Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [C] [W]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Elisabeth WEILLER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09936 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TET

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 avril 2024


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128


DÉFENDEUR
Monsieur [C] [W], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 janvier 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 avril 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 04 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09936 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TET


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2022, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [C] [W] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4].

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a appris que Monsieur [C] [W] n'occuperait pas le logement qui serait sous-loué via la plateforme Airbnb selon procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 octobre 2022.

Le 17 décembre 2022, au cours d'une sommation interpellative, le commissaire de justice a constaté que Monsieur [C] [W] n'était pas présent et que le logement était occupé par deux personnes ukrainiennes.

Enfin, Monsieur [C] [W] n'a pas déféré à la sommation du 29 juin 2023 lui enjoignant de laisser l'accès au logement pour réparer une fuite d'eau.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a fait assigner Monsieur [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- prononcer la résiliation du bail,
- dire qu'il est occupant sans droit ni titre des lieux,
- prononcer son expulsion et celle de tous les occupants de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer charges comprises,
- le condamner au paiement d'une somme de 1.000 euros au titre du préjudice matériel avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation,
- lui donner acte qu'il se réserve le droit de demander une réparation ultérieure si son préjudice devait perdurer,
- le condamner au paiement d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l'audience du 31 janvier 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu'il s'agit d'un logement social, que le locataire a l'obligation d'occuper personnellement le logement, que les articles R.353-131 et L.442-8 du code de la construction et de l'habitation interdisent toute cession et sous-location, que le locataire doit en outre user raisonnablement du bien en application des articles 1728 et 1729 du code civil, qu'à défaut le bailleur peut solliciter la résiliation du bail. Il ajoute que le loyer n'est plus payé.

Monsieur [C] [W], régulièrement assigné à personne, n'a pas comparu ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera rappelé que la demande de « donner acte » ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elle ne tend aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouve dépourvue de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur celle-ci dans le présent jugement, et elle ne donnera pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l'article L.442-3-5 du code de la construction et de l'habitation applicable aux HLM, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et il est interdit au locataire de céder son bail, sous peine de saisine du juge aux fins de résiliation du bail.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Le contrat de bail du 30 juin 2022 stipule que « l'occupation des locaux loués étant strictement réservée au locataire qui doit y établir son habitation principale et y résider à ce titre au moins huit mois par an, le contrat est incessible et intransmissible » et « le locataire ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement, sauf aux personnes limitativement énumérées à l'article 442-8-1 II du code de la construction et de l'habitation et dans le respect des conditions dudit article sous réserve d'informer préalablement le bailleur de son intention d'user de cette faculté ». 

En application des articles 1224, 1227 et 1229 du code civil, le contrat de bail peut être résilié, en cas d'inexécution suffisamment grave des obligations, par décision de justice. L'article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1729, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut faire résilier le bail.

Au soutien de sa demande de résiliation, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) verse les éléments suivants :
- le contrat de bail du 30 juin 2022 pour un F1 de 18m2,
- le procès-verbal de constat du 19 octobre 2022 dans lequel l'huissier constate une annonce « logement entier chez Faycal membre depuis août 2022 dans le 13eme arrondissement – 1 chambre – 1 lit – 1 salle de bain - 80 euros par nuit avec 4 commentaires de septembre 2022 » et note que pour l'année 2023, seuls les jours du 20 octobre 2023 au 31 décembre 2023 ne sont pas réservables, la carte montrant un logement situé dans le secteur de l'[Adresse 2],
- une sommation interpellative du 17 décembre 2022 au cours de laquelle le commissaire de justice a rencontré Madame [O] [X] et Madame [F] [D] qui ont indiqué que Monsieur [C] [W] était « absent pour quelques jours »,
- une sommation de laisser la société bailleresse effectuer les travaux en date du 29 juin 2023.

En l'espèce, il ressort du procès verbal de constat du 19 octobre 2022 corroboré par la sommation interpellative du 17 décembre 2022 que Monsieur [C] [W] n'occupe pas personnellement les lieux à titre de résidence principale et sous-loue le logement. Non comparant, Monsieur [C] [W] n'apporte par définition aucune explication sur ces points.

Le locataire n'ayant pas respecté son obligation de résidence alors qu'il s'agit d'un logement social et ce dans un contexte de pénurie, il convient de résilier le bail et d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

La résiliation judiciaire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation par le versement d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, le comportement de Monsieur [C] [W] empêchant la réattribution du logement social dans un contexte de pénurie, l'indemnité sera fixée au montant du loyer tel qu'il résulterait du bail expiré majoré de 50% et augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux.

Cette indemnité sera due à compter de la présente décision par Monsieur [C] [W].

 
Sur la demande de dommages et intérêts

Faute de motiver sa demande relative au préjudice matériel qu'elle se borne à alléguer, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [W], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il convient en équité de condamner Monsieur [C] [W] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), qui a dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail liant la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) et Monsieur [C] [W] portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] ;

DIT que Monsieur [C] [W] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [W] de quitter les lieux dans un délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [C] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés le délai précité, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] au paiement à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50% et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W], à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;


Fait et jugé à Paris le 04 avril 2024

le greffierle Président