Cour d’appel · Chambre A - Civile — 16 avril 2024

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE

LE/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 20/00519 - N° Portalis DBVP-V-B7E-EU3B

jugement du 11 Février 2020

Tribunal d'Instance de LAVAL

n° d'inscription au RG de première instance 1119000690

ARRET DU 16 AVRIL 2024

APPELANTS :

Monsieur [C] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [E] [L] épouse [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par Me Alexandra REPASKA de la SELARL CABINET AR, avocat postulant au barreau du MANS et par Me Yassine BOUZROU, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.C.C.V. LE BRIDGE agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Christian NOTTE-FORZY, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 00074550 et par Me CHAUVEAU, avocat plaidant au barreau de LAVAL

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 04 Décembre 2023 à 14H00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Mme GANDAIS, conseillère

Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée

Greffière lors des débats : Mme LEVEUF

Greffière lors du prononcé : Mme GNAKALE

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 16 avril 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Leila ELYAHYIOUI, vice présidente placée, pour la présidente empêchée et par Flora GNAKALE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE

Le 19 février 2019, M. [C] [O] et Mme [E] [L] son épouse d'une part et la SCCV le Bridge d'autre part, ont régularisé un contrat de réservation portant sur l'acquisition en VEFA d'une maison de ville sise à [Adresse 5], sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt relais. Ils ont versé 8.384 euros le jour de la signature au titre du dépôt de garantie.

Par exploit du 28 octobre 2019, M. [O] et Mme [L] épouse [O] ont fait assigner la SCCV le Bridge devant le tribunal d'instance de Laval aux fins notamment de prononcé de la caducité du contrat, de constat que la non-réalisation de la condition suspensive ne leur était pas imputable et de restitution du dépôt de garantie.

Suivant jugement du 11 février 2020, le tribunal judiciaire de Laval a :

- constaté la caducité du contrat de réservation signé le 19 février 2019,

- débouté M. [O] et Mme [L] épouse [O] de leur demande tendant à la restitution du dépôt de garantie versé,

- condamné M. [O] et Mme [L] épouse [O] aux dépens,

- débouté M. [O] et Mme [L] épouse [O] de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 26 mars 2020, M. [O] et Mme [L] son épouse ont interjeté appel de cette décision en son entier dispositif exclusion faite du constat de la caducité du contrat, intimant dans ce cadre la SCCV Le Bridge.

L'ordonnance de clôture a été prononcée après reports le 8 novembre 2023 et l'audience de plaidoiries fixée après renvoi au 4 décembre de la même année en suite d'un avis du 7 novembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 27 octobre 2023, M. [O] et Mme [L] épouse [O] demandent à la présente juridiction de :

Vu le Code de la construction et de l'habitation et notamment les articles L261-15, R261-25, R261-26, R261-28, R261-29 et R261-31,

Vu le décret n°2005-973 du 10 août 2005 relatif aux actes établis par les notaires,

A titre principal : sur la nullité du contrat de réservation du 19 février 2019

- infirmer le jugement rendu le 11 février 2020 par le tribunal judiciaire de Laval en ce qu'il les a déboutés de leur demande de nullité du contrat de réservation du 19 février 2019,

- déclarer la demande de nullité du contrat de réservation du 19 février 2019 recevable,

- constater la nullité du contrat de réservation du 19 février 2019,

- condamner la société Le Bridge à leur restituer le dépôt de garantie versé d'un montant de 8.384 euros,

A titre subsidiaire : sur la caducité du contrat de réservation du 19 février 2019

- confirmer le jugement rendu le 11 février 2020 par le tribunal judiciaire de Laval en ce qu'il a constaté la caducité du contrat de réservation signé le 19 février,

- écarter des débats les pièces adverses 8 et 9 respectivement intitulées 'notice descriptive sommaire avec paraphe de Mme [M] [O] sur la première page et indications concernant les maisons de ville' et 'notice descriptive sommaire avec paraphe de M. et Mme [O] sur la première page et indications concernant les maisons de ville',

- infirmer le jugement rendu le 11 février 2020 par le tribunal judiciaire de Laval en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à la restitution du dépôt de garantie versé,

- condamner la société Le Bridge à leur restituer le dépôt de garantie versé d'un montant de 8.384 euros,

En tous les cas :

- débouter la société Le Bridge de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Sur les frais irrépétibles et les dépens de première instance :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du CPC et les a condamnés aux dépens,

- condamner la société Le Bridge à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- la condamner aux dépens, en ce compris le coût d'établissement des deux procès-verbaux du 25 juin 2019,

Sur les frais irrépétibles et les dépens d'appel :

- condamner la société Le Bridge à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- la condamner aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat internet du 20 janvier 2022.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 2 novembre 2023, la SCCV Le Bridge demande à la présente juridiction de :

Vu l'article 564 du Code de procédure civile,

Vu l'article 1383 du Code civil,

- déclarer irrecevable la demande principale en nullité du contrat de réservation,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Laval du 11 février 2020, en ce qu'il a constaté la caducité du contrat de réservation signé le 19 février 2019, débouté M. et Mme [O] de leur demande tendant à la restitution du dépôt de garantie et d'indemnité au titre de l'article 700 et condamné ces derniers aux dépens,

Statuant à nouveau (sic)

- condamner M. et Mme [O] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi que la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [O] aux frais et dépens, dont distraction au profit de Me Christian Notte-Forzy, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes d'annulation et/ou caducité :

Aux termes de ses dernières écritures l'intimée, visant à son dispositif l'article 564 du Code de procédure civile, souligne que les conséquences d'un constat de caducité ou d'une annulation de contrat ne sont pas les mêmes (disparition rétroactive ou non de la convention notamment). Par ailleurs, elle observe que devant le premier juge ses contradicteurs ont sollicité le constat de la caducité du contrat de réservation et précise que 'M. et Mme [O] ne peuvent solliciter la nullité du contrat de réservation alors que le tribunal judiciaire de Laval a constaté que les parties s'accordaient à l'audience sur le principe de la caducité de l'engagement, caducité que n'a dès lors pu que constater le tribunal dans sa décision et dont M. et Mme [O] sollicitent devant la cour, la confirmation'. Au demeurant, l'intimée considère que ce positionnement de ses contradicteurs constitue un aveu judiciaire au sens de l'article 1383-2 du Code civil, de sorte qu'ils 'ne peuvent revenir sur la déclaration faite à l'audience du tribunal d'instance de Laval par laquelle ceux-ci acceptaient le principe de la caducité du contrat de réservation'. La société civile conclut donc que ses contradicteurs 'devront être déclarés irrecevables en leur demande principale de voir déclarer nul le contrat de réservation, dès lors qu'ils ont demandé et obtenu conjointement avec la concluante de voir établie par le premier juge la caducité dudit contrat'.

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants rappellent que l'article 565 du Code de procédure civile pose le principe selon lequel sont recevables les demandes tendant aux mêmes fins quand bien même leur fondement serait différent. A ce titre, ils indiquent solliciter à titre principal l'annulation du contrat de réservation leur objectif étant la restitution du dépôt de garantie versé, ce qui correspond également aux fins poursuivies par leur demande subsidiaire en caducité. Ils soutiennent donc que 'le but recherché est en parfaite adéquation avec celui recherché en première instance' de sorte que 'la demande en nullité ne peut être considérée comme une prétention nouvelle mais comme une prétention tendant aux mêmes fins' (sic). Ils concluent donc que leur demande en annulation est recevable.

Sur ce :

En l'espèce, si l'intimée semble maladroitement soutenir que son argumentaire repose sur l'article 564 du Code de procédure civile prohibant les demandes nouvelles en cause d'appel, elle indique parallèlement que ses contradicteurs ne peuvent revenir sur un accord qu'ils ont formalisé devant le premier juge qui n'a donc pu qu'en prendre acte et qu'au surplus, ils sollicitent parallèlement la confirmation de la caducité ainsi prononcée.

Ainsi ses développements ne correspondent aucunement à un argumentaire aux fins d'irrecevabilité de demandes nouvelles en appel. Au demeurant le caractère nouveau de la demande en annulation est de nature à interroger dès lors que si aucune prétention n'était formée à ce titre, le premier juge, reprenant les termes de l'assignation et avant de présenter les échanges ayant pu se dérouler devant lui au cours de l'audience du 3 décembre 2019, indique que l'acte introductif d'instance expose in fine que les demandeurs 'soutiennent que l'acte de réservation est nul au sens de l'article R 261-25 du Code de la construction et de l'habitation'.

En tout état de cause, l'argumentaire développé par l'intimée aux fins d'irrecevabilité de la demande d'annulation du contrat résulte non pas de la nouveauté de cette demande mais de son caractère contradictoire par rapport au positionnement antérieurement adopté par les appelants, qui ont fondé la décision du premier juge non contestée à ce titre par M. et Mme [O]-[L].

Or, il est constant que la déclaration d'appel formée par ces derniers est ainsi rédigée : 'objet/portée de l'appel : appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués en ce qu'il a : - débouté M. [C] [O] et Mme [E] [L] épouse [O] de leur demande tendant à la restitution du dépôt de garantie versé - condamné M. [C] [O] et Mme [E] [L] épouse [O] aux dépens - condamné M. [C] [O] et Mme [L] épouse [O] de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile' (sic).

Au demeurant la formulation de cet appel est cohérente avec les constatations du premier juge qui expose en sa motivation que 'les parties s'accordent à ce jour sur le principe de la caducité de leur engagement qu'il convient de constater' et même de préciser que 'si tant dans leur assignation qu'à l'audience M. et Mme [O] évoquent incidemment la nullité de l'acte de réservation à défaut de notice descriptive signée, ils n'en tirent pas les conséquences et ne sollicitent pas dans le dispositif de leurs écritures la nullité de l'acte mais sa caducité', de sorte que les appelants n'avaient pas intérêt à former appel d'une disposition faisant droit à leurs uniques prétentions quant au devenir du contrat.

Par ailleurs, l'intimée n'a formé aucun appel incident dès lors qu'elle se borne à solliciter la confirmation de la décision de première instance.

Dans ces conditions et en application des dispositions combinées des articles 562 et 901 du Code de procédure civile aux termes desquels notamment 'l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent', il ne peut qu'être constaté que la présente juridiction n'est pas saisie de la disposition du jugement constatant la caducité du contrat de réservation litigieux, cette prévision ne 'dépendant' pas du rejet de la demande de restitution, dès lors que la première a pu être prononcée sans qu'il soit fait droit à la seconde prétention.

Ainsi, faute d'appel principal ou incident, la disposition du jugement constatant la caducité du contrat est définitive, de sorte que la présente juridiction ne peut être valablement saisie d'une demande en annulation d'une convention dont il est définitivement acquis qu'elle est caduque.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

En droit, l'article 1304-3 du Code civil dispose en son premier alinéa que : 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement'.

Le premier juge après analyse tant des termes du contrat de réservation que des pièces produites par les demandeurs a observé que les réservataires avaient un délai d'un mois pour déposer un ou plusieurs dossiers de demande de prêt, qu'ils ne justifiaient pas avoir respecté, pas plus qu'ils ne démontraient avoir avisé leur cocontractant de l'obtention ou non de ce même financement voire des difficultés pouvant être rencontrées dans le cadre de l'instruction de ce dossier dans les délais contractuels. La non-réalisation de la condition suspensive a donc été considérée comme imputable aux réservataires qui ont donc été déboutés de leur demande en restitution du dépôt de garantie.

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants indiquent que le contrat de réservation soumettait la vente à la réalisation de diverses conditions suspensives dont l'obtention d'un ou plusieurs prêts. A ce titre, ils précisent avoir soumis leur dossier de demande de financement à un conseiller financier qui a lui-même transmis ces éléments au Crédit Agricole Atlantique Vendée dont un conseiller les a sollicités le 9 mai 2019, aux fins d'obtention de pièces complémentaires. Dans ce cadre et le 31 mai 2019, la banque a transmis une simulation de prêt et sollicité la communication de la notice descriptive des travaux signée aux fins d'instruction complète du dossier. Les appelants soutiennent que ce n'est qu'en suite de la réception de ce courrier, qu'ils ont pris conscience du fait qu'ils n'avaient pas été rendus destinataires de la notice signée et ont donc pris l'attache tant du notaire que de la SCCV. Ils en déduisent donc qu'ils 'ont transmis toutes les pièces complémentaires demandées par la banque et se sont heurtés à une difficulté indépendante de leur volonté qui était celle de transmettre la notice descriptive signée' dont ils ne disposaient pas. A ce titre ils exposent que la SCCV s'est abstenue de leur communiquer ce document pour leur permettre de finaliser leur dossier or 'cette omission fautive de [l'intimée] est incontestablement à l'origine des difficultés [qu'ils ont] rencontrées avec leur banque'. Ils indiquent que c'est dans ces conditions, qu'ils ont écrit au notaire et au réservant, le 28 mai 2019, pour les aviser de la non-obtention du prêt. Ainsi ils affirment que la banque n'ayant pas obtenu le document qu'elle sollicitait et 'essentiel à l'étude du dossier de prêt', ce dernier n'a pu être accordé. Dans ces conditions, ils indiquent que faute d'obtention du prêt dans les délais, ils ont sollicité la restitution des sommes versées à la conclusion contrat. Ils précisent ne pouvoir justifier de la date de dépôt du dossier de demande de prêt, la banque n'ayant pas conservé d'élément à ce titre. Ils concluent donc que 'l'absence d'obtention du prêt dans le délai requis [ne leur] est pas imputable' dès lors qu'ils 'ont été diligents et ont effectué les démarches nécessaires en vue de l'obtention d'un prêt sans tarder'.

S'agissant des notices communiquées par leur contradictrice, ils observent qu'elles ne sont ni paraphées ni signées, ce qui est constaté par les huissiers mandatés aux fins d'établissement de cette situation. Concernant les pièces transmises ultérieurement et présentées comme faisant figurer leurs paraphes, les appelants soutiennent qu'elles 'ont été falsifiées pour les besoins de la cause et ne sont que le résultat d'un montage effectué par' la SCCV. Ils contestent le paraphe et observent qu'il n'y a pas de signature et rappellent avoir déposé plainte à ce titre pour usage de faux et indiquent qu'au regard des éléments dont ils disposent, il 'serait légitime de penser' qu'elle a donné lieu à prononcé d'une ordonnance pénale. Ainsi ils précisent avoir, chacun, déposé plainte pour faux, procédure ayant donné lieu à classement, mesure précisant cependant 'à la suite des faits dénoncés ou révélés, une enquête a été menée et a révélé que l'auteur des faits a bien commis une infraction. Toutefois, suite à une sanction administrative, transactionnelle ou extrajudiciaire prise à son encontre, celle-ci apparaît suffisante à titre de sanction'. Ils en déduisent que l'existence du faux a été reconnue.

De l'ensemble, les appelants soulignent qu'en application du contrat de réservation précisant qu'à défaut d'obtention du prêt en cas de caducité du contrat faute d'obtention du prêt le dépôt de garantie doit être restitué, la décision de première instance doit être infirmée en ce qu'elle les a déboutés de leur demande de restitution.

Aux termes de ses dernières écritures l'intimée soutient que le jugement a justement exposé que les réservataires ne justifiaient pas avoir déposé dans le mois du contrat un ou plusieurs dossiers de demande de prêt pas plus qu'ils ne démontrent l'avoir avisée de l'obtention ou non d'un financement avant le 20 avril 2019, voire même des difficultés rencontrées dans ce cadre. Ainsi, elle observe que la simulation produite est bien postérieure au mois d'avril. A ce titre, elle souligne que l'absence de notice descriptive n'était aucunement de nature à empêcher les réservataires de l'informer de l'absence d'obtention du financement. De plus, la SCCV observe que le premier courrier adressé par la banque date du 9 mai 2019 et sollicite cinq pièces ce qui démontre l'absence de respect du délai d'un mois pour dépôt de dossier voire de celui accordé pour information quant à son éventuelle obtention. Elle précise par ailleurs que ses contradicteurs n'ont pas sollicité de prorogation de délai pas plus qu'ils ne se sont rapprochés du notaire pour transmission de la simulation bancaire ou demande de communication de la pièce sollicitée dont ils affirmaient ne pas être en possession. Au surplus, l'intimée souligne que la banque a relancé à plusieurs reprises les appelants et en réponse à leurs sollicitations postérieures a indiqué ne pouvoir se prononcer sur une acceptation ou refus de la demande de prêt. Elle en déduit que les appelants n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles, leur imposant d'effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention d'un financement de sorte qu'ils 'ne peuvent dans ces conditions recouvrer le montant du dépôt de garantie dès lors qu'ils ne justifient pas de la non réalisation, hors leur responsabilité, de l'une ou l'autre des conditions suspensives énoncées au contrat de réservation'. S'agissant de la notice descriptive, l'intimée soutient qu'elle était annexée au contrat de réservation et souligne que le premier procès-verbal de constat produit par ses contradicteurs ne présente que la première page du document qui leur a été transmis et qui en comportait 78. Le second procès-verbal de constat produit établit que la notice descriptive leur a été transmise. A ce titre, elle observe que les premières pages de cette notice ont été paraphées par les appelants et soutient que la signature de cette pièce n'est pas exigée à peine de nullité. En tout état de cause, la SCCV indique que ses contradicteurs ne démontrent pas le lien 'entre le prétendu défaut de la notice et le défaut de positionnement de la banque sur la demande de financement dans les délais, ou même encore d'un quelconque grief qu'aurait pu leur causer le défaut de signature de la notice'.

De l'ensemble la SCCV indique que la convention est devenue caduque le 20 avril 2019, faute de justification de l'obtention d'un prêt, non réalisation de la condition suspensive uniquement imputable au comportement des réservataires.

Concernant le caractère falsifié des notices qu'elle produit, la SCCV soutient que la plainte initiale de Mme [O] a fait l'objet d'un classement et a justifié de poursuites à son encontre pour dénonciation mensongère donnant lieu au prononcé d'une ordonnance pénale. A ce titre, la SCCV souligne qu'elle n'a fait l'objet d'aucune mesure de sanction que ce soit (administrative, transactionnelle ou extrajudiciaire) et précise ne jamais avoir déposé de plainte à l'encontre de ses contradicteurs. Ainsi, l'intimée souligne qu'en suite de la plainte déposée par Mme [L]-[O] une enquête a été menée au terme de laquelle les services de police ont considéré que la plaignante s'étant rendue autrice de faits de dénonciation mensongère et fausses alertes, de sorte que l'amende de 300 euros ne lui a pas été imposée mais a été prononcée à l'encontre de sa contradictrice, cette situation étant au demeurant admise par M. [O] dans un courrier de février 2022, adressé à la procureure de la République de [Localité 3].

Sur ce :

En l'espèce la convention litigieuse, régularisée entre les parties le 19 février 2019, stipule notamment que :

'VI - DEPOT DE GARANTIE

En considération de la présente réservation, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour le réservant, et en cas de non signature de la [VEFA] par le seul fait du réservataire, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu'il éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant du dépôt de garantie à la somme de 8.384 euros (...).

Le réservataire ne pourra recouvrer la somme versée, sous déduction des frais, débours et honoraires pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s'il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité, telle qu'elle est indiquée au premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives énoncées aux présentes.

En cas de non réalisation des présentes par la faute du réservataire, et conformément aux dispositions de l'article 1960 du Code civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au réservant que du consentement de toutes les parties ou en exécution d'une décision judiciaire devenue définitive (...).

CONDITIONS SUSPENSIVES

I-/ Condition suspensive d'obtention de prêt

(...)

2°) - Conventions relatives à la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt(s)

Pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu (...) :

a) Qu'elle sera réalisée par l'obtention d'un ou plusieurs prêts relais aux conditions suivantes :

- Montant : 419.200,20 €uros (...)

b) Que ce prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque au réservataire de l'offre écrite (...) et par l'obtention de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions exigées par la banque.

c) Mais que 'l'obtention' des prêts devra intervenir au plus tard le 15 avril 2019.

d) 'L'obtention' ou la non 'obtention' du ou des prêts demandés devra être notifiée par le réservataire au réservant par [LRAR] adressée au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai ci-dessus. (...)

Le réservataire s'oblige :

- A déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai d'un mois à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du réservant,

- A effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention du ou des prêts.

- A faciliter l'octroi du ou des prêts en fournissant sans retard tous les renseignements et documents qui pourraient lui être demandés. (...)

D'une manière générale, il devra faire tout son possible pour faire aboutir la ou les demandes de prêts, en sorte que la condition suspensive ci-dessus convenue se réalise dans les délais prévus.

En cas de non-obtention du ou des prêts, comme aussi en cas de défaut d'envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée ci-dessus, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues.

Le réservataire pourra recouvrer son dépôt de garantie sans intérêt dans les conditions déterminées au paragraphe 'dépôt de garantie'. (...)'.

Ainsi, il résulte des termes de la convention désormais caduque que les appelants se sont engagés à :

- faire toutes diligences nécessaires à l'obtention d'un prêt relai de 419.200 euros,

- déposer au moins un dossier de demande de prêt dans le mois suivant le 19 février 2019,

- justifier d'un tel dépôt à première demande de leur cocontractant,

- notifier les réponses aux demandes prêt formées au plus tard cinq jours après le 15 avril 2019.

Or pour justifier du respect de leurs obligations et partant de l'absence d'imputabilité à leur faute de la non-obtention d'un financement, les appelants produisent aux débats :

- un courriel du 3 mars 2019, adressé à leur fille pour transmission au 'conseiller' de cinq pièces jointes ('avis impôt ; CI [C] [O] ; CI [E] [O] : Contrat de réservation signé ; [Adresse 6]'),

- un courriel (du 5 mars 2019) portant transfert du mail précédent par Mme [M] [O] à un représentant de la société Ascot Finance Groupe,

- un courriel adressé le 9 mai 2019 à Mme [M] [O] par un représentant de l'établissement bancaire Crédit Agricole Atlantique Vendée ayant pour objet 'financement de vos parents' et qui précise : 'en ce qui concerne vos parents :

- 2 avis de valeur de leur maison (ou un avis de valeur Square Habitat)

- dernier avis d'impôts

- dernière déclaration de revenus (reçue le mois dernier)

- le contrat de réservation

- 3 derniers relevés de compte (+ épargne)',

- une simulation de prêt de 419.200 euros établie par ce même établissement bancaire le 17 mai 2019,

- un courrier de cet établissement bancaire du 17 mai 2019, sollicitant la transmission des 'documents suivants :

- documents vous concernant :

- 3 derniers relevés de compte autre(s) banque(s)

- justificatif(s) de pension ou retraite de [C] [O]

- dernier avis d'imposition ou de non imposition complet de [C] [O]

- justificatif(s) de pension ou retraite de [E] [L]

- dernier avis d'imposition ou de non imposition complet de [E] [L]

- Documents concernant votre projet :

- notice descriptive des travaux (signée)

- Documents concernant votre financement :

- Mandat(s) de vente du (des) bien(s) appartenant à l'emprunteu (sic)

Ou

Compromis de vente du bien mis en vente

Ou

Estimation par un professionnel de la valeur du bien à vendre'

- deux courriers datés du 28 mai 2019, adressés au notaire ainsi qu'à la SCCV et rédigés dans les mêmes termes : 'nous vous informons que suite au contrat de réservation pour l'acquisition en Vefa (...), plusieurs éléments font obstacle à la conclusion d'un acte, à savoir :

1/ l'absence de signature sur la notice descriptive sommaire jointe au contrat de réservation qui entraîne un refus de la banque pour l'obtention du prêt ;

2/ l'absence de notice descriptive détaillée avec toutes les caractéristiques du bien concerné et les options choisies au projet d'acte d'acquisition adressé le 20 mai 2019 ;

3/ votre silence sur le dépassement du délai d'envoi de l'obtention du prêt en LRAR, délai fixé au 15 avril allongé de 5 jours et qui entraîne la caducité du contrat de réservation.

Tous ces manquements non excusables de la part de professionnels laissent à penser que vous n'avez pas eu la volonté d'aboutir à la conclusion d'un acte.

Conformément au contrat de réservation, vous voudrez donc bien procéder dans les meilleurs délais au remboursement du dépôt de garantie à notre bénéfice et à celui de Mme [O] [M]. Vous trouverez, ci-joint nos RIB respectifs',

- courrier de la SCCV du 28 mai 2019 leur répondant qu'elle considérait qu'ils '[annulaient] leur réservation pour convenance personnelle' ce qui ne 'relève pas des conditions suspensives prévues au contrat' de sorte qu'elle n'envisageait pas de restitution du dépôt de garantie,

- un courriel du 18 juin 2019, adressé par leur fille à la banque portant demande de transmission, non acceptée par l'établissement en raison des suites judiciaires pouvant dans ce cas être introduites par le promoteur, d'un 'refus de prêt non motivé' dès lors que l'établissement leur avait 'adressé un mail indiquant qu'[il suspendait] [leurs] demandes respectives de prêts au motif qu'il [manquait] la notice descriptive à l'acte de pré-réservation de [leur] achat en VEFA' et qu'ils '[étaient] dans l'incapacité de les communiquer car elles [n'avaient] pas été jointes aux actes'. Missive à laquelle il a été répondu le jour même par un représentant de la banque qui précise 'pour permettre l'étude de votre dossier, il manque la notice descriptive des travaux, signée du réservant et du réservataire. A ce jour cette pièce ne nous ayant pas été adressée, nous vous confirmons que l'étude de votre dossier est suspendue et ne pourra être reprise qu'à réception de ladite pièce',

- un courrier de cet établissement du 28 juin 2019, en réponse à leur mise en demeure du 18 de ce même mois, qui précise : 'nous ne pouvons en l'état étudier votre dossier de financement, dans la mesure où nous restons dans l'attente de la notice descriptive des travaux, signée du réservant et du réservataire. (...) Sans ce document, nous ne sommes pas en mesure d'étudier votre demande et ne pouvons ainsi pas nous prononcer sur une acceptation ou un refus de prêt. C'est la raison pour laquelle, nous ne pouvons pas vous fournir ni d'attestation de refus de prêt, ni d'accord de principe'.

Il résulte de ce qui précède que les appelants ne démontrent aucunement à quelle date ils ont formé leur demande de prêt auprès du Crédit Agricole. De plus, ils ne contestent aucunement n'avoir adressé ni accord de principe ni justification de la non-obtention de prêt dans le délai visé au contrat de réservation.

A ce titre, s'agissant du fait que cette situation ne puisse leur être imputée à faute, il ne peut qu'être retenu de la reprise chronologique qui précède que :

- la première demande de pièces complémentaires formée par la banque est d'ores et déjà postérieure au mois d'avril 2019,

- les appelants ne justifient pas même avoir répondu aux demandes de pièces formées par la banque les 9 et 17 mai 2019, s'agissant des documents en leur possession ou dépendant de leur seule action (imposition, valorisation du bien immobilier devant être cédé dans le cadre d'un prêt relai),

- face à une demande de pièce à laquelle ils indiquent ne pas avoir été en mesure de répondre favorablement (notice descriptive signée), ils se sont limités à adresser un courrier le 28 mai 2019, non pas aux fins de régularisation éventuelle de la situation, mais aux fins de restitution du dépôt de garantie en faisant état de manquements dont un leur est exclusivement imputable ('votre silence sur le dépassement du délai d'envoi de l'obtention du prêt en LRAR, délai fixé au 15 avril allongé de 5 jours').

De l'ensemble et sans qu'il soit nécessaire d'établir que la notice ait ou non été signée et partant d'écarter des débats quelque pièce que ce soit, il ne peut qu'être constaté que les appelants ne démontrent pas avoir respecté le délai de dépôt de dossier de demande de prêt et plus généralement ne démontrent pas avoir fait tout leur possible pour faire aboutir la ou les demandes de prêts dès lors qu'ils n'établissent pas avoir promptement répondu aux demandes de pièces formées par le seul établissement financier sollicité.

Dans ces conditions il ne peut aucunement être considéré que la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt ne soit pas imputable au comportement voire à la responsabilité des appelants, au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil.

Ainsi en application des stipulations de la convention régularisée entre les parties, ils ne peuvent prétendre au recouvrement du dépôt de garantie, la décision de première instance devant donc être confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Les appelants qui succombent doivent être condamnés aux dépens et l'équité commande de les condamner au paiement à l'intimée de la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.

Enfin, au regard de l'issue du présente procédure les dispositions à ce titre de la décision de première instance doivent être confirmées.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

DECLARE irrecevable la demande en annulation de contrat formée par M. [C] [O] et Mme [E] [L] épouse [O] ;

CONFIRME, dans les limites de sa saisine, le jugement du tribunal judiciaire de Laval du 11 février 2020 ;

Y ajoutant :

CONDAMNE M. [C] [O] et Mme [E] [L] épouse [O] au paiement à la SCCV le Bridge de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [O] et Mme [E] [L] épouse [O] aux dépens ;

ACCORDE à Me Christian Notte-Forzy, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE, empêchée

F. GNAKALE L. ELYAHYIOUI