Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 4 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :S.C.I. SICCO


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/07317 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TM2

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 avril 2024


DEMANDERESSE
S.D.C. RESIDENCE [5] [Adresse 1] - [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B282


DÉFENDERESSE
S.C.I. SICCO, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 janvier 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 avril 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 04 avril 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07317 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TM2

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SICCO est propriétaire des lots n°636, 1251 et 257 dépendants de l'immeuble en copropriété Résidence "[5]" sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte d’huissier du 15 novembre 2023 complété par des conclusions aux fins d’actualisation de la créance signifiées le 30 janvier 2024, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble Résidence "[5]" sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic le cabine LOISELET PERE FILS et F DAIGREMONT, a assigné la SCI SICCO devant le tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 1103 et 1104 du code civil, en paiement des sommes suivantes :
- 1.721,08 euros représentant les charges de copropriété impayées pour la période du 30 septembre 2021 au 1er janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer intervenue le 21 avril 2023,
- 1.519,79 euros au titre des frais en application de l'article 10-1 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation,
- 2.600 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sollicite également sa condamnation aux dépens comprenant le coût de la sommation de payer du 21 avril 2023 et l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[5]" [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] fait valoir que la SCI SICCO accumule des arriérés de charges depuis plusieurs années, que ces manquements mettent en difficulté la gestion de la copropriété, faisant notamment peser sur les autres copropriétaires des avances.

A l'audience du 31 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[5]" [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions actualisées.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI SICCO n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur l'arriéré de charges et travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[5]" [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] verse aux débats :
- la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI SICCO,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 3 février 2021, 9 février 2022 et 5 janvier 2023 ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs, les budgets prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux, ainsi que l'attestation de non-recours à l'encontre de ces assemblées générales,
- les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2024,
- le décompte de créances pour la période du 30 septembre 2008 au 1er janvier 2024,
- diverses mises en demeure et relances (3 AR produits),
- une sommation de payer du 21 avril 2023,
- des factures,
- le contrat de syndic.

Au vu des pièces produites, il apparaît que la SCI SICCO est redevable de la somme de 1.721,08 euros arrêtée au 1er janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus) hors répartition annuelle 2023. Un paiement étant intervenu postérieurement au commandement de payer, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date d'assignation à hauteur de 1.187,78 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. En outre, les honoraires pour la mise en demeure adressée par l'avocat entrent dans les frais irrépétibles. 

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L'application des dispositions de l'article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l'huissier ou à l'avocat qui ne peut se voir rémunérée qu'au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l'ensemble des copropriétaires.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaires de la Résidence "[5]" [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] a multiplié les mises en demeure et relances, ce qui n'est pas nécessaire. Il lui sera donc accordé une somme de 30 euros de ce chef, outre le remboursement de la sommation de payer à hauteur de 119,93 euros, laquelle ne rentre pas dans les dépens. Les frais d'assignation entrent dans les dépens et les frais d'avocat dans les frais irrépétibles. Enfin, il n'est pas démontré que l'ouverture contentieux, facturée trois fois, ait exigé des diligences exceptionnelles de la part du syndic.

La SCI SICCO sera par conséquent condamnée à payer la somme de 149,93 euros au titre des frais avec intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d'un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SCI SICCO ne paye plus ses charges régulièrement depuis plusieurs années. Le comportement de la défenderesse a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de condamner la SCI SICCO au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI SICCO, qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence "[5]" [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner la SCI SICCO à lui verser la somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

CONDAMNE la SCI SICCO à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[5]" [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 1.721,08 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation à hauteur de 1.187,78 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI SICCO à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[5]" [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 149,93 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation ;

CONDAMNE la SCI SICCO à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[5]" [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI SICCO aux dépens ;

CONDAMNE la SCI SICCO à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[5]" [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. 




Fait et jugé à Paris le 04 avril 2024

le greffierle Président