Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 16 avril 2024

ARRET 

N°





[H]





C/



[Z]

[S] épouse [Z]













VA/VB/GL/DPC







COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU SEIZE AVRIL 

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/00735 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IVUW 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU DOUZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [M] [H]

né le 23 Septembre 1962 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Alexandre ALLARD, avocat au barreau de SENLIS





APPELANT





ET





Monsieur [V] [Z]

né le 15 Juin 1985 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Assigné à personne le 12/04/2023



Madame [U] [S] épouse [Z]

née le 15 Novembre 1985 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Assignée à domicile le 12/04/2023





INTIMES



 



DEBATS :



A l'audience publique du 13 février 2024, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 avril 2024.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière, et assistée de Mme Alicia GANADU, greffière stagiaire.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 16 avril 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.





*

* *



DECISION :



Par contrat du 13 juillet 2018, Mme [O] [D] épouse [H] a donné à bail à M. [V] [Z] et Mme [U] [S] épouse [Z] un logement situé [Adresse 1], [Localité 3].



Par jugement en date du 27 février 2018 Mme [H] a été placée sous tutelle, son fils, M. [M] [H] étant désigné en qualité de tuteur.



Des loyers étant demeurés impayés, M. [H], ès qualités, a fait assigner les époux [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis, par acte d'huissier du 21 septembre 2020, en vue de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :



-prononcer la résiliation du contrat ;

-ordonner l'expulsion de M. et Mme [Z] ;

-condamner solidairement ces derniers au paiement de 4 775 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, d'une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, d'une somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Par jugement contradictoire rendu le 12 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis a :



-condamné solidairement M. et Mme [Z] à verser à M. [H], en qualité de tuteur de Mme [H], la somme de 6 520 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 2 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2020 ;

-autorisé M. et Mme [Z] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 350 euros chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

-dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, le solde restant dû sera immédiatement exigible ;

-débouté M. [H], ès qualités, de sa demande de résiliation judiciaire du bail, et en conséquence, de ses demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;

-débouté M. [H], ès qualités, de sa demande de dommages-intérêts ;

-condamné M. et Mme [Z] à verser à M. [M] [H], ès qualités, la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné M. et Mme [Z] aux dépens.



Mme [O] [D] épouse [H] est décédée le 30 mars 2022, laissant pour lui succéder son fils unique, M. [M] [H].



Par déclaration du 8 février 2023, M. [H] a interjeté appel de chacun des chefs du jugement en son nom personnel.





PRETENTIONS DES PARTIES



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2023, M. [H], ès qualités, demande à la cour de :



Infirmer le jugement en ce qu'il a :



- condamné solidairement M. et Mme [Z] à verser à M. [H], ès qualités, la somme de 6 520 euros au titre des loyers et charges échus selon décompte arrêté au 2 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2020 ;

- débouté M. [H], ès qualités, de sa demande de résiliation judiciaire du bail, et en conséquence, de ses demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;

- débouté M. [H], ès qualités, de sa demande de dommages et intérêts ;

- autorisé M. et Mme [Z] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 350 euros chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

- précisé que chaque mensualité devrait intervenir le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, le solde restant dû sera immédiatement exigible ;

- condamné M. et Mme [Z] à verser à M. [H], ès qualités, la somme de 100 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ;

- condamné M. et Mme [Z] aux dépens ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



-condamner solidairement M. et Mme [Z] à verser à M. [H] la somme de 4 775 euros arrêtée au 1er mai 2020, avec intérêts de droit à compter du 11 mars 2020, date de délivrance du commandement de payer, outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges courant, et ce jusqu'à libération effective des lieux ;

-prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 13 juillet 2018 aux torts exclusifs de M. et Mme [Z] ;

-ordonner l'expulsion de M. et Mme [Z] en la forme ordinaire et accoutumée, avec l'assistance de la force publique si besoin est, en vertu des dispositions de la loi du 9 juillet 1991 ;

-condamner solidairement M. et Mme [Z] à verser à M. [H] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

-condamner solidairement M. et Mme [Z] à verser à M. [H] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamner solidairement M. et Mme [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant notamment les frais de la sommation de payer les loyers et de présenter une assurance locative en date du 11 mars 2020.



M. [H] soutient que les retards de paiement du loyer ont débuté dès le début de l'année 2019 et que les locataires n'ont jamais fourni d'attestation d'assurance contre les risques locatifs.



Il fait valoir qu'une erreur a été commise lors de la conclusion du contrat et qu'il s'agissait d'un bail d'habitation et non d'un bail commercial.



Il soutient que les locataires ont cessé de respecter leurs obligations, à savoir s'acquitter du montant du loyer, et que cette inexécution justifie la résiliation du bail. Il affirme par ailleurs, que les délais de paiement ne sont pas respectés.



M. et Mme [Z], régulièrement cités par exploit du 12 avril 2023, à personne pour M. [Z], à domicile pour Mme [Z], n'ont pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 octobre 2023 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 13 février 2024.





MOTIFS DE LA DECISION



A titre préliminaire, il sera observé que bien que le dispositif des conclusions de M. [H] ne vise qu'à un « prononcé » de la résiliation du bail, son argumentation comporte également une référence au constat de la résiliation du bail et au défaut de régularisation des loyers malgré un commandement de payer. Il n'y sera pas répondu, en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, étant observé au surplus que le contrat de bail litigieux, improprement titré 'bail commercial', ne contient pas de clause résolutoire.



1. Sur le prononcé de la résiliation judiciaire.



Comme l'a jugé le premier juge, et comme l'admet M. [H], le bail conclu entre les parties est un bail d'habitation. Il est donc soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui est d'ordre public.



La résiliation pour défaut de paiement des loyers, lequel n'a pas été contesté par M. et Mme [Z] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Senlis, est possible en vertu du droit commun, s'agissant d'une obligation essentielle du contrat de bail, à condition que le manquement présente un certain caractère de gravité, en application des articles 1224 à 1227 du code civil.



Toutefois, s'agissant d'un bail d'habitation, cette résiliation est soumise à certaines dispositions de l'article 24 précité.



Celui-ci, en son IV, soumet la demande en résiliation judiciaire aux mêmes formalités que la demande en constat de la résiliation, édictées par son paragraphe III, à savoir la notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience. La formalité est d'ordre public.



En l'absence de justification de l'accomplissement de cette formalité, la cour ne peut accueillir la demande en résiliation. Le jugement sera confirmé.



2. Sur la demande en paiement et les délais.



M. [H] sollicite la condamnation des locataires à lui payer la somme de 4 775 € arrêtée au 1er mai 2020, inférieure au montant de la dette actualisé par le décompte produit en pièce 10, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 11 mars 2020 ce à quoi la cour fera droit au vu du même décompte sauf à faire partir les intérêts à compter du 21 septembre 2020, date de l'assignation, comme le jugement l'a fait.



Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.



Le jugement du 12 février 2021 a permis à M. et Mme [Z] de rembourser leur retard locatif par mensualités de 350 € par mois en plus du paiement du loyer courant (750 €), ce qui représentait 1 100 € par mois. Or ces délais n'ont pas été respectés et les époux [Z] ne comparaissent pas pour s'en expliquer.



Il convient donc d'infirmer le jugement et de les débouter de leur demande de délais de paiement.



3. Sur la demande de dommages et intérêts (2 000 €).



La carence des époux [Z] s'analyse en un défaut de paiement de somme d'argent dont le retard est sanctionné par les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, sauf justification d'un préjudice distinct (article 1231-6 du code civil).



La juridiction ne voit pas de « menace » dans le courriel de M. [Z], produit en pièce 6, malgré ce qu'indique M. [H].



A défaut de justification d'un préjudice distinct du retard, le jugement, qui a rejeté la demande, sera confirmé.



4. Sur les dépens et les frais irrépétibles.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement M. et Mme [Z] aux dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle les a condamnés aux dépens de première instance.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. et Mme [Z] seront par ailleurs condamnés solidairement à payer à M. [H] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement par arrêt réputé contradictoire pour M. [V] [Z], par défaut pour Mme [U] [Z],



Confirme le jugement en ce qu'il a :



-débouté M. [H], ès qualités, de sa demande de résiliation judiciaire du bail, et en conséquence, de ses demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;

-débouté M. [H], ès qualités, de sa demande de dommages-intérêts ;



L'infirme pour le surplus, 



Statuant à nouveau, et y ajoutant,



Condamne solidairement M. [V] [Z] et Mme [U] [Z] à payer à M. [H] la somme de de 4 775 € arrêtée au 1er mai 2020 avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 21 septembre 2020, date de l'assignation,



Déboute M. [V] [Z] et Mme [U] [Z] de leur demande de délais de paiement ;



Condamne solidairement M. [V] [Z] et Mme [U] [S] épouse [Z] aux dépens d'appel et à payer la somme de 500 € à M. [M] [H].







 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE