Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT BENOIT — 15 avril 2024

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00026 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSY7

MINUTE N° : 2024 




Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 15/04/24

à :
Mme [Z]
M. [D]







Copie exécutoire délivrée 

le : 15/04/24

à :

Me MOREL Jean Jacques
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

-

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT
DU 15 AVRIL 2024
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [Y] [F]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Jean Jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DÉFENDEURS :

Madame [G] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [H] [I] [D]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]

comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascaline PILLET,

Assisté de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Mars 2024

DÉCISION :

Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier, 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 février 2022, Madame [Y] [F] a donné en location à Madame [G] [Z] et Monsieur [H] [I] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement visant la clause résolutoire du 28 août 2023 resté sans effet, Madame [Y] [F] a assigné Madame [G] [Z] et Monsieur [H] [I] [D] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
- Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, ou subsidiairement prononcer la résolution du bail,
- ordonner en conséquence l’expulsion des défendeurs ainsi que de tout occupant de ce lieu et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu,
- dire que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux sera supprimé ou subsidiairement réduit dans la mesure qu’il plaira au tribunal,
- ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux dans tel lieu que ceux-ci désigneront, à leurs frais, 
- condamner solidairement Madame [G] [Z] et Monsieur [H] [I] [D] à lui payer pour les causes sus énoncées :
- une somme de 6.227,4€ avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023 sur la somme de 3.856,44€ et à compter de l’assignation pour le surplus au titre de l’arriéré des loyers et charges dus, mois de décembre 2023 inclus,
- une indemnité mensuelle d’occupation égale à une fois et demi le montant du loyer et des charges, soit la somme de 1.039,11€ à compter du jour de la résiliation jusqu'à libération effective de tout occupant et remise des clés,
- une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2024, au cours de laquelle Madame [Y] [F] a maintenu ses demandes. Madame [G] [Z] et Monsieur [H] [I] [D] ont comparu, ont contesté le montant des sommes réclamées, produisant des justificatifs de paiement et soulignant des incohérances dans le montant de la dette locative visé dans les diverses pièces produites en demande, ont indiqué avoir repris le paiement du loyer et ont sollicité des délais de paiement et la suspension de l’expulsion. Le Juge a ordonné la jonction du dossier RG n° 24/00044 au dossier RG n° 24/00026, les assignations étant identiques. 

Le tribunal n'a pas été destinataire de l’enquête des services sociaux.

La décision a été rendue le 15 avril 2024 par mise à disposition au greffe.



MOTIFS


La résiliation du bail

Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévueà "l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. 
II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

En l’espèce, l’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de six semaines avant l’audience, conformément à la prescription légale. La CAPPEX a par ailleurs été saisie le 6 octobre 2023. Dès lors, l’action en résiliation de bail est régulièrement engagée.


Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire. Le demandeur justifie avoir délivré le 25 ( à Monsieur [D]) et 28 (à Madame [Z]) août 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 4.062,52€ représentant le soldes des loyers et charges impayés arrêté au mois d’août 2023 inclus à hauteur de 3.856,44€ et les frais pour 206,08€.
Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par les défendeurs dans le délai de six semaines de la délivrance de l’acte. Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 7 octobre 2023 à l’égard de Monsieur [D] et 10 octobre 2023 à l’égard de Madame [Z].
L’arriéré de loyer et charges

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit : 
- le contrat de bail, 
- une mise en demeure du 26 juin 2023 faisant état d’une dette locative de 2.470,96€ hors intérêts, arrêtée au mois de juin 2023 inclus (portant mention de versements par les débiteurs à hauteur de 970€),
- un commandement de payer les loyers faisant état d’une dette locative de 3.856,44€ arrêtée au mois d’août 2023 (portant mention de versements par les débiteurs à hauteur de 970€),
- un décompte du 5 décembre 2023 faisant état d’une dette locative de 6.227,40€ arrêtée au mois de décembre 2023 inclus (portant mention de versements par les débiteurs à hauteur de 1370€, dont un versement en septembre 2023 à hauteur de 400€),
- un décompte arrivé au cours de délibéré avec accord du Juge et communiqué contradictoirement faisant état d’une dette locative de 9675,62€ et de versements par les défendeurs d’un montant de 3.950,00€, soit un solde de 5.725,62€.

Les défendeurs ont contesté le montant des sommes réclamées à partir du mois d’août 2023, expliquant avoir recommencé à payer les loyers courant à partir du mois de novembre 2023 et verser 170€ en plus du loyer pour l’acquittement de la dette depuis la fin du mois d’octobre 2023.
Ils produisent des quittances de loyer portant sur les mois de septembre 2023 (à hauteur de 400€), octobre 2023 à janvier 2024 (à hauteur de 692,74€ chacune) établissant qu’ils se sont acquittés des loyers sur ces mois, partiellement toutefois s’agissant du mois de septembre 2023. 
Ils produisent également un relevé du compte bancaire de Madame [G] [Z] établissant la mise en place d’un virement permanent au profit de la demanderesse d’un montant de 860€ correspondant au montant du loyer et à une somme supplémentaire versées le 28 novembre 2023, le 28 décembre 2023, le 29 janvier 2024, et le 28 février 2024. Ils justifient ainsi s’être acquittés d’une somme totale de 819,53€ au titre de la dette locative et justifie également être à jour du paiement des loyers de 

Il ressort de ces pièces que les locataires étaient débiteurs d’une somme de 4.129,18€ au mois de septembre inclus.
Depuis cette date, ils ont repris le paiement intégral du loyer, de sorte que la dette locative a cessé de croître.
Ils ont en outre réalisés des versements supplémentaires à hauteur de 819,53€.
Par conséquent, ils restent redevables d’une somme de 3.309,65€ au titre de la dette locative au paiement de laquelle ils seront condamnés solidairement au regard de la clause de solidarité prévue au contrat. 

Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. 
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges

En l’espèce, les défendeurs expliquent la constitution de la dette par leur séparation temporaire, ayant mis la locataire en difficulté psychique et financière. Ils justifient non seulement avoir repris depuis plusieurs mois le paiement du loyer courant, mais aussi avoir par ailleurs fait des versements supplémentaires afin d’apurer leur dette. 
Au regard de ces éléments, il sera fait droit à leur demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire selon les modalités prévues au dispositif.
Pendant les délais, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires respectent strictement l’échéancier fixé pour le remboursement tout en continuant à assumer le règlement des loyers courants.
À défaut, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets à la suite d’une mise en demeure et l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef sera ordonnée, en cas d’opposition avec le concours de la force publique.

Il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais du défendeur.

Rien ne justifie en l’espèce de réduire le délai laissé aux locataires pour quitter les lieux après délivrance du commandement de quitter les lieux. La demande visant à voir ce délai réduit sera donc rejetée.


L’indemnité d’occupation

Du jour de la résiliation jusqu’au jour de leur départ effectif des lieux, Madame [G] [Z] et Monsieur [H] [I] [D] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 709,51€, révisable dans les mêmes conditions conditions que le loyer et les charges. Cette indemnité a un caractère indemnitaire en ce qu’elle vise à compenser pour le bailleur l’immobilisation de son bien. Il paraît donc justifier de la fixer à un montant identique à celui du loyer. 

Les autres demandes

Madame [G] [Z] et Monsieur [H] [I] [D], succombant à l’instance, seront condamnés au paiement des entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et d’une somme de 800€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 7 octobre 2023 à l’égard de Monsieur [D] et 10 octobre 2023 à l’égard de Madame [Z],

CONDAMNE solidairement Madame [G] [Z] et Monsieur [H] [I] [D] à payer à Madame [Y] [F] la somme de 3.309,65€ au titre des loyers et charges, impayés arrêtés au 4 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 à légard de Monsieur [D] et 28 août 2023 à l’égard de Madame [Z],

ACCORDE des délais de paiement aux locataires et suspend pendant ces délais les effets de la clause résolutoire,

DIT que les locataires devront s’acquitter des sommes dues en sus du loyer courant dans les conditions suivantes :

Par versements mensuels de 150€ minimum en plus du loyer courant, avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

DIT que le solde sera versé lors de la dernière échéance,

DIT que si les locataires respectent strictement l’échéancier fixé la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué,

DIT qu’à défaut, la dette devient immédiatement exigible dans son intégralité et la clause reprendra immédiatement son plein effet à l'expiration d'un délai de 10 jours suivant l'envoi d'une mise en demeure,

Dans cette hypothèse :
- ORDONNE en conséquence dans cette hypothèse l’EXPULSION de Madame [G] [Z] et Monsieur [H] [I] [D] et de tout occupant de leur chef et en cas d’opposition avec le concours de la force publique,
- CONDAMNE Madame [G] [Z] et Monsieur [H] [I] [D] à payer à Madame [Y] [F] le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à leur départ effectif des lieux une indemnité d’occupation mensuelle de 709,51€, révisable dans les mêmes conditions conditions que le loyer et les charges,

RAPPELLE qu’en tout état de cause les locataires ne pourront être expulsés des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux,

DIT qu'il pourra être procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais du défendeur,

DEBOUTE Madame [Y] [F] de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [G] [Z] et Monsieur [H] [I] [D] à payer à Madame [Y] [F] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,


CONDAMNE in solidum Madame [G] [Z] et Monsieur [H] [I] [D] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE JUGE