Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT BENOIT — 15 avril 2024

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00069 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUMV

MINUTE N° : 2024/




Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 15/04/24

à :

Mme [B]








Copie exécutoire délivrée 

le : 15/04/24

à : 

SIDR
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

-

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT
DU 15 AVRIL 2024
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR :

Société SIDR
RCS ST-DENIS n° 74B118 - N° SIREN 310 863 592
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Madame [J], agent de la SIDR, muni d’un pouvoir



DÉFENDEUR :

Madame [F] [B]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascaline PILLET,

Assisté de : Maureen ETALE, Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Mars 2024


DÉCISION :

Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier, 





EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 juillet 2019, la SIDR a donné en location à Madame [F] [B] un local à usage d’habitation [Adresse 4], [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 603,05€.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement visant la clause résolutoire du 19 avril 2023 resté sans effet, la SIDR a assigné Madame [F] [B] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,
- ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse, de sa personne, de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique s’il y a lieu,
- condamner Madame [F] [B] à lui payer pour les causes sus énoncées et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- une somme de 6.649,10€ correspondant au montant des arriérés des loyers et charges outre intérêts légaux à compter de la résiliation,
- une indemnité mensuelle d’occupation de 603,05€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective de tout occupant,
- les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et les frais d'expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2024, au cours de laquelle la SIDR a maintenu ses demandes et actualisé sa créance. Madame [F] [B] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. 

Le tribunal n'a pas été destinataire de l’enquête des services sociaux.

La décision a été rendue le 15 avril 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

La résiliation du bail

Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. 
II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

En l'espèce, l’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de six semaines avant l’audience, conformément à la prescription légale.
Par ailleurs, la situation d’impayé a été signalée à la CAF le 8 mars 2022 et le 10 janvier 2023, et la CCAPEX a été saisie le 20 avril 2023.
 Dès lors, l’action en résiliation de bail est régulièrement engagée.

Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.
Le demandeur justifie avoir délivré le 19 avril 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 1.872,26€ représentant le soldes des loyers impayés de janvier à mars 2023 pour la somme de 1.714,45€ et les frais pour 157,81€.
Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par la défenderesse dans le délai de six semaines de la délivrance de l’acte.
Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 1er juin 2023.


L’arriéré de loyer et charges

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le décompte locatif) être créancier de Madame [F] [B]au titre des loyers, charges et indemnités échus impayés arrêtés au 15 mars 2024 d’une somme de 7.831,68€ que l’intéressée sera condamnée à payer avec intérêts au taux légal, étant précisé que les frais dits judiciaires inclus dans les dépens ont été déduits.

Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l’espèce, la défenderesse a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Cependant, elle n'a pas repris le paiement du loyer courant et la demanderesse s'est opposée aux demandes.
Dans ces conditions, faute de reprise des paiements et compte tenu de l'opposition de la demanderesse, il ne peut être fait droit à ces demandes et l'expulsion de la défenderesse, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef sera ordonnée, avec si besoin le concours de la force publique. Dans le respect des textes, l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.


L’indemnité d’occupation

Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, Madame [F] [B] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 603,05€ révisable selon les modalités prévues au contrat.


Les autres demandes

[F] [B], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

La présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.




PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande de la SIDR en acquisition de la clause résolutoire recevable,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 1er juin 2023,

CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à la SIDR le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux une indemnité d’occupation mensuelle de 603,05€ révisable selon les modalités prévues au contrat,

CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à la SIDR la somme de 7.831,68€ au titre des loyers, charges, et indemnités impayés arrêtés au 15 mars 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.714,45€ à compter du 19 avril 2023, date du commandement de payer, et à compter de la délivrance de l'assignation pour le surplus,

REJETTE les demandes de délais et de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire faute de reprise du paiement du loyer,

ORDONNE l’EXPULSION de Madame [F] [B] et de tout occupant de son chef et en cas d’opposition avec le concours de la force publique,

RAPPELLE qu’en tout état de cause la locataire ne pourra être expulsée des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [F] [B] aux entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandemet de payer.



AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE JUGE