurs pas davantage déféré à la sommation de signer l'acte de vente délivrée par Mme [E] [N] le 19 octobre 2020.



Ainsi, la décision entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a débouté la SAS Golf Resort Terre Blanche de toutes ses demandes et en ce qu'elle a autorisé la vente dans les termes et conditions du compromis du 28 août 2020.



La SAS Golf Resort Terre Blanche étant déchue de son droit de préférence, sa demande subsidiaire tendant à la fixation du prix de vente à la somme de 1 430 000 € est sans objet, puisqu'elle ne peut plus prétendre à se substituer prioritairement à l'acquéreur intéressé. 



Sur l'indemnisation sollicitée par Mme [E] [N] 



Au titre de la clause pénale 



Dans le cadre du compromis de vente du 28 août 2020, en page 10, il a été stipulé une pénalité au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles. Dans ce cas, il était prévu que cette partie verse à l'autre la somme de 130 000 € à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. 



Il était également mentionné la possibilité pour le juge de modérer ou augmenter cette pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, ou la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. 



Cette clause pénale a donc été expressément prévue dans un cadre contractuel entre Mme [E] [N] et la SA Financière Lérins. La SAS Golf Resort Terre Blanche, qui n'est pas partie à ce contrat, et ne peut plus le devenir du fait de la déchéance de son droit de préférence, ne peut donc être tenue à l'exécution d'une obligation contractuelle à laquelle elle n'a pas consenti, au titre d'un contrat auquel elle n'est pas partie. 



L'acte de vente du 28 octobre 2005 dans lequel est inclus le pacte de préférence ne prévoyait pour sa part aucune clause pénale.



C'est donc à juste titre que le premier juge a écarté toute condamnation de la SAS Golf Resort Terre Blanche au titre de la clause pénale issue du compromis du 28 août 2020.



Au titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle



Sur la recevabilité d'une telle demande 



En vertu de l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles en appel dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.



Mme [E] [N] sollicite, à titre subsidiaire, le paiement par la SAS Golf Resort Terre Blanche d'une indemnité de 130 000 € à titre de dommages et intérêts à raison de l'engagement de la responsabilité délictuelle de l'appelante, invoquant une résistance abusive et la nature hybride de la clause pénale. 



Certes, ce fondement n'était pas invoqué par l'intimée au soutien de sa demande d'indemnisation en première instance, seul le fondement contractuel étant alors allégué. Néanmoins, il convient d'admettre que la prétention désormais formée sur le fondement de la responsabilité délictuelle de la SAS Golf Resort Terre Blanche tend à la même fin que la demande en paiement de la clause pénale, à savoir l'indemnisation d'un préjudice invoqué par Mme [E] [N] du fait de l'attitude de la SAS Golf Resort Terre Blanche ayant conduit à retarder la vente et à lui faire obstacle alors qu'elle se trouvait dans une situation financière délicate. 



Dans ces conditions, cette demande est recevable. 



Sur le bien fondé



En vertu des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

 

La réalité des dettes auxquelles Mme [E] [N] doit faire face résulte des assignations en paiement qu'elle s'est vue délivrer.



Cependant, quelle que soit la réalité des difficultés financières rencontrées par l'intimée, toute indemnisation à son profit suppose la preuve d'une faute commise par la SAS Golf Resort Terre Blanche lui ayant causé un préjudice. 



Or, le malfondé de l'exercice par la SAS Golf Resort Terre Blanche de son droit de préférence et le fait pour elle d'avoir engagé des actions devant le juge des référés et devant le juge du fond aux fins qu'il soit statué sur la fixation du prix du bien vendu par Mme [E] [N], révèlent une méprise de ses droits, mais ne caractérisent pas un abus du droit d'agir. De même, le refus de l'appelante de déférer à la sommation de se présenter chez le notaire pour réitérer l'acte de vente s'inscrit dans la contestation qu'a cru pouvoir élever la SAS Golf Resort Terre Blanche. 



Si la SAS Golf Resort Terre Blanche a usé de plusieurs moyens pour tenter de mettre en oeuvre son droit de préférence dans des conditions non conformes au droit dont elle disposait effectivement, il n'est justifié de sa part d'aucune résistance abusive. 



Dès lors, Mme [E] [N] doit être déboutée de sa demande d'indemnisation et la décision entreprise doit être infirmée en ce qu'elle a condamné la SAS Golf Resort Terre Blanche à lui verser la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



La SAS Golf Resort Terre Blanche, qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée. 



En revanche, l'équité et la situation économique des parties commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Déclare recevable l'intervention volontaire de Mme [J] [H] en appel,



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SAS Golf Resort Terre Blanche à verser à Mme [E] [N] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions non contraires soumises à la cour, 



Statuant à nouveau et y ajoutant : 



Déclare recevable la demande d'indemnisation présentée par Mme [E] [N] sur un fondement délictuel contre la SAS Golf Resort Terre Blanche, 



Déboute Mme [E] [N] de sa demande en paiement de dommages et intérêts par la SAS Golf Resort Terre Blanche, 



Déboute la SAS Golf Resort Terre Blanche de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute Mme [E] [N] et Mme [J] [H] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

















Condamne la SAS Golf Resort Terre Blanche au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





LE GREFFIER LE PRESIDENT