Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 16 avril 2024

ARRET 

N°





S.A. 1001 VIES HABITAT





C/



[J]













VA/VB/GL/DPC





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU SEIZE AVRIL 

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/01091 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IWKV 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS





PARTIES EN CAUSE :



S.A. 1001 VIES HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Nathalie FEUGNET du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS





APPELANTE



ET



Monsieur [K] [J]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Assigné à étude le 10/05/2023





INTIME



 



DEBATS :



A l'audience publique du 13 février 2024, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 avril 2024.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière, et assistée de Mme [N] [D], greffière stagiaire.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 16 avril 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.





*

* *



DECISION :



Par contrat du 16 juillet 2018, la SA d'HLM Logement francilien, aux droits de laquelle vient la SA 1001 Vies habitat, a donné à bail à M. [K] [J] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 403,19 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 110,54 euros.



Le 11 janvier 2022, la bailleresse a fait délivrer à M. [J] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme principale de 4 962,59 euros au titre des loyers impayés, et au visa de la clause résolutoire du bail et de l'article 24 de la loi n°89-464 du 6 juillet 1989 et d'avoir à justifier de l'assurance du logement dans un délai d'un mois.



Le 7 juin 2022, la SA 1001 Vies habitat a fait assigner M. [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis notamment pour constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail et la résiliation de celui-ci et du bail portant sur l'emplacement de stationnement, outre le paiement de diverses sommes et le prononcé de l'expulsion du locataire.



Par jugement contradictoire du 27 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis a :



-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 16 juillet 2018 sont réunies au 12 mars 2022 ;

-prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail de l'emplacement de garage sis n°[Adresse 1], sous-sol étage 1 à [Localité 3] ;

-condamné M. [J] à payer à la SA 1001 Vies habitat en deniers et quittances, la somme de 5 969,89 euros au titre des loyers et charges échus au 14 octobre 2022, échéance de septembre 2022 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 4 962,59 euros, à compter du 7 juin 2022, date de l'assignation, sur la somme de 237,27 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus ;

-ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail et autorisé M. [J] à se libérer de sa dette par 36 versements mensuels et successifs de 150 euros, payables en sus du loyer courant (') ;

-dit qu'en cas de nouvelle défaillance du locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés et 15 jour suivant mise en demeure restée infructueuse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire suspendue reprendra son plein effet, entrainant la résiliation immédiate du contrat de bail, et permettant à la SA 1001 Vies habitat de poursuive l'expulsion de M. [J], ainsi que celle de tous les occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, faute de départ volontaire dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

-dit que M. [J] sera condamné au paiement au profit de la bailleresse en cas de résiliation du contrat de bail, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, soit 418,94 euros hors charges pour le logement et 31,16 euros pour l'emplacement de stationnement, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux ;

-dit que ces indemnités d'occupation porteront intérêts au aux légal à date échue et ne sauraient être soumises à indexation ;

-rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties ;

-condamné M. [J] à payer à la SA 1001 Vies habitat la somme de 50 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné M. [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement du 11 janvier 2022.



Par déclaration du 17 février 2023, 1001 Vies habitat a interjeté appel de cette décision.



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2023, 1001 Vies habitat demande à la cour de :



Réformer le jugement en date du 27 janvier 2023 en ce qu'il a fixé de manière forfaitaire les indemnités d'occupation ;

Et, statuant de nouveau :

-condamner M. [J] au paiement d'une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation et d'une indemnité d'occupation au titre de l'emplacement de stationnement correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

-confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Y ajoutant :

-actualiser le montant de la dette et condamner M. [J] à payer à la SA d'HLM 1001 Vies Habitat, la somme de 6753,86 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2023 incluse, selon décompte arrêté au 20 avril 2023 ;

-condamner M. [J] à payer à la SA d'HLM 1001 Vies Habitat la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



La société soutient que le juge des contentieux de la protection a fixé de manière erronée le montant de l'indemnité d'occupation sans prendre en compte la valeur locative et les charges du parking. L'appelante fait valoir que le premier juge a fixé ce montant de manière forfaitaire, sans indexation, de sorte que M. [J] va bénéficier d'une situation plus favorable que les autres locataires lors des prochaines revalorisations. 

Enfin, elle déclare que le montant de sa créance locative est désormais de 6 753,86 euros, échéance de mars 2023 incluse.



M. [J], régulièrement cité par exploit du 10 mai 2023 n'a pas constitué avocat.



La déclaration d'appel et les conclusions lui ont été signifiées par l'appelante le 10 mai 2023, en étude.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2024 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 13 février 2024.





MOTIFS DE LA DECISION



L'appel est donc limité à la question de l'indemnité d'occupation outre l'actualisation de la dette locative.



La société de HLM sollicitait que le locataire soit 'condamné à titre provisionnel à payer à la SA 1001 VIES HABITAT une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation et de l'emplacement de stationnement correspondant au loyer actualisé augmenté des charges...'.



Cela permet à la société bailleresse de comptabiliser les indemnités d'occupation comme elle aurait facturé le loyer, ses augmentations périodiques, et ses charges.



Le premier juge a condamné M. [J] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT 'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçues en vertu du bail, soit 418,94 euros hors charges pour le logement et 31,16 euros pour l'emplacement de stationnement, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux loués ; dit que ces indemnités d'occupation porteront intérêts au taux légal à date échue et ne sauraient être soumises à indexation'.



La formule exclut explicitement, en effet, les augmentations du loyer et des charges et fixe définitivement l'indemnité d'occupation à la somme de 418,94 euros pour le logement et 31,16 euros pour la place de stationnement. La motivation du jugement, page 6, confirme l'intention du premier juge, il s'agit expose-t-il, d'une compensation de l'occupation et non d'un loyer suivant les indexations contractuelles.



Il n'est pas contesté qu'il s'agit d'un logement conventionné dont les augmentations de loyer et de charges sont réglementées et ne dépendent pas de la volonté arbitraire du bailleur. Ainsi le 'quittancement' de mars 2022 est de 418, 94 euros (pièce 6) à comparer avec celui de mars 2023 (433,60 euros).



L'indemnité d'occupation, dans son principe, est la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de jouissance des lieux et simultanément l'indemnité qui évite l'enrichissement sans cause du locataire qui se maintient indûment dans les lieux. Elle est soumise au principe de la réparation intégrale du préjudice..



Dès lors, il est légitime que cette indemnité évolue comme aurait évolué le coût de l'occupation régulière des lieux par un autre locataire. Il n'en résulte pas de risque d'arbitraire ou d'enrichissement sans cause du bailleur.



La société produit en ce sens une série d'arrêts de la cour d'appel de Versailles depuis un arrêt du 27 septembre 2018 (pièces 11 à 17) que la présente juridiction ne peut qu'approuver, d'autant qu'elle a elle-même jugé dans le même sens (Amiens, 7 novembre 2023, RG n° 23-1089, 1001 Vies c. Sissoko).



Il convient donc de faire droit à la demande de la société bailleresse.



Par ailleurs, l'actualisation de la dette du locataire, qui s'est maintenu dans les lieux, est de droit. M. [J] sera condamné à payer à la SA d'HLM 1001 Vies habitat la somme de la somme de 6 753, 86 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2023 incluse, selon décompte arrêté au 25 mars 2023, lequel soustrait à juste titre les frais et dépens.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [J] aux dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamné aux dépens de première instance.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [J] sera par ailleurs condamné à payer à la SA d'HLM 1001 Vies habitat la somme indiquée au dispositif du présent arrêt.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par défaut, en dernier ressort,



Infirme le jugement rendu le 27 janvier 2023 en ce qu'il a fixé de manière forfaitaire l'indemnité d'occupation, et, compte tenu de l'évolution du litige, en ce qu'il a condamné M. [J] à verser à la SA 1001 Vies habitat, la somme de 5 969,89 euros au titre des loyers et charges échus au 14 octobre 2022, échéance de septembre 2022 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 4 962,59 euros, à compter du 7 juin 2022, date de l'assignation, sur la somme de 237,27 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus,



Statuant à nouveau,



Condamne M. [K] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation et de la place de stationnement correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,



Condamne M. [K] [J] à payer à la SA d'HLM 1001 Vies Habitat, la somme de 6 753,86 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2023 incluse, selon décompte arrêté au 25 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée,



Condamne M. [K] [J] aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la SA 1001 Vies Habitat une somme de 1 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les deux procédures.







 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE