Cour d'Appel · Chambre A - Commerciale — 16 avril 2024

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - COMMERCIALE







CC/CG

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 23/00010 - N° Portalis DBVP-V-B7H-FDC3



ordonnance de référé du 30 Novembre 2022

Président du TJ de LAVAL

n° d'inscription au RG de première instance 22/00127





ARRET DU 16 AVRIL 2024



APPELANTE :



Association [5], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Nathalie GREFFIER, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 23001 et par Me Gilles REGNIER, avocat plaidant au barreau de LORIENT



INTIMEE :



S.C.I. CLEMENT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentée par Me Emmanuel GILET de la SCP DELAFOND - LECHARTRE- GILET, avocat au barreau de LAVAL - N° du dossier 322134





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 12 Février 2024 à 14H00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller 

Mme GANDAIS, conseillère



Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS 



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 16 avril 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



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Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2015, la SCI JLI a donné à bail commercial à l'association [4] pour tous des locaux sis à [Adresse 7], comprenant un hall d'exposition, deux bureaux 'à usage commercial' comprenant un hall d'exposition, deux bureaux et un parking, d'une surface totale de 345 m², destinés à l'activité de l'association. La bail prévoyait une franchise de loyer pour permettre au preneur d'exécuter des travaux et fixait un loyer dont le montant était progressif.



Le contrat de bail met à la charge du preneur une obligation de s'assurer contre l'incendie, les explosions, le vol, la foudre, le bris de glace et les dégâts des eaux.



L'article 25 du contrat stipule qu''À défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de remboursements de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, des indemnités d'occupation prévues à l'article L. 145- 28 du code de commerce, ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail, et quinze jours après un commandement de payer ou d'exécuter resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble le bailleur, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice (...)".



Le 5 novembre 2021, la SCI JLI a cédé le bien immobilier donné en location à la SCI Clément. L'acte de cession fait apparaître que le cessionnaire a été informé par le cédant que l'immeuble est situé dans un périmètre de protection environnemental dans lequel a été exploitée une installation classée soumise à un régime spécifique, destiné à la protection des intérêts visés aux articles L. 511-1 et L. 511-2 du code de l'environnement, parce qu'une activité d'atelier de réparation et d'entretien de véhicules à moteur soumise au régime des installations classées protection de l'environnement (ICPE) y a été exploitée.



A la demande de la bailleresse, l'association [4] pour tous lui a transmis, le 19 juillet 2022, une attestation d'assurance.









La bailleresse a porté à la connaissance de la preneuse que cette attestation était insuffisante et qu'il lui fallait justifier d'une assurance conforme au bien loué ainsi que le derniers 'Q4" et 'Q18". 



Par lettre recommandée du 2 août 2022, non réclamée, la SCI Clément a mis en demeure l'association [4] pour tous de lui justifier d'une assurance non pas pour un bâtiment ordinaire mais pour un bâtiment situé sur un site pollué. 



Par acte du 16 septembre 2022, la SCI Clément a fait délivrer à l'association [4] pour tous un commandement d'avoir à justifier d'une assurance en cours de validité la garantissant des risques locatifs, le tableau annexe des montants garantis ainsi que les derniers 'Q4 et Q18 (certificats de contrôle)', visant la clause résolutoire.



Exposant que ce commandement est resté sans effet, la SCI Clément, a, par acte du 21 octobre 2022, fait assigner en référé l'association [4] pour tous pour voir prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de la locataire. 



Par un jugement réputé contradictoire rendu le 30 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Laval a : 



- constaté la résiliation de plein droit à compter du 16 octobre 2022 du bail liant la SCI Clément à l'association [4] pour tous, 

- dit que l'association [5] devra laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux loués, 

- dit qu'à défaut de départ volontaire, l'expulsion de l'association [4] pour tous et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique, 

- condamné l'association [5] à verser à la SCI Clément la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné l'association [4] pour tous aux dépens. 



Par déclaration reçue au greffe le 2 janvier 2023, l'association [5] a interjeté appel de ce jugement en attaquant toutes ses dispositions. 



La SCI Clément a été intimée.



Les parties ont conclu 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2024. 









PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



L'association [4] pour tous demande à la cour de:



- prendre acte de la fourniture par l'association [5] à la SCI Clément d'une attestation d'assurance Groupama en bonne et due forme,

- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendu par le tribunal judiciaire de Laval le 30 novembre 2022,



En conséquence, statuant à nouveau:

- débouter la SCI Clément de l'ensemble de ses demandes et notamment de sa demande de résiliation du bail la liant à l'association [4] pour tous,

- ordonner le maintien dans les lieux de l'association [5] sans condition de durée et que le bail commercial en date du 1er septembre 2015 est opposable à la SCI Clément,

- condamner la SCI Clément à verser à l'association [4] pour tous la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Clément aux entiers dépens de première instance et d'appel.



La SCI Clément demande à la cour de : 



- confirmer l'ordonnance attaquée en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,

- condamner l'association à payer à la SCI Clément une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens de l'instance d'appel.



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe : 

- le 15 février 2023 pour l'association [4] pour tous, 

- le 14 mars 2023 pour la SCI Clément.



MOTIFS DE LA DÉCISION



En premier lieu, l'association [3] produit une attestation d'assurance établie par Groupama, le 4 avril 2022, pour la période du 18 mars au 31 décembre 2022, ainsi que les conditions particulières du contrat d'assurance démontrant qu'elle était assurée pour le bien pris à bail à [Localité 6], de type T1 (c'est-à-dire bâtiment ordinaire), d'une surface de 345 m². 



Elle justifie avoir transmis, le 19 juillet 2022, à la bailleresse l'attestation d'assurance.



Elle en tire la conséquence que la résiliation du bail ne pouvait pas être constatée.



Au contraire, la bailleresse, partant de ce que le bail ne porte pas sur un bâtiment 'ordinaire' mais sur des locaux situés sur une parcelle 'ICPE', soutient que le local ne peut être loué comme étant de type T1 ainsi que cela ressort du contrat produit par l'association mais aurait dû être déclaré comme étant de type T4.



Il apparaît, en effet, sur les conditions particulières du contrat d'assurance que les immeubles garantis sont classés en diverses catégories : T1 correspondant aux bâtiments 'ordinaires', T4 correspondant aux bâtiments d'exploitation industriel et commercial.



Mais, force est de constater que le contrat de bail ne comporte aucune mention sur la spécificité des lieux, ne précisant nullement que les locaux étaient soumis au régime des installations classées protection de l'environnement ; que si le bail conclu entre les parties est expressément soumis au régime des baux commerciaux, il a été consenti pour que l'association [4] pour tous y exerce son activité, qui n'est pas une activité industrielle ou commerciale.



Il s'ensuit que, d'une part, si les locaux s'avèrent être soumis à des risques particuliers du fait de leur classement dans la catégorie ICPE, il ne résulte pas du bail que ce risque spécifique devait être assuré par la locataire et, d'autre part, que les locaux n'ayant pas un usage commercial ou industriel, l'obligation d'assurance mise à la charge du preneur par le bail ne portait pas sur un bâtiment entrant dans cette catégorie.



En second lieu, la bailleresse expose avoir réclamé les certificats Q4 et Q8 qui permettent de vérifier les matériels mobiles de lutte contre l'incendie (Q4) et les installations électriques (Q18).



L'association [4] pour tous reste taisante sur ce point.



Pour autant, la bailleresse ne justifie pas ni même ne prétend qu'une obligation de produire lesdits certificats résulterait du bail et que son inexécution serait visée dans la clause résolutoire.



Il en résulte que la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ne peut être accueillie.



En conséquence, l'ordonnance entreprise doit être infirmée et, statuant à nouveau, les demandes de la SCI Clément sont rejetées. Il n'y a pas lieu d'ordonner le maintien dans les lieux de l'association, le rejet des demandes adverses étant suffisant en lui-même. 



La SCI Clément, qui succombe, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer à l'appelante la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe,



Infirme l'ordonnance entreprise.



Statuant à nouveau,



Rejette les demandes de la SCI Clément,



Condamne la SCI Clément aux dépens de première instance et d'appel,



Condamne la SCI Clément à payer à l'association [4] pour tous la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE











S. TAILLEBOIS C. CORBEL