Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 16 avril 2024

ARRET 

N°





[U]





C/



S.C.I. DU [Adresse 5]













VA/VB/GL/DPC





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU SEIZE AVRIL 

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/00527 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IVHT 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE DU TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [R] [U]

né le 18 Avril 1987 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représenté par Me Guillaume DOUILLY, avocat au barreau de BEAUVAIS





APPELANT



ET



S.C.I. DU [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Marc DECRAMER substituant Me Marcel DOYEN de la SCP MONTIGNY DOYEN, avocats au barreau d'AMIENS





INTIMEE



 



DEBATS :



A l'audience publique du 13 février 2024, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 avril 2024.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière, et assistée de Mme [O] [D], greffière stagiaire.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 16 avril 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.





*

* *



DECISION :



La SCI du [Adresse 5], représentée par M. [Z] [W], par ailleurs exploitant agricole de la ferme du [Adresse 5], a donné en location à M. [R] [U] une maison avec jardin située [Adresse 3] à [Localité 2], suivant acte sous seing privé du 15 août 2015 pour un loyer mensuel de 430 euros.



Ledit contrat stipule qu'à défaut de paiement d'un seul terme, le bail sera résilié de plein droit.



Les parties se sont querellées, M. [W] reprochant à M. [U] de détériorer le jardin et de s'étendre, notamment par un élevage de chiens, M. [U] reprochant quant à lui à M. [W] de ne pas entretenir les lieux, affectés par une fuite en toiture.



M. [U] a cessé de régler régulièrement les loyers. Il a fait constater l'indécence du logement en octobre 2021.



Le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 novembre 2019, puis un deuxième le 17 août 2020, et enfin un troisième le 9 décembre 2020.



Enfin, un congé pour motif légitime et sérieux a été délivré à M. [U] le 11 février 2021.



Par acte d'huissier du 10 novembre 2021, la SCI du [Adresse 5] a fait assigner M. [U] devant le tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de voir :



-valider le congé délivré le 11 février 2021 et constater que M. [U] est occupant sans droit ni titre du logement ;

-ordonner l'expulsion des lieux loués de M. [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique, dans la huitaine suivant la signification de la décision ;

-faire constater et estimer les réparations locatives par huissier de justice commis à cet effet et assisté le cas échéant d'un technicien ;

-condamner le défendeur au paiement de la somme de 235,26 euros pour les loyers impayés avec les intérêts de droit et à une indemnité d'occupation de 446,52 euros à compter du 14 août 2021 jusqu'à libération des lieux ;

-condamner M. [U] à payer une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens en ce compris le coût des -commandements de payer et le coût du congé.

Par jugement contradictoire du 30 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Compiègne a :



-ordonné la résiliation du contrat de bail conclu entre M. [U] et la SCI du [Adresse 5] pour le logement sis [Adresse 3] à [Localité 2] ;

-en conséquence, ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [U] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

-dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

-dit que les réparations locatives seront constatées par huissier de justice commis à cet effet et assisté le cas échéant d'un technicien ;

-constaté l'indécence du logement et par conséquent ordonné une réduction du loyer à hauteur de 40% à compter du mois d'octobre 2021 et jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité du logement ;

-condamné la SCI du [Adresse 5] à payer à M. [U] la somme de 133,94 euros ;

-condamné la SCI du [Adresse 5] à faire réaliser les travaux de mise en conformité du logement conformément aux préconisations du rapport de la direction départementale des territoires en date du 7 octobre 2021 ;

-condamné M. [U] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, avec déduction de 40% tant que l'indécence du logement perdure, jusqu'à sa libération effective des lieux ;

-rejeté le surplus des demandes des parties ;

-dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties ;

-dit n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 et par conséquent rejeté les demandes des parties formées sur ce fondement.



Par déclaration du 22 janvier 2023, M. [U] a interjeté appel de cette décision.



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2023, M. [U] demande à la cour de :



Confirmer le jugement en ce qu'il :



- ordonne la résiliation du contrat de bail conclu entre M. [U] et la SCI du [Adresse 5] pour le logement sis [Adresse 3] à [Localité 2] ;

- ordonne l'expulsion des lieux loués de M. [U] et de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier faute de départs volontaires dans les 2 mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

- dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

-dit que les réparations locatives seront constatées par huissier de justice commis à cet effet et assisté le cas échéant par un technicien ;

-constate l'indécence du logement et par conséquent ordonne une réduction du loyer à hauteur de 40% (') et jusqu'à réalisation des travaux de mise en conformité du logement ;

-condamne la SCI du [Adresse 5] à faire réaliser des travaux de mise en conformité du logement sis [Adresse 3] à [Localité 2] conformément aux préconisations du rapport de la direction départementale des territoires en date du 7 octobre 2021 ;

- condamne M. [U] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges avec déduction de 40% tant que l'indécence du logement perdure et jusqu'à sa libération effective des lieux ;

- rejette le surplus des demandes des parties ;

- dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties ;

- dit n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 et par conséquent rejette les demandes des parties sur ce fondement ;

- rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit ;



Infirmer le jugement en ce qu'il :



- fixe le point de départ de la réduction du loyer et des charges de 40% au mois d'octobre 2021 ;

- juge que la créance de M. [U] est de 133,94 euros ;



Statuant à nouveau :



-fixer le point de départ de la réduction du loyer et des charges de 40% au titre de l'indécence du logement à compter du mois d'avril 2019 ;

-juger que la créance de M. [U] est de 8 556,14 euros ;

-condamner la SCI du [Adresse 5] à payer à M. [U] la somme de 8 556,14 euros ;

-condamner la SCI du [Adresse 5] à payer à M. [U] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [U] soutient que le propriétaire avait connaissance dès le mois d'avril 2019 de l'indécence du logement. Il déclare que sa créance est en réalité de 8 556,14 euros au titre de la réduction du montant des loyers (133,94 euros + 5 305,20 euros) et de son droit à l'allocation personnalisée au logement (APL) (3 117 euros).



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2023, la SCI du [Adresse 5] demande à la cour de :



-dire M. [U] irrecevable et mal fondé en son appel, et le débouter de l'ensemble de ses demandes ;

-infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Compiègne le 30 novembre 2022, 'en ses dispositions contraires aux présentes écritures' ;

-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la résiliation du bail et l'expulsion de M. [U]. En tant que de besoin, constater que M. [U] a libéré les lieux le 11 avril 2023 ;

-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'indécence du logement, ordonné une réduction de loyer à hauteur de 40%, condamné la SCI du [Adresse 5] à faire réaliser les travaux de mise en conformité conformément aux préconisations du rapport de la direction départementale des territoires du 7 octobre 2021, et condamné la SCI du [Adresse 5] à payer à M. [U] diverses sommes ;



-débouter M. [U] de ses demandes, et le condamner à payer à la SCI du [Adresse 5] :

-la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la remise en état des lieux ;

-la somme de 7 754,56 euros au titre des loyers et/ou de l'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 1er novembre 2021 et le 11 avril 2023 ;

-la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure ;



-condamner M. [U] aux dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer des 27 septembre 2019, 17 août 2020, 9 décembre 2020, et du congé du 11 février 2021, ainsi que le coût des procès-verbaux de constat versés aux débats, dont distraction au profit de la SCP Montigny-Doyen, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La SCI du [Adresse 5] demande à ce que lui soit octroyée la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour la reprise des désordres constatés dans l'état des lieux de sortie suite au départ de M. [U], le 11 avril 2023.



Elle indique en outre que M. [U] lui est redevable de la somme de 7 754,56 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation.



Elle fait valoir que le rapport établi par la direction départementale des territoires ne constate pas l'état d'indécence du logement. Elle soutient que l'état des lieux d'entrée ne mentionne pas de dégradations et que ces dernières sont imputables à M. [U].



Enfin, la SCI indique qu'elle ne peut être condamnée à réaliser des travaux de mise en conformité du logement à la requête de M. [U], ce dernier ayant quitté les lieux.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2023 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 13 février 2024.





MOTIFS DE LA DECISION



M. [U] a quitté le logement volontairement le 11 avril 2023 en présence d'un commissaire de justice représentant la SCI du [Adresse 5]. Il en est justifié par le constat de Maître [B] assorti de nombreuses photographies (pièce [Adresse 5] 20).



Le jugement sera confirmé en ce qui concerne la résiliation du bail, admise par les deux parties.



La condamnation du bailleur à réaliser certains travaux de mise en conformité des lieux au regard des normes de décence du logement n'a donc plus d'objet. Cette disposition du jugement sera réformée.



Les conclusions des parties mettent en litige :



-la question de l'indécence supposée du logement,

-la question du point de départ de la réduction du loyer ou de l'indemnité d'occupation admise par le premier juge à hauteur de 40 %,

-la demande de dommages et intérêts au titre des éventuelles dégradations du logement par le locataire,

-dans la mesure du possible, les comptes à faire entre les parties, pour déterminer le quantum de la condamnation.



1. Sur l'indécence du logement.



Même s'il s'agit d'une maisonnette annexe à une ferme, probablement une ancienne maison de gardien, louée pour un loyer modique, il est incontestable, quoiqu'en dise la SCI du [Adresse 5], au regard des rapports de la DDDT de l'Oise du 5 octobre 2021et de la mairie d'[Localité 2] du 21 octobre 2021, notamment au regard de l'absence de ventilation du logement, des carences de fonctionnement du chauffage et de l'ancienneté de l'installation électrique, que le logement manquait aux critères du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris en application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dite 'loi SRU'.



Ces critères s'appliquent à tous les baux d'habitation, quel que soit le montant du loyer.

L'état des lieux d'entrée (pièce [Adresse 5] n°1, 4° feuillet) est très succinct, notant toutes les installations en 'bon état', sans qu'il puisse en être déduit que les dysfonctionnements ultérieurs du chauffage et de l'électricité seraient le fruit d'actes volontaires de la part de M. [U].



Le jugement sera confirmé sur ce point.



2. Sur le point de départ de la réduction du loyer et de l'indemnité d'occupation.



Le premier juge a fait partir la réduction du loyer, fixée à 40 %, du mois d'octobre 2021, époque des deux rapports précités.



Les deux premières mises en demeure de M. [U], dans le contexte d'une animosité installée entre les parties, évoquent l'absence de tous travaux à l'intérieur depuis l'entrée dans les lieux en 2015, et en appellent à 'l'obligation de maintenir le logement en bon état d'usage' (pièces [U] 11 et 12). Il n'est pas question d'indécence, de vie insupportable, mais d'un manque d'initiative du bailleur, quatre années après l'entrée dans les lieux.



La SCI du [Adresse 5] n'a eu vraiment connaissance de la plainte en indécence du logement, et de ce que le seuil de celle-ci avait été franchi, qu'en octobre 2021, avec les deux rapports précités. Il serait excessif de faire remonter plus avant la réduction du loyer.



Le jugement doit aussi être confirmé sur ce point.



3. Sur la demande en dommages et intérêts pour dégradations causées par le locataire.



La juridiction se réfère aux obligations qui pèsent, en application de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, sur le locataire quant à l'entretien des lieux et quant à leur restitution 'en bon état de réparations locatives'.



L'article 1732 du code civil précise que le locataire répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, sauf si elles ont eu lieu sans sa faute, et l'article 1755 précise que c'est le cas de la vétusté.



Il convient d' y ajouter, en vertu de l'article 1720 du code civil, celles qui pèsent sur le bailleur qui doit 'délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce' et, 'pendant la durée du bail, (faire) toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives', obligations complétées par les dispositions de l'article 6 de la même loi du 6 juillet 1989, qui demandent au bailleur de délivrer un logement décent dont les caractéristiques sont précisées dans un décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.



La SCI du [Adresse 5] produit le constat dressé par Maître [B] au départ de M. [U], le 11 avril 2023 (pièce [Adresse 5] 20) assorti de nombreuses photographies. Elle en déduit en un bref paragraphe (ses conclusions, page 4), que ce constat 'fait apparaître un défaut d'entretien et de nombreuses dégradations'.



Elle sollicite de ce chef la somme de 8 000 euros de dommages et intérêts dont 4 728 euros pour la 'reprise des dégradations extérieures' selon un devis 'Bourbon paysage'.



Cependant, les lieux sont débarrassés et propres, en dehors des points de vétusté manifestes, étant rappelé que les lieux ont été loués en 2015. En outre, comme il a été déjà indiqué, l'état des lieux d'entrée (pièce [Adresse 5] n° 1, 4° feuillet) est très succinct, notant toutes les installations en 'bon état', sans qu'il soit possible d'en déduire une omission d'entretien ou un fait de dégradation imputable à M. [U], en raison de la vétusté normale.



Par rapport aux autres photographies disponibles au dossier, le jardin tel que révélé par le constat de Maître [B], est bien débarrassé et propre. Subsistent 2 ou 3 petits édifices en toit de tôles facilement enlevables, sachant que l'état des lieux visait un 'terrain non aménagé' et 'un petit bâtiment ancien à usage de rangement de petit outillage'. La demande indemnitaire est donc totalement infondée. Elle sera rejetée.



4. Sur les demandes relatives aux loyers et indemnités d'occupation dus et au compte à faire entre les parties.



La SCI soutient, sans être contredite, que le loyer n'a plus été payé à partir du mois de novembre 2021, après les rapports sur l'indécence du logement, jusqu'au départ du locataire, le 11 avril 2023.



La somme dont était redevable M. [U] s'étant élevée à 446,52 euros de novembre 2021 au 11 avril 2023, le total dû est de 7 754,56 euros (compte détaillé : conclusions SCI page 6).



Il faut en retirer 40%, soit 3 101,82 euros, ce qui représente une dette de loyers et d'indemnités d'occupation de 4 652,74 euros.



L'article R. 843-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit que lorsque le propriétaire ne fait pas les travaux de mise en conformité, il ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer correspondant au montant réservé. Il faut donc les déduire de la créance du bailleur, ce qui représente une somme de 256 euros x 7 + 265 euros x 6 = 3 382 euros. (pièce [U] 19). 



La dette peut donc être fixée à 4 652,74 euros - 3 382 euros = 1 270,74 euros.



M. [U] sera condamné au paiement de cette somme.



5. Sur les demandes accessoires relatives aux dépens et aux frais non compris dans les dépens.



La décision entreprise sera confirmée.



Au regard des décisions prises dans le présent arrêt, la cour laissera à chacune des parties la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu par tribunal judiciaire de Compiègne le 30 novembre 2022 en ce qu'il a :



-ordonné la résiliation du contrat de bail conclu entre M. [U] et la SCI [Adresse 5] pour le logement sis [Adresse 3] à [Localité 2] ;

-en conséquence, ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [U] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

-dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

-dit que les réparations locatives seront constatées par huissier de justice commis à cet effet et assisté le cas échéant d'un technicien ;

-constaté l'indécence du logement et par conséquent ordonné une réduction du loyer a hauteur de 40% à compter du mois d'octobre 2021 et jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité du logement ;

-condamné M. [U] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, avec déduction de 40% tant que l'indécence du logement perdure, jusqu'à sa libération effective des lieux ;

-rejeté le surplus des demandes des parties ;

-dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties ;

-dit n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 et par conséquent rejeté les demandes des parties formées sur ce fondement ;



L'infirme en ce qu'il a :



-condamné la SCI du [Adresse 5] à payer à M. [U] la somme de 133,94 euros ;

-condamné la SCI du [Adresse 5] à faire réaliser les travaux de mise en conformité du logement, conformément aux préconisations du rapport de la direction départementale des territoires en date du 7 octobre 2021 ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Rejette la demande de M. [U] visant à faire rétroagir la réduction du loyer en amont du mois d'octobre 2021,



Rejette la demande de la SCI du [Adresse 5] faite au titre des dégradations du logement,



Constate le départ du locataire au 11 avril 2023 et la cessation de l'obligation du bailleur à faire procéder aux travaux de remise aux normes de décence,



Condamne M. [R] [U] à payer la somme de 1 270,74 euros à la SCI du [Adresse 5] pour solde de tout compte,



Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens d'appel,



Rejette les demandes des parties au titre des frais irrépétibles.







 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE