Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 15 avril 2024

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00180 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTZ6

MINUTE N° : 



Notification

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délivrée le :

à :








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

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JUGEMENT
DU 15 AVRIL 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [E]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Richard PATOU PARVEDY de la SELARL PRAGMA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DÉFENDEUR(S) :

Madame [W] [U] [T] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante en personne
Monsieur [F] [K] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cécile VIGNAT,

Assisté de : Samantha EDMOND, Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 11 Mars 2024


DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [C] [J] épouse [E] a donné à bail d’habitation à Madame [W] [U] [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [F] [K] [R] une maison située [Adresse 1] selon contrat du 19 décembre 2020, moyennant un loyer mensuel de 1.100 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2023, Madame [C] [J] épouse [E] a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3.300 € ainsi qu’une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement et de l’assurance contre les risques locatifs.

Le 21 août 2023, les locataires ont donné congé moyennant un préavis d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, Madame [C] [J] épouse [E] a fait assigner Madame [W] [U] [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [F] [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :
- 8.325 € au titre des loyers et charges impayés
- 832,50 € au titre des pénalités de retard
- 4.338,53 € ay tutre des dommages et intérêts pour remise en état du logement
- 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant les frais du commissaire de justice.

A l’audience du 11 mars 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Madame [C] [J] épouse [E], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, rappelant que le mur séparatif était privatif et que la demande de remise en état est parfaitement justifiée.

Madame [W] [U] [T] [Z] épouse [R] comparaît en personne. Monsieur [F] [K] [R] est non comparant ni représenté. Elle reconnaît la dette locative. Elle ne comprend pas le devis des réparations pour le mur extérieur, indiquant que les voisins étaient d’accord et qu’elle ne savait pas que le mur était privatif. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 15 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer. 

L’arriéré locatif n’est pas contesté par Madame [W] [U] [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [F] [K] [R]. 

Conformément au décompte figurant dans l’assignation et à la taxe foncière 2023, il reste dû au titre des loyers impayés de février 2023 à septembre 2023 la somme de 8.100 € outre la TEOM d’un montant de 225 € soit la somme totale de 8.325 €.

Il y a lieu de condamner solidairement Madame [W] [U] [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [F] [K] [R] à payer à Madame [C] [J] épouse [E] la somme de 8.325 € au titre des loyers impayés.




Sur la demande au titre des pénalités

Conformément aux dispositions du contrat de bail, la bailleresse réclame la somme de 832,50 € au titre de la clause pénale prévoyant une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues en dédommagement du préjudice subi par le bailleur et cela sans mise en demeure préalable. 

Compte tenu de l’importance de l’arriéré locatif, il convient de faire droit à cette demande par ailleurs non contestée par Madame [W] [U] [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [F] [K] [R] et de les condamner à payer à Madame [C] [J] épouse [E] la somme de 832,50 € au titre des pénalités. 

Sur les travaux de remise en état

Conformément aux dispositions des articles 1732 du code civil et 7c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou encore par le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement.

Le locataire est tenu de prendre en charge les réparations locatives définies par les textes réglementaires.

La preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

A l’appui de sa demande au paiement des travaux de remise en état d’un montant de 4.338,53 €, Madame [C] [J] épouse [E] verse aux débats l’état des lieux d’entrée ainsi que l’état des lieux de sortie établi par procès-verbal de Maître [I] [N], commissaire de justice.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi le 19 décembre 2020 que le logement était en bon état général. 

L’état des lieux de sortie établi le 02 octobre 2023 fait état notamment des dégradations suivantes :
- dans le séjour : présence d’une peinture jaunie au plafond et la porte de ce séjour ne se vérouille pas
- dans la cuisine : peinture jaunie au plafond, des moisissures du joint de l’évier et du plan de travail, chapeau de brûleur manquant et présence de graisses sur la plaque de cuisson
- toilettes et WC : peinture jaunie sur la porte, tâches noires sur les joints et peinture défraîchie au plafond
- escalier : peinture jaunie au plafond
- chambres 1, 2 et 3 : peinture défraîchie au plafond et jaunie sur la porte, volet roulant endommagé, placards chancelants
- salle de bains : peinture défraîchie au plafond et jaunie sur la porte, moisissure du joint de la baignoire, bouchon de baignoire défectueux, spot lumineux du meuble lavabo défectueux
- garage : défectuosité du volet roulant aluminium et absence de point lumineux
- buanderie : tâche marron sur le mur et peinture jaunie
- cour avant : trous non rebouchés sur la tôle fixée au portail et deux impacts sur l’auvent de tôle du garage
- cour arrière : installation d’une tôle de rive sur l’escalier bétonné par le propriétaire voisin

Madame [C] [J] épouse [E] produit diverses factures et/ou devis correspondant aux travaux de remise en état qu’elle revendique.

Il convient de relever que les locataires sont restés 2 ans et 9 mois dans le logement. Il est pour le moins étonnant de constater que la peinture a jauni dans la quasi totalité des pièces ce qui peut s’expliquer soit par la nature du support, soit par l’humidité et ainsi par l’environnement qui accelère la dégradation des peintures. La bailleresse ne saurait réclamer une remise à l’état neuf aux locataires sans tenir compte de la vétusté. 

S’agissant du mur extérieur, il est établi que les locataires ont accepté que le voisin fixe une tôle de rive sur le mur privatif de leur propriétaire sans en informer cette dernière. Il s’agit là d’une dégradation qui leur incombe et dont ils doivent assumer les conséquences. 

S’agissant du volet roulant, rien ne permet d’établir que le dysfonctionnement de ce volet résulte d’une dégradation commise par les locataires. 

Compte tenu de ces éléments, il convient de ramenerle montant des réparations locatives à la charge des défendeurs à la somme de 2.154 €.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [W] [U] [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [F] [K] [R] à payer à Madame [C] [J] épouse [E] la somme 2.154,17 € au titre travaux de remise en état.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [J] épouse [E] les frais qu’elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner in solidum Madame [W] [U] [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [F] [K] [R] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [W] [U] [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [F] [K] [R], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne solidairement Madame [W] [U] [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [F] [K] [R] à payer à Madame [C] [J] épouse [E] les sommes suivantes : 
- 8.325 € au titre de l’arriéré locatif et des charges
- 832,50 € au titre des pénalités
- 2.154 € au titre des travaux de remise en état.

Condamne in solidum Madame [W] [U] [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [F] [K] [R] à payer à Madame [C] [J] épouse [E] la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum Madame [W] [U] [T] [Z] épouse [R] et Monsieur [F] [K] [R] aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le15 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Nicolas BRUNET, Greffier.

LE GREFFIERLA VICE-PRÉSIDENTE